导图社区 《千万别说你懂买房》笔记精华
- 3.7k
- 372
- 32
- 举报
《千万别说你懂买房》笔记精华
在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！
编辑于2020-12-18 11:28:39- 买房
- 相似推荐
- 大纲
《千万别说你懂买房》笔记精华
商品房（期房）怎么挑怎么买
作者给大家的建议
尽量买二手房，不要买新房（具体原因作者列举较多，大家可以买书来看）
买大开发商的房子像万科、龙湖、绿地……
虽然不见的质量有多好，价格也相对比较高，但是因为开发商的资金偿还能力相对不错，出现问题会有比较好的解决方案
提前确认商品房五证
《国有土地使用权证》---可通过国土资源部门查询
一个小区的诞生，第一步就是招拍挂
所有楼盘都必须用国有土地进行建设，收购土地的一般都是政府，这个程序也叫拆迁
开发商必须通过土地招拍挂制度从政府手里买下土地
怎么查询招拍挂信息：
先了解如下概念：
地名：
是规划局地名办公室给一个地方起的名字，这个名字是官方的
推广名：
开发商卖房子的时候为了方便给我楼盘起的名字
项目名：
开发商报给政府的名字，主要用来申请《建设工程规划许可证》
土地名，
是拆迁、招拍挂时期，政府根据城市规划，给予的土地的编号
通过查询招拍挂信息了解：
土地用途，
避免买到住改商、商改住以及工业用地开发的别墅等房屋
核实规划的建筑面积等技术指标
该地块的成交价格，也就是开发商以什么价格买下这块地也就是楼面价，楼面价越高，买房子的单价越高
《建设用地规划许可证》----可通过规划部门查询
开发商往往会在获得土地后，立刻把土地抵押给银行，同时，持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》有附图
要用红线标示小区的轮廓，还要标出三种不同的土地：
建设用地、代征绿地、代征道路
出现“代征”，一旦政府需要，就需要移交给政府
《建设工程规划许可证》
可通过规划部门查询
附有小区的总规划图，包括小区平面图、剖面图、分层平面图、分层剖面图
《建设工程施工许可证》
一般通过住建委或房管局
《商品房预售许可证》
一般通过住建委或房管局
要特别注意，五证中每个证不一定和土地一一对应，一个小区可以有多个《建设工程规划许可证》和多个《商品房预售许可证》
只有这些证都能和你购买的那套房子对应上时，才能确定你的房子手续齐全
当你查不到所需文件时，可通过行政诉讼起诉行政不作为或起诉确认该文件违法，按照行政诉讼举证责任倒置原则，政府需要举证证明自己的行政行为合法，这样我们就可以获取一些证据了
城建档案馆
所有建设项目相关手续完成之后，均需提交到城建档案馆备案，可以在此拿到大部分的项目资料
避开商品房的那些坑
在售楼处怎么看怎么问
在进一个售楼之前，应该提前打开手机的飞行模式，打开录音功能(免得电话进来都白录了）
售楼人员的一些认知
了解在售楼处工作的人员不一定是开发商的人员，很多开发商会聘请专业的房地产销售公司代为卖房
售楼人员会告诉你，哪些房子可以买哪些已经卖掉，他们说的不一定真的，有些城市网站会提供房子是否出售出去的查询服务，大家可以问问
进入之后会有人员来接待你，你最好问清接待你的人员的名字、职务，是不是开发商的人，能不能代表开发商，最好选一个话多的销售人员，级别越高越好
法律规定，售楼处必须悬挂商品房五证，要看这五证建议按照上述方法去政府部门查询，因为售楼处不挂五证很正常，挂假的也很正常
重点是看广告，广告被认为是合同的一部分需要满足如下条件：
广告的内容要明确具体
比如知识说明小区附近会有个三甲医院，但没说明是哪家医院，就不属于明确具体
广告要对房屋的价格构成重大影响
不同的人不同的标准，所以当售楼人员告诉你某个因素是你优先考虑因素之一时，一定要让他说明这个因素
比如你关心学区房，就可以跟售楼人员说:我不知道这个房子好不好，有了这个跟没这个，一平方米差价会很多吗？，他说当然，好我们录下来，万一打官司，就比较方便了
签认购书应注意什么
交易流程
先签认购书，交购房定金，到了开发商指定的时间再去签订正式的购房合同
对于售楼比较火热的楼盘，购房人需要去摇号、买卡、交钱当会员、交电商服务费
一定要多问问不同的人问一问，看一看是不是有什么优惠，是否也要交电商服务费等，多问几个人就知道其中的猫腻
认购书主要的内容
一定要给开发商支付定金
在约定的时间以某个价格购买房屋，签订购房合同
认购书一定有这样的条款：若在指定的时间内购房人未去签订购房合同，定金不予退还
也要注意看认购书是否提及在签订认购书时，买家看过正式的购房合同。如果开发商压根儿就没有给你看正式的购房合同
最好在录音取证的同时询问售楼人员，正式的购房合同何时可以看到
打着赠送的幌子偷面积
偷面积是一个房地产术语。
例如政府允许开发商只盖10000平方米，开发商却盖了15000平方米，多了5000平方米没有房产证
这些所谓的“送露台”、送车位“，不是真赠送，只是把没有房产证的这部分面积违规造出来，再把费用摊到单价里面，不是真赠送
偷面积主要靠飘窗和阳台
能贷款尽量贷款
能贷款尽量贷款
现阶段买商品房最大的风险不是质量问题，而是房子烂尾引发的贷款问题
可以通过办理住房抵押贷款规避烂尾的危险
一般买房人最先支付的是定金，然后是购房的首付款，接下来贷款的业主办贷款，不贷款的业主分期付款
住房抵押贷款，就是业主把打算购买的房子抵押给银行，银行借钱给业主，业主拿这个钱买房
办理贷款有如下几个好处：
开发商资金链条断裂时，有可能丧失履行合同的能力，房屋必然会延期交付，这时业主可通过起诉解除买卖合同，通常可以得到法院的支持
在解除买卖合同之后，贷款合同也可以解除，这样业主就不需要继续还银行的住房抵押贷款了
贷款的业主一般被视为已经付清了所有购房款，涉及司法执行和业主优先权的法条，一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人，分期付款反而没有这样的好处
现阶段买商品房最大的风险不是质量问题，而是房子烂尾引发的贷款问题
可以通过办理住房抵押贷款规避烂尾的危险
一般买房人最先支付的是定金，然后是购房的首付款，接下来贷款的业主办贷款，不贷款的业主分期付款
住房抵押贷款，就是业主把打算购买的房子抵押给银行，银行借钱给业主，业主拿这个钱买房
办理贷款有如下几个好处：
开发商资金链条断裂时，有可能丧失履行合同的能力，房屋必然会延期交付，这时业主可通过起诉解除买卖合同，通常可以得到法院的支持
在解除买卖合同之后，贷款合同也可以解除，这样业主就不需要继续还银行的住房抵押贷款了
贷款的业主一般被视为已经付清了所有购房款，涉及司法执行和业主优先权的法条，一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人，分期付款反而没有这样的好处
商品房合同怎么签
买商品房需要签订的合同按照时间顺序排列如下：
认购书
主要包括如下几个内
成交价格、房号、定金、什么时候签订正式合同、不签正式合同会怎么样
最需要防备的条款就是明明没见到正式合同，却说你看了，阻断你以后协商合同条款的权利
商品房预售合同
预售合同最重要的信息就是五证的证号（如果不在合同里写明某个证件有可能就是开发商没有）、房号（因为合同上的房号和沙盘上的房号不一定对得上）
补充协议
补充协议是需要买房人看的重头戏
前期物业服务合同
业主大会公约
抵押贷款合同
还有一点特别重要的就是银行同意出售房屋的证明，现在开发商的房子几乎都是先抵押给银行的，银行同意解抵押，这套房子才能做网签备案
过好收房这一关
《竣工验收备案表》
《房屋面积测绘报告》
《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》
业主在收房时，可以按照法律规定要求开发商出示这些文件，如果文件不完备，工程不达标，业主可以拒绝收房
准备收房时，大家可以聘请一位验房师陪同，收费不高，能帮大家检查房子可能存在的大小问题
开发商整改完毕之前，业主有权不收房，有权向开发商主张逾期交房的违约金，逾期交房超过一定期限有权退房
这些房子能不能买？
没有房产证的房子能买吗
建议不要购买。比较常见的是现在没有房产证，过几年有，买这种房子最大的风险是房价上涨，业主可能反悔
因为没有房产证就不能办理网签，业主有可能偷偷事后不告知房产证发下来的情况过户给其他人
商住房（类住宅、商住房、酒店式公寓、loft）能买吗
这些住宅由于在规划的时候并不是住宅，所以要按照办公、商用的要求做规划设计，规划验收之后再进行改造
缺点
公摊面积大
土地使用年限也短
不太符合一般人的居住习惯
但并不是说商住房就一定不能买，只是不建议买。同时也不是所有的商住房就等同于类住宅
因为我国允许一块土地有多种使用性质，比如很多小区都存在底商
售后包租的房子不要买
买学区房要注意什么？
学区房的划片问题，
一般每年春天由区一级的教育主管部门负责确定
学区房划片，
主要考虑的是入学学生的数量和开班数量。入学学生多，开班数量不足，就是要对学生进行筛选
最基本的条件是户口，然后就会逐步升级，筛选家长的户口、户口的时间、家长的工作社保等
所以，教委划片的时候，那些正在建设还没入住的空房子（商品房期房）肯定不是划片的考虑范围
所以，不管哪个开发商卖方时跟你说我这个小区是XXX学校的学区都不要轻易相信，你给教委打电话自诩也没用（对二手房行的通），开发商通常会给交易部门提前做好工作
办不下房产证如何自救
小区已经具备办理房产证的条件，业主可以起诉要求过户
开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，业主可以通过行政诉讼迫使政府审批
开发商存在非常严重的问题，办理房产证的难度就比较大，业主就要及时考虑退
怎么避免买到办不下房产证的房子
信任大品牌开发商
商改住不要买，因为土地性质是商业用地，这种房子特别容易在面积测绘、规划验收等问题上出状况
手续要齐全
没有竣工验收备案表和面积实测报告，尽量别收房
二手房怎么挑，怎么买
二手房交易税费
个人所得税、契税、增值税
城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益
法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金
买房的时候一定要了解好三大税种---契税、个人所得税、营业税的免税政策
建议购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择，也最权威，中介说的不一定准确。
☆避税注意事项
行业惯例：
通过做低网签价格来避税(网签价格高可以多贷款）
目前会存在的法律风险：
业主和购房人有被举报的风险，一旦被地税部门处罚，是一罚一个准
对买房特别不利，业主可以利用这一点恶意毁约
目前存在比较多的案例：
合同约定由买房人承担所有税费，然后约定避税的事情，等到房子过户的时候房家价涨了，业主也就不再配合。
规避的方法之一就是：
在合同中约定过户时产生的税费由买方承担，但是以 元为上限，超过部分由业主承担
法律知识提示：
假若有业主直接以避税为由解除合同，是不能得到法院支持的
选房三步走
第一步:明确房子性质---决定哪些房子可以考虑买，哪些房子坚决不碰
①商品房（一手房）和存量房(二手房）
买二手房的时候，要特别注意产权期限（住宅：70年）
②军产房、央产房、校产房：
具有一定公房性质的房屋，房屋上市交易往往有不少限制条件
军方房：
归部队的营房科管理，没有部队同意，无法过户。而且还存在一个难题：无法过户之后不能起诉
央产房：
基本上都在北京，过户的前提是这套房子在位于蓝岛大厦的央产房管理中心备案
上述这些房屋的特点：
房子性质没有体现在房产证上，而是在一些政策中，所以最好去房管局查询这个房子能不能过户
③房改房：
需要问清土地出让金的价格
房改房的土地性质都是划拨
买此类房屋时要注意看房产证，如果房产证上写着划拨，过户之前需补缴土地出让金，所以需要问清土地出让金的价格
土地出让金根据房子种类不同，价格不同，最贵是交易价格的10%
④小产权房：
集体土地上的房子，只在内部出售；无法办理产权证、违建
小产权房是俗语，法律上没有小产权这个说法，它指代一般是集体土地上的房子
另外一种小产权房更普遍：由村委会和小地产商合作开发的项目。
由于房子在集体土地上，没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发，自然无法办理产权证
存在的法律风险：被认定违建
集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。
村外人不能买包含下面三层意思：
买了房子不能过户
双方签订的买卖合同一般被认为是无效的
卖家打个官司就可以把房子要回
⑤经济适用房：
房产证上会写明，注意是否可以过户
经济适用房可以分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房（这个多半是体制内的产物，交易不受限制）
如果是经济适用房，房产证上有写。
经济适用房有的可以过户，有的不能过户
最好到政府过户大厅咨询，要买的房子是不是“能过户的经济适用房”或5年内（5年后）能过户的经济适用房
☆交易虽无效，但在诉诸争议时，法律会把70%的增益或者拆迁补偿判给买家
⑥拆迁安置房
拆迁安置房在房产证上是体现不出来的
质量普通较差
⑦抵债房
也叫顶账房，就是开发算资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子
法律风险
债主只是控制了房子，却不一定取得房屋的产权
开发商有可能继续拿这个房子抵债
法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖房子
和法院拍卖的房子相比，抵债房的风险更高
⑧法院拍卖房
第二步:选小区
一般来说，按价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：
拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、别墅小区
作者看房的方法：
先用一天的时间把所有目标小区转一遍，然后再联系中介看房子，再专门委托中介找寻某个小区的房源
要注意看：车位是否紧张、业主都把车停在哪里
如果一个小区房源特别多，附近其他小区房源都不多，说明这个小区有问题，反之同理
房子买新不买旧，一定程度是一种误区
基本上景观越好就越吵，因为要看到远处的景观，房子前面就不能有遮挡，没有遮挡就挡不住噪声
怎么看出一个小区物业好不好，有如下5个办法：
看小区有么有业委会
看小区楼道干净不干净
看小区电梯好用不好用（使用房龄8年以上的小区）
去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
看小区是不是谁都能进
第三步：选房
户型，尽量选择四四方方的房子，不要选择形状奇怪、凹凸不平的
地震时，最先垮掉的就是形状奇怪的地方，比如飘窗，比如特别大的客厅
两居室，比较先进的户型是卧室不要挨着，中间隔着客厅，因为室内的墙壁比较薄，隔音效果不好。
买二手房不能买违建
面积：
得房率问题，得房率太低的房子，购房人需要考虑单价是否合算
采光、通风、噪声
朝南的房子采光好，北面的房子可能相对比较阴湿
尽量不要晚上去看房，因为看不到采光
噪声和通风问题通常比较容易看出来，把所有窗户打开，听、感受，把窗户都关上，再听，尤其是卧室。
楼层
房屋产权
没有产权证的房子尽量不要买，房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上
拉产调（产权调查）：
一般来说，中介负责在交易前后（一般是签约后）去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查
买房人如果稳妥：可以把签约环节拆开
第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同
签正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付
挑个好中介
目前在市场上的中介主要有如下三类：
以链家、我爱我家为代表的大型连锁公司
以互联网兴起的一批带有电商行性质的公司
在小区盘踞的中介公司
作者给购房人的三个建议
不要太信任你的中介
找多个中介看房
找大的中介
如何有效地节省中介费
流程
看房确认单（防跳单条款都隐藏在这里面），如果没有买房经验的人，建议尽量不要签这个，等到买房之后再签
居间买卖服务合同、补充协议
网签、面签、预约登记
什么时候对针对中介费讨价还价：
看房后、签合同前
砍价怎么砍：
直接让中介约见对方见面谈价格
尤其注意如下细节：
价格
交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱
时间，什么时候能办理完贷款，什么时候能过户
解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候能解抵押
税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用由谁来承担
共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋
网签，什么时候做，按照什么价格做
定金
房子里面是否有租户，什么时候能搬走
户口，户口情况，什么时候迁入迁出
交房，什么时候能交房，能不能提前入住
过户，过户给谁，有什么特殊要求
签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议
交易流程
目前我国没有关于二手房交易流程的强制立法，不同的城市，二手房交易流程细节是不一样的
二手房交易基本流程
北京市二手房交易流程
在二手房交易中需要注意的以下几个环节
产权调查
如果对交易方不太信任，一定要做拉产调
主要看房屋是否存在抵押、查封
方法：
①签约前邀请业主（带上身份证）到不动产登记大厅查询产权登记情况
②签约后带购房人拿着购房合同去查询也是可以
签合同
`存量房买卖合同（范本）、补充协议、居间服务合同或统一在一份合同上《买卖居间服务合同》
注意点：
交易流程、时间期限、违约责任
细节问题：
①比如一定要明确交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款
②付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来
③如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出去的日期以及不迁出去要支付的高额违约金
因为去法院起诉要求对方迁出户口是不可能别支持的
建议一定要把户口不迁出去的问题转化成法律可以执行的高额违约金
④购房人要注意交易税费由谁承担的问题约定
网签（预告登记）与交首付款
签订买卖合同后，双方要及时网签，网签可以避免业主一房二卖，也可避免其再对房屋进行抵押，一定程度上可以得到保障，但业主依然有可能为了毁约去给房子做抵押和查封
约定在网签当天交首付，对买方最有利
为了防止网签后，房主无法解抵押或出现其他情况，可以对首付款进行资金监管
卖家解抵押
有如下两种方式：
业主用自己的钱先解抵押，没有钱的话，业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押，会产生担保费用和短期赎楼利息
买家出钱让业主解抵押（最常见的方法），风险点在于怎么保证给了业主后业主是去还贷
绝对信任（呵呵）
钱不给业主，让业主授权给买家或中介，由买家或中介出面去还贷款解抵押
银行面签及住房抵押
买房人需要注意如下几点：
能够贷款的额度、年限
如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约
法院不能强制业主配合你贷款
房屋权属转移（过户）
以小换大怎么换
改善型需求
过去可以拿一套房子的首付去给下家付购房款，现在做不到了，因为必须熬到过户3至6个月才能拿到购房款，这时候会收到房价上涨的影响
解决办法:
碰运气，等过完户再买房
同时签订两个合同，一个买房合同一个卖方合同，把买房合同的首付款支付时间放到卖方合同的过户时间后
记住一个基本原则:
永远让上家承担比下家更重的违约责任
买家遇到纠纷怎么办
按照利益最大化，买方诉求最大化排序如下：
☆要求继续履行合同强制过户（最佳选择）
卖方通常会想方设法阻止过户，一般会采取如下：
一房二卖
房子被抵押或被查封
网签虽一定程度上可以避免，但是在实际生活，业主通常很精：
比如设计一个诉讼，找一个人来告自己，从而保全房屋，使这个房屋处于被法院查封的状态。一旦房子不能实际过户，法院就无法判决继续履行，只能解除合同，赔钱
业主违约的攻防战中，比一个字：快。业主显得抵押，业主赢，购房人先保全房子，购房人赢
要求赔偿房价上涨的损失（需要评估，花费较多时间）
要求支付合同约定的违约金(不一定能被100%支持)
要求双倍返还定金(损失最大的)
业主毁约的4种情况，根据毁约的时间点可分成如下几种情况;
还没网签就毁约
买家交多少钱不重要，房子能不能过户才是关键
网签之后贷款之前毁约
贷款没办法办下来，法院一般会要求买受人付清全款---买房人没钱---二手房转按揭（买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后去银行做住房抵押贷款）
批贷之后过户之前毁约---批贷后，业主不配合过户
过户之后毁约
买房时如果业主本人没到场，又特别想要买这个房子怎么办？
注意收集如下证据：
当场跟业主进行视频连线，找中介或朋友在旁边用手机录视频作为证据
交易时有书面授权书，授权书要确定是经本人签字的
交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证
业主本人收取购房款
业主和代理人是近亲属
业主本人参与网签、过户等交易流程
中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言
刚签了合同就限购，不让买房子怎么办？
可以分成如下几种情况：
购房人网签在限购（情势变更）前，可以继续过户，不受政策限制
购房人网签在限购后，没有购房资格，导致无法过户。可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金
购房人网签在限购前，贷款在限购后导致无法批贷，不能支付全款，可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金