项目各阶段的成本适配

项目各阶段的成本适配，包含投资测算阶段、 立项阶段、 预备阶段、 启动阶段、 执行阶段等。

项目各阶段的成本适配

• 投资测算阶段
  • 1.项目分级分档
    • 根据项目的地理位置及周边竞品项目了解，以及营销确定的售价均价、分级分档标准等数据，进行项目整体定档；
  • 2.合适的成本测算
    • 项目周边地貌、土地出让条件（包括场地垃圾、遗留树木、商业配比、自持配比、PC率、项目定档定位、初步设计方案等），进行项目测算，保证成本适配可控、合理有效，为投资决策提供数据支持。
• 立项阶段
  • 1.合适的面积比
    • 地下面积、单车位面积、人防面积、地上面积、各类配套设施面积，均满足规范及规划条件即可，尽量做到下限；
  • 2.合适的层高
    • 地库层高、地下室层高、地下室埋深、首层层高、标准层层高等，在满足功能要求即可，无价值挖掘的前提下，尽量不提高层高，地下室埋深越浅越好；
  • 3.合适的楼型系数
    • 地库周积比、塔楼墙积比、公区面积比系数等，此类系数对于成本的影响极大，设计初期时应积极反馈方法对成本的影响，原则上此类系数越小越好，做到方案简洁大方。
  • 4.合适的户型配比
    • 标准层户型、配套户型、商业各类功能用房户型的配比合适，原则上尽量减少非标准户型数量的设置，提高产品的标准化程度，规避前期成本、后期施工的不利影响。
  • 5.合适的成本统筹
    • 大盘项目、高利润项目、多联动项目、合作开发项目等，成不同的可行性及策划。
• 预备阶段
  • 1.合适的价值挖掘
    • 定位阶段比可研阶段相比，利润下浮，避免项目档次提升；利润上浮，超过1%，可以调高档次；
  • 2.合适的地勘节奏
    • 原则上预备会前期完成地质初勘、启动会前完成地质详勘，如不具备地勘条件，应按照附件项目的实际发生成本计入；
  • 3.合适的配置标准
    • 结合项目地理位置、预计售价、销售周期、预期回报等情况判断项目定位，合理的项目配置标准并不等于高的配置标准；
  • 4.合适的成本投放
    • 优先保障客户敏感度高的部分的成本投放；抓大放小，重点关注成本占比超过5%的科目（建筑工程、常规机电、公共部分装修、外立面门窗、外立面装饰、外墙保温、园林景观工程），切记无效成本的积少成多；
• 启动阶段
  • 1.合适的成本统筹
    • 启动会前完成成本统筹方案
  • 2.合适的成本批复
    • 总监安成本、分项建安成本、毛坯建筑面积单方、毛坯可售单方、户内精装标准等多维度审核；暂定成本、暂定量成本、暂定项成本审核、关注科目间转移使用；
  • 3.合适的合约规划
    • 启动会后的合同口径成本测算，实现成本执行过程中得以合同为管理单元的管控形式；
• 执行阶段
  • 1.合适的成本固定
    • 钢筋、砼材料可作为暂定成本，桩基、支护、土方工程可作为暂定成本；
  • 2.合适的材料调差
  • 3.合适的成本监控
    • 通过动态成本月报、季报，实现成本的紧张预警、超支通报；
• 结算阶段
  • 1.对比前期各个阶段成本，完成建安成本的后评估，总结经验教训，加强管理精准性，提高测算准确性。