建设工程估价思维导图

《建筑工程估价》一书重点介绍《计价表》工程量计算规则及应用、建筑工程工程量清单编制和建筑工程工程量清单计价编制等知识;本着教师导学、助学，学生自学的原则，本书力求通过对建设工程项目造价的确定、控制、管理和审查理论的学习。

建设工程估价

• 建设项目总投资
  • 工程项目总投资，建设投资和铺底静态设建安他基，动态价差盒筹资
  • 建设投资
    • 设备及工器具购置费
      • 设备购置费是指购置或自制的达到固定资产标准的设备、工器具及生家等所需用。
      • 设备原价或进口设备抵岸价
      • 设备运杂费
        • 包装和包装材料费、运输费装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等、成套公司的服务费
      • 进口设备原价计算
    • 建筑安装工程费
      • 按要素
        • 人工费—蒋家铁书记-奖金 加班 津贴 特殊 基工
        • 材料费
          • 愿够好运-原价 采购 损耗 运杂
          • 注意不含工具用具费
        • 施工机具费—浙大常安然入睡
        • 企业管理费
          • 管办拆故宫，保护施工，交财务税
          • 工具用具费与机具费区分 劳动保险与规费的五险一金区分 劳动保护费与人工费的津贴区分 检验试验费与其他费的研究试验费区分（重复试验费-合格甲方出钱，不合格施工企业出钱）
        • 利润—施工企业完成所承包工程获得的盈利
        • 规费—五险一金
          • 以定额人工费为计算基础
        • 增值税
      • 按造价
        • 分部分项工程费
        • 措施项目费
          • 大脚特工，冬夜儿已安
          • 安全文明施工费 ：安全施工费、文明施工费、环境保护费、临时设置费和建筑工人实名制管理费
        • 其他项目费—暂列金额、计日工、总承包服务费
        • 规费—五险一金
        • 增值税
    • 工程建设其他费
      • 土地使用费
      • 项目建设有关的其他费用
        • （十）工程保险费
          • 建筑安装工程一切险 工程质量保险 进口设备财产保险 人生意外伤害险
      • 与未来企业生产经营有关的其他费用
        • 联合试运转费
          • 不包括：应由设备安装工程费用开支的调试及试车费用，以及在试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷等发生的处理费用。
        • 生产准备费
          • 生产职工培训费和生产单位提前进厂费用
        • 办公生活家居购置费
    • 基本预备费=（工程费用+工程建设其他费）x基本预备费率
      • 主要用于设计变更及施工中可能增加工程量的费用
    • 静态投资
    • 价差预备费
      • 价格变动不可预见费
    • 资金筹措费
      • 建设期利息计算
    • 动态投资
  • 铺底流动资金（30%），仅存在于生产性建设工程项目
    • 扩大指标估算法
    • 分项详细估算法
• 建设工程定额
  • 按要素划分
    • 人工定额
      • 时间定额、产量定额
      • 
      • 拟定正常的施工作业条件：内容、方法、地点、人员
      • 制定方法
        • 技术测定法
          • 测出
        • 统计分析法
          • 同类工程或产品统计资料
        • 比较类推法
        • 经验评估法
    • 材料消耗定额
      • 损耗率=损耗量/净用量x100%
      • 总消耗量=净用量×（1+损耗率）
      • 周转性材料的影响因素
        • 一次使用量
        • 每周转使用一次材料的损耗
        • 周转使用次数
        • 回收折价
    • 施工机械台班使用定额
      • 机械时间定额
      • 机械产量定额
      • 定额表示方式—人工时间等额/机械台班产量 例如0.466/4.29
      • 
      • 编制内容
        • 拟定机械工作的正常施工条件
          • 1.工作地点的合理组织、机械作业方法的拟定、配合机械作业的施工小组的组织、机械工作班制度。
        • 2.确定机械净工作生产率，即纯工作一小时的正常生产率。 3.确定机械的利用系数。 4.计算机械台班定额。 5.拟定工人小组的定额时间。
  • 按用途划分
    • 施工定额
      • 作用
        • 1.企业计划管理的依据：组织设计和工作计划的依据。 2.组织和指挥施工生产的有效工具：施工任务书和限额领料单。 3.计算工人劳动报酬的依据 。 4.有利于推广先进技术。施工定额水平中包含着某些已成熟的先进的施工技术和经验。 5.编制施工预算（不是施工图预算）、加强企业成本管理和经济核算的基础。
    • 预算定额
      • 人工消耗指标
        • 基本用工
        • 其他用工
          • 超运距用工
          • 辅助用工
          • 人工幅度差用工
            • 隐蔽工程验收
      • 1.全国统一或地区通用的预算定额或基础定额，以确定人工、材料、机械台班的消耗量。 2.本地区或市场上的资源实际价格或市场价格，以确定人工、材料、机械台班价格。 编制定额基价时，在项目的划分、项目名称、项目编号、计量单位和工程量计算规则上应尽 量与定额保持一致。
    • 概算定额
    • 人工定额、材料消耗定额、机械台班使用定额
    • 概算指标
      • 概算指标是以每100m2 建筑面积、每1000m3建筑体积或每座构筑物为计量单位
    • 投资估算指标
• 建设工程项目设计概算
  • 总概算是总造价的最高限额
  • 作用
    • 1.制定和控制建设投资的依据，总概算是总造价的最高限额。 2.设计概算是编制建设计划的依据。 3.设计概算是进行贷款的依据资金时间价值的计算及应用 4.设计概算是编制招标控制价（招标标底）和投标报价的依据。 5.设计概算是签订工程技术方案经济效果评价 技术方案经济效果评价 的依据（不是施工总承包合同）。 6.设计概算是考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算和施工图设计的依据。 7.是考核和评价建设工程项目成本和投资效果的依据。
  • 编制方法
    • 单位建筑工程
      • 概算定额法，初步设计有一定深度
      • 概算指标法，初步设计深度不够
      • 类似工程预算法，没有定额和指标
    • 单位安装工程
      • 预算单价法，详细设备清单
      • 扩大单价法，设备清单不完备
      • 概算指标法，无法采用前两者
  • 总概算价值＝工程费用+其他费用+预备费+资金筹措费+铺底流动资金-回收金额
  • 审查方法
    • 对比分析法—有根据
    • 查询核实法—无根据
    • 联合会审法—请专家
• 建设工程项目施工图预算
  • 作用
    • 
  • 编制方法
    • 定额单价法
    • 工程量清单单价
    • 实物量法
  • 审查办法
    • 全面审查法—逐项审查
    • 标准预算审查—标准图纸
    • 分组计算审查法—分组
    • 对比审查法—外部对比
    • 筛选审查法—归纳工程量、价格、用工量三个基本指标
    • 重点审查法——工程量大
• 工程量清单编制
  • 分部分项工程项目清单的编制
    • 
    • 项目名称一般以工程实体命名，以附录中的项目名称为基础，考虑项目的规格、型号、材质等特征要求，并结合拟工程的实际情况，
    • 项目特征
      • 确定一个清单项目综合单价的重要依据
    • 计量单位
    • 工程量
      • 清单项目的工程量以实体工程量为准，并以完成后的净值来计算
  • 措施项目清单的编制
  • 其他项目清单
    • 暂列金额
    • 暂估价
    • 计日工
    • 总承包服务费
  • 规费
  • 税金
• 工程量清单计价
• 计价与支付

建设工程估价

• 工程量清单计价
  • 计价的方法
    • 计算公式
      • 工料单价法=人材机
      • 综合单价法=人材机管利
      • 全费用综合单价（建安工程费）=人材机管利规税
      • 综合单价=（人材机总费用）×（1+管理费费率）×（1+利润率）/清单工程量
      • 综合单价=（人材机管利+风险）/清单工程量
      • 税前造价=人材机管利规
      • 总造价、投标总价、招标控制价=分（人材机管利）措他规税
      • 总投资=工程费用+其他费+预备费+筹措费+铺底流动资金
    • 分部分项工程费的计算
      • 分部项工程量的确定
        • 按图计算的净用量、以实体工程量确定最终量
      • 综合单价的编制
        • 人材机管利+一定范围内的风险费用
    • 措施项目费计算
      • 安全文明施工费不得作为竞争性费用
      • 综合单价法—混凝土模板，脚手架，垂直运输
      • 参数法计价—措施项目费=计算基数×费率（冬夜儿已安）
      • 分包法计价—室内空气污染测试
    • 其他项目费
      • 暂列金额
      • 暂估价—暂估价中的材料、工程设备单价、控制价应按招标工程清单列出的单价计入综合单价
      • 计日工
      • 总承包服务费
        • 管理协调 1.5% 管理协调+配合服务 3-5%
    • 规费和税金
      • 不得作为竞争性费用
    • 风险费用
  • 招标控制价的编制
    • 国有资金投资的建设工程招标，必须编制招标控制价
    • 材料价格采用工程造价管理机构发布的材料价格，未发布则市场调研确定
    • 施工机械本着经济实用、先进高效的原则
    • 投诉与处理
      • （1）招标控制价公布后5天内向招投标监督机构和工程造价管理机构投诉
      • （2）投诉人投诉时，应当提交由单位盖章和法定代表人或其委托人签名或盖章的书面投诉书。 （4）工程造价管理机构在接到投诉书后应在2 个工作日内进行审查 （7）工程造价管理机构应当在受理投诉的10 天内完成复查。 （8）当招标控制价复查结论与原公布的招标控制价误差大于±3%的，应当责成招标人改正。
  • 投标报价的编制
  • 招标控制价个投标报价计价依据对比
  • 合同价款的约定
    • 单价
    • 总价
    • 其他
    • 合同约定不得违背招、投标文件中关于工期、造价、质量等方面的实质性内容。招标文件与中标人投标文件不一致的地方应以投标文件为准。
• 计价与支付
  • 看讲义，分值高，知识点琐碎
  • 工程计量
    • 依据
      • 质量合格证书
      • 《计量规范》和技术规范
      • 设计图纸
    • 程序
  • 合同价款调整
    • （1）法律法规变化
      • 招标工程以投标截止日前28 天，非招标工程以合同签订前28 天为基准日
    • （4）工程量清单缺项
      • （1）设计变更 （2）施工条件改变 （3）工程量清单编制错误
    • （5）工程量偏差
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        • 工程量和综合单价都是超过15%才考虑调整
    • （7）市场价格波动
      • 调值公式
      • 采用造价信息进行价格调整
        • 人工单价按省级或行业建设主管部门发布的人工费调整，报价高于发布价除外
        • 材料超出5%调整超出部分 
    • （9）不可抗力
      • （2）发包人、承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用； （3）承包人的施工机械设备损坏及停工损失，由承包人承担； 其他的发包人承担
    • （10）提前竣工
      • 压缩的工期天数不得超过定额工期的20%。超过者，应在招标文件中明示增加赶工费用
  • 工程变更估价
    • 承包人应在收到变更指示后14 天内，向监理人提交变更估价申请。监理人应在收到承包人提交的变更估价申请后7 天内审查完毕并报送发包人，监理人对变更估价申请有异议，通知承包人修改后重新提交。发包人应在承包人提交变更估价申请后14 天内审批完毕。 发包人逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可承包人提交的变更估价申请。 因变更引起的价格调整应计入最近一期的进度款中支付。
  • 施工索赔
    • 成立条件
      • 正当的索赔理由；有效的索赔证据；在合同约定的时间内提出。
    • 索赔费用的组成
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      • 索赔的17条内容
  • 预付款和期中支付
    • 农民工工资支付
    • 预付款
      • 时间都是7天
      • 预付款的支付按照专用合同条款约定执行，但至迟应在开工通知载明的开工日期7 天前支付。发包人逾期支付预付款超过7 天的，承包人有权向发包人发出要求预付的催告通知，发包人收到通知后7 天内仍未支付的，承包人有权暂停施工。
    • 安全文明施工费
      • 发包人应在开工后28 天内预付安全文明施工费总额的 50%， 其余部分与进度款同期支付
  • 竣工结算与支付
    • 竣工结算应采用全面审查的方法
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    • 最终结清
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  • 质量保证金
    • 发包人累计扣留的质量保证金不得超过工程价款结算总额的3%
    • 发包人在退还质量保证金的同时按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付利息
• 国际工程投标报价
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