房地产策划的全流程

为什么你的地产策划效果甚微？地产营销策划详细推广方案，地产策划人必看！照着做就对了！

地产策划的全流程

• 第一阶段
  • 可行性研究
• 第二阶段
  • 地块→市场研究
• 第三阶段
  • 产品方案
    • 市场定位
    • 客户定位
    • 产品定位
  • 价格定位
  • 开发周期
  • 销售周期
  • 经济效益分析
• 第四阶段：推广方案
  • 一、推广前奏准备工作
    • 1、营销策划第一步——确定楼盘推广名
      • 首先明确目的，然后找出爆破点，最终确定输出形式。
    • 2、确定项目推广的整体风格
      • 挖掘楼盘的核心内容，比如好地段、好户型、好环境等等，（和其他楼盘有概念性的差别之处。）
      • 确定好核心后，就可以把控项目的整体风格，准确地帮助客户营造出他们内心所憧憬的家园，提升客户对未来生活场景的感性认知。
  • 二、传播推广阶段
    • 1、不同阶段确定不同推广主题
      • 地产活动类型
        • ①品牌发布
          • 目的：扩大项目知名度，第一次来到这个城市（一般务虚的东西更多讲述品牌故事，宣传品牌影响力）
        • ②产品发布
          • 目的：项目阐述、设计理念等{虚（理念、设计初心）实（户型、装修、园林景观）结合}，
        • ③开放活动
          • 目的：样板间开放
        • ③开盘活动
          • 目的：选房选号
        • ④暖场活动
          • 目的：引流、销售
        • ⑤支付活动
          • 目的：交房，给业主营造温馨氛围
        • ⑥客户答谢宴
          • 目的：答谢老客户，适用于豪宅项目(如宴请吃一顿饭）
        • ⑦主题节点类活动
          • 中秋、国庆等
    • 2、常用推广形式
      • 广告
        • ①广告投放前期步骤
          • 广告投放前期，首先就要考虑到5大影响因素：媒介特点、项目市场定位、目标客户群、销售区域、竞争对手媒介策略。 广告尽可能地选择目标客群地多个时间段进行投放，产生交叉影响。
        • ②广告投放4大阶段
          • 广告的投放可以分为4个阶段：导入期、猛攻期、巩固期、消退期。 导入期一般着重于项目的卖点的建立，传播新项目，扩大知名度；猛攻期一般就会以超高的广告频率撼动市场，吸引客户到访；巩固期是维持好客户，进行二次销售的准备；消退期就是告知项目所剩不多，以促销为主了。
        • ③广告投放传播渠道
          • 纸质媒体
            • 报纸、期刊、杂志、航空杂志、会员刊物、免费报纸、传单等
            • 特点：材质具有亲近感；便于集中；便于携带；阅读不受时间影响；非强制性观看
          • 电子媒体
            • 电视、广播、互联网、楼宇电视等
            • 特点：直观；时效性强；现场感强；娱乐性；使用场所固定
          • 户外媒体
            • 立柱、霓虹灯、灯箱、公交、轨道交通等
            • 特点：接触频类高；区域选择性强；传真度高；费用低；强迫诉求性质
          • 展销会
      • 现场包装
        • 1.项目形象定位
          • 项目定位语、项目VI体系设计、项目主形象画面设计等；
        • 2.品牌形象输出
          • 品牌推广方案、媒体资源整合、项目3D宣传片；
        • 3.展厅确定及开放
          • 由于工程进度原因，正式的营销中心都要到开盘前一个月左右才能交付给营销，为了能有更充足的时间，一般项目会选择在项目板块内人气旺的商场或者附近租赁展厅用于前期蓄客；
        • 4.线上推广
          • 公众号、视频号、抖音号、微博申请；房地产主流网媒体投放，区域内、城市核心位置户外广告投放等；
        • 5.线下活动
          • 品牌媒体行、品牌发布会、产品发布会、营销中心开放活动、样板房开放活动、开盘活动，配合拓客的圈层活动等等；
        • 6.展示包装
          • ①展厅主形象、品牌、区位、前台包装等；
          • ②营销中心、样板房软装的跟进及氛围包装物料制作；
          • ③品牌展馆、区位模型、沙盘、户型模型、LED大屏、证照公示区、办公区包装；
          • ④园林示范区、商业街、看房动线围蔽包装；
        • 7.销售物料
          • 入市海报、户型折页、名片、手提袋、纸杯、档案袋、楼书、生活手册；
        • 8.拓客物料
          • 拓客车、拓客礼品、海报、手举牌、背包灯箱等；
        • 9.礼品采购
          • 认筹（登记）礼品、成交礼品、到访礼品等；
        • 10.内勤物料
          • 认筹协议书、认筹书、认购书、商品房买卖合同、交楼标准、交楼时间申报，办公电脑、打印机安装，营销中心热线，文件夹，笔、办公文具等。
      • 开盘 公关活动策划准备
        • 开盘前要做一份详尽的工作进度控制表，把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去，表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。
          • 1、活动场地
            • 场地以营销中心或园林中为最好，现场熟悉、便于客户到访，好控制，费用低；大开盘，可考虑选择酒店或体育场等。场地一定要考虑到客户动线的流畅和停车场的问题。
          • 2、活动公司
            • 活动公司在开盘前2个礼拜应该定标，活动定标文件中，应出具开盘方案和场地物料明细，按照开盘方案进行仔细核对，查漏补缺。
          • 3、现场布置
            • 场地布置中，动线的流畅性和功能区隔很重要。 客户从签到，到买房、交钱、退场，这个过程中，应当是一路往前的，绝对不可以进入某个区后，要再往后退的情况；同时客户动线不能交叉，不能去选房和去交钱的路线是一起的。
            • 包括签到区、等候区、舞台和摇号区、选房区/销控区、交款与打单区、复核区——退场的一系列流程动线。
          • 4、人员安排
            • ①活动执行人员
              • 子主题现场引导、电脑操作、电工等
            • ②主持人与表演人员
            • ③安保
              • 停车场、签到区、等候区、销控区、签约区各个口的秩序人员签到、签退、验号等
            • ④签到区人员
              • 客户进入选房的验号人员，客户出场的复核人员
            • ⑤主销控、副销控
              • 选房区收集客户资料，确认客户房间意向，一般是销售代表，负责逼定客户选定房间；在电脑中操作房号，给客户贴房贴号，一般是营销专员。
            • ⑥财务、打单人员
          • 5、开盘公示
            • 开盘流程
              • 几点开始选房，客户购房需要经过哪些流程，要做流程公示；
            • 销控流程
              • 客户进入选房区后，怎么样确认自己已成功购房，特别是电子开盘、微信开盘的，要公示操作指引；
            • 摇号公示
              • 子现场摇号选房，要请公证处或开发商自己要对摇号箱、乒乓球等做现场公示。