房地产

关于房地产的总结与分析，认识商品房，商品房投资与特点，主要风险有那些，及购买的六大步骤。希望能帮上需要的朋友。

房地产

• 视频课：《认识商品房》 《财务自由商品房投资方法》 《房地产投资分析工具使用方法》
• 房地产
  • 认识商品房
  • 核心
    • 投资角度：财富再分配的工具
  • 分类
    • 住宅/商铺/购物广场/写字楼/酒店/工业地产
  • 住宅
    • 普通住宅
      • 产权70年，面积小于140平
      • 优点：易于租售、税费最低、贷款比例最高、贷款利率最低
    • 公寓
      • 住宅公寓：产权为70年，视同普通住宅
      • 商业公寓：产权40/50年，成本高于普通住宅，不能落户上学
    • 联排别墅：产权70年，介于普通住宅与读懂别墅之间
    • 独栋别墅：产权70年，住宅中的最高级别
  • 投资特点
    • 投资金额大
    • 税费成本高 买入即亏损20%
      • 中国
        • 买房税费：买入价的2%-5%（实际5%-25%）
        • 卖房税费：卖出价的2%-20%（实际1%-2%）
        • 持有税费：租金的5%-10%
        • 楼市较热时，卖家会把税费转嫁给买家
      • 美国
        • 买房税费：不贷款约为购买价的1%-3%，贷款约为购买价的2%-4%
        • 持有税费：租金的40%-50%
        • 卖房税费：卖出价20%-25%
      • 香港
        • 买房税费：购买价的32%-35%
        • 持有税费：租金的20%-30%
        • 卖房税费：卖出价的1%-2%
    • 投资期限长
      • 因为税费成本，房价要上涨20%才能达到盈亏平衡
      • 低频交易，长期持有
      • 不打算持有10年以上就不要投资房产
    • 融资能力强
      • 按揭贷款，普通住宅可以贷到房产评估价格的70%-80%，期限20-30年
    • 交易流程复杂
      • 环节繁杂，流程长达数月之久
  • 主要风险
    • 市场风险：化解途径：好价格买进
    • 政策风险：化解途径：好价格买进
    • 社会风险：化解途径：选择社会稳定性比较好的地区进行投资
    • 变现风险：化解途径：很难彻底化解，有效途径为选择好房子
    • 利率风险：化解途径：好价格买进
    • 汇率风险：化解途径：选择货币发行有严格法律约束的国家
    • 自然风险：化解途径：避免在自然灾害高发地区投资房产，或购买相关保险
  • 投资收益来源
    • 租金收益：确定性很强的收益
    • 资本利得：回报率可能会比较高，但是有极强的不确定性
  • 商品房投资方法
  • 六大步骤
    • 选择好城市
      • 北上广深/省会或地级市（3年人口流入）
    • 选择好房子
      • 好地段便利性的总和
        • 地铁站步行10分钟，符合交通便利的标准
        • 商场步行30分钟，符合购物、娱乐便利的标准
        • 医院距离5公里，符合看病便利的标准
        • 学区房，符合上学便利的标准
      • 好地段小区外部环境
        • 避免噪音污染、空气污染、电磁污染、水污染
        • 远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线变电站，电视塔、臭水坑等污染源
      • 好物管物业管理要好
        • 老化程度、绿化情况、卫生情况、车辆摆放
      • 好户型
        • 容易出租和出售的房产
        • 首选：两居室、55-75平米
      • 房龄小
        • 房龄10-15年从竣工验收合格交付算起（非房产证日期）
        • 从投资角度考虑，只考虑精装修的二手房
      • 空置低
        • 国际惯例
          • 合理区：5%-10%
          • 危险区：10%-20%
          • 严重积压区：20%以上
        • 中国
          • 低空置率：小于10%
          • 合理区：10%-20%
          • 危险区：20%以上
    • 等待好价格
      • 哈里森房地产18年周期模型
        • 房地产市场周期运行
        • 房价涨跌周期性波动
      • 净租金收益率=年租金净额/初始投资现金总额*100%
      • 年租金净额=年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用
      • 初始投资现金总额=首付+购房产生的费用
      • 好价格：净租金收益率>过去18年中国10年期国债收益率的中位数
    • 买入房子
      • 产权有问题的房子不买
      • 房龄大于15年不买
      • 不是精装修不买
      • 贷款比例低于50%，贷款期限小于15年的房子不买
      • 空置率大于20%不买
      • 感觉不好不买
    • 长期持有
    • 卖出房子
      • 租售比=月租金/房价
        • 衡量房地产市场有没有泡沫
        • 国际生合理的租售比为1:200-1:300
      • 租售比=房价/月租金
        • 中国房子的售租比>540，房地产市场有泡沫
  • 房地产投资分析工具使用方法
  • 房地产资产负债表
  • 房地产现金流量表
  • 房地产买卖的关键指标