第6章投资性房地产

这是一篇关于第6章投资性房地产的思维导图，主要内容包括:转换，变更，后续计量及出售，初始取得，内容。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。这里的房地产是土地和房屋及其权属的总称，其中土地是指土地使用权，房屋是指土地上房屋等建筑物及构筑物。

第6章 投资性房地产

• 一、内容
  • 1、定义
    • 赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
      • 注意：1、需具有所有权且能够单独计量。 2、收取租金、用于出售、均属于日常经营活动。
  • 2、投资性房地产的内容
    • 属于
      • 1、已经出租的土地使用权（租地）
      • 2、持有并准备增值后转让的土地使用权（炒地）
      • 3、已出租的建筑物（租房）
      • 技巧：背记——租房、租地、炒地皮
    • 不属于
      • 1、自用的房地产
        • 1、企业拥有并自行经营的旅店或者饭店——科目:固定资产
        • 2、企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权——科目：无形资产
        • 3、出租给本企业职工居住的自建宿舍楼——科目：固定资产
      • 2、存货
        • 1、房地产开发企业持有并准备增值后出售的商品房——科目：开发产品
        • 2、房地产开发企业为开发商品房购入的土地
      • 3、其他项目
        • 1、按照国家有关规定认定的闲置土地
        • 2、租入后再转租的房地产——不具备所有权
        • 3、不能单独计量的部分
  • 3、土地使用权
    • 投资性房地产
      • 1、出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 存货（开发成本）
      • 房地产开发企业用于建造对外出售房屋建筑物的土地使用权
    • 固定资产
      • 房地共同购入且价值无法合理分配，全部作为固定资产
    • 无形资产
      • 主要是自用土地使用权
• 二、初始取得
  • 原则
    • 无论是外购还是自建房地产，仅自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能作为投资性房地产核算
  • 会计分录
    • 外购
      • 借：投资性房地产 应交税费——应交增值税（进项税） 贷：银行存款
    • 自建
      • 借：投资性房地产 贷：在建工程、开发成本
    • 注意：1、如果是成本模式计量的投资性房地产，此处——无明细科目 2、如果是公允价值模式计量的投资性房地产，需”投资性房地产——成本“
• 三、后续计量及出售
  • 注意：同一企业，只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量
  • 后续计量及出售
    • 1、初始取得
      • 成本模式
        • 借：投资性房地产 贷：银行存款/在建工程等
      • 公允价值模式
        • 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款/在建工程
    • 2、取得租金收入
      • 借：银行存款等 贷：其他业务收入
    • 3、计提折旧或摊销
      • 成本模式
        • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 公允价值模式
        • 不计提折旧/摊销
    • 4、公允减值变动
      • 公允价值模式
        • 借/贷：投资性房地产——公允价值变动 贷/借：公允价值变动损益
      • 成本模式
        • 不涉及公允价值变动
    • 5、减值
      • 成本模式
        • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
          • 注意：投资性房地产减值不得转回！
      • 公允价值模式
        • 不涉及
    • 6、出售
      • （1）收到价款
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税）
          • 注意：成本模式下、公允价值模式下都一样
      • （2）结转成本
        • 成本模式 （账面®其他业务成本）
          • 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
        • 公允价值模式
          • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方）
      • （3）结转其他项目
        • 成本模式
          • 不涉及
        • 公允模式
          • 借：其他综合收益 贷：其他业务成本
          • 借/贷：公允价值变动损益 贷/借：其他业务成本
          • 注意：这步骤不要忘记！
  • 改扩建和 日常修缮
    • 1、资本化支出（改扩建）
      • （1）转入在建
        • 成本模式
          • 借：投资性房地产——在建 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧(摊销) 贷：投资性房地产
        • 公允价值模式
          • 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方）
      • （2）发生支出
        • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款
          • 注意：1、成本模式和公允价值模式都一样 2、资本化期间，不计提折旧、摊销
      • （3）完工转入
        • 成本模式
          • 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建
        • 公允价值模式
          • 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建
    • 2、费用化支出
      • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
        • 注意：科目用对！
• 四、变更
  • 1、变更模式
    • 成本模式 ® 公允价值模式
      • 注意：反之不可
  • 2、账务处理
    • 成本模式®公允价值模式 分录
      • 借：投资性房地产——成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧、摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 （成本） 差额：盈余公积 利润分配——未分配利润
        • 注意：1、属于政策变更。 2、差额计入留存收益，不影响当期损益。
• 五、转换
  • 1、成投Û非投
    • （1）固定资产/无形资产®成投
      • 借：投资性房地产（原账面余额） 累计折旧/累计摊销 固定资产/无形资产 减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备
    • （2）成投®固定资产/无形资产
      • 借：固定资产/无形资产（原账面余额） 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定资产/无形资产 减值准备
    • （3）存货®成投
      • 借：投资性房地产（原存货的账面价值） 存货跌价准备 贷：开发产品
    • （4）成投®存货
      • 借：开发产品（原投资性房地产的账面价值） 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 技巧：1、成投对转无差异！ 2、 模板 借：转换后的科目 转换前的折旧、摊销、减值 贷：转换前的科目 转换后的折旧、摊销、减值
  • 2、公投Û非投
    • （1）自用®公投
      • 借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值） 累计折旧/摊销 固定资产/无形资产减值准备、存货跌价准备 贷：固定资产/无形资产、开发产品 差额：公允大®其他综合收益（理解：公允大说明权益赚了） 公允小®公允价值变动损益（理解：公允小说明亏了）
    • （2）公投®自用
      • 借：固定资产、无形资产、开发产品（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方） 差额：公允价值变动损益（不区分借差、贷差，均是损益类）
    • 分录模板： 借：转换后的科目（公允价值） 贷:转换前的科目（账面价值，可能涉及借方结转） 差额：（1）自用转大公，差额计入其他综合收益 （仅贷方） （2）其他情形，差额计入公允价值变动损益（借/贷） 口诀：小非大公OCI，其余公转进损益。