经济基础第三十四章物权法律制度

经济基础第三十四章物权法律制度知识点总结，物权是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现，是法律确认的主体对物依法享有的支配权利，即权利人在法定范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利。物权是和债权相对应的一种民事权利，民法关于物权和债权的规定构成了商品经济运行的基本规则。

经济基础第三十四章物权法律制度

• 物权概述
  • 1. 物权的概念和特征
    • 物权是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现，是法律确认的主体对物依 法享有的支配权利，即权利人在法定范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利。物权是和债权相对应的一种民事权利，民法关于物权和债权的规定构成了商品经济运行的基本规则。
      • 商品经济条件下，人和财产的结合表现为物权，当财产进入流通领域之后，在不同主体之间的交换则体现为债权。主体享有物权是交换的前提，交换过程则表现为债权，交换的结果往往导致物权的让渡和移转
        • 1. 物权是绝对权
          • 物权的义务主体是权利人之外的不特定的一切人。绝对权是与相对权相对的概念，是指权利的主体特定，而义务主体为权利人以外的不特定的一切人的权利，又称为“对世权”。作为对世权，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵 害权利人所享有的物权的义务。债权则不同；它只是发生在债权人和债务人之间的关系，债权的权利主体和义务主体都是特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，因此债权是相对权，又称“对人权”。
        • 2. 物权属于支配权
          • 物权的权利人不必依赖他人的帮助就能行使其权利，从而实现自己的利益。物权的权利人可以自由地根据自己的意志行使自己的权利，无须他人给予协助，更不须征得他人的同意。而债权则与物权相反，债权人一般不直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定履行义务。所以，债权必须有相对的义务人给予协助方可顺利实现
        • 3. 物权是法定的，物权的设定采用法定主义
          • 物权的种类和基本内容由法律规定，不允许当事人自由创设物权种类，而且物权设定时必须公示。动产所有权以动产的占有为权利象征，动产质权、留置权也以占有为权利象征；不动产则以登记为权利象征。而债权只是在特定的当事人之间存在，它并不具有公示性，设立债权不需要公示。另外，债权特别是合同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不速反法律的禁止性规定和公共道德，就可以根据其意思设定债权，还可依法自己决定债的内容和具体形式
        • 4. 物权的客体一般为物
          • 物权关系是民事主体之间对物质资料的占有关系，所以，物权的标的是物而不是行为。物权的标的在范围上是十分广泛的，但都必须是特定物。因为如果物没有特定化，权利就无法确定，权利人也无从行使其权利。作为物权客体的物必须是独立物和有体物，而不可能是行为。而债权的标的可因债权的种类不同而各不相同。债权一般直接指向的是行为，而间接涉及物。在债权关系存续期间，债权人一般不直接占有债务人的财产，只 有在债务人交付财产以后，债权人才能直接支配物。此外，物权只能以独立于人身之外的物作为客体。无论是自己还是他人的身体都不可成为物权支配的对象。人体器官在未经合法程序和手段与人体分离之前，也不可成为物权的客体
        • 5. 物权具有追及效力和优先效力
          • 1. 物权的追及效力
            • 物权的标的物无论辗转流向何处，权利人均可追及于物之所在地行使其权利，依法请求不法占有人返还原物。而债权原则上不具有追及的效力。债权的标的物在没有移转所有权之前，债务人非法转让并由第三人占有时，债权人不得请求标的物的占有人返还财产，只能请求债务人履行债务和承担违约责任
          • 2. 权的优先效力
            • 物权的优先效力是指物权与债权同时存在于同一物上时，物权具有优先于债权的效力，或者同一物之上存在数个物权时，先设立的物权优先于后设立的物权。物权的优先效力包括两个方面：
              • 1. 物权与债权并存时，物权优先于债权。在“一物二卖”的情况下，如果后买者已完成了物权的公示，而先买者未完成物权的公示，则后买者取得的所有权优先于先买者的债权。债务人破产或被强制执行时，如果债务人的财产上存在着担保物权，则该担保物权优先于其他一般债权，担保物权人可就该担保物优先受偿。应当注意，物权优先 于债权并不是绝对的。《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”此为"买卖不破租赁”原则。买卖不破租贷是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响
              • 2. 同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。例如，在同一不动产上设定抵押权后，再在该不动产上设定抵押权的，抵押权的优先效力依抵押权登记的先后确定，在行使抵押权时，登记在先的抵押权优先受清偿。债权不具有这种对内优先的效力，在同一物上可以设立多个债权，各个愤权都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。
  • 2. 物权法律制度的基本原则
    • 物权法律制度的基本原则主要包括物权法定原则、一物一权原则和物权公示原则
      • 1. 物权法定原则是指物权的种类、内容、效力、得丧变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。《民法典》第116条规定：“物权的种类和内容，由法律规定，物权法定原则的具体内容包括：
        • 1. 物权种类法定化
          • 非经法律准许，当事人不得创设新类型的物权。例如，法律规定动产质权必须移转占有，则当事人不得设立不移转占有的动产质权
        • 2. 物权内容法定化
          • 物权制度的所有内容均是由法律直接加以规定的。例如，建设用地使用权是我国法律规定的一种用益物权，其具体的内容直接由国家的法律加以规定，而不能由当事人双方通过协商随意改变法律规定的内容
        • 3. 物权效力法定化
          • 即物权的法律后果源自法律的直接规定。例如、设立不动产抵押权时，该权利从何时开始生效，须依照法律的规定办理相应的手续以后才能生效；不能由当事人通过协议加以设定
        • 4. 物权的得丧变更法定化
          • 非经法定程序，不得取得、变更和消灭物权。由于物权具有的特殊性质，决定了物权的取得、变更和消灭都必须依照法律规定的条件和程序方可实现。例如，房屋的所有权变更必须依照法律的规定进行过户变更登记方可实现，否则即使交易双方已经通过协商达成了一致意见，也不能导致所有权的移转
        • 5. 物权保护方法法定化
          • 物权保护方法和债权保护方法均为法定的物权保护方法。当物权主体的权利受到侵害时，可依法采取相应的法律措施保护自己的权利，法律未加以规定的救济措施，即使双方当事人同意，也不得采用
      • 2. 一物一权原则是指一物之上只能存在一个所有权，不得有互不相容的 两个以上的物权同时存在于同一标的物上。一物一权原则的具体内容包括两个方面
        • 1. 一个特定的标的物上只有一个所有权
          • 根据一物一权原则，一个所有权的客体仅为一个独立物，集合物原则上不能成为一个所有权的个体，而只能成为多个所有权的客体。物权的客体仅为独立的特定的物。共有，就是指数个人对一个物享有一个独立所有权，而不是每一个共有人各自都有一个独立的所有权
        • 2. 一物上不得设有两个以上相互冲突和矛盾的物权
          • 同一物之上可以并存数个不相矛盾的物权。例如，所有权与他物权同时并存，或在同一物之上设定数个不相矛盾的担保物权等。
      • 3. 物权公示原则是指民事主体对物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这是《民 法典》关于物权公示基本原则的法律规定。物权的排他性决定了物权的变动会产生排他的效果，为了保护交易的安全，保护民事主体的合法权益，有必要对物权的变动规定公开的行为方式，物权公示原则的具体内容包括
        • 1. 物权的公示方法必须由法律规定
          • 为防止不同人对同一物的争夺，保护善意第三人的利益，法律必须明确规定物权公示的方法；只有合法所有人均以法定的公示方法对外进行物权公示，才能使其他人明确物的所有权归展情况
        • 2. 物权公示效力必须由法律规定
          • 依照我国法律的规定，普通的动产一经交付，便发生所有权转移的后果；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
            • 目前我国已经开始实施不动产统一登记制度。由国务院自然资源主管部门负责监督、指 导全国的不动产登记工作。共有十类不动产物权纳人了统一登记的范围，具体包括： ①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海城使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩居住权以及法律规定需要登记的其他不动产权利
              • 不动产登记的类型主要包括以下七种
                • 1. 首次登记
                  • 这是指不动产物权首次产生时所进行的登记，如商品房建成后第一次登记
                • 2. 变更登记
                  • 这是指不动产物权的具体内容发生变化时进行的登记
                • 3. 转移登记
                  • 这是指不动产物权发生权利移转时所进行的登记
                • 转移登记与变更登记是有区别的
                  • 1. 登记前后权利主体的变动情形不一样，转移登记前后的权利主体不一致；而变更登记前后的权利主体一致，只是权利主体形式(如权利人姓名、名称等)发生了变化，或者是权利客体形式(如房地产名称、用途、面积等)发生了变化，但变更登记前后的权利人是同一人。这是两者之间最本质的区别
                  • 2. 转移登记是一种不动产权利转让行为，即原权利人将其拥有的不动产物权转移给他人的行为；而变更登记不是权利转让行为，只是不动产登记权利主体或客体形式上的变化，变更登记后，不动产权利人并未将权利转移给他人。
                  • 3. 是否缴税不同，转移登记属于交易行为，一般应依法缴纳相关契税、所得税等税款；而变更登记不属于交易行为，故不需缴纳税款。
                • 4. 注销登记
                  • 这是指不动产物权消灭时所进行的登记。例如，地役权解除时进行的注 销登记
                • 5. 更正登记和异议登记
                  • 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。《民法典》第220条规定了更正登记和异议登记。该条还规定“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。登记机构予以异议登记的，申请人自异议登记之日15日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。异议登记失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，法院应当依法受理。异议登记失效不影响法院对案件的实体审理
                • 6. 预告登记
                  • 是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。
                • 7. 查封登记
                  • 这是一种特殊的不动产登记类型，它是指作为被执行人的不动产权利人因判决或者强制执行等原因，当事人尚未向权属登记机关办理登记手续，而由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封
  • 3. 物权的种类
    • 根据不同的分类标准可以将物权分为不同的种类
      • 1. 自物权和他物权，是根据物权的权利人行使权利的范围不同而对物权所作的分类
        • 1. 自物权，即权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。“全面支配”意味着支配范围的全面性和支配时间的无限性。只有所有权符合这一特征，故自物权即所有权，它是物权中最完整、最充分的权利
        • 2. 他物权是指权利人在他人所有的标的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权
      • 2. 用益物权和担保物权，这是从设立目的角度对他物权的进一步分类
        • 用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权。担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权，如抵押权、质权等。用益物权和担保物权虽然都属于他物权，但存在区别
          • 1. 设立的目的不同。用益物权目的在于实现物的使用价值，担保物权目的则是以物的交换价值担保债权的实现
          • 2. 权利的性质不同。用益物权多为独立性的主权利，它往往有明确的存续期间，通常是根据合同确定的。担保物权则是从权利，以所担保的债权作为其主权利，它以此债权的存在为前提，其所担保的债权实现时，该权利即归于消灭
          • 3. 标的物不同。用益物权的主要标的物为不动产，担保物权则不限于此
          • 4. 用益物权的标的价值形态若发生变化，会对权利人的使用收益权产生影响，甚至导致权利消灭；而担保物权的标的物价值形态发生变化并不影响担保物权以变化后的物为标的而继续存在。这一特点决定了担保物权具有物上代位性，即当担保物权的标的物转化为价值形态时，担保物权就以变形物为客体。
      • 3. 据物权有无从属性可以将物权区分为主物权和从物权
        • 主物权是可以独立存在的物权，它与其他权利没有从属关系。所有权、地上权、永佃权、采矿权、取水权等属于主物权，从物权是从属于其他权利而存在的物权。抵押权、质权和留置权从属于债权而存在，属于从物权。地役权从属于需役地的所有权而存在，属于从物权，区分主物权和从物权的意义在于：主物权独立存在；从物权的命运取决于主权利，主权利消灭，从权利也消灭。
      • 4. 根据物权的发生是否基于当事人的意思为标准可将物权分为法定物权和意定物权
        • 法定物权是基于法律的直接规定发生的物权，无论当事人意思如何都不影响这些物权的成立，如留置权和法定抵押权，意定物权是指依当事人的意思而发生的物权，如质权、抵押权，区分法定物权和意定物权意义在于：法定物权和意定物权成立的要件和适用的法律不同
      • 5. 以物权之存续有无期限为标准，可以将物权区分为有期限物权和无期限物权
        • 有期限物权是指有存续期限的物权。抵押权、质权、留置权属于有期限物 权，无期限物权是指没有期限限制的物权。所有权属于无期限物权
• 所有权
  • 1. 所有权的概念和法律特征
    • 所有权的概念
      • 所有权是指所有人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。财产所有权在本质上是一定社会的所有制关系在形式上、法律上的表现。所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能
        • 1. 占有权是指权利人对财产实际控制的权利；
        • 2. 使用权是指权利主体对物进行利用，以满足某种生活或生产需要的权利；
        • 3. 收益权是指权利人获取基于财产而生的物质利益的权利；
        • 4. 处分权是指权利人依法对财产进行处置的权利。处分权是所有权内容的核心，是拥有所有权的根本标志。
    • 所有权的法律特征
      • 1. 所有权的独占性
        • 所有权是一种独占的支配权，所有人对其财产享有的所有权，可以依法排斥他人的非法干涉，不允许其他任何人加以妨碍或者侵害。当所有权受到不法侵害时，财产所有人有权请求返还原物、停止侵害、排除妨碍或者赔偿损失
      • 2. 所有权的全面性
        • 所有人对所有物享有占有、使用、收益和处分的完整权利，是最完整、全面的一种物权形式。所有权与其他物权的区别主要表现在，所有人对财产事有完整的权利，而其他物权只是具有所有权的部分权能。但所有权人享有上述四个方面的权利，并不意味着所有人必须要实际地行使各项权能，他可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使，从而更好地实现其意志和利益。这种权能分离的方式，不仅反映着社会经济活动的客观要求，而且最大限度地保障了民事主体在物权法律关系中的利益
      • 3. 所有权的单一性
        • 所有权并非占有、使用、收益和处分四项权能的简单相加，而是一个整体的权利。所有权人既可以由自己统一行使，也可将其部分权能转移给他人行使，这并不影响所有权的单一性，所有权人依然能够决定自己财产的最终命运
      • 4. 所有权的存续性
        • 法律不限制各项所有权的存续期限。一般而言，财产所有权一经合法获得，就可以永久 存续，除非是所有权人自己处分其权利或因其他法定原因而导致所有权变更，任何人都不得非法干涉或剥夺他人的所有权，或者非法对他人的所有权加以权利期限的限制
      • 5. 所有权的弹力性
        • 所有权的各项权能可以通过法定的方式或合同约定的方式同作为整体的所有权相分离。所有人可在其所有物上设定他物权，这虽是对所有权的限制，但他物权也只是对物享有部分的利益，当他物权消灭以后，所有权的限制也予以解除，这样所有权就恢复其圆满状态，这就是所有权的弹力性规则。
  • 2. 所有权的取得与消灭
    • 1. 所有权的取得。这是指民事主体获得所有权的合法方式和根据。根据物权法定的基本 原则，所有权的取得必须依法进行。所有权的合法取得方式可分为原始取得与继受取得两种。
      • 1. 原始取得是指所有权首次产生或不依赖于他人既存的权利和意志，直接 根据法律的规定而取得物的所有权。所有权原始取得的方式很多，主要有三大类：
        • 1. 因物权首次产生而获得所有权。这一类的取得方式主要有生产和孳息。生产是指民 事主体通过自己的劳动创造出新的财产进而取得该财产的所有权的方式。孳息指由原物所产生的收益。孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如存款取得的利息、出租人根据租赁合同收取的租金等。《民法典》第321条规定：“天然草息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定尊息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
        • 2. 因公法方式获得所有权。这一类所有权取得方式主要包括国有化、没收等。国家根据 法律、法规的强制性规定，采取强制措施将一定的财产收归国有，无须征得原物所有权人的同意，直接依法获得物的所有权。例如，国家根据法律、法规采取强制手段，剥夺违法犯罪分子的财产归国家所有。
        • 3. 其他直接根据法律规定确定所有权归篇的方式。这一类所有权取得方式主要包括先 占、添附、发现埋藏物和隐藏物、拾得遗失物、善意取得等
          • 1. 先占是指民事主体以所有的意思占有无主动产而取得其所有权的法律事实。先占应具备 以下构成要件：标的须为无主物，标的须为动产，行为人须以所有的意思占有无主物
          • 2. 添附是指不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的 物。添附包括混合、附合和加工三种情形
            • 1. 混合是指不同所有人的动产互相结合而难以识别或识别所需费用过大，而产生的所有权变动的法律事实。例如，将两种饮料混在一起
            • 2. 附合是指不同所有人的财产互相结合而形成新的财产；虽然该新财产未达到混合的程度，但非经拆毁不能恢复到原来的状态。例如，在他人的建筑物上粉剧油漆
            • 3. 加工是指一方使用他方的财产并将该财产改造为具有更高价值的新财产。加工标的物仅限于动产。《民法典》第322条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给于赔偿或者补偿。
          • 3. 拾得遗失物是指发现他人不慎丧失占有的动产而予以占有的法律事实。遗失物是指他 人不慎丢失的动产。遗失物并不是无主物，也不是所有人抛弃的或因他人的侵害而丢失的物
          • 4. 善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍可取得该财产的所有权。继受取得财产所有权以原所有人行使处分权为前提，如果对某项财产的处分属于由占有人进行的无权处分，受让人通常不能取得所有权，但是受让人在取得财产时出于善意，则受让人依法取得该项财产的所有权，原所有人只能请求占有人赔偿损失，而不得要求受让人返还该项财产
            • 转让的动产必须是国家法律允许自由流通的财产。禁止或限制流通物不适用善意取得制度，如枪支弹药、黄金、麻醉品等。货币和不记名证券是一种特殊的动产，谁持有谁就成为其权利主体，因此适用善意取得制度。转让人转移船舶、航空器和机动车所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，而转让人的债权人主张其为善意第三人的，人民法院不予支持。法律另有规定的除外。受让人善意取得了不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用这些规定。
      • 2. 继受取得是指通过一定的法律行为或基于法定的事实从原所有人处取得所有权。这种取得方式须以原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件。所有权继受取得的原因主要包括三种
        • 1. 因一定的法律行为而取得所有权。法律行为具体包括买卖合同、赠与和互易等
        • 2. 因法律行为以外的事实而取得所有权。例如，继承遗产，继承人按照法律的直接规定或者合法有效遗嘱的指定，取得被继承人死亡时遗留的个人合法财产。再如，接受遗赠，自然人、集体组织或者国家作为受遗赠人，按照被继承人生前所立的合法有效遗赠的指定，取得遗赠的财产
        • 3. 因其他合法原因取得所有权。例如，合作经济组织的成员通过合股集资 的方式形成新的所有权形式
    • 2. 所有权的消灭主要有两种情况
      • 1. 所有权的相对消灭。这是指因物权主体的原因而消灭，如权利人转让或抛弃物权或作为权利人的公民死亡等。在这种情形下，所有权的客体并未消失，只是其权利主体发生了变更，物由一个新的所有人对其行使权利，原所有人的权利消灭
      • 2. 所有权的绝对消灭。这是指因所有权客体的原因而消灭，如标的物毁损或灭失导致原物权的终止。由于物本身的灭失，使原来建立在这一权利客体上的物权失去了存在的基础而彻底消灭
  • 3. 共有
    • 共有是指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度。两个或两个以上的权利主体共同所有一物，并不意味着共有是多个所有权，而是只有一个所有权，但由多人共同享有。共有不是一种独立的所有权形式，它仅是同种或不同种类的所有权的联合。共有包括按份共有和共同共有两种形式
      • 1. 按份共有又称为分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有的共有人对共有财产享有一定的应有部分。应有部分的确定，如果是基于当事人的意思而发生按份共有的，则按当事人的意思确定应有部分的比例；如果是根据法律规定而发生按份共有的，则按照法律规定确定应有部分的比例；如果根据上述两种方法不能确定应有部分的比例时，则应推定为各共有人的应有部分均等。按份共有人依据其应有部分，对共有物的全部享有使用和收益权，而不是对共有物按应有部分比例享有一定部分的使用和收益权。虽然按份共有人对共有物的用益权及于共有物的全部，且并不因应有部分的多少而有所不同，但该使用和收益权的行使不能损害其他共有人的权利。按份共有人享有要求分出自己应有部分的权利。按份共有中的共有人不需经过其他共有人的同意而出卖自己的应有部分，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
      • 2. 共同共有是指根据一定原因成立共同关系的数人，共享一物的所有权。共同共有的发生以共同共有人之间存在共同关系为前提。共同关系是指两个或两个以上的人为共同目的而结合成为共同共有基础的法律关系，如夫妻关系、家庭关系等。在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额；只有在共同共有关系终止、共有财产分割以后，才能确定各共同共有人的份额。各共同共有人对整个共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利，同时对整个共有财产平等地承担义务。一般情况下，共同共有财产的处分应经全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。共同共有的形式主要包括三种
        • 1. 夫妻共同财产。夫妻在婚姻关系存续期间，对共有财产享有平等的权利。夫妻双方出卖、赠与夫妻共有财产，应取得一致意见。只有在夫妻离婚，或夫妻一方死亡而继承开始时，才能对夫妻共有财产进行分割
        • 2. 家庭共有财产。家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间的共同劳动收入和所得。除法律另有规定或家庭成员之间另有约定外，家庭共有财产的使用、处分或分割，应征得全体家庭成员的同意
        • 3. 遗产分割前的共有。在继承开始后遗产分割前，如果继承人有数人时，其中任何继承人皆不能单独取得遗产的所有权，遗产只能由全体继承人共有
    • 按份共有和共同共有的区别。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有和共同共有的区别主要体现在五个方面
      • 1. 成立的原因不同。共同共有的成立以共同关系的存在为前提，该共同关系是人的结合关系；按份共有不需以共同关系的存在为前提
      • 2. 享有的权利不同。在按份共有中，共有人对应有部分享有处分权，共有人之间的彼此限制相对较小。在共同共有中，共有人的权利及于共有物的全部，并不是按照应有部分享有所有权，因此原则上应得到全体共有人的同意后，方可行使对共有物的使用和收益等权利。
      • 3. 对共有物的管理不同。在按份共有中，共有人除另有约定之外，对共有物的处分和重大修缮行为需获得占份额2/3以上共有人的同意；而对共有物的一般保存行为和简易修缮，则可以单独进行。在共同共有中，除法律规定或当事人另有约定之外，对共有物的处分和重大修缮应获得全体共有人的同意
      • 4. 对第三人行使权利不同。在按份共有中，各共有人基于其应有部分可以向第三人行使权利（如份额转让给第三人，向第三人要求支付款项等），也可为了全体共有人的利益就共有物的全部对第三人行使请求权（如请求排除对共有物的妨害等）；而共同共有中，除非征得全体共有人同意，共有人不得擅自处分共有财产，也没有对第三人转让其共有份额的可能
      • 5. 分割共有物的限制不同。在共同共有关系存续期间，各共同共有人不得请求分割共有物；按份共有人除因共有物的使用目的不能分割或有协议约定不得分割的期限外，可随时请求分割共有物
  • 4. 业主的建筑物区分所有权
    • 业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权是由专有权和共有权两方面构成的，因此权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分
      • 1. 专有部分是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，这种单独所有权在进行登记以后，具有与普通的单独所有权相同的法律效力，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分的权利。由于这种专有部分和共有部分的一体性，《民法典》第272条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意
      • 2. 共有部分是区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，其范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等)。共有人对共有部分享有的权利包括两个层次，一是共有权，二是共同管理权
• 用益物权
  • 1. 用益物权的概念
    • 用益物权是权利人对他人所有的财产依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权制度是物权法律制度中一项非常重要的制度，与所有权制度、担保物权制度等一同构成了物权制度的完整体系。在我国，用益物权的种类主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等
  • 2. 用益物权的法律特征
    • 1. 用益物权是具有独立性的他物权。独立性是指用益物权不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提。用益物权的独立性表明，用益物权不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。用益物权是一种从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，它的存在无须具备前提条件。而担保物权虽然也源于所有权，但其存在须以担保物权人对担保物所有人或其关系人享有债权为前提。也就是说，用益物权不以他权利的成立为成立前提，不随他权利的让与而让与，亦不随他权利的消灭而消灭；同时，用益物的变化，如部分灭失或价值减少等，用益物权都将随之发生变化
    • 2. 用益物权是限制物权。所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律的一般限制，还要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。但与此同时，用益物权的设定也从本质上约束了所有人行使所有权的权能，使所有人不能随时发挥自己对物的占有、使用、收益以至处分的作用，而担保物权则不能全部体现这一限制功能
    • 3. 用益物权具有使用的目的。设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。而担保物权则在乎物的交换价值，目的是通过物之价值担保债权得以清偿。由于设置用益物权的目的在于对物的使用和收益，因而，它不可能具有担保物权的变价受偿性和物上代位性等属性
    • 4. 用益物权的标的物主要是不动产。用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。由于不动产特别是土地的稀缺性、不可替代性且价值较高，以及土地所有权依法不可移转性，使在土地等不动产上设立用益物权成为经济、社会发展的必然要求。而动产的特性决定了通常可以采用购买、租用等方式获得其所有权和使用权。此外，用益物权行使的前提是已占有该不动产，而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。
  • 3. 几种具体的用益物权
    • 1. 建设用地使用权是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。建设用地使用权具有四个法律特征
      • 1. 建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人。根据我国的法律规定，公民或法人要获得国家所有的土地的使用权，就必须符合法律规定的条件，并按法律规定的程序到有关机关办理相应的手续；在使用过程中，使用权人对国有土地负有管理、保护和合理利用的义务
      • 2. 建设用地使用权的客体为国家所有的土地。包括城市和农村的属于国有的土地、草原、滩涂、荒地、山岭和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用设施以及地下的埋藏物或自然资源。国有土地的范围是根据我国宪法的规定确定的。建设用地具体包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等
      • 3. 建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。国家是国有土地的所有权人，其行使权利的代表即政府，政府作为行政机构，在利用和开发土地上存在诸多的弊端，因此国家可以将土地所有权的部分权能按照所有权与使用权分离的原则，移转给一定的公民或法人使用，这样才能使政府实现政企分开的目的，同时也能使土地发挥出最大的经济效益
      • 4. 建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权。建设用地使用权是一项法定的独立物权，国家保证建设用地使用权人依法行使其权利，同时也保障其权利不受他人的非法侵害。依照法定程序取得的建设用地使用权是受法律保护的，任何人都不得非法干涉和侵害
      • 根据《民法典》第347条的规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式
        • 1. 建设用地使用权的有偿出让。这是指国家作为出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金的制度。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让
        • 2. 建设用地使用权的划拨。这是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的限制。为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，《民法典》第347条第3款明确规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定
    • 2. 土地承包经营权是指由公民或集体组织在国家所有或集体所有的土地上从事生产活动，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权是公民或集体组织依据承包合同所取得的对公有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源从事经营活动并从中获得收益的权利，它是我国广大农民基本生活收入的来源和保障。土地承包经营权具有四个法律特征
      • 1. 承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据。承包经营合同规定了土地承包经营权的基本内容、存在期限、合同双方的权利义务等，是整个承包法律关系建立的基础
      • 2. 土地承包经营权的主体是公民或集体组织。在我国，既可以由集体组织作为整体承包经营国有的土地，也可以由家庭或公民个人承包经营国有或集体所有的土地，承包方和发包方应当订立书面的承包经营合同
      • 3. 土地承包经营权的客体为全民所有的土地和集体所有的土地。我国是社会主义国家，实行的是土地公有制度，不存在私有的土地，因此，土地承包经营权的客体只能是全民所有的土地和集体所有的土地
      • 4. 土地承包经营权属于一种新型的用益物权。土地承包经营权具有一般物权所具有的优先权、追及权等效力，当土地承包经营权人的权利受到侵犯时，权利人有权要求侵害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状和赔偿损失，也可以直接向人民法院提起诉讼以保护自己的权利。土地承包经营权人的权利的保护方法既包括物权的方法，也包括债权的方法
    • 3. 宅基地使用权是指公民在依法取得的宅基地上建造住宅及其附属设施从而对此宅基地享有的占有和使用的权利。取得宅基地使用权应当符合法律规定的条件和程序，并办理相应的手续。宅基地使用权具有五个法律特征
      • 1. 宅基地使用权属于一种用益物权，宅基地的所有权依然属于集体所有。宅基地使用权人不能因为对宅基地的占有和使用而取得该宅基地的所有权，国家和集体在必要的时候，可以依法收回宅基地的使用权
      • 2. 宅基地使用权的主体是公民，而且主要为农村集体经济组织的成员。宅基地的使用主体主要是农村集体经济组织的成员，是农民基于集体成员身份而享有的福利保障
      • 3. 宅基地使用权的客体主要是集体所有的用于建造住宅及其附属设施的土地。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本，无偿取得，无偿使用。我国法律规定，不得随意改变生产用地和耕地的用途，任意扩大宅基地的面积
      • 4. 宅基地使用权必须遵循法定的申请程序，经过有关部门的批准后方可取得。我国规定了严格的宅基地使用权审批制度，公民必须满足法定的条件，经过有关部门的审批，并依法办理相关的手续后，方可取得宅基地的使用权
      • 5. 宅基地使用权受国家法律的保护，非经法定程序，任何机关和个人都不得任意剥夺公民依法取得的宅基地使用权。公民依法取得宅基地使用权以后，任何单位和个人都不得非法侵害其使用权
    • 4. 地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称为需役地；提供给他人使用的土地，称为供役地。地役权的法律特征主要包括三个方面
      • 1. 地役权是利用他人的不动产的一种权利。相邻关系中也存在利用他人不动产的情况，但是相邻关系是对不动产的作用做最低程度的调节，而地役权则是扩大对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值
      • 2. 地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立，须以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提
      • 3. 地役权是按照合同设立的。地役权合同是地役权人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。设立地役权，当事人应当采取书面形式。相邻关系是直接由法律规定的，而地役权则不能由法律强制，应采取协商的方式由当事人约定
    • 5. 居住权是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。根据《民法典》的规定，居住权合同一般包括下列条款
      • ①当事人的姓名或者名称和住所；②住宅的位置；③居住的条件和要求；④居住权期限；⑤解决争议的方法。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记
• 担保物权
  • 1. 担保物权的概念和法律特征
    • 担保物权是指为确保债务清偿的目的，在债务人或第三人所有的物或所属的权利上设定的、以取得担保作用的定限物权。担保物权以取得担保标的物的交换价值为实质内容。担保物权具有确保债务履行以及促进资本和物资融通的功能。担保物权具有以下法律特征
      • 1. 担保物权具有价值权性。与用益物权以对物的利用为目的不同，担保物权以支配标的物的交换价值为内容，以担保债务的清偿为目的；担保物权实现时，其价值权也得以实现
      • 2. 担保物权具有法定性。担保物权对提供担保的债务人或第三人的财产具有直接支配的效力；具有直接支配标的物的效力的权利，仅以法律规定为限，当事人不得约定设立担保物权，也不得协议变更担保物权发生的要件和内容
      • 3. 担保物权具有从属性。一般情况下，担保物权从属于债权而存在，担保物权的成立以债权的成立为前提，而且因债权的移转而移转，因债权的消灭而消灭。应当注意，担保物权的从属性并不是绝对的，如最高额抵押并不以债权的存在为其发生或存在的前提条件
      • 4. 担保物权具有不可分性。在所担保的债权未受全部清偿前，担保物权人可就担保物的全部行使权利。担保物权的不可分性不是担保物权在性质上的不可分，而是为增加其效力赋予担保物权不可分性，当事人可约定排除担保物权行使的不可分性
      • 5. 担保物权具有物上代位性。担保物权的实质在于对标的物交换价值的直接支配。因此，担保标的物变化为其他的价值形态时，担保物权所具有的支配效力及于变形物或者代替物。担保物因毁损灭失所获得的赔偿金成为担保物的代替物，担保物权人可就该代替物行使担保物权
  • 2. 几种主要的担保物权
    • 1. 抵押权是指债权人对债务人或者第三人所提供担保的财产不移转占有，在债务人不履行债务时，依法享有的就所担保的财产变价并优先受偿的权利。债权人为抵押权人，债务人或者第三人为抵押人，所提供担保的财产为抵押物。抵押权的产生与存在须以一定的债权关系的发生和存在为基础和前提，抵押权的目的是取得抵押物的交换价值以实现债权。抵押权的发生不以占有抵押物为要件，抵押人也无须将抵押物交付抵押权人，其并非着眼于取得或限制抵押物的使用价值，对不动产抵押权进行登记，是为确保抵押权人权利的存在和预防损害第三人利益。抵押权人在债务人不清偿债务时，对抵押物的变价款优先于无抵押权的债权人受偿，在同一抵押物上存在数个抵押权的则是先成立的抵押权优先于后成立的抵押权。
      • 抵押权的设定通过两种方式，即依照法律规定直接产生和基于当事人所订立的抵押合同而设立。依照法律规定直接产生的抵押权是法定抵押权，基于抵押合同而产生的抵押权是意定抵押权。法定抵押不需要当事人在合同中约定，只要发生法律规定的情形，抵押自然设立。例如，《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”在实践中，法定抵押的情况较少，现实生活中的抵押权主要是意定抵押权。《民法典》第400条规定：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”另外，《民法典》第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿
        • 抵押标的，又称为抵押财产。抵押标的应具有独立的交换价值并能依法予以实现，具有交换价值但法律禁止流通的财产不能作为抵押物。抵押的财产必须是某项特定的财产，或者是具有特定范围的财产。抵押权的实现途径是将抵押财产折价、拍卖或变卖，因此，抵押财产必须是可以转让的。抵押标的以流通物和限制流通物为限，具有交换价值而得以流通的财产权利也可作为抵押标的。抵押权人和抵押人只能对法律允许设定抵押权的财产约定抵押；抵押权人和抵押人对法律禁止设定抵押权的财产所约定的抵押无效。《民法典》第395条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”《民法典》第399条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”
          • 抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权应当订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《民法典》第402条的规定，需要进行抵押登记的财产主要有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③海域使用权；④正在建造的建筑物。这些财产主要都是不动产，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人
    • 2. 质权是指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人享有就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。在质权关系中，提供质押财产的人称为出质人，接受该财产作为其债权担保的人称为质权人，质押的财产称为质物
      • 质权和抵押权都属于担保物权的范畴，但两者是不同的担保物权，质权具有如下法律特征
        • 1. 质权的设定必须移转占有，以某些特定财产作质物时，还必须依法办理登记手续。这是质权与抵押权的一个重要的区别，质权的设定必须以移转占有为前提，这是法律对质权作出的强制性规定，不允许当事人通过约定的方式加以改变，也就是说，当事人不得通过协商的方式设定不移转占有的质权
        • 2. 质权的标的主要为动产或权利，不包括不动产。由于质权以质物的移转为前提，所以可以设定质权的标的主要为动产或权利，因为不动产的移转有着严格的法定程序，不能随意地流通或改变其权利主体，所以法律禁止在不动产上设定质权
        • 3. 质权具有物上代位性、从属性和不可分性。这是担保物权具有的一般特征，质权作为一种担保物权，也应当具备这些特征。 ·质权分为动产质权和权利质权两种。动产质权是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有权就该动产的价值优先受偿的权利。债权人是质权人，债务人或第三人是出质人，移转的动产是质押财产。权利质权是指以出质人提供的财产权利为标的而设定的质权。在我国，不动产不能成为权利质权的标的，不动产只能作为抵押权的标的。根据《民法典》第440条的规定，下列权利可以出质：①汇票、本票、支票；②债券、存款单；③仓单、提单；④可以转让的基金份额、股权；⑤可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；⑥现有的以及将有的应收账款；⑦法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利
    • 3. 留置权是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务时，债权人有权留置该动产，并依照法律的规定享有将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。留置权的成立无须双方当事人的约定，也就是说，即使双方当事人在合同中没有任何关于留置权的规定，也不影响留置权的存在，当债务人不履行其债务时，债权人可直接基于法律的规定行使留置权。因此，留置权是一种法定的担保物权。《民法典》第456条规定：“同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”这条规定体现出了法定担保物权和意定担保物权在受偿顺序上的不同
      • 留置权只发生在特定的合同关系中。根据留置权的特性，留置权仅在债权人依照合同的规定占有债务人一定财产的情况下存在，亦即留置物必须与所担保的债权存在一定的牵连关系，若留置物与所担保债权的内容毫无关系，则不能产生留置权。所以，留置权只能发生在特定的合同关系中，如保管合同、加工承揽合同等。在这些合同中，债权人因为一定的债权债务关系占有了债务人一定的财产，当债务人不履行义务时，债权人就可对其所占有的债务人的财产行使留置权，以担保债权的实现。另外，《民法典》第449条规定：“法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置