房地产金融

房地产金融，房地产金融理论的基础知识。房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

《房地产金融》——第一章 房地产金融概论

• 第一节 房地产金融的本质
  • 金融基础知识
    • （一）基本概念
      • 1.金融
        • 概念
          • 金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
        • 金融活动
          • 货币的发行流通与回笼 存款的吸收与提取 贷款的发放与回收 货币结算 贴现 金银、外汇和有价证券的买卖 金融信托和租赁
          • 
      • 2.货币
        • 概念
          • 商品交换中充当一般等价物的媒介
        • 演变过程：实物货币——金属货币——信用货币
      • 3.信用
        • 概念
          • 信用是经济上的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面的让渡
      • 4.金融机构和银行
        • 金融机构是办理货币收付和借贷活动的专门机构
    • （二）直接融资与间接融资
      • 金融活动按是否有金融机构作为货币资金融通的中介参与，可分为直接融资和间接融资
      • 直接融资：资金供给者与资金需求者通过一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为
        • 主要方式
          • 有价证券的直接买卖 货币资金的所有方向贷款方得直接贷放 预收、预付和赊购、赊销商品
        • 优点
          • ①资金供求双方可以根据各自的融资条件，合理地实现融资； ②由于资金供求双方直接形成债权债务关系，便于债权方的监督和促使债务人在资金使用上讲求效益； ③有利于筹集长期投资资金，一是发行长期性债券，二是发行股票
        • 缺点
          • ①融资双方在资金数量、期限、利率、资信程度上受到比较大的局限性； ②资金供给者面临的风险比间接融资大
      • 间接融资：资金供给者和需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为
        • 作为贷款人和借款人的资金的供给者和需求者分别与金融中介机构发生信用关系，成为金融机构的债权人和债务人，典型的如银行的存贷业务。
        • 优点
          • ①金融机构以其广泛的信息与结算网络、众多的服务网点、良好的资信状况和吸存能力，为资金融通提供较为雄厚的资金来源； ②由于金融机构的资产和负债是多样化的，某一项融资风险可由多样化的资产和负债分散承担
        • 间接融资是货币资金融通的主要方式
    • （三）信用形式
      • 1.商业信用
        • 企业之间相互提供的与商品交易直接相联系的信用形式
          • 如赊销和预付货款等
          • 在商业信用中，“立字为据”作为债权债务关系证明的是商业票据。
      • 2.银行信用
        • 银行以货币的形式向个人或企业提供的信用
          • ①银行以吸收存款等形式筹集社会各方面的闲散资金； ②通过贷款等形式运用所筹集到的资金
          • 银行信用是最基本的信用形式
            • ①银行信用可以弥补商业信用的不足； ②银行信用是国家调节经济的重要手段； ③商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖银行信用的支持，例如商业票据要送到银行办理贴现，国民经济中的货币结算一般要通过银行完成
      • 3.国家信用
        • 指政府的借贷活动，主要形式是由政府发行债券以筹措资金
          • 公债和国库券
      • 4.消费信用
        • 企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般用于生活消费
      • 5.民间信用
        • 民间个人之间的资金借贷往来，用于解决生活困难或弥补生产、经营资金的不足
    • （四）信用工具（金融工具）
      • 1.信用工具
        • 信用工具是以书面形式发行和流通的，借以证明债权债务关系的证书
        • 直接信用工具
          • 非金融机构如企业、政府、或个人所发行或签署的商业票据、公债和国库券、企业债券、股票以及抵押契约等
        • 间接信用工具
          • 金融机构发行的银行券、存款单、银行票据或保险单。
        • 信用工具特征
          • ①偿还性。各种信用工具（股票除外）一般都载明到期偿还的义务和期限。
          • ②可转让性（流动性）。信用工具可在金融市场上买卖、转让，或取现金。
          • ③安全性。是指投资于信用工具的本金安全收回的保障程度，或者说避免风险的程度。
          • ④收益性。投资于信用工具能给投资者带来收益的能力。
      • 2.商业票据
        • 在发生商业信用时立下的凭证，记载有商业信用产生的债权债务关系
        • 特征
          • ①作为商业信用的产物，据以到期收回赊销商品的价款； ②要载明特定的内容，包括名称、金额、付款人、支付日期和出票人的签字； ③票据有不可争议性，即票据经确认不是伪造的，付款人不得以任何理由或借口拒绝支付， ④具有流动性，票据经背书后可以转让、流通，也可以向银行贴现，将票据卖给银行获得现金。
      • 3.债券和股票
        • 股票
          • 股份公司出具给出资人作为投资入股的证书和索取股息、红利的凭证
        • 债券
          • 债务人向债权人出具的，在一定时期支付利息和到期归还本金的债务凭证
          • 类型
            • ①企业债券（公司债券）：企业为筹集资金而发行的债务凭证，可用不动产活动产作抵押，也可以由第三者作担保，或单凭企业的资信度来发行。
            • ②政府债券：国家根据信用原则举借债务的借款凭证。按偿还期有短、中、长期债券，发行债券筹资主要用于特殊项目的建设或弥补财政赤字。公债由政府承担还债责任，因风险较小，故利率通常低于同期企业债券。
            • ③金融债券：银行或其他金融机构作为债务人发行的借债凭证，目的是筹措中长期贷款的资金来源。
        • 区别
          • ①性质不同
          • ②权利不同
          • ③期限不同
          • ④收入分配形式不同
      • 4.支票
        • 银行活期存款户向银行开出的、从其账户支付给持票人或指定人的付款命令书， 有转账或现金支票两种
        • 特点
          • ①支票在银行信用的基础上产生，以存款为依据； ②支票有效期短，见票即付； ③签发支票的金额以存款余额为限
      • 5.银行券
        • 由银行发行的一种票据，俗称钞票。 早期各商业银行都可发行，后来集中于中央银行垄断发行
      • 6.大额存款单
        • 由银行发行的一种定期存款单
        • 通常为不记名式，面额固定，票面金额较大，允许在市场上买卖转让
    • （五）利息和利息率
      • 1.利息
        • 货币所有者因贷出货币而从借款人方获得的报酬
      • 2.利息率
        • 利息与同在一定时期内本金的比率，是资金的价格表现形式
        • 利息率=利息额∕本金
          • 单利计算
            • I=p·i·t
          • 复利计算
            • S=p(1+r)n
      • 3.利率的种类
        • ①固定利率和浮动利率
          • 固定利率：整个借款期间利率不变。简便易行。
          • 浮动利率：指随市场利率的变化而定期调整的利率。
        • ②名义利率和实际利率
          • 名义利率：以名义货币表示的利息率，而不考虑货币值本身的变化。
          • 实际利率：以名义利率剔除通货膨胀因素后的真实利率。
        • ③市场利率和公定利率
          • 市场利率：由资金市场供求关系自发形成的利率。
          • 公定利率：一国政府通过中央银行确定的各种利率。
  • 房地产与金融的关系
    • 房地产金融
      • 房地产金融是指围绕房地产这一标的进行的相关金融活动
      • 它是围绕房地产生产、流通和消费过程所进行的货币流通和信用活动以及有关一切经济活动的总称
    • 房地产与金融之间具有密切关系
      • 房地产天然需要金融。这是由房地产业是资金密集型产业的特点决定的。
      • 房地产业的繁荣可以促进金融业发展。房地产贷款业务有助于改善银行资产结构;多样化的房地产融资需求会催生金融创新。
  • 房地产金融的研究对象
    • 房地产金融以房地产实体及其产权的交易过程中所涉及到的各种金融服务的供需机制以及相关金融活动对房地产市场的影响为研究对象
    • 房地产金融研究以下问题
      • 房地产资本市场：包括房地产股票、债券、房地产投资信托基金、住房抵押贷款证券化等；
      • 住房抵押贷款和商业房地产贷款的风险管理；
      • 房地产贷款评估：包括住房抵押贷款和商业用房地产贷款的估价；
      • 房地产投资和融资决策；
      • 房地产投资组合；
      • 房地产投资和证券化中的税收问题；
      • 住房金融制度改革；
      • 房地产保险和贷款担保；
      • 房地产金融风险与房地产泡沫；
      • 法律和房地产信贷；
  • 房地产金融的特点
    • （一）房地产金融以抵押权为基础
    • （二）房地产金融的证券化
    • （三）房地产金融具有较强的政策性
    • （四）房地产金融市场波动大
• 第二节 房地产金融市场
  • 一、房地产金融市场结构
    • 按照金融产品交易的层次
      • 划分为一级市场和二级市场
    • 按照承担的政策目标
      • 分为政策性房地产金融和商业性房地产金融
  • 二、房地产金融机构
    • （一）存款性金融机构
      • 1.商业银行
      • 2.住房储蓄银行
    • （二）非存款性金融机构
      • 1.信托投资公司
      • 2.投资基金
      • 3.人寿保险公司
      • 4.证券公司：（1）证券承销业务；（2）证券经纪业务；（3）证券自营业务；（4）证券投资咨询业务；（5）兼并收购业务
  • 三、房地产融资工具
    • （一）债务融资工具
      • 1.住房抵押贷款：以借款人所购住房为抵押而发放的贷款，有时还需要担保。
      • 2.房地产开发贷款：银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需要建设资金的贷款。
      • 3.流动资金贷款：用于满足维持生产经营周转资金需要或临时性资金需要。
      • 4.房地产债券：房地产开发企业发行筹集企业经营所需长期资金的企业债券。
      • 5.融资租赁：出租人对承租人所选定的租赁物件，进行以其融资为目的的购买，然后以收取租金为条件，将该物件中长期出租给承租人使用。
      • 6.预收购房款：本质上是想购房人的一种借款。
    • （二）权益融资工具
      • 1.房地产股票
      • 2.房地产投资信托
• 第三节 房地产金融政策
  • 一、房地产金融政策
    • 房地产金融政策是指对能够对房地产金融活动条件产生影响的各项政策
  • 二、房地产金融政策与其它房地产政策的匹配
    • 房地产政策体系
      • 房地产金融政策
      • 土地政策
      • 房地产税收政策
      • 房地产结构政策
    • 房地产金融政策与其它房地产政策的匹配
      • 出台时机上的匹配
      • 作用方向上的匹配
  • 三、我国房地产金融政策的形成和演变
    • 在第一阶段(1993～1997年)中，房地产金融政策以紧缩银根和支持住房制度改革为基调。
    • 在第二阶段(1998～2001年)中，房地产金融政策从需求和供给两个方面支持房地产市场的建设。
    • 在第三阶段(2002年至今)中，金融政策开始对房地产市场的供给结构进行调控，逐步过渡到从供给和需求两个方面对房地产市场进行调控。