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建设法规概论与案例

建设法规概论与案例(第3版) 金国辉编著，包含工程建设程序法规、法规概述、城乡规划法则等内容。有需要的朋友赶紧收藏吧！

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编辑于2023-12-19 00:02:24

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建设法规概论与案例

第一章、法规概述

导读

介绍建设法规的基本概念及其在整个法律体系中所处的地位

重点介绍建设法规的体系、立法的基本原则及其实施办法

概述

建设法规的概念和调整对象

建设法规

国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中或建设行政管理活动中发生的各种社会关系的法律、法规的统称。

调整对象

建设活动中所发生的各种社会关系

行政管理关系

国家及其建设行政主管部门在对建设活动进行管理时，就会与建设单位(业主)、设计单位、施工单位、建筑材料和设备的生产供应单位及建设监理等中介服务单位产生管理与被管理关系。

经济协作关系

建设活动中存在着大量的寻求合作伙伴和相互协作的问题

民事关系

国家、单位和公民之间的民事权利与义务关系

建设法规的基本原则

确保工程建设质量与安全原则

质量与安全是整个工程建设活动的核心

工程建设质量

国家规定和合同约定的对工程建设的适用、安全、经济、美观等一系列指标的要求

工程建设的安全

确保工程建设不能引起人身伤亡和财产损失

符合国家的工程建设安全标准原则

建设安全标准是指国家标准和行业标准

国家标准是指由国务院行政主管部门制定的在全国范围内适用的统一的技术要求。

行业标准是指由国务院有关行政主管部门制定并报国务院标准化行政主管部门备案的，而又需要在全国范围内适用的统一技术要求

工程建设安全标准是对工程建设的设计、施工方法和安全所作的统一要求。

遵守法律、法规原则

作为工程建设活动的参与者，从事工程建设勘察、设计的单位、个人，从事工程建设监理的单位、个人，从事工程建设施工的单位、个人，从事建设活动监督和管理的单位、个人，以及建设单位等，都必须遵守法律、法规的强制性规定

不得损害社会公共利益和他人的合法权益原则

公共利益是全体社会成员的整体利益，保护社会公共利益是法律的基本出发点，从事工程建设活动不得损害社会公共利益也是维护建设市场秩序的保障。

合法权利受法律保护原则

宪法和法律保护每一个市场主体的合法权益不受侵犯，任何单位和个人都不得妨碍和阻挠依法进行的建设活动，这也是维护建设市场秩序的必然要求。

建设法规的特征与作用

特征

行政隶属性

即以行政指令为主的方法调整工程建设法律关系

调整方式

授权命令禁止许可免除计划撤销

经济性

工程建设法的经济性既包括财产性，也包括其与生产、分配、交换、消费的联系性

政策性

国家工程建设形势总是处于不断发展变化之中，工程建设法要随着工程建设政策的变化而变化，灵活而机敏地适应变化了的工程建设形势的客观需要。如国家人力、财力、物力紧张时，基建投资就要压缩，通过法律规范加以限制。

技术性

为保证工程建设产品的质量和人民生命财产的安全，大量的工程建设法规是以技术规范形式出现的，直接、具体、严密、系统，便于广大工程技术人员及管理机构遵守和执行

作用

规定工程建设业的基本任务、基本原则、基本方针，加强工程建设业的管理，充分发挥其效能，为国民经济各部门提供必需的物质基础，为国家增加积累，为社会创造财富，推动社会主义各项事业的发展，促进社会主义现代化建设。

建设法律关系

概念

建设法律规范所确认和调整的，在建设管理和建设协作过程中所产生的权利、义务关系。建设法律关系是由建设法律关系主体、建设法律关系客体、建设法律关系内容三要素构成

建设活动面广、内容繁杂，建设法律关系具有综合性、复杂性

三要素

建设法律关系主体

国家机关、社会组织、自然人。全国人民代表大会及其常务委员会是建设法律的制定机关；地方人民代表大会及其常务委员会是地方建设法规的制定机关

建设法律关系客体

行为、财、物、智力成果

建设法律关系内容

建设法律主体之间的权利和义务

法律地位

建设活动还会涉及许许多多的事物与相关的社会关系

人们在从事工程建设活动时都必须严格遵守它们的相关规定，所以称之为与工程建设相关的法律。这些相关的法律所属的法律部门则更是多种多样的。

建设法规立法

建设法规立法的主体

广义

指一切有权的国家机关依法制定各种规范性法律文件的活动，既包括国家最高权力机关及其常设机关制定宪法和法律的活动，也包括地方权力机关制定其他规范性法律文件的活动，还包括国务院和地方行政机关制定行政法规和其他规范性法律文件的活动

狭义

国家立法权意义上的概念，仅指享有国家立法权的国家机关的立法活动，即国家的最高权力机关及其常设机关依法制定、修改和废止宪法和法律的活动

建设法规立法的基本原则

遵循市场经济规律原则

建立健全以市场为主体的法律体系

建设法规的立法确立建设市场体系具有统一性和开放性。建设立法应当确立规划与设计市场、建设监理市场、工程承包的招投标市场、建设资金市场等多元化的建设活动大市场；同时，建设工程管理、房地产管理、市政公用事业管理等应当能够保障建设市场健康、有序、协调、统一地发展

建设法规的立法确立以间接手段为主的宏观调控体系

法制统一原则

建设法规系统内部高层次的法律、法规对低层次的法规、规章具有制约性和指导性。地位相等的建设法规和规章在内容规定上不应相互矛盾。

建设法规的立法坚持法制统一原则的基本要求，不仅是对立法本身所应提出的规范化、科学化的要求，更主要的是便于实际操作，不致因法律制度自相矛盾而导致建设法规无所适用

责权利相一致的原则

建设法规主体享有的权利和履行的义务是统一的

建设行政主管部门行使行政管理权既是其权利，也是其责任或义务

遵循科学技术规律，确保建设工程安全与质量的原则

建设法规的立法应大力推动建设领域的科学技术研究，提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料和现代管理方式，努力提高建设活动的精细度和劳动生产率，鼓励节约能源和环境保护，走可持续发展的建设之路。

民主立法原则

民主立法原则是指行政机关依照法律规定进行建设立法时，应通过各种方式听取各方面的意见，保证民众广泛地参与行政立法

要求：立法草案应提前公布，以便于广泛征求广大民众对特定行政立法事项的意见，并将听取意见作为立法的必经环节和法定程序；要及时向人民群众公布对立法意见的处理结果；应设置专门的立法咨询机关和咨询程序，对特别重要的行政立法进行专门咨询，并作为必经程序；对违反民主立法原则的立法应视为无效

建设法规体系

概念

把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规和建设部门规章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的框架结构。

构成

一般有宝塔型和梯型两种

我国建设法规体系采用的是梯型结构。

我国建设法规体系由5个层次组成。

建设法律建设行政法规建设部门规章地方性建设法规地方建设规章

现状与规划

1989年建设部组织了建设法规体系的研究、论证工作，并于1991年制定出《建设法律体系规划方案》,使我国建设立法走上了系统化、科学化的健康发展之路。我国建设法规体系采用了梯型结构形式，所以在我国将没有一部《中华人民共和国建设法》这样的基本法律，而由城市规划法、市政公用事业法、村镇建设法、风景名胜区法、工程勘察设计法、建筑法、城市房地产管理法、住宅法等8部关于专项业务的法律构成我国建设法规体系的顶层，并由城市规划法实施条例等38部行政法规对这些法律加以细化和补充。

建设法规的实施

建设法规的实施，指国家机关及其公务员、社会团体、公民实践建设法律规范的活动，包括建设法规的执法、司法和守法三个方面

建设法规的司法又包括行政司法和专门机关司法两方面。

建设行政执法

具体包括

建设行政决定

建设行政检查

建设行政处罚

建设行政强制执行。

建设行政司法

指建设行政机关依据法定的权限和法定的程序进行行政调解、行政复议和行政仲裁，以解决相应争议的行政行为。

行政调解

行政复议

行政仲裁

专门机关司法

国家司法机关，主要指人民法院依照诉讼程序对建设活动中的争议与违法建设行为作出的审理判决活动。

建设法规的遵守

指从事建设活动的所有单位和个人，必须按照建设法规的要求实施建设行为，不得违反。

总结

重点

建设法规的概念和调整对象，建设法律关系，建设法规的基本原则，建设法规体系的概念，建设法规体系的构成

难点

建设法规体系的概念和建设法规体系的构成。

土木建筑工程、线路管道和设备安装工程、建筑装修装饰工程等工程项目的新建、扩建和改建，是形成固定资产的基本生产过程及与之相关的其他建设工作的总称

第二章、工程建设程序法规

概述

工程建设的概念

工程建设

工程建设程序的概念

工程建设程序是在认识工程建设客观规律基础上总结提出的、工程建设全过程中各项工作都必须遵守的先后次序。它也是工程建设各个环节相互衔接的顺序

我国工程建设程序的立法现状

1978年国家计划委员会、建设委员会、财政部联合颁发的《关于基本建设程序的若干规定》,以及随着经济体制的改革和决策科学化、管理规范化要求的提出，由各主管部门先后发布的《关于简化基本建设项目审批手续的通知》(1982年)、《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》(1983年)、《关于编制建设前期工作计划的通知》(1984年)、《关于建设项目经济评价工作的暂行规定》(1987年)、《关于大型和限额以上固定资产投资项目建议书审批问题的通知》(1988年)、《工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定》(1994年)、《工程建设项目报建管理办法》(1994年)等规范性文件。

工程建设程序阶段的划分

我国工程建设程序

工程建设前期阶段(决策分析阶段)

①投资意向

②投资机会分析

③项目建议书

④可行性研究

⑤审批立项

工程建设准备阶段

①规划

②获取土地使用权

③拆迁

④报建

⑤工程发包与承包

工程建设实施阶段

①工程勘察设计

②设计文件审批

③施工准备

④工程施工

⑤生产准备

工程竣工验收与保修阶段

①竣工验收

②工程保修

工程终结阶段

①生产运营

②投资后评价

每个阶段又各包含若干环节。各阶段、各环节的工作应按规定顺序进行

工程建设前期阶段及准备阶段的内容

工程建设前期阶段的内容·

工程建设前期阶段即决策分析阶段，这一阶段主要是对工程项目投资的合理性进行考察和对工程项目进行选择

投资意向

工程建设活动的起点，也是工程建设得以进行的必备条件。

投资机会分析

投资主体对投资机会所进行的初步考察和分析

项目建议书

投资机会分析结果文字化后所形成的书面文件，以方便投资决策者分析、抉择。项目建议书应对拟建工程的必要性、客观可行性和获利的可能性逐一进行论述

可行性研究

项目建议书被批准后，对拟建项目在技术上是否可行、经济上是否合理等内容所进行的分析论证

行性研究报告必须经有资格的咨询机构评估确认后，才能作为投资决策的依据

审批立项

有关部门对可行性研究报告的审查批准程序，审查通过后即予以立项，正式进入工程项目的建设准备阶段

大中型建设项目的可行性研究报告由各主管部，各省、市、自治区或全国性工业公司负责预审，报国务院审批

小型项目的可行性研究报告，按隶属关系由各主管部，各省、市、自治区或全国性专业公司审批。

工程建设准备阶段的内容

工程建设准备是为勘察、设计、施工创造条件所做的建设现场、建设队伍、建设设备等方面的准备工作。

1. 规划

必须符合城市规划或村庄、集镇规划的要求

2. 获取土地使用权

《土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地(除法律规定属国家所有者外)属于农民集体所有，其余的土地都归国家所有

工程建设用地都必须通过国家对土地使用权的出让或划拨而取得，需在农民集体所有的土地上进行工程建设的，也必须先由国家征用农民土地，然后再将土地使用权出让或划拨给建设单位或个人。

国家出让而取得土地使用权的，应向国家支付出让金，并与市、县人民政府土地管理部门签订书面出让合同，然后按合同规定的年限与要求进行工程建设。

由国家划拨取得土地使用权的，虽不向国家支付出让金，但在城市要承担拆迁费用，在农村和郊区要承担土地原使用者的补偿费和安置补助费，其标准由各省、直辖市、自治区规定

3.拆迁

城市进行工程建设，一般都要对建设用地上的原有房屋和附属物进行拆迁

《城市房屋拆迁管理条例》规定，任何单位和个人需要拆迁房屋的，都必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。拆迁人和被拆迁人应签订书面协议，被拆迁人必须服从城市建设的需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁，拆迁人对被拆迁人(被拆房屋及附属物的所有人、代管人及国家授权的管理人)依法给予补偿，并对被拆迁房屋的使用人进行安置。对违章建筑、超过批准期限的临时建筑的被拆迁人和使用人，则不予补偿和安置

4. 报建

项目被批准立项后，建设单位或其代理机构必须持工程项目立项批准文件、银行出具的资信证明、建设用地的批准文件等资料，向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。凡未报建的工程项目，不得办理招标手续和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项目的设计、施工任务。

5.程发包与承包

建设单位或其代理机构在上述准备工作完成后，须对拟建工程进行发包，以择优选定工程勘察设计单位、施工单位或总承包单位

国家提倡招标投标方式

工程建设实施阶段及工程竣工验收与保修阶段的内容

工程建设实施阶段的内容

1. 工程勘察设计

设计与勘察是密不可分的，设计必须在进行工程勘察，取得足够的地质、水文等基础资料之后才能进行

勘察工作也服务于工程建设的全过程，在工程选址、可行性研究、工程施工等各阶段，也必须进行必要的勘察

2. 施工准备

施工单位技术、物资方面的准备

熟悉、审查图纸，编制施工组织设计，向下属单位进行计划、技术、质量、安全、经济责任的交底，下达施工任务书，准备工程施工所需的设备、材料等活动。

取得开工许可

按国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申领施工许可证应具备条件

①已经办好该工程用地批准手续；

② 在城市规划区的工程，已取得规划许可证；

③ 需要拆迁的，拆迁进度满足施工要求；

④ 施工企业已确定；

⑤ 有满足施工需要的施工图纸和技术资料；

⑥ 有保证工程质量和安全的具体措施；

⑦ 建设资金已落实并满足有关法律、法规规定的其他条件。

未取得施工许可证的建设单位不得擅自组织开工

已取得施工许可证的，应自批准之日起三个月内组织开工，因故不能按期开工的，可向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月。既不按期开工，又不申请延期或超过延期时限的，已批准的施工许可证自

3. 工程施工

工程施工是施工队伍具体配置各种施工要素，将工程设计物化为建筑产品的过程也是投入劳动量最大，所费时间较长的工作

工程施工管理具体包括施工调度、施工安全、文明施工、环境保护等几方面的、

施工调度是进行施工管理，掌握施工情况，及时处理施工中存在的问题，严格控制工程的施工质量、进度和成本的重要环节

施工安全是指施工活动中，对职工身体健康与安全、机械设备使用的安全及物资的安全等应有保障制度和所采取的措施

文明施工是指施工单位应推行现代管理方法，科学组织施工，保证施工活动整洁、有序、合理地进行

环境保护是指施工单位必须遵守国家有关环境保护的法律、法规，采取措施控制各种粉尘、废气、噪声等对环境的污染和危害

4. 生产准备

生产准备是指工程施工临近结束时，为保证建设项目能及时投产使用所进行的准备活动。如招收和培训必要的生产人员，组织人员参加设备安装调试和工程验收，组建生产管理机构，制定规章制度，收集生产技术资料和样品，落实原材料、外协产品、燃料、水、电的来源及其他配合条件等。建设单位要根据建设项目或主要单项工程的生产技术特点，及时组成专门班子或机构，有计划地做好这一工作。

工程竣工验收与保修阶段的内容

工程竣工验收

工程项目按设计文件规定的内容和标准全部建成，并按规定将工程内外全部清理完毕后称为竣工

① 完成建设工程设计和合同约定的各项内容； ② 有完整的技术档案和施工管理资料； ③ 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； ④ 有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； ⑤ 有施工单位签署的工程保证书。

可以交付竣工验收的工程

竣工验收的依据是已批准的可行性研究报告、初步设计或扩大初步设计、施工图和设备技术说明书，以及现行施工技术验收的规范和主管部门(公司)有关审批、修改、调整的文件等。

工程保修

根据《建筑法》及《建设工程质量管理条例》等相关法规的规定，工程竣工验收交付使用后，在保修期限内，承包单位要对工程中出现的质量缺陷承担保修与赔偿责任

工程终结阶段的内容

建设项目投资后评价是工程竣工投产、生产运营一段时间后，对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动

是工程建设管理的一项重要内容，也是工程建设程序的最后一个环节

可使投资主体达到总结经验、吸取教训、改进工作、不断提高项目决策水平和投资效益的目的

总结

重点

工程建设前期阶段及准备阶段的内容，工程建设实施阶段及工程竣工验收与保修阶段的内容。

难点

工程建设前期阶段及准备阶段的内容，工程建设实施阶段及工程竣工验收与保修阶段的内容。

第三章、城乡规划法规

城乡规划法概述

概念

国家权力机关或其授权的行政机关制定的，调整城乡规划活动中发生的各种社会关系的法律规范的总称。

法条变更

1956年，原国家建委颁发了我国第一个城市规划方面的管理法规《城市规划编制办法》,使城市规划工作开始走上了法制的轨道

1980年12月，原国家建委颁发了《城市规划编制审批暂行办法》和《城市规划定额指标暂行规定》,对城市规划的编制和审批程序、编制城市规划的具体要求、城市规划的定额指标等作了详细的规定

1984年1月5日国务院颁发了城市规划方面的第一个行政法规《城市规划条例》,为我国的城市规划和管理工作提供了法律依据和保障

1986年9 月，城乡建设环境保护部在《城市规划条例》的基础上，开始起草《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》),经过多次论证，1987年9月上报国务院审查，于1989 年12月26日，经第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，成为我国城市建设领域的第一部法律

《城市规划法》的颁布、实施，标志着我国城市规划工作进入了法制化的新阶段。

1991年8月23日建设部与国家计委联合颁布的《建设项目选址规划管理办法

,2005年12月31日建设部以部令第146号颁布的《城市规划编制办法》

1992年12月 4日建设部以部令第22号颁布的《城市国有土地使用权出让和转让规划管理办法》

我国对原有的《城市规划法》进行了修订，更名为《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》),《城乡规划法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年 10月28日通过，自2008年1月1日起施行

城乡规划法规的立法概况及适用范围

我国现行的城乡规划法规包括第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于 2007年10月28日通过的《城乡规划法》及与之配套的《建设项目选址规划管理办法》、《城市规划编制办法》、《开发区规划管理办法》、《城市国有土地使用权出让和转让规划管理办法》、《城镇体系规划编制审批办法》等建设部门规章及各地的地方性建设法规等。

地域适用范围

城乡规划法规的地域适用范围是规划区，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法

城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域

人的适用范围

凡与城乡规划的编制、审批、管理活动有关的单位和个人，都适用于该法

①负责城乡规划的编制、审批和管理的各级人民政府、城乡规划行政主管部门和其他相关部门及其有关人员；②具体从事城乡规划编制工作的生产、科研、教学、设计单位及其有关人员；③凡在城乡规划区内进行建设活动的建设单位、设计单位、施工单位、其他相关单位及其上述单位的有关人员。

城乡规划

城乡规划是指人民政府为了实现一定时期内本地区的经济和社会发展目标，事先依法制定的用以确定城乡的性质、规模和发展方向，城乡土地的合理利用，城乡的空间布局和城乡设施的科学配置的综合部署和统一规划。

城乡规划是城市建设和管理的基本依据。制定一个好的城乡规划并切实保证它的实施是综合发挥城乡经济效益、社会效益和环境效益，实现城乡经济和社会发展目标的重要保证之一。

历史文化名城是指历史上的政治、经济文化中心或发生重大历史事件的重要城市

城乡规划法的制定和实施

城乡规划的种类

城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

总体规划

总体规划是从宏观上控制城乡土地利用和空间布局，引导城乡合理发展的总体部署。

城市总体规划、镇总体规划

城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划

乡规划、村庄规划

规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排

城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为12年

详细规划

以城乡总体规划为依据，对城乡近期建设区域内各项建设作出的具体规划。它包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

根据需要编制成控制性详细规划和修建性详细规划

制定和实施城乡规划时所应遵循的原则

制定和实施城乡规划的原则

遵循城乡统筹、先规划后建设的原则

应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则。

防止污染和其他公害的原则

《城乡规划法》第四条规定：“制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

要求各级人民政府在制定和实施城乡规划时，禁止在城乡主导风向的上风向和水源地的上游地区安排产生有毒、有害废弃物的项目，或者在市区居民稠密的地区安排易燃、易爆等可能产生公害的项目

保护生态环境、历史文化遗产和地方、民族特色的原则

应注意保护和改善城乡生态环境、加强城乡绿化和市容环境卫生的建设，同时还应注意保护历史文化遗产、城乡传统风貌、地方特色和自然景观

民族自治地区的城乡规划，还应保护民族传统和地方特色，以促进社会主义物质文明和精神文明建设的共同发展。

符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾的原则

制定和实施城乡规划时，既要有利于生产，又要符合区域人口发展，还要考虑促进商品、人员的流通，繁荣经济，促进科学技术、文化教育事业的发展和国防建设的需要

合理布局、节约用地、集约发展的原则

制定和实施城乡规划时，必须珍惜每一寸土地，应当尽量利用荒地、劣地，少占菜地良田，尽量节约土地资源，使每一寸土地都得到合理利用

历史文化名城保护规划编制的原则

全面分析、因地制宜的原则

编制历史文化编制历史文化名城保护规划时应分析城市历史演变及性质、规模、现状特点，并根据历史文化遗存的性质、形态、分布等具体情况，发掘与继承城市传统文化内涵，因地制宜地确定保护原则和工作重点。

保护与建设相协调的原则

编制保护规划既要采取规划措施，对城市历史文化遗存进行保护，又要注意满足城市经济、社会发展和改善人民生活和工作环境的需要，使保护和建设协调发展

突出保护重点的原则

即保护文物古迹、风景名胜及其环境；对于具有传统风貌的商业、手工业、居住及其他性质的街区，需要保护整体环境的文物古迹、革命纪念建筑集中的地区，或在城市发展史上有历史、科学、艺术价值的近代建筑群等，要划定为“历史文化保护区”予以重点保护

特别要注意对濒临破坏的历史实物遗存的抢救和保护，不使其继续遭破坏；对已不存在的“文物古迹”一般不提倡重建

城乡规划编制的审批权限

城镇体系规划的编制权限

《城乡规划法》第十三条规定：“省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。”即建设部负责组织编制全国城镇体系规划；省、自治区、直辖市负责组织编制省、自治区、直辖市的城镇体系规划。

城乡总体规划的编制权限

《城乡规划法》第十四条规定：“城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批

《城乡规划法》第十五条规定：“县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。”

城乡新区开发和旧区改建

城市新区开发

城市新区开发的概念

城市新区开发是指按照城市总体规划的部署，在城市建成区以外的一定区域，进行集中成片、综合配套的开发建设活动

新区开发的主要类型有新市区的开发建设、经济技术开发区的建设、卫星城镇的开发建设和新工矿区的开发建设

城市新区的开发建设主要是为了解决城市建成区由于人口密度和建筑密度过高、基础设施负载过重造成的种种弊端或为了完整保存古城的传统风貌，在建成区外围进行集中成片的开发建设，以达到疏解旧区人口、调整旧区用地结构、完善旧区环境的目的。

城市新区开发的原则

量力而行的原则

城市新区开发是一项浩大的系统工程，城市人民政府应当根据本地区经济发展水平和经济实力，确定适当的开发规模；并应尽量依托现有市区，合理利用现有设施，达到投资少、效益高的目的

统一规划、统一组织的原则

城市人民政府应当统一组织制定新区开发规划，统一部署建设项目，合理配置城市的基础设施、公共设施；并应当按照合理的程序和社会化的要求进行建设，不应自成体系、各行其是，以避免重复建设、相互干扰，影响城市功能的协调。

方便宜行的原则

城市新区无论是经济技术开发区，还是卫星城镇，必须根据当地的自然条件，选择在方便宜行的地方，既要保证与所依托的城市市区有方便的通信和交通联系，又要注意其相对独立性，以保证达到旧区带动新区、新区缓解老区的目的

新区开发的主要内容

必须预先编制城市规划，在统一规划的指导下，按照合理的程序和社会化原则，由城市建设行政主管部门统一组织基础设施和公共服务设施的建设

具体要求

要求：第一，应当保证有可靠的水源、能源、交通、防灾等建设条件，并避开有开采价值的地下矿藏、有保护价值的地下文物古迹及工程地质条件不宜修建的地段；第二，居住区应当优先安排在自然环境良好的地段，其相邻地段的土地利用不得妨碍居住区的安全、卫生与安宁；第三，工业项目应当考虑专业化和协作的要求，合理、统筹安排，防止产生有毒、有害废弃物的工业和其他建设项目对城市大气和水体的污染，并避开文物古迹和风景名胜保护区；第四，生产和储存易燃、易爆、剧毒物的工厂和仓库，产生放射危害的设施及严重影响环境卫生的建设项目，应当避开居民密集的地区，以免损害居民健康，影响城市安全；第五，城市对外交通货运设施、供电高压走廊及重要军事设施等，应避开居民密集地区，以妨碍城市的发展，造成城市有关功能的相互干扰

经济技术开发区，应当尽量依托现有市区，充分考虑利用城市现有设施的可能性，从实际出发确定适度开发规模和程序，有计划、分期分批进行建设，形成良好的投资环境，提高开发效益。

独立开发建设的新工矿区，应当按照逐步形成工矿城镇的要求制定城市规划，注意产业结构的合理配置，力求男女人口平衡，形成比较完善的经济结构和社会结构。

城市旧区改建

概念

城市旧区改建是指按照统一规划，对现有城区进行有计划、有步骤的改造，使之适应城市经济、社会发展整体需要的建设活动

原则

加强维护、逐步改善的原则

城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。城市旧区改建的重点是对危房、棚户区，市政公用设施简陋、交通阻塞、环境污染严重的地区进行综合整治，有条件的地方应当集中成片改建

旧区改建与城市产业结构调整和工业企业技术改造相结合的原则

城市旧区的改造应当同产业结构的调整及工业企业的技术改造相结合，调整用地结构，改善、优化城市布局，按规划迁出严重危害、污染环境的项目，利用调整出来的用地扩展公用服务设施，增加居住用地、城市绿化和文化体育活动场地，改善市容环境

旧区改建与保护历史文物、名胜古迹相结合的原则

旧区改造要充分注意保持和体现传统风貌、民族特点和地方特色，保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术价值和科学价值的文物古迹和风景名胜，有选择地保持一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划出保护区和建设控制区。

城市规划法实施的步骤与法律责任

城市规划

城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内本市的经济和社会发展目标，事先依法制定的用以确定城市的性质、规模和发展方向，城市土地的合理利用，城市的空间布局和城市设施的科学配置的综合部署和统一规划

规划经法定程序批准生效后，即具有了法律效力，城市规划区内的任何土地利用及各项建设活动，都必须符合城市规划设计，满足城市规划的要求，使生效的城市规划得以实现，这就是城市规划的实施

建设单位必须向城市规划管理部门申领选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件后，方可进行有关建设活动的制度，从制度上保证了每项建设工程都必须接受城市规划管理部门的审核检查，从而保证城市规划的全面实施。

选址意见书制度

选址意见书的概念

选址意见书是指建设工程(主要是新建的大、中型工业与民用项目)在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。

选址意见书的内容

建设项目基本情况

包括建设项目的名称、性质、用地与建设规模，供水、能源的需求量、运输方式与运输量，废水、废气、废渣的排放方式和排放量等

建设项目选址意见

包括建设项目建在拟建地址与城市规划布局是否协调；与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划是否衔接与协调

选址意见书的核发权限

国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案

中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，其选址意见书由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发

省、自治区建设项目由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发

建设用地规划许可证制度

建设用地规划许可证的概念

建设用地规划许可证是城乡规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件。

建设用地规划许可证的核发程序

用地申请

现场踏勘、征求意见

提供设计条件

审查总平面图、核定用地面积

核发建设用地规划许可证

临时建设用地许可证

临时建设用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需临时使用的土地。建设单位须持上级主管部门批准的申请临时用地文件，向城市规划行政主管部门提出临时用地申请，经审核批准后，可取得临时建设用地许可证，其有效期限一般不超过两年

建设工程规划许可证制度

建设工程规划许可

建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件。它也是申请工程开工的必备证件

建设工程规划许可证的核发程序

领证申请

建设单位或个人应持设计任务书、建设用地规划许可证、土地使用权证等有关批准文件向城市规划行政主管部门提出核发建设工程规划许可证申请

初步审查

城市规划行政主管部门受理申请后，应对建设工程的性质、规模、布局等是否符合城市规划要求进行审查，并应征求环境保护、环境卫生、交通、通信等部门及相关行政主管部门的意见。

核发规划设计要点通知书

城市规划行政主管部门根据审查结果和工程所在地段详细规划的要求，向建设单位或个人核发规划设计要点通知书，提出规划设计要求

核发设计方案通知书

建设单位或个人根据规划设计要点通知书完成方案设计后，应将设计方案(应不少于2个)有关图纸、文件报送城市规划行政主管部门。城市规划行政主管部门在对各个方案的总平面布置、交通组织情况、工程周围环境关系和个体设计体量、层次、造型等进行审查比较，确定设计方案后，将核发设计方案通知书，并提出规划修改意见。

核发建设工程规划许可证

建设单位或个人根据设计方案通知书的要求完成施工图设计后，应将注明勘察设计证号的总平面图，以及个体建筑设计的平面图、立面图、剖面图、基础图、地下室平面图、剖面图等施工图，送城市规划行政主管部门审查。经审查批准后，将核发建设工程规划许可证。

建设工程审批后的管理

建设工程审核批准后，城市规划行政主管部门要加强监督检查工作，主要包括验线、现场检查。

建筑单位应当按照建设工程规划许可证的要求放线，并经城市规划行政主管部门验线后方可施工。

城市规划管理工作人员进入有关单位或施工现场，了解建设工程的位置、施工等情况是否符合规划设计条件。在检查中，任何单位和个人都不得阻挠城市规划管理人员进入现场或者拒绝提供与规划管理有关的情况。城市规划行政管理人员有为被检查者保守技术秘密或者业务秘密的义务。

临时建设是指企事业单位或者个人因生产、生活的需要临时搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建设工程或者设施。临时建设应当办理临时建设工程许可证。临时建设期限由各地规划行政主管部门根据实际情况确定，一般不得超过两年。

违法责任

《城乡规划法》明确规定了违反城乡规划法所应承担的法律责任

① 对依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。 ② 城乡规划组织编制机关委托不具有相应资质等级的单位编制城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分

城乡规划编制单位取得资质证书后，不再符合相应的资质条件的，由原发证机关责令限期改正；逾期不改正的，降低资质等级或者吊销资质证书。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除

城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：有如下行为

未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的； ·超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的； ·对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的； ·未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的； ·同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的； ·发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的。

风景名胜区、历史文化名城及村镇规划管理

风景名胜区的规划管理

风景名胜区的概念

风景名胜区是指依法审定的具有观赏、文化或科学价值，自然景物、人文景物比较集中，环境优美，具有一定规模和范围，可供人们游览、休息或进行科学、文化活动的地区。我国的风景名胜区分为国家重点、省、市(县)三级，分别由同级人民政府审定公布。

风景名胜区规划的管理

风景名胜区的规划，在所属人民政府的领导下，由主管部门负责组织编制。风景名胜区内的一切景物和自然环境，必须严格保护，不得破坏和随意改变。在风景名胜区及其外围保护地带内的各项建设，都应当与景物相协调，不得建设破坏景观、污染环境、妨碍游览的设施。在游人集中的游览区内，不得建设宾馆、招待所及休养、疗养机构。风景名胜区及其外围保护地带内的林木，不分权属都应按照规划进行抚育管理，不得砍伐。确需进行更新、抚育性砍伐的，须经地方主管部门批准。

历史文化名城的规划管理

历史文化名城和文物的概念

历史文化名城是指我国古代政治、经济、文化的中心或者近代革命运动和重大历史事件发生所在地的重要城市。

文物是指遗存在社会上或埋藏在地下的历史文化遗物

历史文化名城的规划内容·

编制历史文化名城保护规划应包括下列内容： (1)城市历史演变、建制沿革、城址兴废变迁； (2)城市现存地上和地下文物古迹、历史街区、风景名胜、古树名木、革命纪念地、近代代表性建筑，以及有历史价值的水系、地貌遗迹等； (3)城市特有的传统文化、手工艺、传统产业及民族精华等； (4)现存历史文化遗产及其环境遭受破坏威胁的状况； (5)历史文化名城保护规划的审批

① 单独编制的国家级历史文化名城保护规划，其中的总体规划是由国务院审批的，先由国务院城市规划行政主管部门审查通过后，再报国务院审批；其他的则由其所在地的省、自治区人民政府审批，并报国务院城市规划行政主管部门和文化保护行政主管部门备案。

省级历史文化名城的保护规划，由其所在地的省、自治区、直辖市人民政府审批。

村庄、集镇建设的规划管理

村庄、集镇

村庄，是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点。集镇，是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇

村庄、集镇规划的管理

村庄、集镇规划分为村庄、集镇总体规划和村庄、集镇建设规划两类，皆由乡级人民政府负责组织编制，报县级人民政府批准。报批前，村庄建设规划须经村民会议讨论同意，而村庄总体规划和两类集镇规划，都须经乡级人民代表大会审查同意。

村庄、集镇规划期限，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况规定

总结

重点

制定和实施城乡规划的原则，城市规划的实施与管理

难点

城市规划的实施的步骤与法律责任

第四章、土地管理法规制度

土地管理法概述

土地管理法基本概念

土地的用途，我国将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用土地。农用地是指直接用于农业生产的用地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地。

土地管理法是调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称

我国已先后颁行了一系列土地管理的法律、法规。现行的土地管理法律、法规主要有：《中华人民共和国土地管理法》 (1986年6月六届全国人大常委会第16次会议通过，1988年2月七届全国人大常委会第5 次会议和1998年8月九届全国人大常委会第4次会议两次重新修订，以下简称《土地管理法》);《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27日国务院颁布，以下简称《实施条例》);《基本农田保护条例》(1994年7月国务院发布)及国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》(1992年3月)、《土地监察暂行规定》(1995年6月)、《土地权属争议处理暂行办法》(1995年12月)、《土地利用总体规划编制审批规定》(1997年 10月)、《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月)等。国家计委和国家土地管理局还于1996年9月联合发布了《建设用地计划管理办法》。这些法律、法规的颁行，使我国的土地管理纳入了法制轨道。

土地所有权

土地所有权的概念

土地所有权是土地所有者依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。我国实行的是土地的社会主义公有制，全部土地分属国家(即全民)和劳动群众集体所有，只有国家和劳动群众才享有对土地的所有权

国家土地所有权

根据《土地管理法》规定，国家享有所有权的土地

① 城市市区的土地；

② 农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地；

③ 依据《森林法》、《草原法》、《渔业法》等相关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

④ 国家依法征用的土地；

⑤ 农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

⑥ 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

国有土地的所有权由国务院代表国家行使，其他任何单位和个人都不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地

，国有土地除国家自己使用外，其使用权还可以通过出让、划拨等方式转让给其他单位或个人。

集体土地所有权

在我国，享有集体土地所有权的只能是农民集体，它可分为村农民集体所有和乡(镇) 农民集体所有

属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会(村民小组)经营、管理；属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织经营、管理

《土地管理法》及有关法规规定，农民集体享有所有权的土地范围是：农村和城市郊区中除法律规定属于国家所有以外的全部土地；农村的宅基地和自留地、自留山；乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地等

农村集体经济组织可以对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利，也可依法转让、抵押和租赁，但它不得自行将土地非法转让为乡(镇)村建设以外的建设用地。

土地所有权的确定和确认

《实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度，依法登记的土地所有权受法律保护，任何单位和个人都不得侵犯，并对各种情况下土地所有权的划分和确定都作出了具体规定。

农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册(处于设区的市辖区内农民集体所有的土地，由市人民政府登记造册),核发集体土地所有权证书，确认其所有

土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的，则属于国家所有。

当公共利益需要时，如修桥、修路、建水库、机场等，国家可以征用集体所有土地，将其变为国有，但必须依法给予补偿

土地使用权

土地使用权的概念

土地使用权是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。它是从土地所有权中分离出来的一项权利，具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利。

土地使用权的取得

《土地管理法》规定，国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或个人使用

土地使用者可以通过国家依法出让、划拨，或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。国有土地也可由单位或个人承包，用以进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

农民集体所有的土地使用权可依法通过承包、转让、继承等方式取得。集体经济组织的成员可承包本单位所有的土地，进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产，承包经营期限为 30年，其土地承包经营权受法律保护。农民集体所有的土地要承包给本集体经济组织之外的单位或个人经营的，须经村民会议2/3以上成员或2/3 以上村民代表的同意，并报乡 (镇)人民政府批准。

农民还可依法取得宅基地、自留山、自留地的使用权

土地使用权的确定和确认

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的发证机关，由国务院确定。农民集体所有的土地，依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认其建设用地使用权

林地、草原、水面、滩涂的使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理

未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理

土地的利用和保护

概述

土地利用和保护的基本国策

，党中央和国务院多次发文，要求各级政府和全国人民认真贯彻“十分珍视和合理利用每寸土地，切实保护耕地”这一基本国策，严格执行土地管理法，依法管好土地，以保证国民经济的可持续发展，造福于子孙后代

土地利用和保护的相关制度

土地用途管制制度

各级人民政府都要依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划，规定土地用途，控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护

土地调查制度

地方土地利用现状调查结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准；全国土地利用现状调查结果，报国务院批准。各级土地利用现状调查结果都应向社会公布。

土地统计制度

县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地所有者或使用者应提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。

土地监察制度

土地监察是指土地管理部门依法对单位和个人执行和遵守国家土地法律、法规情况进行监督检查及对土地违法者实施法律制裁的活动

土地利用状况动态监测制度

国家建立全国土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测

土地利用总体规划

土地利用总体规划的概念

土地利用总体规划是在综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等各项因素的基础上所编制出的一定期限内土地利用的规划。它是国家对土地用途进行管制的依据。使用土地的单位和个人都必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地。

土地利用总体规划的编制

土地利用总体规划的要求

地方各级人民政府必须依据上一级土地利用总体规划来编制本级土地利用总体规划，其建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划中所确定的控制指标

省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

县级和乡(镇)土地利用总体规划应当根据需要划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等，其中乡(镇)土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告

土地利用总体规划编制的原则

① 严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地；

② 提高土地利用率；

③ 统筹安排各类、各区域用地；

④ 保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

⑤ 占用耕地和开发复垦耕地相平衡

土地利用总体规划的内容

各级土地利用总体规划的成果包括规划文件、规划图件和规划附件三部分

国家、省、地级土地利用总体规划，应包括以下主要内容① 土地利用现状分析。 ② 土地供需分析。 ③ 确定规划目标。 ④ 土地利用结构和布局调整 ⑤ 编制规划供选方案。 ⑥ 拟订实施规划的政策措施

县级土地利民总体规划，应包括下述主要内容

① 确定全县土地利用规划目标和任务； ② 合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定土地整理、复垦、开发、保护分阶段任务； ③ 划定土地利用区，确定各区土地利用管制规划； ④ 安排能源、交通、水利等重点建设项目用地； ⑤ 将全县土地利用指标落实到乡镇； ⑥ 拟订实施规划的措施。

土地利用总体规划的审批

土地利用总体规划实行分级审批制

土地利用总体规划一经批准，就必须严格执行

土地利用总体规划的修改

经批准的土地利用总体规划需修改时，必须报原批准机关审批；未经批准前，不得擅自改变原规划确定的土地用途

耕地保护

基本农田保护制度

基本农田及基本农田保护区

基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用及基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。长期不得占用的耕地为一级基本农田，规划期内不得占用的为二级基本农田。

基本农田保护区是指为对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。

各级人民政府必须制定基本农田保护区规划。全国基本农田保护区规划由国务院土地管理部门及农业行政主管部门会同其他有关部门编制，并报国务院批准

基本农田保护区的范依法列入基本农田保护区的耕地有： ① 经国务院有关主管部门或县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； ② 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划及可以改造的中、低产田； ③ 蔬菜生产基地； ④ 农业科研、教学试验田； ⑤ 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地围

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应占本行政区域内耕地的80%以上。基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界

占用耕地补偿制度

子主题非农业建设经批准后合法占用耕地的，必须按照依据省、自治区、直辖市人民政府制定的开垦耕地计划、“占多少，垦多少”的原则由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或按照计划组织开垦耕地，并进行验收。没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定交纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

鼓励开垦荒地、整治工地，严禁毁损、废弃耕地

鼓励开发未利用的土地

国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地

但开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划的可开垦的区域内，经依法批准后进行。

鼓励土地整治

国家鼓励土地整治，县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整理，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。地方各级人民政府应当采取措施，改造中、低产田，整治闲散地和废弃地。土地整治所新增耕地的60%可用以拆抵建设占用耕地的补偿指标

严禁毁损、废弃耕地

非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。

已经办理审批手续的非农业建设用耕地，一年内不用又可以耕种和收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权，该幅土地原为农民集体所有的，交由原农业集体经济组织恢复耕种。

承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同，收回发包的耕地。

建设用地

建设用地的概念

建设用地包括土地利用总体规划中已确定的建设用地和因经济及社会发展的需要，由规划中的非建设用地转成的建设用地。前者可称为规划内建设用地，后者则可称为规划外建设用地。

规划内建设用地

土地利用总体规划内的建设用地，可用于进行工程项目建设。我国土地分属国家和农民集体所有，所以又有国家所有的建设用地和农民集体所有的建设用地

规划外建设用地

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目的用地，涉及农用地转为建设用地的，须经国务院批准

其他建设项目的用地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

乡(镇) 村建设的建设用地

乡(镇)村建设用地的要求

镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局、综合开发，配套建设，尽可能利用荒坡地、废弃地。农村村民一户只能拥有一处住宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

乡镇企业的建设用地，必须严格控制。各省、自治区、直辖市可按乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准

(镇)村建设用地，应当符合乡(镇)村土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依法办理审批手续。

乡(镇)村建设用地的审批

农村集体经济组织使用乡(镇)村土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同兴办企业的，应持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限和用地标准，由县级以上地方人民政府批准。

乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准

乡(镇)村建设用地中，如涉及占用农用地的，则需依照农用地转为建设用地的有关规定办理。

土地使用权的收回

农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。

① 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需用土地的，可以收回土地使用权，但对土地使用人应给予适当补偿

② 不按批准的用途使用土地的

因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

国家征用土地

国家为公共利益需要，可以依法对集体所有的土地实行征用

征用土地的审批

凡征用基本农田、或征用非基本农田的耕地超过35公顷的或征用其他土地超过70公顷的，都必须报经国务院批准

征用农用地的

① 可行性论证时，由土地行政主管部门对其用地有关事项进行审查，并提出预审报告，该预审报告必须随可行性研究报告一同报批。

② 建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案),经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准

农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书

土地使用者应当依法申请土地登记。

抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用。其中，属于临时用地的，灾后应恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。

征用土地的实施

征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在的乡(镇)、村予以公告

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付

征用土地的补偿 ① 土地补偿费。为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。 ② 安置补助费。按需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，等于被征用耕地的数量除以征地前被征用单位平均每人占有的耕地数。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年每亩平均年产值的4～6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 ③ 地上附着物和青苗补偿费。补偿标准由省、自治区、直辖市规定。 ④ 新菜地开发建设基金。征用的耕地为城市郊区的菜地时，用地单位还应按国家的有关规定缴纳新菜地开发建设基金

征用土地后的劳动力安置

因征用土地后造成的多余劳动力，由县以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和乡镇企业等途径，加以安置；安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有制单位就业。

国有建设用地

国有建设用地包括属国家所有的建设用地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准，国有建设用地可通过有偿使用和划拨两种方式交由建设单位使用

国有建设用地使用权的划拨

国家从全社会利益出发，进行经济、文化、国防建设及兴办社会公共事业时，经县级以上人民政府的批准，建设单位可通过划拨的方式取得国有建设用地的使用权

国有建设用地使用权的出让

上述国家建设项目可通过划拨方式取得国家建设用地的使用权外，其他建设项目均须通过有偿使用的方式来取得国有建设用地的使用权，具体包括：国有土地使用权的出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或入股。这时，建设单位应按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。建设单位必须按土地使用权出让合同或其他有偿使用合同的约定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应先经有关城市规划行政主管部门同意。

国家建设用土地使用权的收回

为公共利益需要使用土地的

为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；

因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的

公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

临时用地

建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

临时用地的使用者应按临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑。临时用地为耕地的，临时用地的使用者应自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。临时使用土地期限一般不超过两年。

违反土地管理法的责任和处理

违反土地管理法的责任

买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处非法所得50%以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接负责人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任

占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处耕地开垦费2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用于土地复垦，可以处以土地复垦费2倍以下的罚款。

违法案件的处理

土地违法案件是指违反土地管理法律、法规，必须追究法律责任的案件。土地违法案件由县级以上地方政府土地管理部门依法处理

总结

重点是土地所有权与土地的利用和保护

难点是违反土地管理法的责任和处理

第五章、建筑法法律制度

建筑法概述

建筑法的概念

广义的建筑法，是指调整建筑活动的法律规范的总称

狭义的建筑法是1997年11月1日第八届全国人民代表大会常委会第二十八次会议通过的《中华人民共和国建筑法》(以下简称《建筑法》),于1998年3月1日起实施(第十一届全国人民代表大会常务委员会第20次会议于2011年4月22日通过修改《建筑法》,现予公布，自2011年7月1日起施行)。它是我国第一次以法律的形式规范建筑活动的行为。

建筑法的立法目的

加强对建筑活动的监督管理

对建筑活动的监督包括两个方面的内容：宏观的监督管理和微观的监督管理。宏观的监督管理主要是指从宏观的产业政策、行业标准上对建筑活动进行的组织、协调、控制、监督和惩治等措施。微观的监督管理主要是指有关部门对建筑项目的施工许可管理、从业者资质与资格认定管理、建设工程承包管理以及建筑安全生产管理和建设工程质量管理。

维护建筑市场秩序

制定《建筑法》,就要从根本上解决建筑市场的混乱状况，确立与社会主义市场经济相适应的建筑市场管理制度，以维护建筑市场的秩序。

保证建筑工程质量和安全

一是要求建筑活动应当确保建筑工程的质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准，严格遵守《建筑工程质量管理条例》,严格遵守《工程建设标准强制性条文》和建设工程技术法规；二是要求建筑工程的质量和安全应当贯穿建筑活动的全过程，进行全过程的监督管理；三是要求建筑活动的各个阶段、各个环节，如设计、施工、监理、竣工验收等阶段，都要保证质量和安全；四是要求明确建筑活动各有关方面在保证建筑工程质量和安全中的法律责任等。

促进建筑业健康发展

全国建筑从业人员已达3500多万人。可见，建筑活动已经成为国家最重要的经济活动之一，建筑活动的管理水平、效果、效益，直接影响到我国固定资产投资的效果和效益，从而影响到国民经济的健康发展。为了保障建筑业在国民经济和社会发展中的地位和作用，同时也是为了解决建筑业发展中存在的问题

建筑法的调整对象和适用范围

“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动

调整范围包含三层意思：一是调整的地域范围为中华人民共和国境内，但不包括香港、澳门、台湾地区；二是调整的主体是建设单位、勘察设计单位、施工企业、监理单位、建筑行政管理机关，同时也包括从事建筑活动的个人，如注册建筑师、注册结构师、注册建造师、注册监理师、注册造价师等；三是调整的行为是各类房屋建筑及其设施的新建、改建、扩建、维修、拆除、装饰装修活动，以及线路、管道、设备的安装活动

建筑法的基本原则

建筑活动应当确保工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准

建设活动是一项向社会提供建筑产品、固定资产和社会基础设施的特殊社会活动，这些产品就是社会的物质财富，确保工程质量和安全就是确保全社会物质财富的价值。按照《标准化法》的规定，“国家标准、行业标准分为强制性标准和推荐性标准。

国家扶持建筑业的发展，支持建筑科学技术研究

国家扶持建筑业的发展，支持建筑科学技术研究，提高房屋建筑设计水平，鼓励节约能源和保护环境，提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料和现代管理方式

国家扶持建筑业的发展。八届全国人大第四次会议通过的《关于国民经济和社会发展的“九五”计划和2010年远景目标纲要》提出，要把建筑业作为国民经济的基础产业并大力振兴，以带动整个经济的增长。

国家支持建筑科学技术研究，提高房屋建筑设计水平，提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料和现代管理方式

国家鼓励在建筑活动中节约能源，保护环境。节约能源是国家发展经济的一项长远战略方针，保护环境是我国的基本国策

从事建筑活动应当遵守法律、法规，不得损害社会公共利益和他人的合法权益

建筑活动应当遵守法律，依法进行的建筑活动受法律保护

进行建筑活动，不得损害社会公共利益和他人的合法权益

建筑许可制度

建筑许可，是指建设行政主管部门或者其他有关行政主管部门准许、变更和终止公民、法人和其他组织从事建筑活动的具体行政行为。

《建筑法》规定的建筑许可包括施工许可与从业资格许可两种

施工许可

实施施工许可的范围

建筑工程施工许可制度，是建设行政主管部门根据建设单位的申请，依法对建筑工程是否具备施工条件进行审查，符合条件者，准许该建筑工程开始施工并颁发建筑许可证的一种制度。

施工许可证是指建筑工程开始施工前建设单位向建筑行政主管部门申请的可以施工的证明。

建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，但国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。2001年7月4日建设部修改的《建筑工程施工许可管理办法》规定：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证

申请领取施工许可证的条件

施工许可证的申请条件，是指申请领取施工许可证应当达到的要求。施工许可证申请条件的确定是为了保证建筑工程开工后，组织施工能够顺利进行

具备下列条件： ①经办理该建筑工程用地批准手续； ②在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证； ③需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； ④已经确定建筑施工企业； ⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料； ⑥有保证工程质量和安全的具体措施； ⑦建设资金已经落实； ⑧符合法律、行政法规规定的其他条件

施工许可证的颁发程序及其管理规定

施工许可证的颁发程序

从业资格许可

从业单位的基本条件

从业单位在许可范围内从事建筑活动

从业人员执业资格制度

发包与承包

发包与承包概述

发包与承包

应当遵循的原则

①建筑工程发包与承包的招标投标活动，应当遵循公开、公正、公平竞争的原则，择优选择承包单位。

②承包建筑工程的单位应当持有资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

③建筑工程造价通过法定程序产生。

④建筑工程的发包方式应依法招标发包，不适于招标发包的可以直接发包。

⑤公开招标时发包单位应当依照法定程序和方式，发布招标公告，提供载有招标工程的主要技术要求、主要的合同条款、评标的标准和方法以及开标、评标、定标的程序等内容的招标文件；开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。开标后应当按照招标文件规定的评标标准和程序对标书进行评价、比较，在具备相应资质条件的投标者中，择优选定中标者。

⑥建筑工程招标的开标、评标、定标，由建设单位组织实施。

⑦建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。

⑧发包过程中政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位。

⑨发包单位不得指定建筑用料的生产商和供应商。即按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。

发包与承包的计价

建筑工程监理

建筑工程监理的概念

是指按照一定条件，经过政府主管部门的批准，取得资格证书的工程建筑咨询、监理单位，受建设单位的委托，依照国家法律、行政法规、规范标准和合同条款，对建筑工程项目进行可行性研究、协助招标、评标、监督勘察、设计和施工的一种有偿服务。

建筑工程监理的范围

国家重点建设工程

大中型公用事业工程

成片开发建设的住宅小区工程

利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

国家规定必须实行监理的其他工程

建设工程监理制度

工程监理单位的资质许可制度

建设单位与监理单位的委托监理制度

监理单位质量管理的义务

监理单位质量管理的权利

监理的民事责任

建设工程安全法律制度

建设工程安全管理概述

建设工程安全管理的概念与方针

安全生产管理体制

“企业负责、行业管理、国家监察、群众监督、劳动者遵章守纪”。

建设工程安全管理基本制度

《中华人民共和国安全生产法》

安全生产监督管理制度

生产经营单位安全保障制度

从业人员安全生产权利义务制度

生产经营单位负责人安全责任制度

安全生产责任追究制度

事故应急救援和处理制度

《中华人民共和国建筑法》

安全生产责任制度

群防群治制度

安全生产教育培训制度

安全生产检查制度

伤亡事故处理报告制度

安全责任追究制度

建设工程安全责任

建设单位的安全责任

勘察、设计单位的安全责任

工程监理单位的安全责任

建设工程物资供应单位的安全责任

施工单位的安全责任

建设工程安全生产的行政监督管

建设工程安全生产的行政监督管理的分级管理

国务院建设行政主管部门的职责

县级以上地方人民政府建设行政主管部门的职责

安全生产的4种监督方式

安全监督检查人员职权

安全监督检查人员义务

建筑安全生产监督机构的职责

建设工程重大安全事故的处理

重大安全事故，是指因违反有关建设工程安全的法律、法规和强制性标准，造成人身伤亡或者重大经济损失的事故。

建设工程安全事故的分类

①特别重大事故：是指造成30人以上死亡，或者100人以上重伤(包括急性工业中毒，下同),或者1亿元以上直接经济损失的事故。

②重大事故：是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5000万元以上1亿元以下直接经济损失的事故。

③较大事故：是指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的事故。

④一般事故：是指造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1000万元以下直接经济损失的事故。

建筑工程质量管理

建筑工程质量管理概述

产品质量

工序质量

工作质量

建筑工程质量的标准化制度

建筑工程的质量责任制度

建设单位的质量责任

勘察、设计单位的质量责任

施工单位的质量责任

建筑材料、构配件生产及设备供应单位的质量责任

建筑工程的质量监督管理制度

建设工程质量监督管理体制

建设工程质量监督管理机构

建设工程质量监督

建筑工程质量体系认证

建筑工程竣工验收制度

建筑工程竣工验收条件

工程竣工验收的程序

建筑工程质量保修制度

法律责任

建筑法律责任

形式责任

民事责任

行政责任

建设单位的法律责任

违反建筑许可制度的法律责任

违反建筑发包制度的法律责任

违反安全生产、质量管理制度的法律责任

勘察、设计单位的法律责

违反资质管理制度的法律责任

违法转包、分包的法律责任

违反安全生产、质量管理制度的法律责任

施工单位的法律责任

违反资质管理制度的法律责任

违法转包、分包的法律责任

违反安全生产、质量管理制度的法律责任

监理单位的法律责任

违反资质管理制度的法律责任

违法转包、分包的法律责任

违反安全生产、质量管理制度的法律责任

建设行政主管部门的法律责任

其他法律责任

第六章、工程建设执业资格法规

概述

指事先依法取得相应资质或资格的单位和个人，才允许其在法律所规定的范围内从事一定建筑活动的制度

工程建设从业单位资质管理

工程建设从业单位的划分

房地产开发企业

工程总承包企业

工程勘察设计企业

工程监理企业

建筑业企业

工程建设从业单位的资质等级及其标准

工程建设从业单位的资质等级

工程建设从业单位资质等级划分标准

特级企业

一级企业

二级企业

三级企业

工程建设从业单位资质管理办法

工程建设从业单位资质的审批

房地产开发企业

工程总承包企业

工程勘察设计单位

建筑业企业

工程监理企业

各级工程建设从业单位的业务范围

房地产开发企业

工程总承包企业

工程勘察企业

工程设计企业

施工总承包企业

外国建筑企业在我国从事建设活动的资质管理

工程建设专业技术人员执业资格管理

注册结构师

概念

指取得注册结构工程师执业资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员

考试机构

注册结构工程师的考试与注册，由全国和省、自治区、直辖市的注册结构工程师管理委员会负责进行，并由建设部、人事部和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门、人事行政主管部门进行指导、监督和管理。

职业资格考试

考试分为基础考试和专业考试两部分。基础考试的目的是测试考生是否基本掌握进入结构工程设计实践所必须具备的基础及专业理论知识，参加考试的人员必须是大学本科毕业并达到规定年限。通过基础考试后，从事结构工程设计或相关业务满一定年限的人员，方可申请参加专业考试，其目的是测试考生是否已具备按国家法律和设计规范进行结构工程设计，以保证工程安全可靠和经济合理的能力。考试采取全国统一大纲、统一命题、统一组织的方法，原则上每年举行一次。

执业

注册结构工程师可从事结构工程设计；结构工程设计技术咨询；建筑物、构筑物、工程设施等调查和鉴定；对本人主持设计的项目进行施工指导和监督及建设部和国务院有关部门规定的其他业务。

目前，我国尚不允许注册结构工程师个人单独执业，所以注册结构工程师必须加入一个勘察设计单位后才能执业，并由单位统一接受设计业务和统一收费。注册结构工程师因结构设计质量造成经济损失时，其赔偿责任先由勘察设计单位承担，然后再向注册结构工程师追偿。建设部正在制定具体的执业管理和处罚办法。

权利与义务

《注册结构工程师执业资格制度暂行规定》中规定，国家规定的一定跨度、高度等以上的结构工程设计，应由注册结构工程师主持设计；只有注册结构工程师才有权以注册结构工程师的名义执行注册结构工程师的业务；任何单位和个人修改注册结构工程师的设计图纸，应当征得该注册结构工程师的同意，但因本人丧失民事行为能力、本人下落不明等特殊情况不能征得该注册结构工程师同意的除外。

注册结构工程师必须遵守法律、法规和职业道德，维护社会公共利益；保证工程设计的质量，并在其负责的设计图纸上签字盖章；保守在执业中知悉的单位和个人的秘密；不得同时受聘于两个以上勘察设计单位执行业务，也不得准许他人以本人名义执行业务；还要按规定接受必要的继续教育，定期进行业务和法规的培训，并作为重新注册的依据。

注册监理工程师制度

概念

注册监理工程师是指经全国统一考试合格并经注册的工程建设监理人员

考试机构

职业资格考试

主要有《工程建设监理基本理论和相关法规》、《工程建设合同管理》、《工程建设质量、投资、进度控制》、《工程建设监理案例分析》

采取全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法。每年举行一次。

注册证书和执业印章的有效期为年

注册监理工程师每一注册有效期为年

执业

取得资格证书的人员，应当受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或者多项资质的单位，经注册后方可从事相应的执业活动。从事工程监理执业活动的，应当受聘并注册于一个具有工程监理资质的单位。

注册监理工程师可以从事工程监理、工程经济与技术咨询、工程招标与采购咨询、工程项目管理服务及国务院有关部门规定的其他业务。工程监理活动中形成的监理文件由注册监理工程师按照规定签字盖章后方可生效。修改经注册监理工程师签字盖章的工程监理文件，应当由该注册监理工程师进行；因特殊情况，该注册监理工程师不能进行修改的，应当由其他注册监理工程师修改，并签字、加盖执业印章，对修改部分承担责任。

权利与义务

注册监理工程师享有下列权利：①使用注册监理工程师称谓；②在规定范围内从事执业活动；③依据本人能力从事相应的执业活动；④保管和使用本人的注册证书和执业印章；⑤对本人执业活动进行解释和辩护；⑥接受继续教育；⑦获得相应的劳动报酬；⑧对侵犯本人权利的行为进行申诉。

注册监理工程师应当履行下列义务：①遵守法律、法规和有关管理规定；②履行管理职责，执行技术标准、规范和规程；③保证执业活动成果的质量，并承担相应责任；④接受继续教育，努力提高执业水准；⑤在本人执业活动所形成的工程监理文件上签字、加盖执业印章；⑥保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；⑦不得涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书或者执业印章；⑧不得同时在两个或者两个以上单位受聘或者执业；⑨在规定的执业范围和聘用单位业务范围内从事执业活动；⑩协助注册管理机构完成相关工作。

注册建造师

概念

是指经全国统一考试合格并核准注册的从事建设工程项目总承包及施工管理的专业技术人员

建造师将按专业进行划分。目前，确定的专业有：房屋建筑工程、公路工程、铁路工程、港口与航道工程、水利水电工程、电力工程、矿山工程、冶炼工程、石油化工工程、市政公用工程、通信工程、机电安装工程、建筑装饰装修工程、机场航站楼工程等个。只有通过某个专业特定科目的考试后，才能取得相应专业的建造

管理机构

由人事部及建设部共同负责

职业资格考试

一级建造师执业资格考试，分综合知识与能力和专业知识与能力两部分。按现行考试大纲，综合知识与能力部分包括建设工程技术与经济、建设工程项目管理、建设工程法规及相关知识等内容，而专业知识与能力部分则因专业不同而不同，如房屋建筑工程专业就有专业相关的法律和技术标准、建筑工程技术、建筑工程项目管理等内容

注册与执业

参加建造师执业资格考试合格并取得建造师执业资格证书的人员可申请注册，对于无犯罪记录，身体健康，能坚持建造师岗位工作，经其所在单位考核合格者，可准予注册登记，有效期为三年。

经核准注册登记的人员，方可以建造师的名义执业，一级建造师可担任特级、一级建筑业企业业务范围内建设工程项目施工的项目经理，二级建造师则只许担任二级及二级以下建筑业企业业务范围内建设工程项目施工的项目经理。一、二级建造师还可以从事其他施工活动的管理工作及法律、法规规定的其他业务工作。

注册造价师

执业资格取得

实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，原则上每年举行一次

考试科目有《工程造价管理基础现论与相关法规》、《工程造价计价与控制》、《建设工程技术与计量》、《工程造价案例分析》等内容

执业

执业范围包括：①建设项目建议书、可行性研究投资估算的编制和审核，项目经济评价，工程概、预、结算、竣工结(决算的编制和审核；②工程量清单、标底(或者控制价、投标报价的编制和审核，工程合同价款的签订及变更、调整、工程款支付与工程索赔费用的计算；③建设项目管理过程中设计方案的优化、限额设计等工程造价分析与控制，工程保险理赔的核查；④工程经济纠纷的鉴定。

工程施工现场人员执业资格管理

项目经理的资质管理

项目经理的概念

项目经理是指受企业法定代表人委托，对工程项目施工过程进行全面管理的项目负责人，也是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。

项目经理的资质及其承担工程范围

大、中型工程项目施工的项目经理必须由取得建造师注册证书的人员担任；但取得建造师注册证书的人员是否担任工程项目施工的项目经理，由企业自主决定。

在全面实施建造师执业资格制度后仍然要坚持落实项目经理岗位责任制。项目经理岗位是保证工程项目建设质量、安全、工期的重要岗位，要充分发挥有关行业协会的作用，加强项目经理培训，不断提高项目经理队伍素质。要加强对建筑业企业项目经理市场行为的监督管理，对发生重大工程质量安全事故或市场违法违规行为的项目经理，必须依法予以严肃处理。

在行使项目经理职责时，一级注册建造师可以担任《建筑业企业资质等级标准》中规定的特级、一级建筑业企业资质的建设工程项目施工的项目经理；二级注册建造师可以担任二级建筑业企业资质的建设工程项目施工的项目经理。

关键岗位从业资格管理

关键岗位持证上岗制

关键岗位是指建筑业、房地产业、市政公用事业等企事业单位中关系着工程质量、产品质量、服务质量、经济效益、生产安全和人民财产安全的重要岗位

关键岗位持证上岗制管理机构

岗位合格证的申请与复检

第七章、房地产管理法概述

房地产管理法概述

房地产管理法的立法目的

加强对房地产的管理

维护房地产市场秩序

保障房地产权利人的合法利益

促进房地产业的健康发展

房地产管理法的调整对象和适用范围

调整对象

适用范围

房地产管理法的基本原则

节约用地、保护耕地原则

国有土地有偿、有限期使用原则

扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则

保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则

依法纳税的原则

房地产管理体制

房地产开发用地

概念

是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

法律限制

土地使用权出让的批准权限

土地使用权出让的宏观调控

方式

拍卖出让

是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式

招标出让

是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式

协议出让

是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。

最高年限

土地使用权出让的最高年限，是指法律规定的土地使用者可以使用国有土地的最高年限。

居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

合同终止和续期

土地使用权终止是指因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权；土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使用权；或者土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满时，如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，经批准后，重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记，方能继续享有土地使用权。《城市房地产管理法》规定，土地使用者“应当提前一年申请续期”。土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，如土地使用者未申请续期或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

地产开发

概念

是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。其实质是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。

①住宅开发；

②生产与经营性建筑物开发，如工厂厂房各类商店、各种仓库、办公用房等；

③生产、生活服务性建筑物及构筑物的开发，如交通运输设施、公用事业和服务事业设施、娱乐设施；

④城市其他基础设施的开发。

原则

必须严格执行城市规划

必须坚持经济、文化和环境效益的统一

必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设

要求

按合同约定开发

①闲置土地满一年未开发的，征收土地闲置费。

②满两年未开发的，无偿收回土地使用权。

房地产开发项目的设计与施工必须符合法定标准

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。因为房地产项目同其他建设项目一样，具有投资量大、使用期限长等特点，所以必须按标准和规范进行设计、施工

严格竣工验收

①所有建设项目按批准的小区规划和设计要求全部建成，并能满足使用；

②住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；

③各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

④施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除、清运完毕，达到场清地平；⑤拆迁居民已合理安置。

外商投资开发经营成片土地制度

成片开发的概念

是指开发者在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，包括平整土地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权、经营公用事业，或者进行建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物进行转让或出租的经营活动。

成片开发的审批

外商成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制成片开发项目建议书或初步可行性研究报告。

外商成片开发的企业形式

依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》成立中外合资经营企业；依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》成立中外合作经营企业；依照《中华人民共和国外资企业法》成立外资企业，即外商独资企业。

外商投资开发企业土地使用权的转让

外商投资开发企业在取得土地使用权后，必须实施成片开发规划，并达到土地使用权出让合同规定的条件后，方可转让土地使用权，并必须依法办理，不得自行其是。外商投资开发企业必须服从开发区域的行政管理、司法管理、口岸管理和海关管理等，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。

房地产开发企业

有自己的名称和组织机构

有固定的经营场所

有符合国务院规定的注册资本

满足房地产开发资质等级要求的条件

法律、行政法规定的其他条件

房地产交易

房地产的转让

所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。

商品房预售

概念

商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付订金或房价款的行为。

条件

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

②持有建设工程规划许可证和施工许可证。

③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的%以上并已确定施工进度和竣工交付日期。

④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

备案

合同订立后应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案，以便于对商品房预售活动的监督与管理

预收款的使用

商品房所得款项，必须用于有关的工程建设，即主要指其运用于正在开发建设的工程，不得挪作他用

预售后的再转让

房地产抵押

概念

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

设定

①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

②房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

③设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

④房地产抵押签订书面合同后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

⑤依法生效的商品房预售合同，经双方约定，其商品房可作抵押物，只是在房屋设定抵押时，应连同该房屋所占用的土地使用权同时作抵押，若以同一房屋的部分设定抵押时，须将其相应所占土地份额的土地使用权同时抵押。

⑥抵押人以共同共有的房屋设定抵押的，应事先征得其他共有人的书面同意，所有共有人均为抵押人；以按份共有的房屋设定抵押时，抵押人应当书面通知其他共有人，并以其本人所占有的份额为限。

⑦以已出租的房屋设定抵押，原租赁合同继续有效，抵押人应将抵押情况书面告知承租人。抵押人以已抵押的房屋再作抵押时，必须征得在先的抵押权人的书面同意；否则，后设立的抵押无效。以房屋中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接受抵押的当事人。

⑧外商投资企业、股份制企业以其房屋设定抵押时，须经企业董事会或联合管理机构书面批准，所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地使用期限。外商投资企业未经中国注册会计师验资证实各方投资份额已缴足的，不得以企业的房屋设定抵押权。

⑨国有企业以其房地产设定抵押时，必须经国有资产管理部门批准和对拟抵押房地产估价清单的书面确认。

⑩在设定房地产抵押时，下列房地产不得抵押：有产权争议的房地产；用于教育、医疗等公共福利性质的房地产；文物古建筑所属的房地产；被依法查封、扣押或采取其他保全措施的房地产；其他法律规定不得设定抵押的房地产。

租赁概述

出租房屋的人必须是房屋的所有权人

房屋租赁不转移出租房屋的所有权

承租人向出租人支付租金

房屋租赁有效期届满，承租人必须把该房屋返还给出租人

租赁合同

房屋租赁合同应当载明下列主要条款：租赁房屋的处所、名称、状况、建筑面积、四至等，租赁期限，租赁用途，租赁价格，修缮责任，出租人与承租人的其他权利和义务，违约责任等

房地产中介服务机构

概念

是指在房地产市场上从事咨询、经济和评估等业务的活动。房地产中介服务机构，就是指在房地产市场上为从事房地产投资、开发和交易等活动的主体提供咨询、经济和评估等业务服务的机构。

设立条件

①有自己的名称和组织机构；

②有固定的服务场所；

③有必要的财产和经费；

④有足够数量的专业人员；

⑤法律、行政法规规定的其他条件。

种类

房地产咨询机构

房地产价格评估机构

房地产经济机构

城市房屋拆迁

房屋拆迁

概念

房屋拆迁是指根据城市规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。

形式

自行拆迁和委托拆迁

具体规定

被拆除房屋的坐落地点、面积和用途；补偿形式，是作价补偿还是产权调换，是一次安置还是先行临时过渡；补偿金额；安置用房面积；安置地点；搬迁过渡方式，是自行过渡还是提供周转房过渡；过渡期限即回迁期限；违约责任。拆迁协议还必须写明：双方当事人的姓名、住址；协议生效的日期；协议的份数；补助费、搬家费的金额；协议是否需要公证等。

房屋拆迁补偿

拆迁补偿是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，而根据国家法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定补偿

拆迁补偿的形式有两种：货币补偿、产权调换。

房屋拆迁安置与补助

房屋拆迁安置

拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所做的用房安排处置。拆迁安置可分为长期安置和临时安置。长期安置是拆迁人一次性解决房屋使用人的安置问题，它包括货币补偿和现房产权调换。临时安置是指一次性安置有困难时，由拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时周转用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给临时安置补助费的一种安置方式。拆迁入必须提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置；而周转房的使用人也应按时腾、退周转房，不得在取得安置用房之后拒不迁走，也不得强占周转房。

房屋拆迁补助

搬迁补助费

临时安置补助费

停产、停业补偿费

住宅建设与物业管理

住宅建设

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

物业服务

物业服务概述

它是指物业服务企业接受业主(即房屋所有权人)的委托，依据合同约定，对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护，维护相关区域内环境卫生和公共秩序，并提供相关服务活动。

新建住宅小区管理

原则

服务第一，方便群众

按合同进行管理

统一管理与综合服务相结合

内容

①房屋及设备的维护与修缮管理。通过对房屋及设备的维护与修缮管理，可以保证房屋设备及住户的安全和有效使用，延长住宅的使用年限，最大限度地发挥其效益。

②住宅小区环境的维护管理。住宅小区环境的维护管理主要包括对住宅小区内市政公用设施、环境卫生、绿化、治安和车辆交通等的管理。

③开展多种形式的便民有偿服务。住宅小区与人民的生活密切相关，随着家庭劳动的社会化，各地住宅小区开展了许多便民服务项目，向居民提供多层次、多项目的综合性服务

房地产权属登记管理

地产产权登记

主要包括土地使用权登记、土地所有权登记和土地他项权利登记

地产产权登记的法律凭证有《国有土地使用权证》、《集体土地所有权证》和《土地他项权利证明书》。

房地产产权登记

凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋，都必须到房屋所在地的市、县级房地产行政主管部门登记，领取《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋应当领取《房屋共有权证》。全民所有的房屋，《房屋所有权证》或其他权利证书发给国家授权的管理部门；集体所有的房屋和私有房屋，或其他权利证书直接发给房屋所有权人。

新建成的房屋，应当凭土地使用权证书，向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁发房屋所有权证书。房产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房地产行政主管部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

房地产抵押登记

土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权无效。

房地产管理中的法律责任

行政法律责任

行政处分

①擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分；

②没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费，情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；

③房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守，滥用职权，不构成犯罪的，给予行政处分；

④房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，不构成犯罪的，给予行政处分。

行政处罚

①未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款；

②未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款；

-建设法规概论与案例-

③以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，没按国务院规定报批，或未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款；

④没有交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款；

⑤未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

民事法律责任

确认房地产产权

停止侵害

排除妨碍

消除危险

返还房地产产权

恢复原状

赔偿损失

返还不当得利

刑事法律责任

是指由房地产刑事法律规范规定，以国家强制力作后盾，通过刑事法律程序，追究房地产违法人的责任

第八章、建设工程发包与承包法规

发包与承包

工程发包与承包是指发包方通过合同委托承包方为其完成某一工程的全部或其中一部分工作的交易行为。

方式

建设工程招标投标是：发包方事先标明其拟建工程的内容和要求，由愿意承包的单位递送标书，明确其承包工程的价格、工期、质量等条件，再由发包方从中择优选择工程承包方的交易方式。

建设工程直接发包是：发包方与承包方直接进行协商，以约定工程建设的价格、工期和其他条件的交易方式。

立法概况

《中华人民共和国建筑法》(第八届全国人大常委会第二十八次会议1997年11月1日通过，以下简称《建筑法》)、《中华人民共和国招标投标法》(第九届全国人大常委会第十一次会议1999年8月30日通过，以下简称《招标投标法》)、《中华人民共和国招标投标法实例条例》(经2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，自2012年2月1日起施行)、《建设工程招标投标暂行规定》、《工程设计招标投标暂行办法》、《工程建设施工招标投标管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《建筑安装工程总分包实施办法》等建设部门规章和规范性文件

一般规定

建设工程发包与承包合同必须采用书面形式

建设工程承发包中，禁止行贿受贿

承包单位必须具有相应资格

提倡总承包、禁止肢解分包

建设工程招标

概念

建设工程招标，是指招标人就拟建工程发布通告，以法定方式吸引承包单位参加竞争，从中择优选定工程承包方的法律行为。

原则

公开，就是必须具有极高的透明度，招标信息、招标程序、开标过程、中标结果都必须公开，使每一个投标人获得同等的信息。

公平，就是要求给予所有投标人以平等机会，使他们享有的权利和履行的义务都是同等的，不得歧视任何一方。

公正，就是要求按事先公布的标准进行评标，要公正对待每一个投标人。

诚实信用，是所有民事活动都应遵循的基本原则之一。它要求当事人应以诚实、守信的态度行使权利、履行义务，保证彼此都能得到自己应得的利益，同时不得损害第三人和社会的利益，不得规避招标、串通投标、泄露标底、骗取中标等。

种类

①全过程招标。即对建设工程从项目建议书开始，直到竣工验收、交付使用为止的建设全过程实行招标。

②勘察设计招标。即对工程的勘察设计进行招标。

③材料、设备供应招标。即对工程建设中所需的材料、构配件和设备进行招标。

④工程施工招标。即对工程施工全过程进行招标，它是我国目前最主要的招标方式。

招标人

建设单位自行招标所应具备的条件

①具有法人资格或依法成立的其他组织；

②有与招标工程相适应的经济、技术管理人员；

③有组织编制招标文件的能力；

④有审查投标单位资质的能力；

⑤有组织开标、评标、定标的能力。

招标代理机构

招标代理机构是指依法设立，从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。

招标项目应具备的条件

①概算已经批准；

②建设项目已正式列入国家、部门或地方的年度固定资产投资计划；

③建设用地的征用工作已完成；

④有能够满足施工需要的图纸及技术资料；

⑤建设资金和主要建筑材料、设备的来源已经落实；

⑥已经建设项目所在地规划部门批准，施工现场的“三通一平”已经完成或一并列入施工招标范围。

招标方式

公开招标和邀请招标

建设工程招标的要求

招标方式上的限制

信息发布的要求

禁止实行歧视待遇的要求

保证合理时间的要求

建设工程投标

8.1投标人

概念

投标人是指响应投标，参加投标竞争的人。

条件

①企业营业执照和资质证书；

②企业简历；

③自有资金情况；

④全员职工人数(包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等);

⑤近三年承建的主要工程及其质量情况；

⑥现有主要施工任务，包括在建的和尚未开工的工程一览表。

招投联合体

联合体的法律地位

联合体的资格

联合体各方的责任

投标人的意思自治

投标要求

内容要求

时间要求

行为要求

保密要求

合理报价

诚实信用

投标数量人要求

“投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。”

开标、评标与中标

开标

概念

开标是指投标截止后，招标人按招标文件所规定的时间和地点，开启投标人提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及投标文件中的其他主要内容的活动

时间与地点

招标文件截止时间即为开标时间，它一般都精确至某年某月某时某分。

开标地点事先在招标文件中明确规定，有利于投标人准时参加开标，从而更好地维护了其合法利益。

有关规定

参加人

标书密封的现场认定

当众宣读、记录备查

评标

评标委员会

评标委员会的组成

评标委员会中专家的资格

评标委员会专家人选的确定