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房地产估价基础与实务 下编-教材精讲
教材上的内容全部覆盖，构建框架式的逻辑思维，包含不同类型房地产估价、不同目的房地产估价、房地产估价文书写作等。
编辑于2024-02-25 08:38:22- 房地产估价
- 房地产估价基础与实务 下编教材细致分析
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房地产估价基础与实务 下编-教材精讲
第六章 不同类型房地产估价
第一节 居住房地产估价
居住房地产及其特点
（一）居住房地产及其种类
按档次
普通住宅、高档公寓、别墅
按权属性质
商品房、房改房、经济适用房、公共租赁住房、共有产权住房、集资房
（二）居住房地产3特点
单宗交易规模较小、但市场交易量十分巨大
具有较强的相似性、可比性
不同类型住房价格内涵差异明显
影响居住房地产价格的3因素
（一）影响居住房地产价格的区位5状况
位置
交通条件
生活服务设施
教育配套设施
环境质量
（二）影响居住房地产价格实物4状况
建筑结构、类型和等级
设施与设备
建筑质量
装饰装修
（三）影响居住房地产价格权益状况
居住房地产估价的常用方法
比较法
成本法
收益法
案例【6-1】
xx区xx街x号201房市场价值评估技术报告
第二节 商业房地产估价
商业房地产及其特点
（一）商业房地产及其种类
狭义的商业房地产
广义的商业房地产
（二）商业房地产5特点
收益性
经营内容多，业态多样
出租、转租经营多，产权分散复杂
装修高档且复杂
垂直空间价值衰减性明显
影响商业房地产价格的3因素
（一）影响商业房地产价格的区位状况
地段繁华程度
交通条件
临街状况
楼层
（二）影响商业房地产价格的实物状况
建筑品质及内部格局
净高
面积
装饰装修
无形价值
（三）影响商业房地产价格的权益状况
商业房地产估价的常用方法
收益法
比较法
成本法
可以选用，一般不宜作为主要方法
3种商业房地产估价的技术路线和难点处理
（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理
出租型
收益法
比较法
商业运营型
收益法
（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
整幢商业房地产估价
整层商业房地产估价
同层商业房地产不同铺面评估
（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理
【案例6-2】xx路xx号大厦101商铺抵押价值评估结果报告（节选） xx路xx号大厦101商铺抵押价值评估技术报告（节选）
第三节 商务办公房地产估价
商务办公房地产及其特点
（一）商务办公房地产1定义、3分类
按建筑面积的大小
小型
中型
大型
按使用功能的不同
单纯型
商住型
综合型
按写字楼所处的区位与交通、产权状况、硬件设施、运营服务
超甲级
甲级
乙级
（二）商务办公房地产3特点
所处区位号，规模大
到为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善
出租经营为主，多由专业物业管理企业管理
影响商务办公房地产价格3因素
区位状况4方面
集聚程度
交通条件
周边环境
楼层
实物状况6方面
外观形象
内部装饰装修
设备、设施
智能化程度
物业服务水平
租户类型
权益状况
商务办公房地产估价的常用方法
（一）收益法
（二）比较法
（三）成本法
商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
（一）商务办公房地产租金的求取
租约问题
租金构成内涵问题
租金支付方式问题
地下车库租金问题
（二）整幢商务办公房地产估价技术路线及难点处理
单纯型商务办公房地产
商住型商务办公房地产
综合型商务办公房地产
【案例6-3】xx市xx路xx号14楼商务办公房地产市场价值估价技术报告（节选）
第四节 旅馆房地产估价
旅馆房地产及其估价特点
（一）旅馆房地产的2分类
酒店
旅店、招待所
（二）旅馆房地产的估价4特点
转让少且一般为整体转让
功能多样
一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
价值主要体现在接待客户的类型及能力
影响旅馆房地产价格的3因素
区位状况2方面
实物状况2方面
权益状况
旅馆房地产估价方法
收益法
比较法
旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
(一)星级饭店不同功能用房收益的测算（分别估算、最后汇总）
客房
餐饮
商场
商务、会议
娱乐、健身
（二）星级饭店净收益（A）的求取
【案例6-4】xx市xx路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选）
第五节 餐饮房地产估价
餐饮房地产及其特点
地段选择的差异性
营业收入的差异性
影响餐饮房地产价格的因素
属于商业房地产范畴
餐饮房地产估价的常用方法
收益法
比较法
餐饮房地产估价的技术路线及难点处理
【案例6-5】xx酒楼房地产市场价值估价技术报告（节选）
第六节 工业房地产估价
工业房地产估价4特点
涉及行业多
非标准厂房多，建筑工程造价相差大
区分设备和建筑物的造价
厂房使用寿命受腐蚀性影响大
影响工业房地产价格3因素
区位状况3方面
①交通条件
②基础设施
③地理位置
实物状况3方面
①用地面积与形状
②地质和水文条件
③房地产用途
权益状况
工业房地产估价的常用方法
（一）成本法
工业房地产采用较多
（二）比较法
（三）收益法
【案例6-6】xx市xx区xx号工业房地产抵押价值评估技术报告
第七节 特殊用途房地产估价
停车库的估价
专营停车库大楼
地下停车库（常见）
（一）地下停车库3特点
权属特殊
计量单位特殊
日常管理和服务特殊
（二）地下停车库价格3特点
价格和车位数挂钩
同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格比较一致
价格受地上房地产租售影响大
（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线
比较法
取决于是否拥有大量停车库交易实例资料
收益法
主要基于估价对象属于经营性物业
成本法
在前两种方法均不适用的前提下
【案例6-7xx市xx新区xx路x弄x号地下一层87个车位估价技术报告】（节选）
加油站的估价
（一）加油站房地产估价的3特点
位置极其重要并且分布离散性轿强
经营的个性差异显著
存在成品油特许经营权带来的超额利润
（二）加油站常见的估价方法和技术路线
市场交易实例不多见，一般难用比较法
第七章 不同目的房地产估价
第一节 房地产抵押估价
房地产抵押估价内涵及特点
房地产抵押估价内涵
房地产抵押估价特点
房地产抵押估价的相关规定
房地产抵押估价的法律规定
不得设定抵押的房地产
其他限制条件
抵押不破租赁
房地产抵押估价方法及技术路线
房地产抵押估价案例分析
xx市xx区xx西路89号附1~7号一楼及附15~17号二楼的商业房地产的抵押价值评估结果报告（节选）
xx市xx区xx西路89号附1~7号一楼及附15~17号二楼的商业房地产的抵押价值评估技术报告（节选）
第二节 房地产征收估价
房屋征收估价内涵及特点
房屋征收补偿内涵
房屋征收估价4特点
“大广砸墙”
房屋征收估价的7项相关规定
房屋征收估价对象范围
房屋征收估价的目的
房屋征收估价的价值时点
房屋征收估价的价值内涵
房屋征收估价的用途
房屋征收估价相关技术规定
房屋征收估价工作流程7步走
房屋征收估价方法和结果确定
房屋征收估价方法
房屋征收估价技术路线
房屋征收估价案例分析
【案例】xx市xx街xx号房屋征收估价技术报告（节选）
第三节 房地产拍卖、变卖估价
房地产拍卖、变卖估价内涵及特点
房地产拍卖、变卖估价内涵
房地产拍卖、变卖估价5特点
房地产拍卖、变卖估价的相关规定
房地产拍卖、变卖估价方法及技术路线
房地产拍卖、变卖估价案例分析
【案例7-3】xx市xx区xx街xx号901房地产估价结果报告（节选）
【案例7-3】xx市xx区xx街xx号901房地产估价技术报告（节选）
第四节 房地产转让估价
房地产转让估价内涵及特点
房地产转让估价内涵
房地产转让估价特点
房地产转让估价的相关规定
房地产转让估价方法及技术路线
房地产转让估价案例分析
【案例】7-4xx市xx区xxx路xxx号xx大厦805室办公房地产转让价值估价技术报告（节选）
第五节 房地产损害赔偿估价
房地产损害赔偿估价内涵及特点
房地产损害赔偿估价内涵
损害赔偿估价5特点
房地产损害赔偿估价的相关规定
房地产损害赔偿估价方法及技术路线
房地产损害赔偿估价常用三方法“本本差”
1. 修复成本法
2. 损失资本化法
3. 价差法
房地产损害赔偿估价的技术路线
房地产损害赔偿估价案例分析
【案例7-5】xx市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告（节选） xx市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价技术报告（节选）
第六节 房地产税收估价
房地产税收估价内涵及特点
房地产税收估价内涵
税率是据以计算应纳税额的比率，税率主要有：“比进定”
比例税率
累进税率
定额税率
房地产税收估价的相关规定
房地产税收估价方法和技术路线
房地产税收估价案例分析
【案例7-6】xx区xx路xx号住房税收估价技术报告（节选）
第七节 房地产租赁估价
房地产租赁估价的内涵及特点
房地产租赁估价内涵
房地产租赁估价5类型
房地产租赁估价的相关规定
房地产租赁估价方法及技术路线
房地产租赁估价案例分析
【案例7-7】xx区xx路xx号办公房地产租赁估价技术报告（节选）
第八节 企业各种经济活动涉及的房地产估价
企业各种经济活动涉及的房地产估价的2类型
房地产权属发生转移
房地产权属不发生转移
企业各种经济活动涉及的房地产估价的相关规定
企业各种经济活动涉及的房地产估价方法及技术路线
企业各种经济活动涉及的房地产估价的案例分析
【案例7-8】房地产估价结果报告（节选） 房地产估价技术报告（节选）
第八章 房地产估价文书写作
第一节 房地产估价文书概述
一、房地产估价文书的种类及作用
(一）估价委托书
由估价委托人出具，放入估价报告的附件中
（二）估价委托合同
（三）估价项目来源和洽谈情况记录
（四）估价作业方案
（五）估价所需资料清单
（六）估价对象实地查勘记录
两名以上估价专业人员共同实施，其中至少一名估价师
房地征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或盖章确认
（七）估价报告
（八）估价报告内部审核表
（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
（十）估价报告交接单
二、房地产估价报告写作的文字要求
（一）对词义3要素
用词准确
语义鲜明，不能含混不清，模棱两可
用词标准、简练，不堆砌、不生造
（二）对语句3要求
句子简洁，概括性强
搭配得当
逻辑严密
（三）要防止错别字和错漏
第二节 房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的形式
叙述式报告
表格式报告
二、房地产估价报告构成八大要素
封面
致估价委托人函
目录
估价师声明
估价假设和限制条件
估价结果报告
估价技术报告
附件
三、房地产估价报告写作要求
真实
客观
合理
准确
完整
清晰
规范
四、房地产估价报告的写作（重点内容，易出指错题，注意掌握课程中强调内容）
五、房地产估价报告示例【案例8-4】
第三节 其他主要房地产估价文书写作
一、估价委托书
（一）估价委托书内容构成（6项）
（二）估价委托书写作示例
二、估价委托合同
（一）估价委托合同内容构成（13项）
（二）估价委托合同写作示例
三、估价所需资料清单
（一）反应估价对象区位、实物和权益的资料
（二）估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料
（三）估价对象财务会计信息资料
（四）对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料
（五）对房地产价值和价格有普遍影响的资料
四、估价作业方案
（一）估价工作内容
（二）估价作业方案
五、估价对象实地查勘记录
（一）住宅房地产实地查勘重点（9条）
（二）经营性房地产实地查勘内容（11条）
（三）工业房地产实地查勘重点（12条）
（四）在建工程实地查勘重点（10条）
六、估价报告内部审核表
(一）估价报告内部审核表内容构成
估价报告的完整性
估价的假设和限制条件
估价目的及价值定义
估价对象的界定、描述和分析
市场背景描述与分析
最高最佳利用分析
估价方法选用
数据来源与确定，参数选取与运用及计算过程
估价结果确定及结论表述
估价报告的规范性、文字表述
审核结论
（二）估价报告内部审核表示例
七、专业帮助情况和相关专业意见说明
第九章 房地产估价报告评析
第一节 房地产估价报告封面、目录和致估价委托人函评析
一、封面常见问题评析（【口诀】：“编名委估具”）
1.项目名称内容繁杂不清晰
较多估价对象、名称完全罗列、用途缺乏
2.估价报告出具日期表述不规范
应为：2020年10月20日
3.封面内容不简洁
办公地点、联系电话、法人代表等信息在结果报告中估价委托人部分体现
二、致估价委托人函常见问题评析（【口诀:"目对时类/方结特"】）
1.内容缺项
9大内容缺项
具体内容缺项
2.特别提示内容表述不规范、不准确
三、目录常见问题评析
1.估价结果报告、估价技术报告缺少二级目录
2.抵押估价缺少变现能力分析、风险提示分析目录
3.估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分名称与页码不对应
第二节 房地产估价报告估价师声明、估价假设和限制条件评析
一、估价师声明常见问题评析
1.估价师声明添加了不需要的内容
2.估价师声明与估价假设和限制混淆，变成免责声明
二、估价假设（【口诀“一未背/不不历”7假设）和限制条件问题评析
1,内容缺项
未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等中的某项内容没有任何分析说明
2.内涵错误
每类估价假设都有对应的内涵，但在实际报告中常出现对各假设内涵理解错误
3.未在假设条件分析中进行说明
如对划拨土地上的住宅进行征收补偿评估时，是否存在违建？如何处理
4.估价方法与估价假设混淆
5.当价值时点与实地查勘期不一致时，未在估价假设和限制条件中进行说明
第三节 房地产估价结果报告评析
一、估价目的常见问题评析
二、估价对象常见问题评析
1. 内容杂乱、缺乏逻辑、表述不清晰
2. 描述内容完全与技术报告中的估价对象状况描述内容一样
3. 内容存在缺项
三、价值时点和价值类型常见问题评析
（一）价值时点常见问题评析
1. 确定依据不足，或未简要说明理由
2. 确定错误、确定不具体，或与估价目的不适应或不符合有关规定且未充分说明理由
（二）价值类型常见问题评析
1. 价值类型未明确或不正确
2. 价值定义或内涵表述不准确
3. 价值类型选择或价值定义，内涵表述有严重错误
四、估价原则和估价依据常见问题评析
（一）估价原则常见问题评析（【口诀】“独合价替高+谨一一”8原则）
1. 估价原则大而全
2. 估价原则无定义
3. 估价原则缺乏针对性分析
4. 估价原则【案例9-8】
（二）估价依据常见问题评析
1. 滥列估价依据
2. 采用已过时或者失效的估价依据
3. 名称表述不准确
4. 估价依据【案例9-9】
（三）采用的技术规程和标准
（四）估价委托人提供的有关资料
1. 房地产估价委托书
2. 《不动产权证》复印件
3. 《国有土地使用证》复印件
4. 《国有建设用地使用权出让合同》
5. 估价委托人提供的其他资料
（五）房地产估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料
五、估价方法和估价结果常见问题评析
（一）估价方法常见问题评析
1. 名称不规范
2. 估价方法无定义
3. 表述选用偏离定义
4. 未说明估价测算简要内容
5. 内容完全一样
（二）估价结果常见问题评析
1. 评估价值表述不完整
2. 评估价值内涵是否与估价假设和限制条件一致
3. 估价结果存在不一致
六、变现能力分析和风险提示常见问题评析
（一）估价对象变现能力分析内容
内容缺项
缺乏针对性
无变现能力分析
（二）估价对象风险提示分析包括内容
缺乏针对性
内容不全面
无风险提示内容
七、其他常见问题评析
报告撰写的不规范
第四节 房地产估价技术报告评析
一、估价对象描述与分析常见问题评析
1. 内容不全面
2. 没有详细分析
3. 没有区位状况的描述和分析
4. 添加了一些不需要的内容
二、市场背景描述与分析常见问题评析
1. 流于形式
2. 内容缺项
3. 同类分析不够较详细
4. 缺少房地产市场状况分析结论
三、估价对象最高最佳利用分析常见问题评析
1. 没有说明估价前提或估价前提不明确
2. 分析缺乏针对性，套话较多
四、估价方法适用性分析常见问题评析
1. 理论上适用的估价方法未选用
2. 理论上不适用的估价方法未简述理由
3. 缺少估价技术路线表述
4. 与估价结果报告中估价方法选用不一致
五、估价测算过程常见问题评析
（一）比较法测算测算步骤包括
1. 缺少说明
2. 内容不完整
3. 市场状况调整中
4. 资产状况调整了
5. 计算过程中缺计算公式
（二）收益法测算过程常见问题评析
1. 缺少模式选择的说明
2. 收益期确定没有说明依据
3. 租金水平确定依据不充分
4. 租金内涵不清晰
5. 缺少租约限制分析
6. 其他收入项目不清晰
7. 运营费用无依据
8. 收益期净收益无依据
9. 无计算公式
（三）成本法测算过程常见问题评析
1. 没有说明估价路径及其选择理由
2. 无依据
3. 无计算公式
（四）假设开发法测算过程常见问题评析
没有说明具体估价方法及路径
没有说明估价前提（业主自行开发、自愿转让开发或被迫转让开发）
开发经营方式如建设内容与规模、可销售或经营内容与规模等说明缺乏或不具体
后续开发经营期时间取值依据不充分
六、估价结果确定常见问题评析
评估价值表述不完整
估价结果确定理由不合理