房地产估价原理与方法第十章假设开发法

房地产估价 假设开发法，包含假设开发法的概述、动态分析法和静态分析法、假设开发法的估价前提等内容。

第十章 假设开发法的概述

• 第一节 假设开发法的概述
  • 假设开发法的含义
    • 根据估价对象的预期剩余开发价值来求取估价对象价值的评估方法
    • 预期剩余开发价值师估价对象预期开发建设完成的价值减去后续开发建设的必要支出后的余额
    • 根据资金时间价值考虑方式不同
      • 动态分析法
        • 求得估价对象后续必要支出、预期完成的价值、折现率。 将预期完成的价值和后续必要支出折现到价值时点后相减后得到估价对象价值/价格的方法
      • 静态分析法
        • 求得估价对象后续必要支出及应得利润、预期完成后的价值。 将预期完成的价值减去后续必要支出及应得到的利润德奥估价对象的价值/价格
    • 假设开发法中尤其是其中静态分析法在形式上（从计算公式上看）是成本法的逆运算 而其实质与收益法相同，即以“房地产的预期收益”为导向来求取房地价值/价格 只假设开发法的预期收益具体为预期剩余开发价值。 因此假设开发法也叫“剩余法”
  • 理论依据
    • 预期远离
    • 不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租
    • 地租是每年剩余的租金（每年剩余租金“租金净收益”）
    • 假设开发法测算的通常是一次性的价值/价格剩余
  • 适用对象
    • 适用于依法可以进行开发建设
    • 适用于依法可以按新的用途、规模等重新开发建设
    • 且预期完成的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的各种待开发房地产 预期完成价值不能用成本求取
    • ①可供开发的土地
      • 生地
        • 不具有市政基础设施的土地，如荒地、农地
      • 毛地
        • 具有一定的市政基础设施，有地上物（如老旧房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移而尚未拆除或迁移的土地，尤其是市政基础设施薄弱、危旧房屋集中的地块。
      • 净地
        • 具有一定的市政基础设施，地上物已拆除或迁移且场地平整的土地。
      • 熟地
        • 净地中具有较完备的市政基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地
          • 基础设施完备程度和场地平整程度
            • 三通一平
              • 通路、通水、通电，土地平整
            • 五通一平
              • 通路、通上水、通排水、通电、通信、土地平整
            • 七通一平
              • 通路、通上水、通排水、通电、通信、通供热、通燃气、土地平整
            • 现房
              • 已经建成的房屋及其占用范围内的土地
      • 特别是交通条件较好、规划允许、适宜建造高档住宅、别墅、酒店而尚未开发的有水景、山景等自然景观优美、生态环境良好的土地，通常难以采用成本法估价，比较法、收益法往往也不适用或难以完全反映其价值，假设开发法是此类有效的估价方法
    • ②在建工程或房地产开发项目
      • 可能正在开发建设，也可能停建、缓建
        • 停建项目
        • 缓建项目
        • 以竣工验收为标志
    • ③可更新改造或改变用途的房地产
      • 可依法扩建、改建、改造、重新装饰装修等的旧房
      • 例如：适宜且可依法改建为写字楼、超级市场、租赁住宅等的旧厂房
      • 如果是将旧的房拆除后重新开发建设，则估价对象为可供开发的毛地
  • 适用条件
    • 假设开发法测算结果的可靠程度取决于
      • 是否根据房地估价的合法原则和最高最佳利用原则
        • 是否正确判断估价对象的最佳开发经营方式 （包括最佳的用途、规模、档次等）
      • 是否根据估价对象所在地的房地市场状况正确预测了未来完成的房地产价值/价格
      • 由于这两个预测包含较多不确定因素，假设开发法被指责具有较大随意性
      • 假设开发法主要适合对待开发房地产价值/价格进行缺略估计
    • 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎时最主要且有效、实用的估价方法
    • 假设开发法的测算结果准确需要熟练掌握假设开发法本身，还需一个较稳定、可预期的市场、制度、政策等经济社会环境
      • 有一套统一、严谨、健全的房地产法规政策
      • 有一个长远、公开并有效落实的土地供应规划/计划
      • 有一个历史较长、时间连续、可供查阅的房地产信息资料库 包括有一个清晰、全面的有关房地产开发i建设和交易的税费清单/目录
      • 房地产市场较为平稳、理性
      • 若上述条件不具备，就会使得原本难以准确预测的预期完成的价值和后续必要支出的预测，增加更多的不确定因素，对它们的准确预测将更加困难 导致不同估价人员运用假设开发法的测算结果差异较大
  • 估价步骤
    • ①选择具体评估方法 即：选择动态分析法，静态分析法
    • ②选择相关估价前提
    • ③选择最佳开发经营方式
    • ④求取后续开发经营期
    • ⑤求取预期完成的价值
    • ⑥求取后续必要支出
    • ⑦确定折现率/求取后续开发利润
    • ⑧计算开发价值
• 第二节 动态分析法和静态分析法
  • 一、动态分析法和静态分析法的产生
    • 考虑资金的时间价值
      • 一是折现，动态分析法
      • 二是计算投资利息和开发利润，静态分析法
  • 二、动态分析法与静态分析法的区别
    • （1）求取后续必要支出和预期完成的价值
      • 静态分析法主要是根据价值时点（通常为现在）的相关市场状况得出的 静态分析法基本上是静止在价值时点的金额
      • 动态分析法主要是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来各自发生的时间及在该时间的金额 要预测未来现金流量
    • （2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同 即不需要将它们折现到同一时间，而是直接相加减 （但需计算各项费用支出的投资利息）
      • 动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不用 即要先把它们折现到同一时间(价值时点)，然后相加减
    • （3）在静态分析法中，投资利息和开发利润都单独显现出来 在动态分析法中，投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现的过程中
  • 三、动态分析法和静态分析法的优缺点
    • 理论上
      • 动态分析法的测算结果较精确，测算过相对复杂
      • 静态分析法的测算过程相对简单，测算结果较粗略
    • 实际估价中
      • 动态分析法测算结果的精确度，取决于现金流量预测的精确度
      • 在可以较精确预测现金流量的前提下，动态分析法的测算结果更加精确
        • 后续开发经营期究竟多长
        • 各项后续必要支出和预期完成的价值在未来何时发生
        • 各项后续必要支出和预期完成的加安置在其发生时的金额
        • 折现率的高低要合理，过低或过高都对测算结果影响较大
    • 实际估价中应优先选择动态分析法
    • 在难以采用动态分析法的情况下，可以选用静态分析法
      • 静态分析法主要适用于预计未来的房地产市场状况（如商品房的市场价格）、影响开发建设成本（如建筑物材料、工程设备价格、人工费）等因素不会发生较大变化的情况
• 第三节 假设开发法的估价前提
  • 假设开发法不同估价前提的产生
    • 根据估价目的、估价对象所处开发建设状况等情况选择 并在估价报告中说明选择的正当理由
      • 业主自行开发
        • 拥有者或房地产开发企业等建设单位
      • 自愿转让开发
        • 被其业主转让给他人开发建设完成
      • 被迫转让开发
        • 被人民法院采取拍卖、变卖等方式转让给他人开发建设完成
      • 业主自行开发测算价值＞自愿转让开发的测算价值＞被迫转让开发的测算价值
  • 假设开发法的估价前提及其选择
    • 被迫转让开发前提
      • 房地产司法处置的估价、房地抵押的估价（谨慎原则）
    • 自愿转让开发前提
      • 建设用地使用权出让、转让、房地产开发项目转让估价
    • 业主自行开发前提
      • 房地产开发项目增资扩股、股权转让估价
• 第四节 最开开发经营方式的选择
  • 选择最佳开发经营方式的前期工作
    • ①弄清土地区位状况
      • ①土地所在城市的性质
      • ②土地所在城市区的区域的性质
      • ③具体的区位状况
      • 为选择最佳用途 服务
    • ②弄清土地实物状况
      • 包括土地面积、形状、地形、地势、地质、开发程度
        • 为测算后续所需的土石方费用、 基础设施建设费等必要支出 服务
    • ③弄清土地权益状况
      • 弄清规划建设条件 如：规划用途、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等
      • 将拥有的土地权力 如土地权力类型、使用期限、能否续期 对该房地产开发项目和建成后的房地转让、租赁、价格等的有关规定
      • 为预测未来完成的房地产价格、市场租金等 服务
  • 最佳开发经营方式的具体选择
    • 在调查、分析了估价对象状况即估价对象所在地的房产市场状况后
      • 首先选择最佳的房地开发利用方式
        • 针对估价对象的 即：选择估价对象的最佳开发利用方式或最高最佳利用 以至于选择房地产未来完成的房地产状况
        • 选择最佳用途、面积 应选择在规划建设条件允许的范围内的最佳用途和面积 其中最重要的时选择最佳用途
      • 然后选择最佳的房地产经营方式
        • 针对的是未来的房地产 即：选择未来完成的房地产经营方式，应根据已选择的未来完成的房地产状况 出售（预售/现售） 出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租） 自营（如商场、酒店、游乐场之类的经营性房地产，投资者将其建成后也可能自己持有并经营） 在及其不同经营方式的组合中进行选择
• 第五节 后续开发经营期的求取
  • 后续开发经营期的含义和构成
    • 含义
      • 自价值时点起至未来完成的房地产经营结束时至的时间
      • 起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（价值时点），终点是未来完成的房地产经营结束之日
    • 构成
      • 后续建设期
        • 自价值时点起至未来完成的房地产竣工日期期止的时间 起起点于开发经营期的起点相同，终点是未来开发建设完成之时，具体为房地产竣工日期
          • 前期
          • 建造期
      • 后续经营期
        • 根据未来完成的房地产经营方式而具体化。 由于未来完成的房地产经营方式有出售、出租、自营、
          • 销售期（针对出售情形）
            • 自未来完成的房地产开始销售时起至其售出时止的时间
              • 在预售的情况下，销售期与建设期有部分重合
              • 在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有部分重合
          • 运营期（针对出租和自营情形）
            • 自未来完成的房地产竣工日期起至其持有期或经济寿命结束时止的时间 即：运营期的起点是未来完成的房地产竣工日期，终点是未来完成的房地产的正常持有期结束/经济寿命结束之日
  • 后续开发经营期的求取方法
    • 建设期
      • 前期
        • 预测较困难
      • 建造期
        • 方法比较成熟，容易且能较准确地预测
    • 经营期
      • 销售期
      • 运营期
    • 根据后续开发建设工作量，施工难以程度、房地市场景气状况等具体情况求取
    • ①先预测开发经营期 ②把开发经营期分解为各个组成部分 ③针对开发经营期的各个组成部分，分别采用不同方法求取 ④把预测出的各个组成部分连接起来 就得到开发经营期 同时处理好时间上的衔接
• 第六节 基本公式
  • 最基本公式
    • 动态分析法 房地产开发价值=预期完成的价值的现值-后续必要支出的现值
    • 静态分析法 房地产开发价值=预期完成的价值-后续必要支出及应得利润
    • 房地产开发价值就是待开发房地产价值 后续必要支出包括待开发房地产取得税费以及后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费
    • 对此来看，采用成本法求取未来完成的房地产价值，基本公式为：
      • 如果是在得到估价对象之前就已经完成的工作和相应的支出及利润，则它们已经包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目
      • 评估尚未完成房屋征收等工作的毛地价值，这时减去的项目应该包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等
  • 按照估价对象和未来完成的房地产状况细化的公式
  • 按未来完成的房地经营方式细化的公式
  • 《城市房地产开发经营管理条例》规定：”房地产 开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安 置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转 移给受让人。”但是，如果评估的是已经完成房屋征收 补偿等工作的净地或熟地价值．则不应将房屋征收补偿 费等费用作为扣除项目
• 第七节 假设开发法中各项的求取
  • 预期完成的价值
    • 预期完成的价值对应的房地产状况
      • 未来完成的房地产等资产的价值/价格 预期完成的价值对应的房地产状况是未来完成的房地产等资产状况
      • 未来的的房地产状况不一定是纯粹的房地产 还可能包括动产、特许经营权等房地产以外的资产
    • 预期完成的价值对应的时间
      • 静态分析法中，预期完成的价值一般是求取未来的房地产在价值时点的房地产市场状况下的价值/价格，因此预期完成的价值时点对应的时间一般是价值时点
      • 动态分析法中，对于未来完成的房地产适宜出售的，通常是预测它在未来开发建设完成时的房地产市场状况下的价值/价格，预期完成的价值时点对应的时间时未来开发建设完成之时
      • 但是，当房地产市场状况较好而且适宜预售的，则时预测它在预售时的房地产市场状况下的价值/价格，预期完成的价值对应的时间是未来预售之时； 当房地产市场状况不够好而且需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值/价格，预期完成的时间是未来延迟销售之时
    • 预期完成的价值的求取方法
      • 通常采用比较法、收益法求取
        • 比较法
          • 需要考虑与未来完成的房地产相似的房地产市场价格的未来变化趋势 或采用比较法结合长期趋势法，根据与未来完成的房地产相似的房地产的过去和现在的市场价值/价格及未来可能变化趋势来预测
        • 收益法
          • 对于未来完成的房地产是出租或自营的 如租赁住房、写字楼、商场、酒店、餐馆、游乐场等 求取预期完成的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将净现值转换为价值
          • 在此情况下收益法并不是一种独立的估价方法，而是被包含在假设开发法中，成了假设开发法中的一个部分
    • 预期完成的价值求取的注意事项
      • 在动态分析法中采用比较法求取预期完成的价值时，不宜把估价时与未来完成的房地产相似的房地产的市场价格/价值“直接平移”过来作为预期完成的价值
      • 预期完成的价值不能采用成本法求取 否则表面上时采用假设开发法评估，实际上是采用成本法评估
      • 同一估价对象不饿能同时采用成本法和假设开发法估价，这个观点是不正确的
      • 许多待开发的房地产，如住宅、写字楼、商场、酒店等在建工程或开发建设项目，不仅可以而且应同时采用成本法和假设开发法进行估价
      • 只是在运用假设开发法进行估价时，其中预期完成的价值不饿能采用成本法求取
      • 在建设用地使用权出让地价评估中 面临特定条件的出让方式
        • “限地价、竞配建（或竞房价、竞自持面积）”
          • 一般按照类似房地产正常价格水平或收益水平测算预期完成的价值
        • “限房价、竞地价（对建成的商品住宅实行最高限价）”
          • 一般按限定的房价测算预期完成的价值
        • ”出让时约定租赁住宅面积比例“
          • 一般按照类似租赁住宅正常租金水平采用收益测算约定租赁住宅米那就比例的预期完成的价值
        • ”要求配建一定比例的保障性住宅、征收拆迁安置等房屋“，”且建成后又政府定价回购的“
          • 一般按照政府定价测算相应比例的预期完成的价值
        • ”要求配建一定比例的配套设施等“，“且建成后无偿移交给政府的”
          • 一般不考虑该部分的预期完成的价值 即 ： 将其预期建成的价值是为零，但应考虑其后续必要支出
        • 应根据相应的特定条件及出让地价评估有关规定，测算预期完成的价值
        • 对于有预售的在建工程司法处置估价，因其接手人无法得到已经预售部分的销售价款但仍需承担其续建义务 此时虽然不计算已经预售部分的预期完成的价值，但仍要扣除其后续必要支出
        • 对于有预售的在建工程抵押估价，因预售部分的权利人已经发生转移， 一般不把预售部分纳入抵押估价的范围，则预售部分的预期完成的价值及后续必要支出均不计算
        • 如果在建工程处于长期停工或烂尾状况，则测算预期完成的价值时应该考虑市场接受度降低（包括担心质量、不良名声等）对价值的影响
  • 后续必要支出
    • 把估价对象“变成”未来完成的房地产所需付出的
      • 扣除项目
        • 取得税费
          • 征收集体土地的土地成本
            • 土地征收补偿费用
              • 《民法典》243条 《土地管理法》48条
              • 土地补偿费用和安置补助费
              • 农村村民住宅补偿费用
              • 其他地上附着物和青苗补偿费
              • 被征地农民的社会保障费用
            • 相关税费
              • 新菜地开发建设基金（征收城市教区菜地的）
              • 耕地开垦费（占用耕地的）
              • 耕地占用税（占用农用地）
              • 政府规定的相关税费
                • 部分省/自治州/直辖市规定的防洪费、南水北调费、水利建设基金
            • 其他相关费用
              • 通常采用比较法求取
              • 征收评估费
              • 征地服务费
              • 地上物拆除费
              • 废弃物和渣土清运费
              • 场地平整费
              • 市政基础设施配套费
              • 土地使用权出让金
          • 征收国有土地上房屋的土地成本
            • 房屋征收补偿费用
              • 房屋补偿费
              • 搬迁费
              • 临时安置费
              • 停产停业补偿损失
              • 相关补偿和奖励
            • 相关税费
              • 房屋征收相关评估费
                • 估价机构向房屋征收部门收取的费用
              • 房屋征收相关服务费
                • 征收实施单位承担工作向房屋征收部门收取的费用
              • 政府规定的其他费用
                • 一般按照规定的标准和方法采用才比较法求取
              • 其他相关费用
                • 地上物拆除费
                • 废弃物和渣土清运费
                • 场地平整费
                • 市政基础设施配套费
                • 土地使用权出让金
                • 依照规定的标准和方法采用比较法求取
        • 后续建设成本
          • 建设成本
            • 前期费用
            • 建筑安装工程费
            • 基础设施建设费
              • 建筑物外墙外边线2米以外和项目红线内的 道路、供水、排水、供电、供燃气、供热、绿化 环卫、室外照明等设施的建设必要费用
            • 公共服务设施建设费
            • 其他工程费
            • 开发期间税费
              • 有关税收 地方政府或其他有关部门收取的费用 城市基础设施配套费、绿化建设费、人防工程费、水电增容费
            • 取得了一定开发程度的土地（与上述土地成本对应） 再该土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用
        • 管理费用
          • 管理费用
            • 房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出 房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费
        • 销售费用
          • 销售费用
            • 销售成本
              • 广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板间建设费、销售人员费用/销售代理费
        • 投资利息
          • 投资利息只在静态分析法中才需要求取
          • 应计息项目包括估价对象价值和取得税费和后续建设成本、管理费用、销售费用。 销售税费一般不计算利息
          • 应计息的时间起点是该项费用发生的时点，终点通常是项目竣工日期 一般既不考虑预售，也不考虑延迟销售
          • 估价对象价值和估价对象取得税费通常假设在价 值时点一次性付清，因此其计息的时间起点是价值时点，计息期为整个建设期。
          • 后续的建设成本、管理费用和销售费用一般不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，在计息时通常假设它们在所发生的时间段内均匀发生，往往进一步简化为在该时间段的中间集中发生。因此，它们应计息的时间起点变为该时间段的中间。 计息期就变为该时间段的一半。
          • 投资利息
            • 投资利息与融资成本不同 是房地产开发建设完成或实现销售之前发生的必要费用应计应计算的正常利息 (不只是借款部分的正常利息，也不只是接口部分实际利息支出和相关手续费等)
              • 估价角度(客观合理需要)需要把自有资金获得的利息与应获得的开发利润分开 不能把自由资金获得的利息算作开发利润 通常不受不同房地产开发企业自由资金比例、融资成本影响 投资价值角度：投资利息通常为财务费用或融资成本，而不是投资利息
                • 有些费用通常不是集中在一个时点发生的，而是分散在一段时间内不断发发生 通常假设其在所发生的时间段内均匀发生，往往进一步简化为在该时间段的中间集中发生 这些费用应计息的时间起点变为该时间段的中段，计息期就变为该时间段的一半
              • 应计息项目
                • 销售税费一般 不计算利息
                • 土地成本
                • 建设成本
                • 管理费用
                • 销售费用
              • 计息周期
                • 计算利息的单位时间
              • 计息期
                • 含义
                  • 为确定每项费用的计息期，需先测算房地产开发项目的建设期
                • 建设期(开发期/开发周期) 一般是取得房地产开发用地的日期 终点是达到全新状况的估价对象的日期
                  • 建设期一般还采用类似于比较法的方法 即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整来求取 一项费用的计息的起点应该是该项费用发生的十点，终点通常是建设期的终点 一般不考虑房屋预售和延迟销售的情况
                  • 前期
                    • 自取得房地产开发用地日期起---开工日(动工开发)日期止的日期
                  • 建造期
                    • 自开工日期---房屋竣工日期止的日期
                      • 一般能较精准测算 可参照建筑安装工程工期定额 并结合房地产开发项目具体情况确定 (用途、结构类型、层数、建筑面积、地区类别) 由于受某些特殊因素的影响，建设期可能延长
              • 计息方式
                • 单利：I=P×i×n F=P×（1+i×n）
                • 复利：
                • 复利的总利息:
              • 利率
                • 是的单位时间内的利息和原始资金额的比率
                • 有单利利率、负利利率、存款利率、贷款利率
                • 类似房地产贷款的正常、一般平均利率
        • 销售税费
          • 销售税费
            • （卖方）由房地产开发企业缴纳的税费
              • 这里的销售税费不含由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税、以及由买房缴纳的契税等税费 因为土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据，增值额不同从而缴纳的土地增值税会有所不同 企业所得税是以企业为对象缴纳的 评估值通常是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳交易税费下的价值/价格(不含应由买房缴纳的契税等税费)
              • 销售税金及附加
                • 增值税
                • 城市维护建设税附加
                • 教育费附加
                • 两税一费
              • 其他销售税费
                • 印花税
              • 两税一费通常是按照售价的一定比例收取 销售税费通常是按照房地产价格的一定比例测算
      • 后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等必要支出的具体项目及其金额，要与未来完成的房地产状况相对应
  • 后续开发利润
    • 后续开发利润只在静态分析法中才需要求取，是后 续开发建设的应得利润，较具体地说，是将估价对象开 发建设或重新开发建设成某种状况的房地产应当获得的 利润，即把估价对象”变成”未来完成的房地产应当获 得的正常利润，通常为同一市场上类似房地产开发项目 在正常情况下所能获得的开发利润。
    • 要注意利润率是总利润率还是年均利润率，一般应 为总利润率，并应为税前（未扣除土地增值税和企业所 得税）利润率。
    • 开发利润一般是按照一定基数乘以相应开发利润率来测算
      • 直接成本利润率
        • 计算基数：估价对象价值+估价对象取得税费+后 续的建设成本
      • 投资利润率
        • 计算基数：估价对象价值+估价对象取得税费+后 续的建设成本+管理费用+销售费用
      • 成本利润率
        • 计算基数：估价对象价值+估价对象取得税费+后 续的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息
      • 销售利润率
        • 计算基数：估价对象价值+估价对象取得税费+后 续的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 所建成房地产价格
          • 在采用销售利润率测算开发利润情况下求取房地产价格时
            • 房地产价格=估价对象价值+估价对象取得税费+后续的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
            • 销售税费=房地产价格×销售费用率
            • 开发利润=房地产价格×销售利润率
  • 折现期和折现率
    • 在采用动态分析法时，需要把预期完成的价值、后 续必要支出（不包括投资利息）折现到价值时点，从而 需要知道它们的折现期和折现率。 估价对象价值和估价对象取得税费由于通常假设在 价值时点一次性付清，所以一般不需要折现。
    • 把预期完成的价值、各项后续必要支出折现到价值 时点所采用的折现期各不相同，分别是从它们各自发生 的时点往过去计算到价值时点的时间。
    • 对比来看，在静态分析法中，各项后续必要支出的计息期是从它们各自 发生的时点向未来计算到开发建设完成时的时间。
    • 因此，某一后续必要支出，其计息期越长，则其折现期越短， 其折现期与计息期、建设期的关系如下： 折现期+计息期=建设期
    • 折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要估价参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，它包含了资金的利率和开发利润率两个部分，具体应等同于同 一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率。
• 第八节 假设开发法应用和其他用途
  • 半年前情形
    • 标注
    • 建成出售情形
    • 建成出租情形
  • 年后情形
  • 其他用途
    • 投资价值评估
    • 开发项目分析
    • ）待开发房地产的投资价值或最高价格。
    • ）房地产开发项目的预期利润。
    • ）房地产开发中可能的最高费用。
    • 在限地价、竞配建保障性住房或自持租赁住房面积的建设用地使用权出让中，在已知最高地价的情况下，可利用假设开发法测算配建保障性住房或自持租赁住房的最大面积。
    • 在国土空间规划或城市规划、土地利用规划中 还可利用假设开发法为科学合理地确定有关地块的规划建设条件提供参考依据。
    • 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 【答案】C