《房地产金融》第二章

《房地产金融》第二章理论基础，房地产金融的基本概念。房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

《房地产金融》 ——第二章 房地产金融理论基础

• 第一节 资产定价
  • 一、资产定价的基本原理
    • 所有现金流量在投资者购买时点上的价值之和就是该资产的价格
    • 现金流折现的定价方法——用公式来表示即 其中，CF代表各期现金流，r是贴现率，n是现金流的次数
  • 二、估价中的现金流量
    • （一）现金流的内涵
      • 资产定价意义上的现金流是建立在预期而非实现基础上的概念。
        • 这里的“现金”不特指狭义的货币资金，而是广义的现金，包括所有可以增加资产所有者财富的货币资源及非货币资源的变现价值。
      • 确定现金流量应遵循的基本原则是：只有增量现金流量才是与资产相关的现金流量。
        • 所谓增量现金流量是指购买或者不购买该资产后，投资者财富因此而发生的变动：只有那些由于购买而引起的现金支出增加额才是该投资的现金流出；只有那些由于购买而引起的现金流入增加额，才是该投资的现金流入。
      • 资产定价中使用的现金流是税后现金流
    • （二）现金流的时间性
      • 对于现金流量相同的两种资产，现金流越早产生的资产，其价值越大
    • （三）现金流的风险
    • （四）风险在定价中的作用
• 第二节 财务杠杆与最优资本结构
  • 一、财务杠杆原理
    • 财务杠杆
      • 指由于债务的存在而导致普通股每股利润变动大于息税前利润变动的杠杠效应
    • 财务杠杆系数
      • 财务杠杆作用的大小
        • 财务杠杆系数越大，表明财务杠杆作用越大，财务风险也就越大； 财务杠杆系数越小，表明财务杠杆作用越小，财务风险也就越小
      • 
  • 二、资本结构与企业价值
    • MM资本结构理论
      • 在一个没有公司所得税的环境中，无论公司资本在债务和权益之间如何进行分配，公司的价值都等于公司所有资产的预期收益额按适合该公司风险等级的必要报酬予以折现
        • 权益投资者有能力运用自制杆杠（个人借贷）来购买完全以权益融资的公司股票。在支付个人借款利息后，剩余现金流就与公司发行债券融资时的现金流一样了，所以公司的资本结构并没有创造和增加公司的价值
    • 代理成本理论
      • 代理成本是指委托人为防止代理人损害自己的利益，需要通过严密的契约关系和对代理人的严格监督来限制代理人的行为，而这需要付出代价
      • 代理成本可化分为三部分
        • ①委托人的监督成本 ②代理人的担保成本 ③剩余损失
    • 信号传递理论
      • 在信息不对称下，公司向外界传递公司内部信息的常见信号有三种： (1)利润宣告;(2)股利宣告;(3)融资宣告
    • 啄序理论
      • 如果需要筹资，公司倾向于首先采用内部筹资，因之不会传导任何可能对股价不利的信息；如果需要外部筹资，公司将先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资，这种筹资顺序的选择也不会传递对公司股价产生不利影响的信息。
• 第三节 金融期权
  • 一、期权定义及其类型
    • 定义
      • 期权 是指赋予持有者在期权到期日或者到期日之前按照双方事前约定的价格（即协议价格）或者执行价格买或卖一定数量标的资产的权利的合约
    • 类型
      • 看涨期权和看跌期权
      • 欧式期权和美式期权
  • 二、期权定价模型简介
    • （一）二项式模型
    • （二）Black-Scholes期权定价模型
• 第四节 投资组合与有效市场理论
  • 一、投资组合理论
    • 人们进行投资，本质上是在不确定性的收益和风险中进行选择。
    • 投资组合理论用均值—方差来刻画这两个关键因素。所谓均值，是指投资组合的期望收益率，它是单只证券的期望收益率的加权平均，权重为相应的投资比例。所谓方差，是指投资组合的收益率的方差。它刻画了投资组合的风险
  • 二、有效市场理论
    • 有效市场理论认为，如果资产市场是有效率的，那么资产的价格完全反映了与该资产有关的所有可知的信息。
    • 根据市场对信息的反应程度和广度，可以把有效市场分成三个不同的层次， 即强式有效市场、半强式有效市场、弱式有效市场。
• 第五节 金融中介理论与代理理论
  • 一、金融中介理论
    • 金融中介是指沟通资金借贷双方的金融机构
    • 商业银行、投资基金、人寿保险公司等是金融中介的主要形式
    • 金融中介的基本作用在于消除了资金需求和资金供给在时间和数量上的不一致的矛盾，促进储蓄向投资转化，提高资源配置效率
      • 降低交易成本
      • 消除信息不对称的影响
      • 提供流动性
      • 风险管理
      • 降低参与成本
  • 二、委托代理理论
    • 由于代理人的行动不为委托人所觉察，所以代理人就有可能采取偷懒或者投机取巧的行为，损害委托人的利益，而自己却不会受到相应的足够的惩罚，这样就产生了道德风险。为了避免发生代理人利用委托人的授权，从事与委托人利益不符的活动，抑制道德风险，委托人就需要设计一套激励约束机制，诱使代理人在追求自身利益最大化的同时，选择实现委托人效用最大化的行动
• 第六节 货币的时间价值
  • 是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值
  • 一、现值与终值
    • 现值是指在一定的利率条件下，未来某一时间的一定量货币现在的价值。
    • 终值是指一定的利率条件下，一定量货币在未来某一时间所具有的价值，即货币的本利和。现值和终值在计算上是互为逆运算。
  • 二、单利和复利
    • 单利 是指不管存期长短，只按一定本金计算利息，经过一定时期本金所生利息不再加入本金重复计算
    • 复利 是指计算资金的终值时，不仅计算本金的利息，而且还要将经过一定时期本金获得的利息也加入本金计算利息，逐期滚算，利上加利
  • 三、年金
    • 年金 是指在某一确定的时期里，每期都有一笔相等金额的收付款项。年金实际上是一组相等的现金流序列
      • 先付年金
      • 后付年金
      • 递延年金
      • 永续年金
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