CPA-会计-投资性房地产

CPA-会计-投资性房地产，投资性房地产是指企业或个人购买用于投资或出租的房地产物业，其主要目的是通过出租获取租金收入或实现资本增值。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。

投资性房地产

• 特征与范围
  • 定义
    • 为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产
  • 特征
    • 是一种经营性活动
    • 在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
  • 范围
    • 已出租的土地使用权
      • 计划出租但尚未出租的，不属于此类
    • 用于资本增值的土地使用权
    • 已出租的建筑物
      • 可包含不重大的相关辅助服务
      • 拥有产权，以经营租赁方式出租
        • 以经营租赁方式租入，再转租的不属于此类
      • 持有以备出租的空置或在建建筑物，作出正式书面决议表明用于出租且短期内不发生变化的，即便未签订租赁协议，也属于此类
  • 不包含
    • 自用房地产
      • 出租给职工居住的房屋
      • 拥有并自行经营的旅馆、饭店
      • 自用的办公楼、生产车间厂房
    • 作为存货的房地产
    • 不能单独计量的
• 确认
  • 确认条件
    • 同时满足
      • 与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业
      • 该投资性房地产的成本能够可靠计量
  • 确认时点
    • 已出租的土地使用权、建筑物
      • 租赁期开始日
    • 用于资本增值的土地使用权
      • 停止自用，准备增值转让的日期
    • 持有以备经营出租的空置或在建建筑物
      • 作出书面决议日期
• 初始计量
  • 按成本进行初始计量
  • 外购
    • 确认条件
      • 购入房地产同时开始对外出租或用于资本增值
    • 初始计量成本
      • 购买价款、相关税费、可直接归属的其他支出
  • 自行建造
    • 确认条件
      • 达预同时开始对外出租或用于资本增值
    • 初始计量成本
      • 达预前发生的必要支出
        • 建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益
        • 土地开发费
        • 建筑成本
        • 安装成本
        • 资本化借款费用
        • 支付的其他费用和分摊的间接费用
  • 后续支出
    • 资本化的
      • 进行改扩建将来仍作为投资性房地产
        • 开发期间不计提折旧或摊销
        • 成本模式
          • 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
        • 公允价值模式
          • 借：投资性房地产——在建 ——公允价值变动（或贷） 贷：投资性房地产——成本
    • 费用化的
      • 发生时计入当期损益（其他业务成本）
• 后续计量
  • 所有投资性房地产只能采用同一种模式
  • 成本模式
    • 通常采用
    • 科目设置
      • 投资性房地产
      • 投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 投资性房地产减值准备
    • 会计处理
      • 计提折旧或摊销
        • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 计提减值准备
        • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
      • 取得租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
  • 公允价值模式
    • 前提条件
      • 存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得
    • 科目设置
      • 投资性房地产——成本 ——公允价值变动
      • 公允价值变动损益
    • 会计处理
      • 公允价值变动
        • 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或相反
      • 取得租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
  • 计量模式的变更
    • 计量模式一经确定，不得随意变更
    • 成本模式变更至公允价值模式
      • 会计政策变更
      • 变更日公允价值与账面价值差额，调整期初留存收益
        • 借：投资性房地产（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 利润分配——未分配利润（或借） 盈余公积（或借）
    • 公允价值模式变更至成本模式
      • 不允许
• 转换
  • 成本模式
    • 按账面价值转换
      • 借：固定资产 / 无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 / 累计摊销 固定资产减值准备 / 无形资产减值准备 或相反
  • 公允价值模式
    • 非投转投
      • 借：投资性房地产 累计折旧 / 累计摊销 固定资产减值准备 / 无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值与账面价值借方差额） 贷：固定资产 / 无形资产 其他综合收益（公允价值与账面价值贷方差额）
    • 投转非投
      • 借：固定资产 / 无形资产 投资性房地产——公允价值变动 公允价值变动损益（差额，或贷） 贷：投资性房地产——成本
• 处置
  • 被处置，或永久退出使用不能从其获得经济利益，终止确认
    • 出售、转让、报废或毁损时，处置收入扣除账面价值和相关税费后差额，计入当期损益
  • 成本模式
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
    • 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 公允价值模式
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
    • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借）
    • 借：其他综合收益 贷：其他业务成本
    • 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或相反