建筑与房地产经济

这是一篇关于建筑与房地产经济的思维导图，主要内容包括：第一章 建筑与房地产市场。介绍详细，描述全面，希望对感兴趣的小伙伴有所帮助！

建筑与房地产经济

• 第一章 建筑与房地产市场
  • 第一节 建筑与房地产市场运行机制（基本内容：供求、价格机制）
    • 建筑市场运行机制（建筑市场是以建筑产品作为交易对象的市场）
      • 建筑市场供求
        • 需求者是业主或建设单位（资金、建设用地使用权、许可）
          • 政府
            • 社会效益为主
            • 国有资源开发和利用
          • 企事业单位
            • 扩大或简单再生产
          • 个人
            • 多数个人消费，少数资金保值
        • 供给者是建筑产品的生产者
          • 实质是能力
      • 建筑市场运行特点
        • ①预先订货式交易（无中间销售商）②持续时间长③地区性④竞争较为激烈（买方市场）⑤投标竞争为主（前期交易时间长、交易成本较高）⑥供求不均衡普遍存在⑦计价方式独特⑧风险大（供给者：定价和生产风险；需求者：价格与质量、价格与交货时间和预付款风险）
      • 建筑产品计价特点
        • ①单件计价（多样性）②多次计价③分部组合计价
    • 房地产市场运行机制（①主体（人）：房地产需求者、供给者、中介②客体：土地使用权、房屋所有权、使用权
      • 房地产市场需求
        • 特性
          • 整体性
            • 购买房产也购买相应土地使用权
          • 区域性
            • 不可移动性决定
          • 层次性
            • 静态
            • 动态（①住宅：生理和安全→自我价值实现②商业：购物→多样化）
        • 分类
          • • 投资性需求的双重作用：①调节供求关系，有助于供求平衡②增加需求泡沫，加剧供求失衡,引起房地产价格大起大落③投资性购房量控制在20%以下
        • 衡量居民住房支付能力
          • 比率法
            • （房价、租金、支出与家庭年收入的比值）
          • 指数法
            • （HAI）住房可支付性指数（美国）
              • HAI≥100%,说明中位数收入的家庭能够承受中位数房价
              • HAI＜100%,说明中位数收入的家庭只能承受更低价格
              • 受利率、平均收入、就业率、住房市场价格和租金等因素的影响,不同地区可适用不同的指数
          • 剩余收入法
            • 剩余值间接衡量住房支付与家庭（居民）收入之间的关系
              • 最低收入小于家庭实际收入,则说明不存在支付问题；反之,则存在
      • 房地产市场供给
        • 特性
          • 土地供给的刚性
            • 自然供给
              • 天然可利用
            • 经济供给
              • 自然供给基础上，人类开发可供生产或生活的土地
          • 滞后性
            • 决定房地产供给在短期内缺乏弹性
          • 异质性（不存在两个完全相同的房地产商品）
            • 土地
            • 房地产开发
            • 房地产价格存在普遍差异
          • 层次性
            • 与房地产需求层次性相对应
            • 供给的可获得性不同
              • 实际供给
              • 潜在供给
        • 分类
          • 存量供给：某一时间点上现存的住房数量
          • 流量供给：一段时期内房地产开发企业新建的住房
          • 当期存量=上一期存量（1-折旧率）+上一期至当期流量
        • 房地产折旧
        • 度量指标
          • ①存量（存量=上期存量+本期新竣量-本期灭失量）②可供租售量（存量的度量指标）③房屋新开工面积（流量的度量指标）④房屋施工面积（流量的度量指标）⑤新竣工量（流量的度量指标）⑥竣工房屋价值（流量的度量指标）⑦灭失量（折旧的度量指标）
            • 竣工房屋价值一般按工程施工结算计算
      • 房地产市场运行
        • 特点
          • 区城性市场
          • 周期性波动
            • 繁荣、衰退、萧条和复苏
          • 不完全竞争性
            • 资格要求
            • 资金能力限制
            • 信息不对称
          • 层次性
          • 多重性
          • 多样性
            • 交易对象
            • 交易方式
          • 价格确定的复杂性
          • 风险性（大）
            • 政策性风险
            • 预售情况下按期交房的风险
            • 财务风险
            • 结构性供求不均衡风险
            • 开发建设周期长引起的内外风险
      • 房地产价格（所有、使用权和其他权利价格）分类及影响因素
        • 分类
          • 权益类型
            • 抵押价格一般要比市场交易价格低
          • 价格形成方式
            • 交易价格
            • 评估价格
            • 理论价格
          • 实物形态
            • 土地价格
            • 建筑物价格
            • 房地价格
          • 价格单位
            • 总价格
              • 一般不能说明房地产价格水平的高低
            • 单位价格
              • 可以反映地价水平的高低
            • 楼面地价
        • 影响因素
          • 房地产自身和周边环境因素
            • 房地产价格第一位的决定因素是“位置”
          • 行政和政治因素
          • 区域社会因素
            • 区域人口
              • 数量
              • 密度
              • 结构
                • 文化
                • 职业
                • 收入水平
            • 家庭状况
              • 数量
              • 构成
            • 心理
            • 城市发展
            • 城市化程度
            • 社会治安
            • 文化
              • 文化氛围
              • 风俗习惯
              • 大众心理
          • 区域经济因素
            • 经济发展水平
            • 经济增长状况
            • 产业结构
            • 就业情况
            • 居民收入水平
            • 投资水平
            • 财政收支
            • 金融状况
  • 第二节 工程建设程序
    • 投资决策
      • 政府投资
        • 只审批资金申请报告
      • 非政府投资
        • 核准制（大、公共利益）
        • 备案制
      • 编报项目建议书
        • 可行性
        • 可能性
      • 项目审批、核准或备案
        • 政府投资项目
          • 可简化
            • 已经明确
            • 部分扩建、改建
            • 建设内容单一、投资规模较小、技术方案简单
            • 突发事件需要紧急建设的项目
        • 非政府投资项目
          • 核准制（关系国家安全、涉及生产力重 大布局、战略性资源开发利用、重大公共利益）
            • 项目申请报告
              • 用地预审和选址意见书
            • ①重大影响时,应征求公众意见② 特别重大时，可以实行专家评议制度
          • 备案制
            • 按属地原则备案
    • 建设实施
      • 勘察设计（估算超10%）
      • 建设准备
        • 施工许可证（甲方）
          • 用地批准手续
          • 工规证
          • 拆迁进度符合施工要求
          • 已确定建筑施工企业
          • 已满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料
          • 有保证工程质量和安全的具体措
          • 7日内发证
      • 施工安装
      • 生产准备工作（生产性项目）
    • 竣工验收与后评价
      • 竣工验收（甲方组织）
        • 竣工验收合格（方可交付使用）
          • 验收合格之日起即进入工程质量保修期
  • 第三节 房地产开发流程
    • 投资决策与立项
      • 房地产市场调研
        • 房地产市场宏观环境（最重要）
          • ①政治环境②经济环境③社会文化环境④行业环境⑤技术环境及城市发展概况
        • 城市房地产市场状况
          • ①市场整体情况②土地市场情况③商品房市场情况④房地产价格走势⑤房地产开发企业开发销售情况⑥区域内三级市场交易情况
        • 消费者行为与市场需求容量（有助于进行市场细分和选择目标市场,同时描述目标市场特征和规模）
          • 消费者行为
            • ①购买力水平（最重要）②购买倾向③共同特征
          • 市场需求容量
        • 项目所在区域环境状况
          • ①总体规划②交通条件③其他因素和条件④总体价格水平与供求关系⑤竞争对手
        • 项目基本情况（微观环境）
          • 目的：为市场定位做准备
      • 取得建设用地使用权
        • 出让
          • 招标、拍卖、挂牌（2个以上）和协议（只有1个）
        • 划拨（县级以上人民政府批准）
          • 非营利性
          • 用地申请（①审批：可行性研究阶段②核准：项日申请报告核准前③备案：办理备案手续后）
          • 用地预审与选址：意见书有效期为3年,自批准之日计算
    • 前期准备
      • 规划设计主要控制指标
        • 容积率（总建筑面积÷建设用地面积）
        • 建筑密度（基底面积之和÷建设用地面积）
        • 绿地率）（绿化覆盖率一般会大于绿地率）
      • 组织规划设计
        • 设计文件
          • 说明书
          • 设计图纸
      • 组织建筑设计
        • 确定房屋层高和层数
        • 设计房屋长度和宽度
        • 确定房屋户型和居住面积
      • 申请规划设计方案审查和建设工程规划许可
      • 工程建设准备
        • ①组织准备②现场准备③物资和资金准备④建设管 理准备⑤销售准备（房地产开发项目）
    • 开发建设与交付
      • 施工管理
      • 商品房预售（预售签订之日起30日内登记备案）
        • 商品房预售许可证
          • ①土地使用权证书②工规证和施工许可证③资金达到总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期④商品房预售许可证明
      • 竣工验收和备案
        • 竣工验收合格之日起15日内备案（甲方）
      • 商品房初始登记（不动产首次登记）
      • 交房与产权登记