房产和REITs

适用于想要进行房地产投资的朋友。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

商品房投资

• 房地产
  • 房地产是把双刃剑
    • 关键看有没有掌握投资房地产的技能
    • 投资角度：房地产是财富再分配的工具
  • 房地产的种类
    • 住宅（重点）
      • 特点
        • 最容易变现、交易税费相对最少、贷款利率相对最低、贷款期限相对最长、投资风险相对最小
      • 分类
        • 普通住宅（重点）
          • 产权为70年，面积小于140平，需求最大
          • 最容易出租和出售，交易和持有税费最低，贷款比例最高，贷款利率最低
        • 公寓
          • 住宅公寓
            • 产权为70年，贷款、税费、落户、上学和普通住宅没有区别
          • 商业公寓
            • 产权一般为40或50年，不属于住宅，贷款和税费均高于普通住宅，不能落户、上学
        • 联排别墅
          • 产权为70年
        • 独栋别墅
          • 产权为70年
    • 商铺
    • 购物广场
    • 写字楼
    • 酒店
    • 工业地产
  • 房产投资的特点
    • 投资金额较大
      • 一线城市一般准备100万元首付款
      • 二三线城市一般需要准备30万元的首付款
      • 现金不足的可以先从REITs或股票开始
    • 税费成本较高
      • 购房产生的税费（成交价的5%-25%）
        • 契税：1%-2%，中介佣金：1%-2%，卖家税费转嫁
      • 持有房屋产生的税费（租金的5%-15%）
        • 物业费：0.8-3元/平方/月，房屋维修费、房屋保险费、租金相关税费、房产税
      • 售房产生的税费（售价的2%-20%）
        • 增值税及附加、个人所得税、中介佣金
    • 投资期限长
      • 高税费成本下，低频交易，长期持有，10年以上
    • 融资能力强
      • 可以按揭贷款，普通住宅可以贷到房产评估金额的70%-80%，期限一般在20-30年
    • 交易流程复杂
      • 涉及环节多
  • 房产投资的主要风险
    • 市场风险
      • 房价因周期性涨跌带来的风险
      • 风险化解：在“好价格”买进
    • 政策风险
      • 因房产政策调整导致房价下跌
      • 风险化解：在“好价格”买进
    • 社会风险
      • 大的社会事件带来房价下跌
      • 风险化解：选择社会稳定性比较好的地区进行投资
    • 变现风险
      • 以市场价卖不掉
      • 风险化解：选择“好房子”
    • 利率风险
      • 因利率大幅提高导致房价下跌；利率提高房地产内在价值变小，买房成本提高需求会减少，贷款还款额大幅提高导致断供
      • 风险化解：在“好价格”买进
    • 汇率风险
      • 货币贬值导致实际亏损
      • 风险化解：选择货币发行有严格法律约束的国家
    • 自然风险
      • 自然灾害导致房地产严重损坏
      • 风险化解：避免在自然灾害高发地区投资房产
  • 房地产投资的主要收益来源
    • 租金收益
      • 只有净租金收益率比较高的房地产才值得投资
    • 资本利得
      • 房价增值收益（具有不确定性）
        • 在不考虑价差收益前提下，依然具有投资价值的房子才是真正具有投资价值
• 商品房投资方法
  • 注意
    • 商品房投资方法不是最赚钱的房地产投资方法，也不是唯一能赚钱的房地产投资方法，只是最容易让人实现财务自由的房地产投资方法
  • 第一步，选择好城市
    • 北上广深、离自己近的省会或地级城市
    • 选择省会或地级市的时候要注意
      • 该城市过去连续3年每年的人口都必须是净流入（地方政府统计网查询）
      • 分析城市人口数量变动情况，“常住人口”和“常住外来人口”连续3年的变化情况
    • 选出好城市中的好区域
      • 常住外来人口集中流入的区域
  • 第二步，选出好房子
    • 好房子指容易出租和出售的房子
    • 好房子需符合的条件
      • 好地段
        • 交通便利、吃饭便利、购物便利、娱乐便利
          • 离地铁站距离步行小于10分钟
          • 周围步行15分钟范围内有超市、高、中、低档餐馆
          • 周围步行30分钟内有大型商场
          • 好学区的学区房
          • 离医院的距离在5公里以内
      • 好环境
        • 小区外部环境没有污染
          • 远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等污染源头，至少大于1千米
        • 常见的污染：噪音污染、空气污染、电磁污染、水污染
      • 好物管
        • 小区内房子老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况
      • 好户型
        • 最容易出租和出售的户型
      • 房龄小
        • 指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限
        • 从投资角度，投资精装二手房比新房便宜，且可以直接出租，风险和成本比投资新房要小
        • 对房龄要严格要求
          • 房龄超过20-25年银行不提供贷款，卖房时能贷款的房子比不能贷款的房子更容易出售
          • 房龄最好不要超过10年，如果其他条件特别好的可以适当延长几年，但不能超过15年
          • 房龄超过15年的房子直接淘汰掉
      • 空置低
        • 空置率低，说明该区域的房子越容易出租，投资价值越大
        • 周围小区的空置率也很低，说明整片区域都容易出租，投资安全性比较高
        • 空置率国际惯例
          • 5%-10%为合理区
          • 10%-20%为空置危险区
          • 20%以上为严重积压区
        • 空置率在中国
          • 小于10%为空置率低
          • 10%-20%为合理区
          • 大于20%的小区，不要投资
  • 第三步，等待好价格
    • 房价是周期性波动的
    • 投资房子的收益来源
      • 净租金收益
        • 净租金收益率=年租金净额/初始投资现金总额*100%
        • 年租金净额=年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用
        • 初始投资现金总额=首付+购房产生的税费
      • 价差收益（具有很大不确定性）
    • 好价格标准
      • 净租金收益率＞10年期国债收益的中位数（3.8%）
        • 查看10年期国债收益率链接：http://value500.com/Bond.asp
        • 房贷计算器网址：http://www.fangdaijisuanqi.com/
  • 第四步，买入房地产
    • 买房注意事项
      • 产权有问题的房子不买
        • 只考虑70年产权的商品房，其他类型的房子不考虑
      • 房龄大于15年不买
        • 房龄大于15年的房子后期不好卖
      • 不是精装修不买
        • 要考虑时间成本和资金投入成本
      • 贷款比例低于50%不买
        • 尽可能利用银行资金来提升投资回报率，贷款比例低于50%不如直接投资REITs
      • 空置率大于20%不买
        • 买房时空置率需要重新考察
      • 感觉不好的不买
  • 第五步，长期持有
    • 每年都能获得一部分净租金收入
    • 房价上涨还能获得增值收益
  • 第六步，卖出房地产
    • 租售比：衡量中国房地产市场有无泡沫
    • 租售比=月租金/房价
      • 租售比低于1：300，房价出现泡沫，没有投资价值
      • 租售比高于1：200，租金回报率较高，有投资价值
    • 售租比=房价/月租金
      • 国际标准，当售租比大于300时，房价有泡沫
      • 在中国售租比应为大于540时，房价有泡沫，应该卖出
• 房地产投资分析工具使用方法
  • 房地产资产负债表
  • 房地产现金流量表
  • 房地产买入的关键指标（需同时满足）
    • 房龄
      • 房龄＜10年，优先买入
      • 房龄＜15年，买入
      • 房龄＞15年，不买
    • 净租金收益率
      • 净租金收益率=年租金净额/（房屋首付+购房产生的税费）*100%
        • 净租金收益率≥10年期国债收益率中位数（3.8%），买入
        • 净租金收益率＜10年期国债收益率中位数，不买
    • 贷款比率
      • 贷款比率=房贷金额/房屋价格*100%
        • 贷款比率＞70%，利用银行资金多，优先买
        • 50%＜贷款比率＜70%，利用银行资金较多，买入
        • 贷款比率＜50%，利用银行资金少，占用自有资金过大，不买
    • 房贷期限
      • 贷款期限＞25年，优先买
      • 15≤贷款期限＜25年，买入
      • 贷款期限＜15年，不买
    • 空置率
      • 空置率=空置房屋面积/房屋总面积*100%
        • 空置率＜10%，房屋供不应求，优先买
        • 10%≤空置率＜，房屋供需平衡，买入
        • 空置率＞20%，房屋供过于求，不买
  • 房地产卖出的关键指标
    • 售租比
      • 售租比=房价/月租金
        • 售租比＞540，房价出现泡沫，卖出
• 常用公式
  • 涨跌幅=（结束点位－开始点位）÷ 开始点位×100%
  • 月净现金流=现金流入-现金流出
  • 投资年回报率=月净现金流×12个月÷成本（即首付）×100%

房地产投资信托基金REITs

• REITs和房地产股票的区别
  • REITs
    • 业务范围
      • 投资于能带来租金收入的房地产项目，90%以上的总收入必须与房地产相关
    • 派息比率
      • 最低派息比率为90%，现实中一般为100%左右
    • 组织形式
      • 可以是公司形式也可以是信托形式
    • 借贷比率
      • 比较低。美国无限制，香港不超过总资产的45%
    • 税收优惠
      • 一般免企业所得税
    • 与股市相关度
      • 与股市弱相关
  • 房地产股票
    • 业务范围
      • 收入来源无要求，甚至连主营业务都可以改变
    • 派息比率
      • 股息分派无强制要求，可连续多年不分派
    • 组织形式
      • 只能是公司形式
    • 借贷比率
      • 比较高。资产负债率一般为60%以上
    • 税收优惠
      • 一般不免企业所得税
    • 与股市相关度
      • 与股市强相关
• REITs测试
  • 收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试
• REITs分类
  • 权益型REITs（重点）
    • 直接投资拥有房地产，收入来源于房地产租金收入
    • 分类
      • 零售REITs
      • 写字楼REITs
      • 酒店REITs
      • 工业产地REITs
      • 健康护理REITs
      • 自助存储REITs
  • 抵押型REITs
    • 不直接拥有物业，通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益
    • 目前香港只有权益性REITs，没有抵押型REITs
• REITs特点
  • 定期强制高分红
    • 每年至少把净收入的90%分配给投资者
    • 美国一般每季度派息一次；香港一般每半年派息一次
  • 投资门槛低
    • 一般几千元就可以投
  • 交易成本低
    • 一般REITs会免企业所得税，买卖REITs只需要支付交易佣金
  • 流动性强
    • 交易时间内随时可以卖掉
  • 专业化管理
    • 管理团队都是专业人士
  • 收益率相对较高
• REITs主要风险
  • 市场风险
    • 房价因周期性涨跌带来的风险
    • 化解风险最有效的途径是在“好价格”买进
  • 利率风险
    • 利率大幅提高，会减少REITs内在价值，增加REITs债务成本
    • 化解风险方式：尽量不在加息周期的初期阶段买进
  • 社会风险
    • 社会事件带来房地产下跌的风险，如暴乱、战争等
    • 化解风险方式：选择社会风险小的国家或地区的REITs
  • 汇率风险
    • 因REITs计价货币大幅贬值而导致的实际亏损风险
    • 风险化解方式：选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs
  • 经营管理风险
    • 管理团队专业能力不强
    • 风险化解方式：选择历史表现优秀的REITs（收购历史、派息增长、财务状况、融资能力）
  • 债务风险
    • 资产负债率过高
    • 风险化解方式：避免买入资产负债率过高的REITs，资产负债率大于50%的REITs不要买
  • 增发的风险
    • 增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险
    • 风险化解方式：尽量选择资产负债率较低的REITs
• 香港REITs投资方法
  • 1、选出好REITs
    • 查看REITs
      • 富途牛牛电脑版—行情—港股—倒三角—板块—行业板块—房地产信托
    • 海选
      • 总市值排序后选择市值大于100亿港元的REITs
    • 精选标准
      • 1、每年分红且长期稳定增长
      • 2、地段要好，整体出租率大于90%
      • 3、资产负债率小于40%，（资产负债率=总债项÷总资产×100%）
      • 实操：雪球—输入基金代码——财务分析—派息记录/公司概括/资产负债表
    • 香港REITs：领展房产基金、置富产业信托，内地REITs：越秀房地产信托基金
    • 香港REITs的类型
      • 写字楼REITs
        • 一般是企业客户，租约一般在2年以上
        • 一线城市核心地段甲级写字楼，出租率和租金水平高，现金流稳定，风险相对较小
        • 非核心地段写字楼，出租率和租金水平比较低，风险较大
        • 写字楼的周期会滞后于经济周期
        • 写字楼的质量越高，写字楼REITs的分红就会越稳定
      • 零售REITs
        • 主要包括社区购物中心和大型购物广场
        • 电子商务对中低端购物中心的冲击较大，对高端购物广场的影响相对较小
        • 一线城市核心地段高端购物广场，盈利能力强，抗风险能力强
        • 购物广场的质量越高，零售REITs的分红就会越稳定
      • 综合REITs
        • 持有多种物业，不同物业组合在不同经济周期下都能为REITs带来现金流，综合REITs的好坏主要看其拥有物业的质量
  • 2、等待好价格
    • 分红率法（动态分红率=上一年的现金分红金额÷现价×100%）
      • 美国权益型REITs
        • 美国权益型REITs分红率＞8%买进时机
        • 美国权益型REITs分红率＜4%卖出时机
      • 香港REITs
        • 当香港REITs的分红率＞10%时，买进时机
        • 当香港REITs的分红率＜5%时，卖出时机
  • 3、买进
    • 分批买进1-3只不同类型的REITs
      • 把资金分成3分
      • 当目标REITs分红率＞10%时，开始买进
      • 当目标REITs价格每下跌5%-10%时，买进一次
  • 4、长期持有
    • 一般应在10年以上
    • 特别优秀的REITs，可以持有30年以上
    • 持有期间，每年能收到2次现金分红
    • 该卖出时，果断卖出
  • 5、卖出
    • 当REITs的动态分红率＜5%时
      • 一般出现在房地产市场价格高位的时候，REITs价格大概率会出现较大跌幅下跌
    • 当REITs旗下核心物业质量变差时
      • 当REIT出租率下降3%以上时，需要确定是短期因素导致还是物业质量变差导致，后者应该卖掉REITs
• 美国REITs投资方法
  • 1、选出好REITs
    • 查看REITs
      • 雪球—行情—筛选器—美股—行业：股权房地产投资信托—开始选股
    • 海选
      • 总市值排序选出市值大于50亿美元的REITs
    • 精选标准
      • 1、每年分红且长期稳定增长
      • 2、资产负债率小于40%，（资产负债率=总债项÷总资产×100%）
      • 实操：雪球/富途牛牛：派息记录/主要指标—年报—资产负债表
  • 2、等待好价格
    • 动态分红率法（动态分红率=上一年的现金分红金额÷现价×100%）
      • 美国权益型REITs
        • 美国权益型REITs分红率＞8%买进时机
        • 美国权益型REITs分红率＜4%卖出时机
  • 3、买进
    • 分批买进1-3只不同类型的REITs
      • 把资金分成3分
      • 当目标REITs分红率＞8%时，开始买进
      • 当目标REITs价格每下跌5%-10%时，买进一次
  • 4、长期持有
    • 大部分美国REITs每季度分红一次（个别按月）
    • 中国投资者获得美国REITs分红需要扣除10%的税
    • 美国投资者获得美国REITs需要扣除15%的税
  • 5、卖出
    • 当REITs的动态分红率＜4%时
    • 当REITs旗下核心物业质量变差时