导图社区 建筑物及在建工程评估
资产评估师～资产评估实物（一）建筑物及在建工程评估 章节知识结构
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建筑物及在建工程评估
常用术语
建筑密度
建筑基底面积之和/规划建设用地面积
容积率
总建筑面积/总建设用地面积
土地单价/楼面地价
绿地率
绿地面积/居住地面积
生地
完成征用的农用地，荒地
毛地
尚未取得权属的城市旧区土地
七通一平
路，电，供水，通讯，排水，燃气，供热，场地平整
五证一书
《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》，《商品房预售许可证》，《房地产开发企业资质证书》
市场法
评估值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×权益因素修正系数
交易情况修正系数
直接修正法
被评估对象正常情况指数/可比实例指数
交易日期修正系数
评估基准日定基价格指数/可比实例交易时定基价格指数
（1+环比价格指数）ⁿ
1+评论每月上涨幅度×月数
权益状况修正系数
被评估对象的（P/A,i,n,）/参照物的（P/A,i,n,）
区域因素修正系数
直接比较法
被评估对象状况/可比实例状况
间接比较法
（标准房地产状况/可比实例状况）×（评估对象状况/标准房地产状况）
个别因素修正系数
同区域因素修正类似
修正幅度要求
单项修正幅度
不超过20％
综合修正幅度
不超过30％
修正后价格之比
最高价/最低价≦1.2
收益法
净收益的确定
客观净收益
租约期内采用租约所确定的价值
客观总费用不包括折旧
收益期限的确定
取寿命短的一方
建筑物到期，土地仍有收益
资本化率
净收益与价值比率法
净收益/售价
安全利率加风险调整法
各种投资利率排序插入法
成本法
合估
建（构）筑物价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
管理费用
（土地取得成本+建筑物开发成本）×比例
销售费用
房地产市场价×比例
利息
（土地取得成本+建筑物开发成本+管理费用+销售费用）×比例
分估
建（构）筑物价值=土地使用权价格+房屋建筑物价值
土地使用权价格=土地取的费用+土地开发费用+利息+利润+税费+土地增值收益
利息基数=土地取得费+土地开发费用
注意计息时间和投入时间
利润基数
土地取得费+土地开发费
开发完成后地价
建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置成本
建安价
前期费用及其他费用
基数为：建安价
基数为：建安价+前期费用及其他费用
合理利润
成本利润率
投资利润率
销售利润率
成新率
年限成新率
实际尚可使用年限/实际总可使用年限
打分成新率
结构打分×系数+装修打分×系数+设备打分×系数
综合成新率
0.4×年限成新率+0.6×打分成新率
剩余法
待估对象价值=开发完成后总价值-取得在建工程的税费-续建成本-续建管理费用-销售费用-后续投资利息-销售税费-投资利润-土地增值税
利息专业费用
建造费用×比例
开发成本×比例
续建投资利息
基数不包括管理费用
投资回报率
（地价+开发费+管理费+专业费）×比例
售价×比例
基准地价修正法
市场法的特殊形式，参照物为基准地价
被估宗地价值=被估宗地所处级别、用途的基准地价×年期修正×日期修正×容积率修正×其他修正
修正系数=被估宗地状况/基准地价状况
在建工程评估
影响在建工程价值因素
项目总投资
工程进度
建设期
重置成本法
在建工程评估值
工业厂房重置成本一般不包括合理利润
（工程建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利润）×完工程度
完工程度=被评估时已完工程概算造价/总概算造价
实体性贬值
破坏程度总费用/工程项目用费用
功能性贬值
成本费用在同类比较中增加费用的累计现值/总费用
经济性贬值
（设计生产能力-实际生产能力）/设计生产能力
非停工或竣工项目，成新率为100％，无各种贬值
形象进度法
工程完工或接近完工
建造完成后房地产市场价值×工程形象进度百分比
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量
重置核算法
假设开发法（剩余法）
参照待开发房地产剩余法
