第十二章公示地价修正法及其应用

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第十二章 公示地价修正法及其应用

• 一、公式地价修正法的概念
  • 公示地价
    • 以维护经济和市场的平稳健康发展为目标
    • ①遵循公开市场价值标准评估 ②并经政府确认 ③公布实施的地价
      • 基准地价
      • 标定地价
  • 公示地价修正法的含义
    • 替代原则
    • 利用政府公式地价及其修正体系，按照替代原则， 将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较， 进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法
    • 以政府部门制定并公布的公示地价为作为参考标准，求取的待估宗地价格有明确的依据，较有权威性
    • 尤其是在土地市场不够发育、缺少可参考的土地交易实例的中小城镇 以及公共管理与公共服务用地、特殊用地等
  • 公示地价修正法的具体方法
    • 建设用地的公示地价修正法
      • 基准地价修正法
      • 路线价法
      • 标定地价修正法
    • 农用地的公示地价修正法
      • 系数修正法
        • 该方法的技术思路与基准地价修正法类同
      • 定级指数模型评估法
        • ①利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价关系模型
        • ②通过评判待估农用地定基指数，带入模型
        • ③测算出待估农用地价格的方法
      • 基准地块法
        • 利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。
        • 该方法估价步骤与方法类同市场比较法
• 二、基准地价修正法
  • 基准地价
    • 城镇基准地价
      • 在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质区域的建设用地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定，某一估价期日法定最高使用年限土地权利的区域平均价格
      • ①在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内， ②对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质区域的建设用地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估， ③并由政府确定，某一估价期日法定最高使用年限土地权利的区域平均价格
    • 农用地基准地价
      • 县市政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质区域，按照不同利用类型，分别评估并确定的某一估价期日的平均价格
  • 基准地价修正法的含义
    • 替代原则
    • ①利用政府公示的基准地价及其修正体系，按照替代原则 ②将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处土地级别或均质区域的平均条件相比较 ③进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法
  • 基准地价修正法的基本原理
    • 替代原理和替代原则
    • 实质上是一种比较法，间接比较法，理论依据及基本原理与市场比较法的相同
    • 基准地价本身是评估价，而不是市场成交价
  • 基准地价修正法的基本公式
    • 上述公式中各种修正的方法与市场比较法中的类同， 如：估价期日修正系数一般为待估宗地估价期日的地价指数 除以基准地价估价期日的地价指数
  • 基准地价修正法的估价步骤
    • （一）收集基准地价相关资料
    • （二）确定待估宗地对应的基准地价
    • （三）分析待估宗地的地价影响因素
    • （四）编制待估宗地的家影响因素条件说明表
    • （五）确定待估宗地地价修正系数
    • （六）确定其他因素修正系数
      • 估价期日修正系数
      • 容积率修正系数
      • 土地使用年期修正系数
      • 土地开发程度修正值
    • （七）测算待估宗地价格
  • 基准地价修正法的适用范围
    • 适用于政府已公示发布基准地价
      • 采用的基准地价应已向社会公布
      • 采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价， 需经市、县自然自然资源主管部门书面同意
    • 具有完备的基准地价修正体系的区域
      • 待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年
      • 基准地价修正法是间接比较法，利用其求取的待估宗地价格的合理性与准确性 取决于基准地价的准确性和现势性、基准地价修正体系的完备性以及有关修正系数的合理性。
      • 基准地价修正系数原则上不宜用于评估标定地价
• 三、路线价法
  • 批量估价的方法
  • 标准临街宗地
    • 可视为比较法中的可比实例/交易实例/比较实例
  • 路线价
    • 标准临街宗地的价格
    • 可视为比较法经过交易状况修正、市场状况调整； 但尚未进行资产状况调整的“可比实例价格”
      • 临街深度
      • 临街宽度
      • 形状
        • 矩形
        • 三角形
        • 梯形
        • 平行四边形
        • 不规则形状
      • 临街状况
      • 其他临街土地的价格市根据它们自身的临街深度、临街宽度、 形状、临街状况等土地状况，对路线价进行恰当调整来求取
      • 资产状况调整
  • 路线价法概述
    • 方法概述
      • ①在城镇街道上划分路线价区段、设定标准临街深度； ②在每个路线价区段内设立标准临街宗地并评估其价格作为路线价； ③进而利用路线价修正系数调整各宗临街土地价格
    • 理论依据
      • 本质：比较法，，，比较法的派生方法
      • 理论依据与比较方法相同，替代原理
    • 作为批量评估的路线价法与比较法的不同之处
      • 利用路线价求取临街土地的价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”； 仅进行资产状况调整
      • 先对多个“可比实例价格“进行综合，即得出路线价，然后进行”资产状况调整“，而不是先分别对”每个可比实价格”进行修正和调整，然后综合
      • 利用相同的“可比实例价格”即路线同时评估出许多“估价对象”即各宗临街土地的价格， 而不是仅评估出一个估价对象的价格
    • 适用对象和条件
      • 主要用于大量临街商业用地的批量估价
        • 适用对象
      • 街道较规整，临街土地的排列比较整齐
        • 适用基本条件
      • 特别适用于市地重划、房地产税收、其他需要在较短时间内对数量很多的临街土地进行估价估计的情形
        • 市地重划（城镇土地整理）
        • 房地产税收
        • 其他需要较短时间对数量很多
  • 路线价评估
    • 估价步骤
      • ①划分路线价区段
        • 区段内不同宗地的地价水平相近、具有同一路线价的地段
        • ①通达性相当 ②位置相邻 的临街土地划为同一个路线价区段 ③地价水平相近
        • 相邻两个路线价区段一般在两边的地价水平有明显差异的十字路口或丁字路口中心划分界线，两个路口之间的地段为一个路线价区段
          • 两边有明显差异的十字路口或丁字路口中心划分界限，两个路口之间的地段为一个区段
        • 某些较长的繁华街道，因不同宗地的地价水平有明显差异， 需将两个路口之间的地段划分为两个或两个以上的路线价区间，分别设不同路线价
          • 较长繁华街道，不同地价有明显差异，需将两个路口之间地段划分两个或两个以上路线价区段，分别设不同路线价
        • 某些不繁华的街道，因不同宗地的地价水平差异不大，同一个路线价区段可延长至多个路口
        • 同一条街道如果两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道为中心， 将街道两侧划分为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。
          • 划分的路线价区段一般位于街道两侧，是带状的
      • ②设定标准临街深度
        • 标准深度 随着土地与街道距离的增加，街道对土地价值影响为零时的深度， 即：街道对地价影响的转折点： 由此点接近街道的方向，地价受到街道的影响二逐渐升高 由此点离开街道的方向，地价可看作基本不变，即地价不受街道的影响
        • 实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的 临街深度的众数或平均数
        • 标准临街深度的连线称为里底线。 里底线以外（离开街道）不临街的宗地称为里地， 里底线以内的宗地一般为临街土地
      • ③设定标准临街宗地
        • 一个路线价区段内具有代表性的宗地，8个条件
          • ①一面临街
          • ②土地形状为矩形
          • ③临街深度为标准临街深度
          • ④临街宽度为标准临街宽度 通常是同一路线价区段内个宗临街土地的临街宽度的众数或平均数
          • ⑤临街宽度与临街深度的比例（简称宽深比）适当
          • ⑥用途为所在路线价区段具有代表性用途
          • ⑦容积率或房屋层数为所在路线价区段具有代表性的容积率或房屋层数 （通常是同一路线价区段内各宗临街土地的容积率或房屋层数的众数或中位数）
          • ⑧其他方面， 如：土地使用期限、土地开发程度等应具有代表性
        • 每个路线价区段内，应选取或设定一宗标准临街宗地。
        • 在路线价区段内有符合标准临街宗地条件的，应选取一宗符合标准临街宗地条件的真是存在的土地作为标准临街宗地。
        • 没有完全符合标准临街宗地条件的，应先选取一宗较符合 标准临街宗地条件的真实存在的土地， 再以该土地状况为基础，设定某种状况的土地作为标准临街宗地
      • 众数、中位数：标准深度，容积率、房屋层数 众数、平均数：标准宽度 众数、中位数、平均数：路线价
      • ④测算并确定路线价
        • 路线价是标准临街宗地的价格
        • 测算路线价时，同一路线价区段内有多宗符合标准临街条件的，通常是取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、比较法等估价方法分别测算它们的价格，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。 路线价可为土地单价，也可为楼面地价
          • ①多宗符合条件②取一定数量案例③运用收益法、比较法测算价格④平均、中位、众数测算区段路线价
      • ⑤编制路线价修正系数表
        • （一）临街深度价格递减原理
          • 一宗临街土地中各部分的价值一般随着与街道的距离增加而递减，因为离街道越远，通达性越差，价值会越低。
          • （2）四三二一法则
            • 该法则是把一块临街深度为100英尺的临街土地，划 分为与街道平行的四等份。显而易见，各等份因离街道 的远近不同，价值有所不同。从与街道的距离由近到远 来看，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占 整块土地价值的40%、30%、20%和10%。
            • 如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充， 即超过100英尺的第五、六、七、八个25英尺等份的价 值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、 7%和6%。 在上述举例的情况下，分别为9万元、8万元、7万元 和6万元。
          • （3）其他法则
            • “前面三分之一里面三分之二法则”： 临街深度为150英尺的临街土地， 前三分之一部分和后三分之二部分的价值，各占整块土地价值的一半。
          • （4）几种临街深度价格修正率
            • 单独深度价格修正率（即临街深度价格递减率）
            • 累计深度价格修正率
            • 平均深度价格修正率
            • • 该表中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺处的平均深度价格修正率25%乘以4转换为100%， 同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也都乘以4。
            • 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系
            • 求取要领
              • ①设定标准临街深度；
              • ②将标准临街深度划分为若干等份；
              • ③确定临街深度价格递减率；
              • ④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率， 并用表格形式来表示。
        • 路线价修正系数表
          • 临街深度价格修正率表
            • 简称深度价格修正率表、深度百分率表、深度指数表或深度指数修正表
            • 基于临街深度价格递减原理，以临街深度价格递减率为基础编制的。
          • 其他价格修正率表
            • 临街宽度
            • 宽深比
            • 容积率
            • 土地使用年期
            • 土地开发程度
            • 此外，计算三角形等形状的临街土地价格， 还需要编制三角形等形状 土地价格修正率表。
            • 称为“个别因素修正系数表” 将路线价调整为各宗临街土地的价格，除了要进行临街 深度修正，往往还要进行临街宽度、宽深比、容积率、 土地使用年期、土地开发程度等修正，这就需要编制相 应的价格修正率表。
      • ⑥利用路线价评估宗地价格
        • （一）路线价法的计算公式
          • 利用路线价评估临街宗地价格之前，需要弄清路线价和 临街深度价格修正率的内涵、标准临街宗地的条件， 并结合被估价宗地的形状和临街状况。
          • （1）当以标准临街宗地的总价为路线价时，应采用累计深度价格 修正率，即∑单独深度价格修正率。
            • 如果估价对象土地的临街宽度（简称临街宽度）与 标准临街宗地的临街宽度（简称标准宽度）相同，并将 估价对象土地的临街深度简称临街深度，则临街土地价 格（V）的计算公式为：
            • 如果临街宽度与标准宽度不同，则临街土地价值价 格（V）的计算公式为：
          • （2）当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1 英尺、临街深度100英尺）的总价为路线价时，应采用 累计深度价格修正率，即∑单独深度价格修正率。
          • （3）当以标准临街宗地的单价为路线价时，应采用 平均深度价格修正率，
          • （4）如果土地的形状和临街状况较特殊， 如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街而是前后 两面临街、街角地等， 则在上述公式计算出的价值价格基础上，还要 进行加价或减价调整。
            • 以标准临街宗地的单价为路线价 的情形为例，形状和临街状况特殊的土地价值价格（V） 的计算公式为
        • （二）临街土地价格的计算
          • 下面以标准临街宗地的单价为路线价的情形为例， 说明临街土地价格的计算。并且假定临街土地的容积率、 使用期限、开发程度等与路线价的内涵一致，如果不一 致，还应对路线价进行相应的调整
            • 1．一面临街矩形土地价格的计算 计算一面临街矩形土地的价格，是先查找出其所在 路线价区段的路线价，再根据其临街深度查找出相应的 临街深度价格修正率。
              • 计算公式为： V（单价）=u×dv V（总价）=u×dv×（f×d） 式中V—土地价值价格； u—路线价（为土地单价）； dv—临街深度价格修正率（采用平均深度价格修 正率）； f—临街宽度； d—临街深度
            • 2.前后两面临街矩形土地价值价格的计算 计算前后两面临街矩形土地的价值价格，通常是采 用“重叠价值估价法”； 即：①确定高价街（也称为前街）与低价街（也称为后街）影响范围的分界线； ②以该分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分； ③根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计 算价值价格； ④将该两部分的价值价格相加。
            • 3.矩形街角地价值价格的计算 街角地是位于十字路口或丁字路口的土地，其价值 价格通常采用“正旁两街分别轻重估价法”计算， 即先求取高价街（也称为正街）的价值价格，再计算低价街 （也称为旁街）的影响加价，然后将它们相加。
            • 4．三角形土地价格的计算
              • （1）一边临街直角三角形土地价格的计算 计算一边临街直角三角形土地的价格，如图12-7所示， 通常是先作辅助线，以形成一面临街的矩形土地， 然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算， 再乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地价值 占一面临街矩形土地价值的百分率）。 如果要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。
              • （2）其他三角形土地价格的计算 计算其他三角形土地的价格，如图12-8所示， 通常是先作辅助线，以形成两块一边临街的直角三角形土地， 然后依照上述方法分别计算该两块一边临街直角三角形土地 的价格， 再将两者相减，即得到该三角形土地的价格。
            • 5．其他形状土地价格的计算 计算梯形、平行四边形等其他形状土地的价格， 通常是先把它们划分为矩形、三角形土地， 然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格， 再将它们相加减。 因此，一般只要掌握了一面临街矩形土地、前后两面临街矩形 土地、街角地和三角形土地的价格计算方法，就可以解决 其他形状土地的价格计算问题。 如图12-9所示，梯形ABCD土地的价格一矩形ABEF土地的价格一直角三角形
• 四、标定地价修正法
  • 一、标定地价修正法的含义
    • 标定地价与基准地价的内涵有所不同。
      • 标定地价是某一标准宗地的价格，即标准宗地地价， 属于宗地地价的范畴；
      • 基准地价是某一区域（土地级别或均质区域） 土地的平均价格，即区域平均地价， 属于区域地价的范畴。
    • 按照土地使用权类型划分
      • 出让土地的标定地价
      • 划拨土地的标定地价
      • 租赁土地的标定地价
  • 二、标定地价修正法的基本原理
    • 替代原理
    • 实质上是一种间接比较法， 其理论依据及基本原理与市场比较法、基准地价修正法的相同， 是替代原理和替代原则。
    • 是一种评估价，是标定区域内土地市场的正常价值参考，
    • 位于标定区域内的待估宗地， 其价格可以通过待估宗地与标准宗地的地价影响因素相比较， 对标准宗地的价格即标定地价进行相应修正来求取。
  • 三、标定地价修正法的基本公式
    • • P—待估宗地价格
      • Ps—待估宗地对应的标定地价
      • A—待估宗地交易情况指数
      • B—待估宗地估价期日地价指数／标准宗地估价期日地价指数
      • C—待估宗地个别因素条件指数／标准宗地个别因素条件指数
      • D—待估宗地使用年期修正系数
  • 四、标定地价修正法的估价步骤
    • （一）收集标准宗地及标定地价相关资料
      • 通过有关渠道收集利用标定地价修正法求取待估宗 地价格所需的标定地价及其修正体系等资料
        • 待估宗地所在地区政府公布的标准宗地与标定区域布设图
        • 标定地价信息公示表
        • 标定地价修正体系表
        • 标定地价体系相关辅助说明
      • 根据《标定地价规程》的有关规定，政府部门按照 规定的程序和途径，将所辖区域内标定地价有关信息公 开发布，作为供市场主体或相关管理工作参考的价值标 准，并接受公众咨询。
    • （二）选择可比标准宗地并确定对应的标定地价
      • ①先根据待估宗地的用途类别和具体位置。
      • ②确定待估宗地所在的标定区域。
      • ③然后在该标定区域内，选择土地用途、使用权类型与待估宗地的用途、使用权 类型相同或相似的标准宗地。
      • ④进而确定待估宗地对应的标定地价
    • （三）进行相关地价影响因素修正
      • 将待估宗地的地价影响因素与标定地价的相应影响因素进行比较， 对待估宗地对应的标定地价进行交易情况、估价期日、个别因素、使用年期等修正。 这些修正的具体内容和方法，与土地估价的市场比较法、基准地价修正法类同。
    • （四）测算待估宗地价格
      • 这里测算待估宗地价格的具体方法，与土地估价的市场比较法、基准地价修正法类同
  • 五、标定地价修正法的适用范围
    • 在已经开展标定地价公示的地区（如城市），对位于标定地价公示范围内的待估宗地，可运用标定地价修正法评估其价格。
    • 标定地价公示范围是标定地价体系覆盖并运行的空间范围，由若干标定区域连接构成。
    • 运用标定地价修正法评估待估宗地价格，应满足合法性、目的性、技术性、时效性等要求
    • 具体来说，根据《城镇土地估价规程》《标定地价规程》，标定地价修正法可用于政府已公布标定地价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时。所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性。所采用的标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。 此外，标定地价修正法不能用于评估标定地价