导图社区 《千万别说你懂买房》读书笔记
这本书的作者徐斌是房产领域的知名律师,一般情况下,购房者都是出了事才想起来找律师,想到买房之前要咨询律师的,少之又少。在这本书中,徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手,把复杂的买房流程一步步拆分,手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签,助你在每个环节精打细算、步步为营,避开买房路上大小坑。买对房子,你将告别居无定所的日子,拥有自己的温馨小家。买错房子,你将错过本应属于你的美好人生。只有完全符合需求、真正“对”的房子,才能让你无惧房市的起起伏伏,都住得轻松自在!
编辑于2024-05-28 16:51:27作者结合个人多年教学、研究及学生调研经验,在本书中系统论述了中国中学生高效学习的底层逻辑。通过具体学习案例,为你剖析学习的核心原理,详解3种高效思维方法(结构化思维、流程思维、信息循环),解读高效学习的4大策略(记忆策略、时间策略、信息源管理、精力管理),助你在学习之路上不断进阶提升!
这是一本改变你工作、生活、金钱观的人生智慧书。在书中,罗杰斯将自己的财富经验以及人生智慧通过21条法则的形式陈述给自己的女儿,如坚信自己的想法,不要轻易受他人左右;学习历史、外语;真正认识自己等,旨在培养和提升年轻人关于人生、成长、金钱和财富等相关见识。年轻人只有不断培养自己的“财商”,提高自身的见识,才能摆脱庸碌,实现梦想,享有富足人生!
这是一本聚焦女性自我成长与心灵觉醒的书籍,其核心理念鼓励读者突破固有认知、摆脱情绪内耗,通过内在力量的挖掘实现个人蜕变。书中提出“为自己找到热爱,找到生命的燃点”,强调在成为真实自我的过程中获得笃定感,而非单纯追求世俗成就!
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作者结合个人多年教学、研究及学生调研经验,在本书中系统论述了中国中学生高效学习的底层逻辑。通过具体学习案例,为你剖析学习的核心原理,详解3种高效思维方法(结构化思维、流程思维、信息循环),解读高效学习的4大策略(记忆策略、时间策略、信息源管理、精力管理),助你在学习之路上不断进阶提升!
这是一本改变你工作、生活、金钱观的人生智慧书。在书中,罗杰斯将自己的财富经验以及人生智慧通过21条法则的形式陈述给自己的女儿,如坚信自己的想法,不要轻易受他人左右;学习历史、外语;真正认识自己等,旨在培养和提升年轻人关于人生、成长、金钱和财富等相关见识。年轻人只有不断培养自己的“财商”,提高自身的见识,才能摆脱庸碌,实现梦想,享有富足人生!
这是一本聚焦女性自我成长与心灵觉醒的书籍,其核心理念鼓励读者突破固有认知、摆脱情绪内耗,通过内在力量的挖掘实现个人蜕变。书中提出“为自己找到热爱,找到生命的燃点”,强调在成为真实自我的过程中获得笃定感,而非单纯追求世俗成就!
《千万别说你懂买房》读书笔记
第三部分:商品房(期房)怎么挑怎么买
作者给大家的建议
尽量买二手房,不要买新房
买大开发商的房子像万科、龙湖、绿地……
虽然不见的质量有多好,价格也相对比较高,但是因为开发商的资金偿还能力相对不错,出现问题会有比较好的解决方案
提前确认商品房五证
《国有土地使用权证》:可通过国土资源部门查询
一个小区的诞生,第一步就是招拍挂
所有楼盘都必须用国有土地进行建设,收购土地的一般都是政府,这个程序也叫拆迁
开发商必须通过土地招拍挂制度从政府手里买下土地
怎么查询招拍挂信息
先了解如下概念
地名:是规划局地名办公室给一个地方起的名字,这个名字是官方的
推广名:开发商卖房子的时候为了方便给我楼盘起的名字
项目名:开发商报给政府的名字,主要用来申请《建设工程规划许可证》
土地名,是拆迁、招拍挂时期,政府根据城市规划,给予的土地的编号
通过查询招拍挂信息了解
土地用途,避免买到住改商、商改住以及工业用地开发的别墅等房屋
该地块的成交价格,也就是开发商以什么价格买下这块地也就是楼面价,楼面价越高,买房子的单价越高
核实规划的建筑面积等技术指标
《建设用地规划许可证》:可通过规划部门查询
开发商往往会在获得土地后,立刻把土地抵押给银行,同时,持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》有附图
要用红线标示小区的轮廓,还要标出三种不同的土地:建设用地、代征绿地、代征道路
出现“代征”,一旦政府需要,就需要移交给政府
《建设工程规划许可证》:可通过规划部门查询
附有小区的总规划图,包括小区平面图、剖面图、分层平面图、分层剖面图
《建设工程施工许可证》:一般通过住建委或房管局
《商品房预售许可证》:一般通过住建委或房管局
要特别注意,五证中每个证不一定和土地一一对应,一个小区可以有多个《建设工程规划许可证》和多个《商品房预售许可证》
只有这些证都能和你购买的那套房子对应上时,才能确定你的房子手续齐全
当你查不到所需文件时,可通过行政诉讼起诉行政不作为或起诉确认该文件违法,按照行政诉讼举证责任倒置原则
政府需要举证证明自己的行政行为合法,这样我们就可以获取一些证据了
城建档案馆
所有建设项目相关手续完成之后,均需提交到城建档案馆备案,可以在此拿到大部分的项目资料
避开商品房的那些坑
在售楼处怎么看怎么问
在我们进一个小区的售楼处之前,应该提前打开手机的飞行模式,打开录音功能,整理好心情
最好选一个话多的销售人员,级别越高越好
重点在广告上
通过广告,我们基本可以了解这个楼盘有哪些亮点
沙盘图
一致的地方是我们考虑买哪个楼、哪个户型的重要影响因素
不一致的地方是我们维权的重要影响因素
应该首先排除临街的房子,因为临街的噪声问题是舒适度的一个重要杀手
好的房子,一般是指开发商主推的户型
对小区内部道路和小区边缘的绿地一定要高度敏感
凡是我们关心的问题都应该让售楼人员进行充分的解释和说明,尤其是涉及房价的问题
广告被认为是合同的一部分需要满足两个条件
一是广告的内容要明确具体
二是广告要对房屋的价格构成重大影响
签认购书时留心眼
第一份签订的文件,叫作认购书
一是要给开发商付定金
二是在约定的时间内以某个价格购买房屋,签订购房合同
若在指定的时间内购房人未去签订购房合同,定金不予退还
需要看这份认购书中,是否提到在签订认购书时,买家已经看过正式的购房合同
如果开发商压根儿就没有给你看正式的购房合同,最好在录音取证的同时询问售楼人员,正式的购房合同何时可以见到
签认购书应注意什么
交易流程
先签认购书,交购房定金,到了开发商指定的时间再去签订正式的购房合同
对于售楼比较火热的楼盘,购房人需要去摇号、买卡、交钱当会员、交电商服务费
一定要多问问不同的人问一问,看一看是不是有什么优惠,是否也要交电商服务费等,多问几个人就知道其中的猫腻
认购书主要的内容
一定要给开发商支付定金
在约定的时间以某个价格购买房屋,签订购房合同
认购书一定有这样的条款:若在指定的时间内购房人未去签订购房合同,定金不予退还
也要注意看认购书是否提及在签订认购书时,买家看过正式的购房合同
如果开发商压根儿就没有给你看正式的购房合同
最好在录音取证的同时询问售楼人员,正式的购房合同何时可以看到
打着赠送的幌子偷面积
偷面积是一个房地产术语
例如政府允许开发商只盖10000平方米,开发商却盖了15000平方米,多了5000平方米没有房产证
这些所谓的“送露台”、送车位“,不是真赠送,只是把没有房产证的这部分面积违规造出来,再把费用摊到单价里面,不是真赠送
偷面积主要靠飘窗和阳台
能贷款尽量贷款
能贷款尽量贷款
现阶段买商品房最大的风险不是质量问题,而是房子烂尾引发的贷款问题
可以通过办理住房抵押贷款规避烂尾的危险
一般买房人最先支付的是定金,然后是购房的首付款,接下来贷款的业主办贷款,不贷款的业主分期付款
住房抵押贷款,就是业主把打算购买的房子抵押给银行,银行借钱给业主,业主拿这个钱买房
办理贷款有如下几个好处
开发商资金链条断裂时,有可能丧失履行合同的能力,房屋必然会延期交付,这时业主可通过起诉解除买卖合同,通常可以得到法院的支持
在解除买卖合同之后,贷款合同也可以解除,这样业主就不需要继续还银行的住房抵押贷款了
贷款的业主一般被视为已经付清了所有购房款,涉及司法执行和业主优先权的法条,一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人,分期付款反而没有这样的好处
现阶段买商品房最大的风险不是质量问题,而是房子烂尾引发的贷款问题
可以通过办理住房抵押贷款规避烂尾的危险
一般买房人最先支付的是定金,然后是购房的首付款,接下来贷款的业主办贷款,不贷款的业主分期付款
住房抵押贷款,就是业主把打算购买的房子抵押给银行,银行借钱给业主,业主拿这个钱买房
办理贷款有如下几个好处
开发商资金链条断裂时,有可能丧失履行合同的能力,房屋必然会延期交付,这时业主可通过起诉解除买卖合同,通常可以得到法院的支持
在解除买卖合同之后,贷款合同也可以解除,这样业主就不需要继续还银行的住房抵押贷款了
贷款的业主一般被视为已经付清了所有购房款,涉及司法执行和业主优先权的法条,一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人,分期付款反而没有这样的好处
商品房合同怎么签
商品房
认购书
主要包括如下几个内
成交价格、房号、定金、什么时候签订正式合同、不签正式合同会怎么样
最需要防备的条款就是明明没见到正式合同,却说你看了,阻断你以后协商合同条款的权利
特别注意点
认购书里面最需要防备的条款是你明明没见到正式合同,却说你看了,这就阻断了你以后协商合同条款的权利。我们要通过保留录音证据的方式进行规避
商品房预售合同
商品房预售合同里面最重要的信息就是五证的证号
房号:合同上的房号和沙盘上的房号,不一定对得上
补充协议
补充协议是你需要看的重头戏
前期物业服务合同
物业服务合同也应该得到关注,毕竟物业费的多寡直接和社区品质挂钩
业主大会公约
抵押贷款合同
在和开发商签订的合同里,最重要的是银行同意出售房屋的证明
银行同意解抵押,这套房子才能做网签备案,这份证明必不可少
商铺
签委托经营合同
过好收房这一关
收房的第一步
通过法律赋予我们的权利审查开发商交房时的手续和条件是否真实完备
验房
聘请一位验房师陪同
签字
定要先看房,后签字
缴费
收房时业主需要缴纳的费用有契税、公共维修基金、物业费、实测面积差价、其他手续费等
这些房子能不能买
没有房产证的房子能买吗
建议不要购买
因为没有房产证就不能办理网签,业主有可能偷偷事后不告知房产证发下来的情况过户给其他人
比较常见的是现在没有房产证,过几年有,买这种房子最大的风险是房价上涨,业主可能反悔
商住房(类住宅、商住房、酒店式公寓、loft)能买吗
这些住宅由于在规划的时候并不是住宅,所以要按照办公、商用的要求做规划设计,规划验收之后再进行改造
缺点
公摊面积大
土地使用年限也短
不太符合一般人的居住习惯
但并不是说商住房就一定不能买,只是不建议买。同时也不是所有的商住房就等同于类住宅
因为我国允许一块土地有多种使用性质,比如很多小区都存在底商
售后包租的房子不要买
买学区房要注意什么
学区房的划片问题,一般每年春天由区一级的教育主管部门负责确定
学区房划片,主要考虑的是入学学生的数量和开班数量
入学学生多,开班数量不足,就是要对学生进行筛选
最基本的条件是户口,然后就会逐步升级,筛选家长的户口、户口的时间、家长的工作社保等
所以,教委划片的时候,那些正在建设还没入住的空房子(商品房期房)肯定不是划片的考虑范围
所以,不管哪个开发商卖方时跟你说我这个小区是XXX学校的学区都不要轻易相信,你给教委打电话自诩也没用(对二手房行的通),开发商通常会给交易部门提前做好工作
办不下房产证如何自救
小区已经具备办理房产证的条件,业主可以起诉要求过户
开发商存在比较严重的问题,政府不予审批,业主可以通过行政诉讼迫使政府审批
开发商存在非常严重的问题,办理房产证的难度就比较大,业主就要及时考虑退
怎么避免买到办不下房产证的房子
信任大品牌开发商
商改住不要买,因为土地性质是商业用地,这种房子特别容易在面积测绘、规划验收等问题上出状况
手续要齐全
没有竣工验收备案表和面积实测报告,尽量别收房
入住后的其他问题
物业问题
交物业费,成立业委会,赶走坏物业
不交物业费,等着当被告,一审和对方和解
卖房走人,用脚投票
办理房产证
房产证要分三步走
楼盘竣工验收,交付使用
开发商取得整个楼盘的产权
把产权分割给业主,办理房产证
办不下房产证的原因
开发商给业主办房产证一般需要3—6个月的时间
办不下来原因
违规用地问题
变更规划问题
面积测绘问题
竣工验收问题
资金链条断裂
公共维修基金和契税挪用
开发商跑路
办不下房产证的严重后果
房子价格贬损
房子被法院查封的情况发生
违建
如何自救
如果小区已经具备了办理房产证的条件,业主可以起诉要求过户
如果开发商存在比较严重的问题,政府不予审批,可以通过行政诉讼迫使政府进行审批,难度中等
如果开发商存在非常严重的问题,办房产证的难度很大,就要考虑及时退房
怎么避免买到办不下房产证的房子
信任大品牌开发商
商改住不要买
手续要齐全
没有竣工验收备案表和面积实测报告,尽量别收房
第一部分:房子,买还是不买
一线城市的房子到底能不能买
房子涨跌的四种情形
两个选择
买房
不买房
对未来房价的预期
上涨
下跌
四种可能出现的情形
情景A:不买房,房价涨了
情景B:不买房,房价跌了
情景C:买房,房价涨了
情景D:买房,房价跌了
房子上涨和下跌的一般常识
上涨理由
京、沪、广、深的房价不容易跌
把钱存在银行不如买房
不买房就不容易结婚
哪里限购,哪里的房价就容易涨
可能下跌的风险
实体经济衰退
世界范围的经济危机
外汇储备大幅缩水
M2(广义货币)超发,有通货膨胀的风险
房子的租售比和房价收入比已经领先全世界
现在房子的一些现状
富人购房现状
越来越多的富人在海外投资,却少有人在北京投资买房
甚至已经有人开始出售北京的房子
在预测房价这件事情上,资本(家)的准确性比较高
资本(家)的信息总是比普通人更多、更准、更快
京沪广深现状
造成京、沪、广、深房价不可预测性的一个重要原因是目前我们的房地产(土地)市场况
普通人的心理
普通人买房最怕的还是房价暴跌
对购房的进一步认识
刚需人群能否买房,主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款
在房价暴跌的时候能不能偿还
京、沪、广、深的房价有比较高的概率不会暴跌
政府的需要
开发商的需要
银行的需要
百姓的民生
社会的稳定
经济的发展
人口的流动
降低风险的两个办法
一是全款买房
二是你有能力偿还住房抵押贷款
结论
不买房,如果房价暴涨,我们无能为力
买房,并且合理控制贷款,如果房价暴跌,我们可以控制风险
只要有房价暴跌也能承担的心理准备,你就可以买房
买不起房子,要不要逃离京沪广深
两个矛盾
京、沪、广、深的工作机会很多
我们又向往舒适的生活
需要改变的观念
年轻人不要一辈子只待在一个城市
不需要被户口和观念限制在一个地方
在未来,城市里的高层住宅、公寓,应该留给年轻的创业者居住
稍微有钱的人,在郊区住别墅
享受北京带来的工作机会,又能得到舒适的生活环境
曲线救国
一方面有了京、沪、广、深的工作经历,另一方面地方城市的发展良好
可以现在就在家乡或者不错的省会城市物色一套好房子,把它租出去,然后在北京租房子,创业几年回去过潇洒舒适的生活
必须做出去留选择的时候,选一线,把二线房子卖了做首付
选二线,终止租约回去住
序言:有恒产者有恒心
主旨
让购房者先试着把对方想到最坏
再学着把对方做坏事的路都堵死
原则
欲行大善之事,必谙大恶之道
学习这些知识也不是为了坑害别人,而是为了保护自己
读者收益
买得起房子
买得起房子的读者,看看本书,就算是学习
买不起房子
买不起房子的读者,看看本书,也算是预习,增加一种体验
书籍信息
作者: 徐斌
资深房产律师,秦兵房产律师团执行合伙人
徐斌律师还是知乎法律、房地产领域优秀回答者
出版社: 中信出版社
出版年: 2017-6
第二部分:二手房怎么挑,怎么买
买房准备之资金
购房人务必提前把可调动的资金规模搞清楚
买房看房的时候,你卡里至少要有10万元能随时给对方打过去
觉得房子不错,定金协议一签,你就要立刻转账
钱一到账,就算对方不愿意把房卖给你了,至少还能拿到双倍返还的定金
定金
概念
一旦签了定金合同,对方收了你的定金,就必须把房子过户给你
外延:只要违反了定金合同的约定,对方就要双倍返还定金
定金交多少
如果你能力不错,我觉得定金越多越好
法律规定定金的数额是有上限的,上限是总房款的20%
交5万元左右的定金是比较常见的情况
首付款
首套房一般是首付30%,付50%、80%也都没问题
即便你资金宽裕,也没必要急着把钱打给业主
尾款(贷款)
两种还款方式
等额本息还款
把住房抵押贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中
还款人每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减
等额本金还款
将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息
这种还款方式与等额本息还款相比,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减
中介费
概念
中介费的法律定义是居间合同中居间方的佣金
房屋租赁
中介费是半个月到一个月的房租
房屋买卖
中介费是总房款的2.5%,最高不超过3%
二手房交易税费
个人所得税、契税、增值税
城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益
法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金
买房的时候一定要了解好三大税种---契税、个人所得税、营业税的免税政策
建议购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择,也最权威,中介说的不一定准确
税费
主要税
个人所得税
个人所得税的免税政策原先是满五唯一
意思是房子要满五年,而且业主只有这一套房子,才能免税
“满”,就是房产证下来了几年
满几年是看房产证或契税完税凭证的时间,哪个早就按哪个算
“唯一”,就是业主只有这一套房子(一般是本省市内)
两种计算方式
一种是合同成交价的1%(有的城市可能比例不同)
一种是交易差价的20%
契税
契税通常是网签交易价格的1%—3%
增值税(营业税)
增值税的免税条件就是满两年
二手房交易环节也开始“营改增”
过去的营业税是成交价的5.5%,增值税则是房屋增值部分:合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%
其他税
城建税
印花税
土地增值税
教育费附加
综合地价款
土地出让金
土地收益
法律规定购房者需缴税
契税
印花税
土地出让金
二手房交易税费是必须在过户之前缴纳的
购房人根据网签合同的价格到地税缴税之后才能办理过户手续(地税缴税和过户是在两个地方),通常在过户当天(前一天)办理缴税
避税注意事项
行业惯例:通过做低网签价格来避税(网签价格高可以多贷款)
避税是违法的,中介知法犯法
业主和购房人都有被举报的风险,一旦被地税部门处罚,也是一罚一个准儿
目前会存在的法律风险
对买房特别不利,业主可以利用这一点恶意毁约
目前存在比较多的案例
合同约定由买房人承担所有税费,然后约定避税的事情,等到房子过户的时候房家价涨了,业主也就不再配合
规避的方法之一就是
在合同中约定过户时产生的税费由买方承担,但是以2万元为上限,超过部分由业主承担
法律知识提示:假若有业主直接以避税为由解除合同,是不能得到法院支持的
选房三步走
第一步:明确房子性质
决定哪些房子可以考虑买,哪些房子坚决不碰
商品房(一手房)和存量房(二手房)
买二手房的时候,要特别注意产权期限(住宅:70年)
军产房、央产房、校产房
具有一定公房性质的房屋,房屋上市交易往往有不少限制条件
军方房
归部队的营房科管理,没有部队同意,无法过户
而且还存在一个难题:无法过户之后不能起诉
央产房
基本上都在北京,过户的前提是这套房子在位于蓝岛大厦的央产房管理中心备案
上述这些房屋的特点
房子性质没有体现在房产证上,而是在一些政策中,所以最好去房管局查询这个房子能不能过户
房改房:需要问清土地出让金的价格
房改房的土地性质都是划拨
买此类房屋时要注意看房产证,如果房产证上写着划拨,过户之前需补缴土地出让金,所以需要问清土地出让金的价格
土地出让金根据房子种类不同,价格不同,最贵是交易价格的10%
小产权房
包括:集体土地上的房子,只在内部出售;无法办理产权证、违建
小产权房是俗语,法律上没有小产权这个说法,它指代一般是集体土地上的房子
另外一种小产权房更普遍:由村委会和小地产商合作开发的项目
由于房子在集体土地上,没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发,自然无法办理产权证
存在的法律风险:被认定违建
集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售
村外人不能买包含下面三层意思
买了房子不能过户
双方签订的买卖合同一般被认为是无效的
卖家打个官司就可以把房子要回
经济适用房:房产证上会写明,注意是否可以过户
经济适用房可以分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房
这个多半是体制内的产物,交易不受限制
如果是经济适用房,房产证上有写
经济适用房有的可以过户,有的不能过户
最好到政府过户大厅咨询,要买的房子是不是“能过户的经济适用房”或5年内(5年后)能过户的经济适用房
交易虽无效,但在诉诸争议时,法律会把70%的增益或者拆迁补偿判给买家
拆迁安置房
拆迁安置房在房产证上是体现不出来的
质量普通较差
抵债房
也叫顶账房,就是开发算资金链条断裂后,被债主拿在手里用于抵偿债务的房子
法律风险
债主只是控制了房子,却不一定取得房屋的产权
开发商有可能继续拿这个房子抵债
法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖房子
和法院拍卖的房子相比,抵债房的风险更高
法院拍卖房
第二步:选小区
一般来说,按价格从低到高排序,小区可以分成如下几类
拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、别墅小区
作者看房的方法
先用一天的时间把所有目标小区转一遍,然后再联系中介看房子,再专门委托中介找寻某个小区的房源
要注意看:车位是否紧张、业主都把车停在哪里
如果一个小区房源特别多,附近其他小区房源都不多,说明这个小区有问题,反之同理
房子买新不买旧,一定程度是一种误区
基本上景观越好就越吵,因为要看到远处的景观,房子前面就不能有遮挡,没有遮挡就挡不住噪声
怎么看出一个小区物业好不好,有如下几个办法
看小区有么有业委会
看小区楼道干净不干净
看小区电梯好用不好用
使用房龄8年以上的小区
去逛逛业主论坛,看有没有业主正在维权
看小区是不是谁都能进
第三步:选房
户型,尽量选择四四方方的房子,不要选择形状奇怪、凹凸不平的
地震时,最先垮掉的就是形状奇怪的地方,比如飘窗,比如特别大的客厅
两居室,比较先进的户型是卧室不要挨着,中间隔着客厅,因为室内的墙壁比较薄,隔音效果不好
买二手房不能买违建
面积
得房率问题,得房率太低的房子,购房人需要考虑单价是否合算
采光、通风、噪声
朝南的房子采光好,北面的房子可能相对比较阴湿
尽量不要晚上去看房,因为看不到采光
噪声和通风问题通常比较容易看出来,把所有窗户打开,听、感受,把窗户都关上,再听,尤其是卧室
楼层
房屋产权
没有产权证的房子尽量不要买,房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上
拉产调(产权调查)
一般来说,中介负责在交易前后(一般是签约后)去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查
买房人如果稳妥:可以把签约环节拆开
第一次只签一个定金合同支付定金,然后拉产调,之后第二次去签正式合同
签正式合同之后先交定金,拉产调,然后再支付首付
挑个好中介
目前在市场上的中介主要有如下三类
以链家、我爱我家为代表的大型连锁公司
以互联网兴起的一批带有电商行性质的公司
在小区盘踞的中介公司
作者给购房人的三个建议
不要太信任你的中介
找多个中介看房
找大的中介
如何有效地节省中介费
流程
看房确认单(防跳单条款都隐藏在这里面),如果没有买房经验的人,建议尽量不要签这个,等到买房之后再签
居间买卖服务合同、补充协议
网签、面签、预约登记
什么时候对针对中介费讨价还价:看房后、签合同前
砍价怎么砍:直接让中介约见对方见面谈价格
尤其注意如下细节
价格
交易顺序,先付多少钱后付多少钱,什么时候付钱
时间,什么时候能办理完贷款,什么时候能过户
解抵押,房子上面有没有贷款,什么时候能解抵押
税费,房子是满五唯一还是继承取得,费用由谁来承担
共有权,是不是夫妻共同财产,另一半是否同意出售房屋
网签,什么时候做,按照什么价格做
定金
房子里面是否有租户,什么时候能搬走
户口,户口情况,什么时候迁入迁出
交房,什么时候能交房,能不能提前入住
过户,过户给谁,有什么特殊要求
签约,先签定金协议还是直接签范本合同,要不要补充协议
交易流程
二手房交易中需要注意的几个步骤
产权调查
产权调查,俗称“拉产调”
这个步骤在二手房交易过程中至关重要,关系到你能否取得相关房屋的产权
房屋是否存在查封
房屋是否存在抵押
签合同
签约的时候应该签三份合同
存量房买卖合
同(范本)
补充协议、居间服务合同
买卖合同的三个要点
交易流程
时间期限
违约责任
网签(预告登记)与交首付款
为什么要网签
网签可以避免业主一房二卖
业主仍可与第三人签订买卖合同,只是若已经网签,第三人将无法取得房屋产权
也可以避免其再次对房屋进行抵押
卖家解抵押
两种解抵押方式
业主可以用自己的钱先解抵押(提前还贷)
买家出钱让业主解抵押(比较常见)
银行面签及住房抵押
特别注意
在贷款过程中,业主随时可能毁约,法院并不能强制业主配合你办贷款
这就意味着如果他要毁约,你就必须付全款
你不能付全款,就拿不到房产证
缴税
房屋权属转移
交房,支付尾款
需要注意的问题
资金监管
自行办理网签、过户等手续
在二手房交易中需要注意的以下几个环节
产权调查
如果对交易方不太信任,一定要做拉产调
主要看房屋是否存在抵押、查封
方法
签约前邀请业主(带上身份证)到不动产登记大厅查询产权登记情况
签约后带购房人拿着购房合同去查询也是可以
签合同
存量房买卖合同(范本)、补充协议、居间服务合同或统一在一份合同上《买卖居间服务合同》
注意点
交易流程、时间期限、违约责任
细节问题
一定要明确交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款
付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定,有必要在补充协议里单独写出来
如果该房产附有户口,一定要明确约定户口迁出去的日期以及不迁出去要支付的高额违约金
因为去法院起诉要求对方迁出户口是不可能别支持的
建议一定要把户口不迁出去的问题转化成法律可以执行的高额违约金
购房人要注意交易税费由谁承担的问题约定
网签(预告登记)与交首付款
签订买卖合同后,双方要及时网签,网签可以避免业主一房二卖,也可避免其再对房屋进行抵押
一定程度上可以得到保障,但业主依然有可能为了毁约去给房子做抵押和查封
约定在网签当天交首付,对买方最有利
为了防止网签后,房主无法解抵押或出现其他情况,可以对首付款进行资金监管
卖家解抵押
有如下两种方式
业主用自己的钱先解抵押
没有钱的话,业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押,会产生担保费用和短期赎楼利息
买家出钱让业主解抵押(最常见的方法),风险点在于怎么保证给了业主后业主是去还贷
绝对信任
钱不给业主,让业主授权给买家或中介,由买家或中介出面去还贷款解抵押
银行面签及住房抵押
买房人需要注意如下几点
能够贷款的额度、年限
如果贷款额度达不到预期,买家要做好支付更多首付款的准备,否则可能造成违约
法院不能强制业主配合你贷款
房屋权属转移(过户)
以小换大怎么换
改善型需求
过去可以拿一套房子的首付去给下家付购房款
现在做不到了,因为必须熬到过户3至6个月才能拿到购房款,这时候会收到房价上涨的影响
解决办法
碰运气,等过完户再买房
同时签订两个合同,一个买房合同一个卖方合同,把买房合同的首付款支付时间放到卖方合同的过户时间后
记住一个基本原则
永远让上家承担比下家更重的违约责任
买家遇到纠纷怎么办
按照利益最大化,买方诉求最大化排序如下
要求继续履行合同强制过户(最佳选择)
卖方通常会想方设法阻止过户
举例
一房二卖
房子被抵押或被查封
网签虽一定程度上可以避免,但是在实际生活,业主通常很精
比如设计一个诉讼,找一个人来告自己,从而保全房屋,使这个房屋处于被法院查封的状态
一旦房子不能实际过户,法院就无法判决继续履行,只能解除合同,赔钱
业主违约的攻防战中,比一个字:快
业主显得抵押,业主赢,购房人先保全房子,购房人赢
要求赔偿房价上涨的损失(需要评估,花费较多时间)
要求支付合同约定的违约金(不一定能被100%支持)
要求双倍返还定金(损失最大的)
业主毁约的4种情况,根据毁约的时间点可分成如下几种情况
还没网签就毁约
买家交多少钱不重要,房子能不能过户才是关键
网签之后贷款之前毁约
贷款没办法办下来,法院一般会要求买受人付清全款
买房人没钱
二手房转按揭(买受人在支付购房款之后快速拿到房产证,然后去银行做住房抵押贷款)
批贷之后过户之前毁约 批贷后,业主不配合过户
过户之后毁约
买房时如果业主本人没到场,又特别想要买这个房子怎么办
注意收集如下证据
当场跟业主进行视频连线,找中介或朋友在旁边用手机录视频作为证据
交易时有书面授权书,授权书要确定是经本人签字的
交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证
业主本人收取购房款
业主和代理人是近亲属
业主本人参与网签、过户等交易流程
中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言
刚签了合同就限购,不让买房子怎么办
可以分成如下几种情况
购房人网签在限购(情势变更)前,可以继续过户,不受政策限制
购房人网签在限购后,没有购房资格,导致无法过户。可以解除合同,不违约,业主退还首付和定金
购房人网签在限购前,贷款在限购后导致无法批贷,不能支付全款,可以解除合同,不违约,业主退还首付和定金