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买房策略
如果你是一个买房新人,你知道买房子要注意什么吗?恐怕心里根本没谱,付出巨大辛苦,换来仍然是麻烦一大堆。所以买房之前还是好好学习一下新手买房注意哪些坑?
编辑于2021-05-25 21:58:38- 买房策略
- 房产知识
- 相似推荐
- 大纲
刚需买房训练营
如何选择购房城市
珍惜首套房资格
比如上海首套房首付比例是总房价的30%，二套房首付比例是70%
确定定居城市
看生活喜好
气候环境
根据生活经验选择南方还是北方
人文环境
一二线城市包容性更高，能接受多元的价值观，整体环境相对自由和公平
三四线城市相对保守，包容性不强，周围长辈对生活、婚恋、家庭都比较多关注
城市资源
将来孩子上学、升学问题
自己年老时的医疗问题
看职业发展
1.我们想要发展到什么程度？
2.我们想要达到什么样的收入水平？
看发展空间如何可以看这个城市在招的职位数量
看房价
可以选择心仪城市周边的城市
确定买房目标
刚需买房的最好时机：越早越好
首先，刚需房用来自住，房价短期波动对生活影响不大
其次，房价上涨概率比下跌概率大得多
最后，我们挣钱的速度远远赶不上房价上涨的速度，以后更买不起
确定买房目标
第一：算自己最高能买多少钱的房子
1.能拿出多少首付
计算存款、家庭不动产、股票、基金以及父母赞助等
2.要交几成首付
百度搜索：“城市名 第几套房 首付比例 年份”
找中介或房地产业朋友
3.每个月可以承受多少房贷
个人买房，月供最大值=个人月收入÷2+每月住房公积金-日常开销
夫妻买房，月供最大值=夫妻月收入总额÷2+夫妻月住房公积金总额-日常开销
第二：梳理房屋需求
选择买房区域
地段是城市中特定的一块区域
四种地段区域
闹市中心区：一个城市最繁华的区域
次繁华生活区：靠近闹市，但又有一定距离的区域
好地段
老城区：建筑年代比较久，有很多当地人的区域
城乡结合部：城市建设的边缘，城市与乡镇接壤的区域
为什么要选择好地段
居住角度
交通便利
距离上：方圆1公里有地铁站、公交站
时间上：乘坐地铁到市中心不超过1小时
完善的生活配套（选地段关注公共配套）
公园
一到两个，越近越好
医院
离小区3~5公里最佳
学校
离小区500米到2000米最好
商业圈
离小区500米到1000米最好
所在城市没有大商场可以看看平民超市、菜市场等
远离工厂、垃圾场、火葬场
保值角度
好地段的房子很抗跌
好地段的房子增值空间大
如何筛选出好地段
间接指标：房价
1.在全市找出你买得起且最贵的3个大区域
以链家App为例
首页“地图找房”
看到二手房每个区域的价格（App没有新房均价，且二者价格差异不大）
把各个区域的价格抄下来从高到低列出一张表格
在符合条件的区域里选择排名前3
2.在大区域里选出买得起且最贵的3个地段
点进区域，看到各个地段的价格
对地段价格进行排序
将符合条件的区域里的地段排序后汇总
看房选房
中介：买房要找中介吗？
中介能做什么
前期提供更多更优质的房源
中期可能给到更优惠的价格
后期可以告知带什么资料去哪里办证
中介的优势
能规避房屋风险，为了保证收益会严格筛选房源信息， 会排除房屋抵押有问题的房子，房东有额外负债的房子等， 给后续买房提供有力保障
中介也分好坏
好中介公司拥有品牌溢价能力，能掌握更多房源，争取到更优惠的价格
好中介员会直接定位买卖双方的需求，推荐最合适的房子，为双方省去很多麻烦
如何选出优秀中介公司
相关证照要齐全
去门店看显眼地方的《工商营业执照》
用“企查查”查询
看是否有“工商信息”，看营业执照期限、经营范围是否包含”从事房地产经济业务“
公司成立时间要在五年以上
在”企查查“上看成立时间
线下门店数量要多
查不到信息的只能去线下考察
去实地考察看看门店环境是否干净，注重门店卫生的说明很注重细节，跟店员沟通看看态度如何
做好记录
如何找到满意的中介员
从业资格
以链家为例，打开”链家“App，找到”找“经纪人”，点击进入，随便找一个中介员进行查询
搜索“房地产经纪人官网”进入官网，找到“经纪人查询”，点击进入
输入经纪人信息，进行查询，系统中找到经纪人说明他具备从业资格
有的城市比较偏很多中介员没有这个资格证，也不用纠结
从业年限
中介员从业年限越长越靠谱
说明他希望在该行业一直发展下去，积累客源和口碑，经验也丰富
“链家”中可以在“找经纪人”中点进名字的基本信息，有服务年限
历史成交量
成交量越多说明看房经验越多，掌握信息也更全面，后期买卖越有保障
成交量也可以从看房App上查找
在查信息的时候做好记录，防止混乱
去线下实体店一对一聊天
看中介员整体气质，不修边幅的会感觉不靠谱
看中介员是否尊重你的需求
可以透露中意的户型，理想的居住面积、周边配套等， 如果中介员完全忽视你的需求，只一味推荐“我们这有个好房子， 现在有XX优惠，数量有限先到先得……”一定不要选这个人员
看房期间额外备一个手机号，防止各种推销广告
每个中介的房源信息不太一样，多对比几家中介公司， 至少需要选择3家以上的中介公司，以及10个以上不同的中介员
楼盘：如何判断楼盘好坏
房屋类型
商品房：由开发商建设，能办理房产证和国土证，并且能在市场上销售
现房：买了立马可以入住
期房：提前预售，买了之后需要等几年入住
动迁房：就是安置房，补给拆迁户的房子
质量普遍较差，因为开发商赚不到钱，会偷工减料
物业不好，管理混乱，因为物业费低物业无心管理
有交易风险，因为有过户限制，房产证办出后5年内不能过户
交易时间长，一旦房价上涨房主可能会转卖给出价更高的人
商住两用房：既有住宅，又有商铺的房子
不能落户，没有学位
产权年限短，一般只有40年或50年
流动性差，不好转手。交易税费高，没有户口，还存在产权隐患
小产权房：农民在自家宅基地上建成的房子或集体乡镇企业用地或占用耕地违法建设的房子
没有房产证，不能落户不能贷款
如果是违法建设会被拆除或没收
尽量选择商品房
满足落户条件可以落户，享受市政资源，孩子也能上对口的学校
商品房的户型设计好，居住体验棒
判断方法
询问中介
在看房APP上查询
资金有限又急需房子，动迁房可以作为第二选择
一定要出证满5年，这样房子可以随意进行买卖
地段要好，或者对口的学校非常不错
认准大开发商的商品房
大开发商楼盘质量更好
大开发商楼盘规划更好（绿化情况，配套设施等）
买大开发商的房子更安全
能够保证房子如期建成，不会卷钱跑路烂尾
后期出现问题大开发商害怕品牌受影响会积极补救
大开发商的房子更容易保值增值
怎么看开发商大小
向中介或者售楼处询问开发商，或者在看房APP查询开发商
搜索“2020中国房地产企业500强排行榜”查看，排名越前的品牌越大
判断楼盘好坏的四个指标
容积率
一般正常楼层小区开发商控制在1.2~1.5之间，越小越好
楼间距
一般不能小于楼高的1.2倍，越大越好
绿化率
一般不能少于30%，越大越好
停车位
不会每家每户都有，一般能有1:0.6，越多越好
物业：如何看物业好坏
物业提供哪方面的服务？
为什么物业这么重要？
好的物业是我们的安全守护者
好的物业能提升我们的居住幸福感
好的物业能让房子保值甚至增值
物业会影响我们的圈层和孩子的前途
什么样的才是好物业？
安保服务
好物业
差物业
保洁服务
好物业
差物业
房屋维修服务
好物业
差物业
绿植养护服务
好物业
差物业
挑选好物业两个原则
选物业费贵的，一分钱一分货
询问中介和置业顾问
通过看房APP来查
选口碑好的物业
品牌开发商自有品牌物业
万科物业、碧桂园物业、恒大的金碧物业、绿城物业
相对独立的物业公司
长城物业、珠江物业、彩生活
看中商情报网发布的名单
户型：如何挑出好户型？
千万不能选择的户型
斜角太多
能匹配的家具少，空间利用率低
房间走廊过道太长
过道没窗户得时刻开着灯，太费电
过道放不下什么东西，空间利用率低
过道太长次卧可能连不上WiFi
次卧的人上厕所很麻烦
户型好的房子居住体验好，升值快
什么是好户型
采光好
客厅和主卧窗户都朝南，好坏顺序是南＞东＞北＞西
楼层在总层数的1/3到2/3区域，太低被遮挡，太高层夏天顶光过强还可能漏雨
楼栋周边无遮挡，不能是凹进去的户
户型方正
方形空间最容易摆放家具
90°给人稳定的感觉，锐角和钝角给人不稳定的感觉，长期居住对人的精神状态影响大
通风好
南北通透：南边客厅和北边窗户通透，能形成穿堂风，空气始终新鲜
明厨明卫：厨房不会呛到，卫生间湿气能出去
噪音小
看房时把所有窗户都打开，听噪音大小，再把所有窗户都关上，听噪音大小比较一下。要在每个房间，尤其是卧室听
可以下载APP：分贝测试仪，白天看房客厅噪音小于50分贝，卧室小于45分贝； 晚上看房客厅小于40分贝，卧室小于35分贝
户型选择操作流程
选择楼栋
一个小区中间的楼栋较好，俗称“楼王位置”，采光好，通风好，噪音小
如果小高层夹在两栋高层之间不能选
预算有限可以选择临近无车小路的楼栋
选择楼层
在楼层总数1/3到2/3之间的楼层
看户型
客厅和主卧窗户都朝南、户型方正、南北通透、明厨明卫
如果不能同时满足可以综合考虑自己的喜好和房屋价格
新房怎么买
选新房：如何选到满意的新房？
第一步，确定买房目标
梳理资金
通过“购房能力评估计算器”算出最高可以看的房子价格
明确需求
根据真实需求填表
第二步，选定看房区域
选城市
选地段
在全市找出能买得起且最贵的三个大区域
在三个区域里缩小范围，把地段列出表格（参考第三课）
筛选出每个区域符合条件的地段
第三步，实地选房看房
看房前做好准备
1.查找相对应的楼盘
打开“链家”APP，找到“新房”
进行条件筛选，最后选出合适的楼盘
2.验证楼盘的合规性
APP上看《商品房预售许可证》许可证号
3.查找小区的基本信息
周边配套：网上查不到可以听置业顾问讲周边发展情况
楼盘方面：房屋类型、开发商情况，要选商品房，尽量大开发商
物业方面：在APP“小区概况”查看物业费
户型方面：网上看户型图，实地考察仔细感受
4.准备录音设备
一是因为看房时销售员介绍很多信息，可以通过录音梳理
二是假设买房后期出现价格纠纷可以把录音当做证据维权
看沙盘
早上去，早上光线弱，可以看各屋光线情况，如果可以接受那么其他时间也OK
区位沙盘：看楼房地段
交通规划和道路建设，判断以后生活的方便程度
公共配套的距离，判断以后居住的舒适程度，比如医院、学校等
项目沙盘：展示楼盘
容积率
楼间距
绿化率
停车位
户型沙盘
采光情况
方正情况
通风情况
看样板间和毛坯房
搞清楚是独立搭建还是在原本小区的楼栋里，独立搭建的采光没有参考性
在原本小区楼栋的样板房，如果是低层的可以知道采光下限，在高层就无法判断低层的采光情况
样板房的坑
样板间比实际房子宽敞，这是因为各个房间不配门，衣柜等收纳空间敞开，定制缩小版家具这些小伎俩，我们可以实际量一下家具的大小，比如床的大小，是不是平时使用的大小
样板房配套应有尽有，不用理所当然认为精装也会这么好。我们要问清在交房时，哪些东西提供哪些不提供，品牌是不是一样。尤其问清厨房和卫生间的配置，列一个清单，最后签合同时进行核对
考察毛坯房的好处
评估物业好坏
通过基层员工的态度，保安保洁等如果会停下工作微笑打招呼等，说明园区管理合格且严谨，如果爱答不理说明小区管理松懈，物业不好
看清房屋结构
从未装修的房子更加清晰地看到房屋结构、质量、户型等，这个信息帮助我们冷静客观地评估户型结构和质量，更理性地分析匹配自己的需求
感受楼层间的区别
进入不同楼层，感受下楼层间的区别，比如采光、楼间距等，协助我们找到更适合自己的房子
第四步，综合做出决定
销售员态度、比较其他楼盘、价格等影响我们最后的决定，最终综合房价，选出最适合的
买新房：第一次买新房该做什么？
买新房如何做准备
资质审核
买房资格审核
到房管局审核备案或由中介代办
一般需要身份证、户口本、结婚证、社保证明等资料 可以问中介或者网上查询：“XX城市 买房资格审核资料”
贷款资格审核
可以委托中介帮忙联系贷款银行
一般需要近一年的银行流水以及身份证
在约定的时间带上资料去银行，工作人员会告诉是否有贷款资格以及能贷款的金额
交意向金（资质审核全部通过后）
定金
以签合同为担保的意向金形式，开发商违约双倍偿还，买家自己反悔了钱不退
订金
是预付款性质，没有任何担保作用，开发商不想卖房直接退就好，买家不想买也可以要求退订金
认筹金
开发商通过折扣优惠吸引的一部分资金，交了的人可以在开盘时优先选房，如果没有选到房，开发商要全额退，选到了自动转为定金或首付
如何识别买房中的套路？
第一、确定商品房五证是否齐全
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》
五证不全的风险
房产证办理时间很长或者根本办不下来
房屋质量无法有效保证，大概率遇到“豆腐渣工程”
后续的银行贷款没法正常办理
第二、仔细查阅合同补充协议
有些开发商为了逃避责任会列一些霸王条款，比如，房屋出现质量问题可以修、但不退
发现霸王条款可以跟销售员协调修改，实在修改不了可以不买
合同签好之后基本上都是当天就交首付，跟销售员协调合同签完再交首付，预防合同出现问题首付不退的情况
确定付款尽量不要现金，用支付宝微信或者银行卡可以留下具体的时间和金额，方便核对
付完款记得要首付款凭证，办理贷款时有用
交完首付可以带上资料去银行办理贷款
一般需要资料有：户口本、婚姻证明、身份证、收入证明、银行流水、购房合同
银行放贷是一次性把剩下房价款打给开发商。放款后就能去开发商那里拿房屋全款发票，在后续缴税中有用
收房必须知道的事
缴税
买房缴纳的税费要到房管局办理
办理要带资料：购房合同原件和复印件、房屋全款发票或收据原件和复印件、身份证原件和复印件
新房要交的税有4种
契税
房屋买卖时国家向买房人征收的税费
第一种，家庭唯一住房面积为90平方米及以下，缴纳房屋总价1%
第二种，家庭唯一住房面积为90平方米以上，缴纳房屋总价的1.5%
工本费
房产证的材料费，上海是10元/本
产权登记费
对房屋进行所有权登记，以及核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，上海是80元
公共维修基金
用来维修、养护以及改造小区的公共区域、公共设备等，上海是房屋总价的2%
收房
需要注意很多，比如检查房屋是否有问题，水电煤的预存等等，见后面章节
领房产证
合同会约定90天到180天以内办理房产证，法律规定最高不超过两年
办理房产证可以到房产交易部门，需要资料有：
1.房屋合同原件及补充合同原件
2.房屋全款发票原件
3.房屋的测绘调查表以及分层分户平面图原件
4.完税凭证
5.已婚的要结婚证，单身的要未婚证明
新房价格：新房如何争取到最大优惠
买房的优惠时机
1.六月和十二月
开发商为了冲半年报和年报业绩
2.开盘当天
为了营造火热场面打折促销
3.清盘期
首先，清盘到了销售末期，开发商不想拖很长时间 其次，清盘房子多少有一定瑕疵，可能楼层不好在顶楼或者底楼等，这些可以成为砍价的筹码
有利于砍价的做法
了解楼盘的备案价和周边房屋均价
备案价就是最高价，想涨价必须向房管部门二次备案
线上查询备案价： 1.搜索“地区 住建委” 2.点击“预售信息公示”进入 3.选择自己想查找的“预售证号证” 4.点击预售楼栋的地址 5.点击想要的房源，可以查看备案价
线下查询备案价： 带身份证去当地的不动产登记中心，在窗口询问工作人员
看房APP查看房屋均价： 比如链家，输入小区名称就会显示周边均价
多挑房屋缺点，并略微夸大
在销售员催促时保持理性，清楚说出自己的意愿，看了几套，相中哪几套，这几套房有哪些明显缺点，略微夸大危害，表示在认真考虑和犹豫
放下身段，吧销售员当朋友，争取赢得好感
价格上不轻易让步，不要听口头承诺引诱下单，砍价时不放松警惕
用缓兵之计，销售员不肯降价时说要再考虑考虑，只要还有降价空间就会改口
第一次看房只问价不砍价
首先，不了解周边价格也不知道备案价，砍价幅度有限
其次，砍价后销售人员会要求当天交定金，不交很可能保不住优惠，交了可能错过后面的好房源
可以承诺下次再来，这样会被划入意向用户
假装全款买房
全款买房极力不推荐，现金少了万一遇上紧急情况没钱用
贷款前可以假装全款买房试探一下最低价，贷款可以拿到较低价格
三种优惠策略
第一条，尽量找高层谈优惠
普通销售员有两个百分点浮动，主管再加两个点，经理还能再加一个点
第二条，找中介可能有额外优惠
首先，自己独自去售楼部不要留电话或姓名，防止录入系统被标签为自然访客
其次，中介手里优惠有限，一般中介越大优惠房源越多
最后，要小心中介推给我们的“指定房源”，这种房一般先天不足，不要本末倒置因为优惠大而选这些房
第三条，组团可以拿到更多优惠
三套房子便可拼成一个购房团
组团不仅能优惠还能相互监督，减少被坑
二手房怎么买
选二手房：如何挑选合适的二手房
1.梳理资金，明确需求
首付和月供。盘点手里有多少钱，每个月能承受多少房贷，计算出能买的房屋总价上限
使用购房能力评估计算器计算，填写《房屋需求表》
2.选择城市，确定地段
确定好买房的城市，确认自己的买房资格（参考新房地段确定方法）
3.挑选小区，看房选房
不断缩小选择范围， 选地段、选楼盘、看物业、挑户型
在看房APP输入地段名后，出现密密麻麻二手房小区名称，基于价格剔除不符合预算的小区
点击房源信息后，选择“小区”，看到房屋类型、开发商、物业费、物业公司等信息，把符合条件的房源筛选出来，整理小区信息
根据楼盘，精选小区
1.房屋类型
最好是商品房
2.开发商口碑排名
联系中介，看房选房
重点关注周边配套、物业和户型：附近公园、医院、学校和商圈
确定目标小区对口学校，百度：“年份 城市 区域 幼儿园/小学招生对口地段表”，或者“年份 城市 区域 小学划片”，然后搜索区域重点小学排名
交通情况可以在看房APP看周边配套查到
按物业费高低排序，物业费越高小区越好
实地观察
1.看门卫对非小区居民和车辆进入的态度
2.看小区卫生是否整洁
3.小区内绿化是否修剪整齐
4.小区停车位情况
最后看户型
4.综合比较，做出决定
优先选位于小区中间，不沿街、采光好、噪音小的楼栋
选择1/3到2/3之间的楼层
在可支付范围内选择性价比最高的房子
买二手房：买二手房要注意什么？
准备期
做好房屋查验
证件信息
看房屋所有权证号、房产证登记人与卖房人是否一致
交易信息
核实房屋是否存在查封、抵押等限制交易的信息
登记信息
核对房屋登记的坐标、面积、规划用户、落户等基本情况
查验方法
跟卖家要房源编码和验证码
搜索“上海 住建委”
在市房管局-房产交易-二手房查询，页面里输入房源编码
前期准备
买家资质审核
包括买房资格审核和贷款资格审核，参考第9课新房
二手房的意向金
基本上是定金
可以把钱交给银行进行资金监管， 防范以下风险
房屋查封：卖家有其他债务我们房屋核验是查不出来的，一旦卖家还不上钱房屋有被查封的风险，直接把首付款给卖家可能会“钱房两失”
一房二卖：签约到过户时间很长，有人愿意高价买房时卖家可能一房多卖，房子落户才归自己，就算签了《房屋买卖合同》，一旦房子被卖给其他人，过了户，房屋就归他人所有了
购房期
签《房屋买卖合同》需要关注
付尾款时间
交房时间
一般默认为过户后，卖家迟迟不过户会导致我们收房时间延长
税费
卖家需要承担一定税费，有的卖家强势，会在协议里说明所有税费由买家承担，这时我们可以拒绝这个说明，觉得不好拒绝也可以提出房屋降价
交房状态
重点关注5点
是否赠送家具
赠送什么，品牌是什么，新旧如何，赠送几件
收房时门窗应该保持原有状态
型号是什么，有没有破损
收房时房屋无质量问题
无漏水、渗水、积水，墙面无明显损坏等
物业交割清楚
水费、电费、燃气费、物业费等，交房之前的由卖家承担，或注明乙方自愿支付水电费，但以XX元为限，超出部分由甲方承担
保修问题
收房XX月内，房屋出现严重质量问题，卖家继续负责维修
除了《房屋买卖合同》，二手房还需多签一个《居间服务合同》
跟中介签订，这个合同重点关注违约费由谁支付，要注意要求：由违约方支付费用
签好后当天就可以交首付和办理贷款了
收房期
税费
买家要缴纳的是契税
卖家要缴纳的税
工本费
与新房相同
个人所得税
房产证日期不满5年的要缴纳
提供房屋交易时的发票，税费会少一些： 个人所得税=（转让收入-房产原值-合理费用）*20%
合理费用包括卖家实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用
没有提供房屋交易时的发票，税费会高一些： 个人所得税=转让收入*5%*20%
增值税
卖出价格高于买入价格，多出部分需要缴纳
房屋购买不满2年，税费按5%计算，2年以上，卖家不用缴纳
过户领证
卖家需要材料
房屋所有权证书、身份证原件及复印件
买家需要材料
买卖合同、身份证原件及复印件
实际还要交过户印花税，过户手续费
过户后资金监管的银行会把钱给卖家
二手房价格：如何跟房东谈价？
砍价前的准备
看目标小区历史砍价比例
参考一年内数据： 砍价比例=（成交价-挂牌价）/挂牌价
直接问中介挂牌价和成交价
用看房APP查询挂牌价和成交价
打开APP，点击小区进入
在小区展示页找到历史成交
看到已成交房子的成交价
点击想买的房子，看到房屋的历史挂牌价
计算一下小区一年内的砍价比例
砍价空间的衡量
挂牌价与房屋均价的差额
均价是你准备购买的小区上月成交价
挂牌价高说明砍价空间大，挂牌价低说明砍价空间小
房东卖房的原因
一般卖房的四个原因
为了改善居住条件置换
为了孩子上学置换
为了换城市置换
为了卖房变现置换
最有砍价空间的是卖房变现，因为房东一般是急用钱； 其次是为了换城市，来回交通麻烦房东会想尽快完成交易； 第三是学区置换，学区房比较贵，房东换房成本高，砍价空间有限； 为了改善居住条件置换通常不着急
税费
如果房东要求我们承担属于他的税费，比如个人所得税，我们可以以此为借口让房东降价
砍价前要了解清楚砍价空间，计算好自己心里的价格，带着目标去和房东谈
砍价实战技巧
多跟几家中介合作
让他们竞争，促进成交， 假装跟中介说现在价格有点超预期，已经委托别家中介重新看房
摸清房东性格
不能一上来砍价，先跟房东唠唠家常，判断房东性格
房东性格爽快可以不用磨磨唧唧
房东吝啬小气要准备跟他打持久战
摆出诚意
谈判时带些现金，2~5万，谈话时语气真诚，不急不躁，给对方思考空间，一旦建立信任，接下来谈判会顺利很多
理性分析
不能一味地要求房东降价，要理性客观，为自己争取最大利益
理性分析房源：说房子的优点，具体到细节，比如阳台采光不错，跟预期一样
再来一个转折：说房子不满意的地方，比如装修风格有年代感，自己不喜欢，后续还要重新装修等
然后表达自己的诚意：说明自己还是很想买这套房子的，考虑以上缺点，希望房东降降价
最后：将自己了解到的小区平均价格告知房东，坦白说明，现在挂牌价高了，希望他让步
商量家具处理
尽量争取房东把不用的家具送给自己，即使以后用不到，还可以转卖
贷款
主要的三种买房贷款方式
公积金贷款（首选）
使用自己的住房公积金来提交买房的 贷款申请
商业贷款（末选）
向银行提借钱的申请
组合贷款（次选）
既有公积金贷款，又有商业贷款。当公积金贷款上限额度不够支付剩余房款时，可以通过商业贷款补齐
贷款利息
申请公积金贷款的条件
具备一定的还款能力
“两有一没有”，有稳定的职业和收入，有按时偿还贷款本金和利息的能力，没有其他数额较大、可能影响贷款偿还的债务
本人及配偶征信良好
两年内连续三个月或者累计六次逾期还款会导致个人信用不良
申请人家庭名下没有未还清的公积金（组合）贷款
如果名下已有一套住房且还清了公积金（组合）贷款，可以根据第二套房公积金贷款政策来申请
开立公积金账户1年以上并在申请公积金（组合）贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年，目前在缴存状态，且所在单位不欠缴
申请商业贷款和组合贷款的条件
两种错误想法
贷款越少越好
贷更多的钱可以买到更大更好的房子
贷更多的钱可以把多余的钱留作流动资金以备不时之需
贷款越多越好
一定要考虑自己的还贷能力，量力而行
公积金贷款额度
公积金贷款有最高额度限制
百度“城市名 公积金贷款额度”查询
有买房需求不用动公积金余额以免影响贷款额度
商业贷款额度
取决于还款能力：可贷额度=可支付的月供/相应贷款年限的每万元月还款额
【相应贷款年限的每万元月还款额】可以用房贷计算器计算：
组合贷款的额度
可贷额度=公积金可贷金额+商业贷款可贷金额
贷款年限
贷款时间越长越好
贷款年限越长，越能分散压力
未来的钱比现在的钱贬值
等额本金
每个月还的本金固定，每月还的利息下降。前期还款压力较大，后面利息越来越少，还款额越来越少
适合前期还款能力强，后期收入可能减少的人
适合希望还更少利息的人
等额本息
每个月按照相等的金额偿还房贷，其中每月的贷款利息是按照月初剩余的房贷本金计算的。每个月还款数很固定，比较方便安排资金，前期的还款额比等额本金要少
实际上就是用更多的利息换取更小的还款压力
适合凑足首付款已经用尽全力，还款初期收入低，后期慢慢增加的人
适合打算短时间内卖掉房子的人
举例：
LPR
贷款市场报价利率，现在的贷款利率由市场决定，对我们影响不大
收房
新房收房
预存费用
还要交一笔费用，预存物业费，水电费、燃气费、垃圾清运费、当季采暖费等等， 这些会写在《入住清单》上，需要我们签字核查，一定要看清楚物业缴纳到什么时候，水电费预存了多少
选择验房时间
开发商打电话来收房时，一定要选好验房时间，一般来说开发商会安排验房师一起验房，但如果选择集中收房的时间，需要等待的时间比较长，大概15~40分钟，而且因为人比较多，验房师可能并不仔细
我们要刻意选择验房期快结束的时间，基本上是第二天下午，这段时间收房到了尾声，验房师不会那么忙，可以很细致地帮你验房
为了严格验房，可以找做装修工程方面的朋友陪同验房。此外也可以付钱找专业验房师（可以淘宝搜索销量多的店铺评分高的）
验房需要验什么
整体检查：根据《房屋买卖合同》的条约查验
房屋朝向：如果发现房屋结构跟户型图不同，可以向开发商提出，并要求开发商给予赔偿，或者直接拒绝收房。如果开发商不能给出满意解决方法，我们可以向政府相关部门反映维权。
房屋面积：一般跟《房屋买卖合同》上承诺的面积，不超过±3%，出现问题开发商可以按照实际面积进行房价结算，多退少补，但我们购房者不能因为这个原因解除合同。
查验房屋内部
根据验房表，不懂的问验房师
凡是没法确认的事一定不要写，如果验房师非要写就写“暂不清楚”、“无法认定”等字样。发现问题一定要拍照留证
验出房屋不好的解决方法
不严重的问题
比如天气变化引起的墙面小面积裂缝，门锁损坏等可以协调开发商处理
严重的问题
比如地面下沉造成的墙面裂缝，必须经过房屋质量检测部门的再次检测。如果裂缝危及住房安全，我们有权拒绝接受收房，并且要求开发商承担延迟交房责任，按照合同赔付一定的违约金
二手房收房
户口迁出
收房前带房产证身份证到所在区域派出所户籍科，核实房屋户口信息, 如果卖家户口还没迁出，在收房时，可以要求他们在规定的时间内迁出，同时扣留一部分的钱作为保证金，等户口迁出后再给他们
检查房屋质量
约定好一个时间去验房，没有固定时间
可以找朋友或者验房师陪同验房，基本和新房一致
多注意两个问题：家具问题、违建问题
挪开家具查看被家具遮住的地方有没有破损
对于卖家答应赠送的家具需要按照合同核对数量、成色、品牌是否与之前的一致
比较老的房子可能会有违章建筑，要对照原来的房子的图纸进行对比，如果出现房屋违建，我们可以选择先不收房，并要求卖家在限定时间拆除
费用结算
对水电进行抄表读数，并要求卖家结清欠款
有的二手房可能存在未缴清的电话宽带、煤、暖、物业管理等费用，我们也要注意这些费用结算