REIT投资笔记

2021年中国A股市场也发行了以基础设施为主的REITs基金，本导图主要梳理一下海内外REITs基金的投资思路和注意事项，供新老投资者们研究讨论。

REITs投资训练营

• 01.小资金买房产，开启躺赢人生
  • 为什么要投资房产
    • 优点
      • 和其他资产相关性低
      • 带来租金收益
      • 升值潜力大
    • 投资实物房产缺点
      • 资金门槛高
      • 房产流动性差
      • 交易税费高
  • REITs——超低门槛的 房产投资神器
    • 全称
      • 房地产投资信托基金
    • 特点
      • 保留房产投资的优势， 填补实物房产的缺陷
      • 能赚钱收益高
      • 有特殊政策保障收益
  • REITs的风险和解决办法
    • 社会风险
      • 重大社会事件让经济整体恶化的风险， 主要有战争、暴乱、疫情等
        • 通过将资金分散到不同国家或地区，降低整体的风险
    • 市场风险
      • 由于经济危机导致市场整体价格都下跌都风险
        • 通过合适的买卖时机降低风险
    • 利率风险
      • 利率提高，导致REITs价格下跌都风险
        • 根据择时技巧买入
    • 经营管理风险
      • 是REITs管理团队专业水平导致都风险
        • 通过财务数据、历史业绩等指标筛选好REITs
• 02.REITs那么多我该投哪种？
  • 按募集方式分
    • 分类
      • 公募型
        • 公开发行的，向社会公众投资者筹集资金，可以上市交易
      • 私募型
        • 只面向特定投资者，非公开发行，不能上市交易
    • 区别
      • 资金门槛
        • 公募只要千八百块钱，私募最少100万起
      • 流动性
        • 公募上市交易流动性好，手机上操作方便； 私募买卖相对麻烦而且一般每月买卖一次，往往有1-3年封闭期
      • 收益
        • 公募相对稳健，私募可能会更高
      • 安全
        • 公募相对安全，私募风险更大
    • 小结
  • 按赚钱方式分
    • 权益型（股权型）
      • 买下房产出租赚租金，或者以后用更高价卖出获取差价
      • 收益分为股息分红和价格上涨
      • 收益较高
    • 抵押型
      • 向他人提供抵押贷款来赚取利息收益
      • 别人拿着地契或者房本找它借钱，时间到了收回本金和利息
      • 收益较低
  • 底层物业类型
  • 我们的投资选择
    • 公募的权益型REITs
    • 分散投资，精选3~5类
• 03.世界那么大，哪里REITs值得买？
  • 境内REITs目前仍处于筹备期，还没有正式发行
  • 境外REITs的优势
    • 市场成熟
      • 成熟市场的监管更完善，为投资者提供更好的保障
      • 积累大量历史数据供我们科学分析REITs的好坏，判断买卖时机，赚取更高收益
      • 很多成立年限更长的REITs历经考验积累了丰富的管理经验，通过专业化经营管理提高房产利用率，带来稳定的股息分红
    • 产品丰富
      • 我们能够将资金分散到多类型REITs上，降低社会风险
      • 优中选优，挑选最可能赚钱的产品，不必矮子里面拔高个
    • 适合做全球资产配置
      • 不同国家和地区的市场发展状况，经济周期不同
      • 将资金分散到全球不同市场可以降低单一区域市场风险带来的损失
  • 认识境外REITs市场
    • 美国REITs
      • 优点
        • 全球规模最大，市场规则和法律保障最完善
        • REITs产品最丰富，选择空间大
      • 缺点
        • 市场税收高，股息分红需要交10%的税
    • 日本REITs
      • 优点
        • 酒店、民宿租金收入高且稳定，股息分红很可观
      • 缺点
        • 价格上涨幅度有限
    • 新加坡REITs
      • 优点
        • 资产遍布亚洲及其他地区，更能低于单一地区意外导致的社会风险
        • 资产很多在新马泰等新兴旅游国家，租金收益非常可观
      • 缺点
        • 当地房产政策特殊，更多保护租客，比如对房租价格明确限制，因此底层物业在本国的REITs收益较低
    • 澳大利亚REITs
      • 优点
        • 全球REITs化程度最高，超过50%房产为REITs所有
        • 机构投资者占比高，大佬入场让整个市场波动比较小，投资相对安全
      • 缺点
        • 机构投资者占比高同样带来胳膊拧不过大腿的问题，个人投资者在政策导向、信息来源、交易渠道等都不占优势，收益受限
    • 中国香港REITs
      • 优点
        • 业务办理、资金往来方便，也不存在语言门槛
      • 缺点
        • 在主流市场中规模较小，产品种类和数量不多
    • 小结
  • 境外REITs的投资方式
    • 直接投资
      • 开通港股账户， 投资美国和香港市场
        • 为什么投资美国和香港市场
          • 用港股账户，没有语言门槛
          • 港币、美元汇率相对稳定
          • 美国是最大最成熟的市场，香港市场我们最熟悉投资难度小
        • 特点
          • 需要开通港股账户，开户、入金相对麻烦
          • 美国REITs可以单只买，最低几美元一只，门槛较低； 但香港需要一手一手买，起投就要几千元，门槛较高
          • 能灵活筛选REITs，自由选择买卖时机，从而降低风险提高收益
    • 间接投资
      • 投资QDII基金
        • 特点
          • 通过支付宝或者A股账户就能轻松买入
          • 门槛更低，往往10元起投
          • 选择范围小，只能获得市场的平均收益
    • 小结
• 04.两步，迈入境外REITs大门
  • 什么样的券商合适我
    • 开户入金得方便
      • 境内银行卡入金
      • 香港银行卡入金
    • 交易费用低廉
      • 佣金
      • 平台使用费
    • 有什么开户福利
  • 开户流程
    • 1.下载富途牛牛App
    • 2.打开App，选择“本机号码一键登录”
    • 3.点击“开户”，选择“立即开户”
    • 4.勾选已阅读开户文件，点击立即开通
    • 5.跳出一个开户提示后，点击“立即开通”，进入开户流程
    • 6.按照开户流程一步步完成，选择账户时选中“港元基金账户”和“美元基金账户”
    • 7.签名，点击完成
    • 一般2~3个工作日，最快1个工作日内即可开通成功
  • 入金操作
    • 境内银行卡入金
      • 缺点
        • 汇款不会100%成功
        • 出金很难
    • 香港银行卡入金
      • 特点：入金速度快，成功率很高
      • 办卡方法
        • 去香港当地办理
        • 境内办香港卡
          • 准备港澳通行证或护照、签证、居住证明、工作证明等
          • 准备足够的存款资金
• 05.优中选优，锁定好REITs
  • 如何筛选优质REITs
    • 1.实力雄厚——总市值
      • 美国REITs从总市值前20的里面筛选
    • 2.真“财”实料——资产负债率
      • 优质的REITs资产负债率不会超过50%
    • 3.“财”艺出众——股息分红是否长期稳定
      • 看近5年的整体趋势保持上涨
  • 筛选实操——美国REITs
    • 打开雪球网，点击【行情】-【筛选器】
    • 点击【美股】，在选择范围的【行业】后面，选择【股权房地产投资信托（REITs）】
    • 在【基本指标】中，选中【总市值】，筛选条件里最大值和最小值直接默认就好，点击【开始选股】
    • 筛选出来后，点击列表表头的【总市值】，出现下箭头符号，表示按市值从大到小排序
    • 点击筛选出的REITs的名字，进入详情页
    • 点击左侧【主要指标】
    • 下滑页面，找到【资产负债率】
    • 保留满足近三年资产负债率小于50%的
    • 回到这只REITs详情页，点击【分红派息】
    • 查看派息情况是否持续稳定，有没有明显下降
    • 可以在选出来的REITs后面点【关注】，加入自选股
  • 筛选实操——中国香港REITs
    • 香港上市的REITs数量少，雪球网没有单独的分类
    • • 也可以在港交所官网查到 https://www.hkex.com.hk/Market-Data/Securities-Prices/Real-Estate-Investment-Trusts?sc_lang=zh-HK
    • 通过首页搜索框，一只只搜索，打开详情页看
    • 由于数量少跳过“实力雄厚”的筛选标准
    • 点击左侧【财务分析】，选择【财务比率】，查看【总债项/股东权益】
    • 筛选真“财”实料，看【总债项/股东权益】，小于100%即可
    • 回到【财务比率】，点击【盈利摘要】，这里的【每股派息】就是股息分红数据
    • 如果每股派息持续上涨，则符合要求，把保留的REITs加入自选
• 06.等待好价格，赚取高收益
  • 什么是好价格
    • 股息率=股息/价格，这就是判断价格好坏的标准
    • 过去30年里，美国REITs平均股息率主要在4%~8%之间波动
  • 策略
    • 股息率低于7%时，价格较贵，可以多等等·
    • 股息率高于7%时，价格比较便宜，值得投资，可以开始买
    • 股息率上涨到8%以上时，相当便宜，可以多买一些
  • 买点判断实操
    • 美国REITs
      • 点击前面筛选出的REITs名字，打开详情页
      • 在中间位置找到股息率
      • 将筛选出来的REITs全部查看一遍
    • 香港REITs
      • 在港交所网站直接找到每一只香港REITs的股息率，即【收益率】
      • 也可以用理杏仁【基本面】-【价值分析】，往下拉到底查看
  • 什么时候卖
    • REITs的股息率过低、价格过高
      • 股息率降低到4%以下，就是少有的卖出机会
      • 一个月看一两次
    • 出现股息分红大幅下降的情况
      • 比如股息减少20%以上，说明公司的经营状况可能出现了问题
    • 负债率超过50%
      • 负债超过50%说明内部经营同样存在风险
    • 每季度看一次美国REITs 每半年看一次香港REITs
• 07.制订你的REITs投资计划
  • 合格投资计划三步走
    • 构建投资组合
      • 要点
        • 将资金分散到多只REITs
        • 不同国家或地区
        • 不同物业类型
      • 具体要求
        • 将资金平均分配到6~10只REITs
        • 单一国家或地区分配的资金不宜超过70%
        • 单一类型的REITs资金不宜超过该市场计划额度的40%
      • 投资组合实操
        • 查看筛选出来的REITs属于哪个市场、哪种物业类型
          • 香港REITs
            • 1.香港REITs的物业类型可以从香港交易所官网找到， 【香港交易所-市场数据-证券价格-房地产信托投资基金】
            • 2.进入香港交易所房地产信托投资基金，点击某个基金的名字，进入详情页
            • 3.往下翻看到公司简介部分， 例如投资了零售商铺、街市、停车场及办公室物业组合，就是综合类
            • 4.重复操作，可以找到所有香港REITs的物业类型
          • 美国REITs
            • 1.打开东方财富网
            • 2.在首页搜索栏输入REITs的名字
            • 3.进入详情页面，点击【公司概况】，在公司资料的表格中看到所属行业
          • 汇总表格示例
        • 按下表构建投资组合
          • 假设投入8万元，可以选择8只，每只分配1万元，方便
          • 上面汇总表格只筛选出3只香港REITs的情况，有两只是同类型，选方案一可以都投资到
          • 如果筛选出来的REITs数量过多，可以股息率从高到低排列，选择最高的几只
          • 最后根据构建组合的三个要求检查是否符合
    • 分批买入
      • 注意：专款专用，每只REITs所能持有的资金不能超过最初分配好的数量， 哪怕可投资的REITs数量不足，也要空着钱，不能用来补仓筛选出来的REITs
      • 当股息率大于7%时，可以买半份资金（愿意承担更高风险可以买入更多，比如70%）
      • 当股息率超过8%时，可以买一整份资金
    • 保持跟踪，定期调仓
      • 每个月查看一两次股息率
        • 美国REITs在雪球网看，香港REITs在港交所官网看
        • 股息率下降到4%，卖出半份，下降到3%，全部卖出
        • 资金还有空余可以按上面流程找找有没有合适买入的REITs
          • 有的话按规则买
          • 没有的话存入货币基金等待机会
      • 每季度查看一次资产负债率和股息分红
        • 资产负债率大于50%或者分红大幅下降，应当卖出
      • 每过一年，从筛选REITs开始，重新操作一遍所有流程， 并根据资金量调整我们整个投资组合
  • REITs怎么买
    • 开户入金
    • 在香港账户存好港币，美国账户存好美元
      • 打开富途牛牛
      • 进入交易界面，点击【货币兑换】
      • 输入计划兑换的金额，点击【申请兑换】，输入密码
    • 注意交易时间
      • 港股：北京时间周一到周五， 上午9：30-12：00，下午1：00-4：00
      • 美股：北京时间每年3月第二个星期日到11月第一个星期六，晚上21：30-次日凌晨4：00 每年11月第一个星期日到次年三月第二个星期六，晚上22：30-次日凌晨5：00
    • 交易步骤
      • 1.打开富途牛牛，进入【交易】界面，点击放大镜搜索
      • 2.进入搜索界面，在搜索框输入代码
      • 3.输入代码后点击对应的REITs简称，进入详细报价页面
      • 4.在详细报价页面，点击左下角【交易】，进入交易界面
      • 5.进入交易界面后，系统自动填写【价格】和【数量】，我们可以自己调整
      • 6.点击【解锁交易】，填写交易密码，然后在界面点击【买入】
    • 补充知识
      • 限价委托和市价委托
        • 市价委托：相当于投资人很土豪，不管价格高低，就一个字——买（卖），只要保证成交即可
        • 限价委托：相当于投资人定好了价格，券商必须按照这个价格来完成交易
          • 买的时候定个上限，卖的时候定个下限，最后买卖的价格是我们期望的 缺点是可能需要等一段时间
      • 怎么确定限价
        • 交易界面中有买盘十档和卖盘十档
        • 一般左右两侧各有几组数字，是投资人准备卖出和买入的价格
        • 准备买的价格叫卖盘，准备卖的价格叫卖盘
        • 系统会默认一个买入价格，一般是买一的价格，就是买盘下面第一个价格
        • 如果想立马成交，点加号价格增加一点，如果大于卖一了，点下面买入就可以立马成交
        • 想交易时没有默认的价格一般是因为美股还没有开盘
• 08.找个好代购，境外房产轻松投
  • QDII基金的特点
    • QDII基金是在我们境内依法成立，专门投资境外投资品的基金
    • QDII基金可以投资多种境外产品，其中包括REITs
    • QDII基金的“代购费”不高，大概每年1%~2%，比起投资收益可以接受
  • 风险
    • 选股能力差的风险
    • 基金的破产清算风险
    • 价格波动的风险
  • 两种投资方式
    • 主动型
      • 完全依托基金经理的个人能力，风险比较高
    • 被动型
      • 跟踪某一REITs指数，复制市场平均水平的收益
    • 我们选择被动型
  • 找到QDII基金
    • 打开天天基金网
    • 为了不漏掉，在搜索栏分别搜索“房地产”，“不动产”，“REIT”，“REITs”
    • 点击查看更多搜索结果，出现所有名字中包含关键词的基金
    • 查看详情，需要保留基金类型为“QDII-指数”，且跟踪标的中包含"REITs"的基金，并剔除显示为“该基金暂不开放购买”的基金
    • 如果是“暂停申购”的，可以保留，因为一些原因暂停申购，以后仍可能重新开放
  • 精选QDII基金
    • 筛选标准
      • 基金规模不小于1亿
      • 成立时间不宜小于1年，3年以上更好
      • 费率越低越好
    • 操作步骤
      • 用Excel表记录上一步筛选的每只基金的简称、代码、跟踪标的、基金公司、成立时间、基金规模、管理费用和托管费率等信息
        • 简称、代码、跟踪标的、基金公司、成立时间、基金规模等可以直接在详情页看到
        • 管理费率和托管费率要点开“基金概况”看到
      • 按照三个筛选标准挑选基金
• 09.选择好时机，享全球房产红利
  • 投资QDII最适合的时机
    • 经济形势好，房价上涨，租金收入高
      • GDP增速越大，经济发展越快
    • 银行利息降低，大家把钱拿出来投资
      • 利率下降，大家从银行取出钱投资，想买投资品的人越多，价格就越来越高
  • 投资时钟
    • 百度搜索美国GDP年化季率，进入英为财情网查看，大于2.5%算高
    • 英为财情网中搜索“美联储利率”，往下拉找到“财经日历”【美联储利率决议】
      • 图表上点击5Y查看近五年趋势
    • 每个月查看一次
    • • GDP增速看GDP年化季率
  • QDII买卖实操
    • 支付宝
      • 理财-右上角搜索-输入QDII基金代码-进入交易界面-买入
    • A股账户
      • 打开华泰App首页-右上角搜索-输入QDII基金代码-进入详情页-立即购买
• 10.最新赚钱机会你准备好了吗？
  • 中国版REITs
    • 关键词
      • 公开募集
        • 本次发行的就是“公募型REITs”
      • 试行
        • 本次只做初步的尝试，首批发行的REITs有限
      • 基础设施
        • 第一批REITs只包括基础设施一类
        • 除了传统的基础设施：铁路、公路以及其他水利电力等， 还包括高科技产业园区、高铁、大数据中心、5G、人工智能等“新基建”
    • 从基础设施开始的原因
      • 筹到了钱投资基建，一方面促进我国经济发展、提升人民生活水平, 另一方面也赚到了钱，回馈给投资者
  • 新出的REITs值得投资吗？
    • 收益性
      • 本次试行REITs包含的工业、基础设施、数据中心， 收益在过去几年的美国市场排行前三，达到20%左右
    • 安全性
      • 新的投资品有处于试行期，国家会非常严厉地监督这个新市场
        • 只有好项目才能拿出来发行REITs
          • 近三年总体盈利或现金流为正的资产
        • 只有分红派息比例高的项目才能发行REITs
          • 预计未来三年净现金流分派率原则上不能低于4%
    • 总结，新出的REITs非常值得投资
  • 投资策略
    • 新的投资品问世，往往经历三个阶段
      • 红利期
        • 新的投资品价格会飞速上涨，很快超过它原本的价值
        • 早参与的能吃肉，晚参与的要买单
      • 泡沫破灭期
        • 由于红利期价格很快超过价值，形成了泡沫，但价格总会回归价值，导致泡沫破裂，资产价格骤跌，很多本身资质不好的公司将被市场清洗。
        • 此时入场往往亏损，不适合投资
      • 成熟期
        • 经过泡沫破灭期的洗礼的行业、企业，往往是未来能真正创造长期投资价值的好行业、好公司。
        • 这时候市场相对成熟，大家可以通过具体的筛选方法和估值，获得相对稳定的收益
    • 两种策略
      • 在红利期早期，也就是REITs刚发行那会儿，尽快投资抢占红利
      • 等到市场成熟后，根据类似于境外REITs的投资方法，进行投资，赚取稳妥收益
  • 基建类要来了，其他品类还会远吗？
    • 对于成熟市场来说，基建类REITs占比并不大
    • 我国早就开始了其他类型REITs的小范围试点，即私募型REITs
    • 所以中国REITs未来值得期待，在基础设施类REITs之后，其他类型的REITs公募版本也会陆续上市
    • 哪怕有境内REITs上市了，也别完全放弃境外REITs的投资
      • 一来，红利期一过有一个相对大幅价格下跌阶段，即“泡沫破灭期”，此时不适合投资
      • 二来，要想降低风险，提高收益，应该将资金分散到不同市场的优质REITs上去