概述
定义
3要素：一项合同，合同一方让渡了在（1.一定期间）内控制一项或多项（2.已识别资产）（3.使用的权利）以换取对价。
分拆
多项单独租赁
单独租赁确认条件（同时）：1.承租人可单独或联合使用该资产获利；2.该资产与合同其他资产不存在高度依赖关系。
租赁和非租赁
应将租赁和非租赁部分分拆。
租赁部分按新租赁准则处理，非租赁部分按其他适用准则处理
处理
承租人
分拆（租赁和非租赁），即按各项租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。其中单独价格是根据出租人或类似资产供应方就该部分向企业单独收取的价格确定①
简化处理：可选择是否拆分，若选择不拆分，应将租赁和非租赁部分分别合并为租赁，按新租赁准则处理
出租人
应拆分租赁和非租赁部分，根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价
合并
要素
之1
1.这些合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易；2.这些合同中某份合同对价取决于其他合同定价；3.这些合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁
租赁期
不可撤期
1.如果承租和出租人双方均有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且罚款金额不重大，则该租赁不再可强制执行。
2.如果只有承租人有权终止租赁，则在确定租赁期时应将该权利视为承租人可行使的终止租赁选择权予以考虑
3.如果只有出租人有权终止租赁，则不可撤销的租赁期包括终止租赁选择权所涵盖的期间
续租和终止
租赁期开始日，就应评估承租人是否确定将行使续租或终止选择权。通常，租赁的不可撤销期间越短，承租人行使续租选择权或不行使终止租赁选择权的可能性就越大。
重新评估
发生承租人可控范围内的重大事件，且影响承租人是否确定行使选择权，应重新评估，并相应修改租赁期。
承租人
初始
租赁负债
初始
按租赁期开始日尚未支付的租赁付款额现值进行初始计量
注意后面分录差额即未确认融资费用是未支付租金总额和其年金现值差异
租赁付款额
（含5项）
1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额
2.取决于指数或比率的可变租赁付款额与下列指标挂钩：一是由于市场比率或指数数值变动导致的价格变动；二是承租人源自租赁资产的绩效；三是租赁资产的使用情况
3.购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权
4.行使终止租赁选择权需支的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权
折现率
以租赁内涵率作为折现率；无法确定租赁内涵率的应以承租人增量借款利率为折现率
租赁内涵率：指使出租人的租赁收款额现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允
价值与出租人的初始直接费用之和的利率
使用权
资产
计量
含4项：1.租赁负债的初始计量金额；2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的应扣除已享受的租赁激励相关金额；3.承租人发生的初始直接费用；4.承租人为拆除及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本②
后续
租赁负债
计量
1.确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；2.支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；3.因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。③
重计
情形：1.实质固定付款额发生变动；2.担保余值预计的应付金额发生变动；3.用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；4.购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。④
处理：承租人应按变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值
使用权
资产
折旧
1.时间：自租赁期开始当月计提折旧，当月有困难可选择到下月
2.方法：根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式作出决定，通常使用直线法
3.年限：能确定租赁期满时取得资产所有权的，在剩余使用寿命期内计提折旧；无法确定的，应在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提。如果使用权资产的剩余使用寿命短于前两者，则应在使用权资产的剩余使用寿命内计提折旧
4.归属：计提的折旧金额应根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或当期损益
减值
减值一旦计提，不得转回；承租人应按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧
变更
单独
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
非单独
在租赁变更生效日，按新租赁准则有关租赁拆分的规定对变更后合同的对价进行分摊，并重新确定变更后的租赁期，并采用变更后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。
出租人
分类
融资和经营
转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，应分类为融资租赁
融资标准
情形判断（之一）→1.租赁期满，所有权转移给承租人；2.承租人有购买租赁资产选择权，买价远低于租赁资产的公允；3.所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；4.租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允；5.租赁资产性质特殊，如不作较大改造，只有承租人才能使用。
迹象判断（之一）→1.若承租人撤销租赁，造成损失由承租人承担；2.资产剩余的公允价值波动产生的利得或损失归属于承租人；3.承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
融资
租赁
初始
出租人对融资租赁确认为应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。对应收融资租赁款进行初始计量时，应以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额=未担保余值的现值+租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值⑤
借：应收融资租赁款-租赁收款额（租赁付款额+独立第三方的担保余额）
贷：银行存款（初始直接费用）
融资租赁资产（资产账面价值）
资产处置损益（融资租赁资产公允与账面差额）
应收融资租赁款-未实现融资收益（倒挤）
后续
原则
应按固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入
处理
1.在确认租赁期内按折现率计算并确认各个期间利息收入
借：应收融资租赁款-未实现融资收益
贷：租赁收入-利息收入
2.处置人收到租赁收款额时，冲减应收融资租赁款
借：银行存款
贷：应收融资租赁款-租赁收款额
3.出租人取得未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额，应在实际发生时计入当期损益
借：银行存款
贷：租赁收入-可变租赁付款额
经营
租赁
租金处理
租赁各个期间，直线法或其他合理方法将经营租赁收款额确认为租金收入
激励处理
出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他方法进行分配，免租期内应确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配
初始直接费
出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费应资本化至租赁标的的资产的成本，在租赁期内按与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益
折旧和减值
对经营租赁资产中的固定资产，出租人应采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应根据该资产适用的准则，采用系统合理方法进行摊销。
可变租赁付款额
出租人取得的与经营租赁有关的可变租赁付款额，若是与指数或比率挂钩，应在租赁期开始日计入租赁收款额，除此之外，应在实际发生时计入当期损益
变更
应自变更生效开始日，将其作为一项新的租赁进行会计处理。
⑤2×19年12月1日，甲公司与乙公司签订了一份租赁合同，从乙公司租入塑
钢机一台。租赁合同主要条款如下：
(1)租赁资产：全新塑钢机。
(2)租赁期开始日：2×20年1月1日。
(3)租赁期：2×20年1月1日一2×25年12月31日，共72个月。
(4)固定租金支付：自2×20年1月1日，每年年末支付租金160000元。如果甲公司能够
在每年年末的最后一天及时付款，则给予减少租金10000元的奖励。
(5)取决于指数或比率的可变租赁付款额：租赁期限内，如遇中国人民银行贷款基准
利率调整时，出租人将对租赁利率作出同方向、同幅度的调整。基准利率调整日之前各期和调整日当期租金不变，从下一期租金开始按调整后的租金金额收取。
(6)租赁开始日租赁资产的公允价值：该机器在2×19年12月31日的公允价值为700
00元，账面价值为600000元。
(7)初始直接费用：签订租赁合同过程中乙公司发生可归属于租赁项目的手续费、佣
金10000元。
(8)承租人的购买选择权：租赁期届满时，甲公司享有优惠购买该机器的选择权，购
买价为20000元，估计该日租赁资产的公允价值为80000元。
(9)取决于租赁资产绩效的可变租赁付款额：2×21年和2×22年两年，甲公司每年按
孩机器所生产的产品—塑钢窗户的年销售收入的5%向乙公司支付。
(10)承租人的终止租赁选择权：甲公司享有终止租赁选择权。在租赁期间，如果甲公
司终止租赁，需支付的款项为剩余租赁期间的固定租金支付金额。
(11)担保余值和未担保余值均为0.
(12)全新塑钢机的使用寿命为7年。
分析：出租人乙公司的会计处理如下：
第一步，判断租赁类型。
本例存在优惠购买选择权，优惠购买价20000元远低于行使选择权日租赁资产的公允价
值80000元，因此在2×19年12月31日就可合理确定甲公司将会行使这种选择权。另外，在本例中，租赁期6年，占租赁开始日租赁资产使用寿命的86%（占租赁资产使用寿命的大部分）。同时，乙公司综合考虑其他各种情形和迹象，认为该租赁实质上转移了与该项设备所有权有关的几乎全部风险和报酬，因此将这项租赁认定为融资租赁。
第二步，确定租赁收款额。
(1)承租人的固定付款额是考虑扣除租赁激励后的金额。
(160000-10000)×6=900000（元）
(2)取决于指数或比率的可变租赁付款额。
该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定，因此本例题在租赁期开始日
不做考虑。
(3)承租人购买选择权的行权价格。
租赁期届满时，甲公司享有优惠购买该机器的选择权，购买价为20000元，估计该日租
赁资产的公允价值为80000元。优惠购买价20000元远低于行使选择权日租赁资产的公允价值，因此在2×19年12月31日就可合理确定甲公司将会行使这种选择权。
结论：租赁付款额中应包括承租人购买选择权的行权价格20000元。
(4)终止租赁的罚款。
虽然甲公司享有终止租赁选择权，但若终止租赁，甲公司需支付的款项为剩余租赁期间
的固定租金支付金额。
结论：根据上述条款，可以合理确定甲公司不会行使终止租赁选择权。
(5)由承租人向出租人提供的担保余值：甲公司向乙公司提供的担保余值为0元。
综上所述租赁收款额为：900000+20000=920000（元）
第三步，确认租赁投资总额。
租赁投资总额=在融资租赁下出租人应收的租赁收款额+未担保余值
本例中租赁投资总额=920000+0=920000（元）
第四步：确认租赁投资净额的金额和未实现融资收益。
租赁投资净额在金额上等于租赁资产在租赁期开始日公允价值700000+出租人发生的租赁初始直接费用10000=710000元
未实现融资收益=租赁投资总额-租赁投资净额=920000-710000=210000（元）
第五步，计算租赁内含利率。
租赁内含利率是使租赁投资总额的现值（即租赁投资净额）等于租赁资产在租赁开始日
的公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。
本例中列出公式150000×(P/A,r,6)+20000×(P/F,r,6)=710000,计算得到租
赁的内含利率为7.82%。
第六步，账务处理。
2×20年1月1日
借：应收融资租赁款租赁收款额920000
货：银行存款10000
融资租赁资产600000
资产处置损益100000
应收融资租赁款—未实现融资收益210000
④承租人甲公司签订了一份为期10年的机器租赁合同。租金于每年年末支付，并按以下方式确定：第1年，租金是可变的，根据该机器在第1年下半年的实际产能确定；第2至10年，每年的租金根据该机器在第1年下半年的实际产能确定，即，租金将在第1年末转变为固定付款额。在租赁期开始日，甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为5%。假设在第1年末，根据该机器在第1年下半年的实际产能所确定的租赁付款额为每年20000元。
分析：本例中，在租赁期开始时，由于未来的租金尚不确定，因此甲公司的租赁负债为
零。在第1年末，租金的潜在可变性消除，成为实质固定付款额(即每年20000元)，因此甲公司应基于变动后的租赁付款额重新计量租赁负债，并采用不变的折现率(即5%)进行折现。在支付第1年的租金之后，甲公司后续年度需支付的租赁付款额为180000元（即，20000×9),租赁付款额在第1年末的现值为142156元(即，20000×(P/A,5%,9)），未确认融资费用为37844元(即，180000-142156)。甲公司在第1年末的相关账务处理如下：
支付第一年租金：
借：制造费用等20000
贷：银行存款20000
确认使用权资产和租赁负债：
借：使用权资产142156
租赁负债-未确认融资费用37844
贷：租赁负债一租赁付款额180000
③承租人甲公司与出租人乙公司签订为期7年的商铺租赁合同，每年租赁付款额为450000元，于每年年末支付。其增量借款利率为5.04%。
分析：租赁开始日，甲公司按租赁付款额现值所确认的租赁负债为2600000元，第1年年末，甲公司向乙公司支付第1年租赁付款额450000元，其中131040（2600000*5.04%）是当年利息，318960（450000-131040）是本金，即租赁负债账面减少318960.
借：租赁负债-租赁付款额 450000
贷：银行存款 450000
借：财务费用-利息费用131040
贷：租赁负债-未确认融资费用131040
②承租人甲就某建筑物与出租人乙签订10年租赁协议，并拥有5年续租选择权，其他条件：1.初始租赁期内每年5万，续租期内每年5.5万；2.为获该租赁，甲发生初始直接费2万，其中1.5万为向前任租户支付装修费，0.5万为交易佣金；3.作为对甲激励，乙同意支付0.5万佣金给甲；4.在租赁开始日，甲评估后认为不能合理确定行使续租选择权，因此将租赁期确定为10年；5.甲无法确定租赁内含率，其增量借款利率为每年5%。
1.计算租赁期开始日租赁付款额现值，并确认租赁负债和使用权资产。租赁开始日，甲支付第1年租金5万，并以剩余9年租金（每年5万）按5%年利率折现后的现值计量租赁负债。剩余9期租赁付款额=5*9=45万；租赁负债=剩余9期租赁付款额现值=50000*（P/A ，5%，9）=355391；未确认融资费用=45000-355391=94609元
借：使用权资产 405391
租赁负债-未确认融资费用94609
贷：租赁负债-租赁付款额45000
银行存款（第1年租金）50000
2.将初始直接费计入使用权资产的初始成本
借：使用权资产 20000
贷：银行存款20000
3.将已收租赁激励额从使用权资产入账价值中扣除
借：银行存款5000
贷：使用权资产5000
4.综上
甲公司使用权资产初始金额=405391+20000-5000=420391
①甲从乙租赁一台推土机、一辆卡车和一台长臂挖掘机用于采矿，租赁期4年。乙同意在整个租赁期内维护各项设备。合同固定对价为300万，按年分期支付，每年支付75万元。合同对价包含了各项设备的维护费用。
分析：甲未采用简化，而将非租赁部分（维护服务）与租入的设备（均属单独租赁）分别处理。因此，甲得出结论，合同中存在三个租赁部分和对应的三个非租赁部分（维护服务）。
处理：甲将合同对价分摊至三个租赁部分和非租赁部分。市场上有多家供应方提供类似推土机和卡车的维护服务，因此这两项租入设备的维护服务存在可观察的单独价格，分别为16万元和8万元。乙对从本公司购买相以长臂挖掘机的客户提供四年的维护服务可观察对价为固定金额28万元，分四年支付。甲公司观察到乙公司在市场上单独出租租赁期为4年的推土机、卡车和长臂挖掘机的价格分别为90万元、58万元和120万元。
故：租赁合计价格=90+58+120=268万；
非租赁合计=16+8+28=52万；
上述合计=320万
而：合同固定对价=300万，所以分摊率=93.75%
分拆后需要分别90、58和120都乘以93.73%，分别为84.4万、54.4万和112.5万
