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CPA经济法第三章：物权法律制度
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编辑于2025-01-05 10:27:27- CPA经济法
- 物权法律
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第三章：物权法律制度
基本概念
抵押权
动产、不动产
所有权
动产、不动产
质押权
动产、权利质押
留置权
动产
物权法律制度基本原则
公示原则
物权法定
一物一权
用益物权
居住权
地役权
宅基地使用权
物权变动
非基于法律行为的物权变动
物权变动的含义和形态
物权变动的原因
非基于法律行为的物权变动（针对不动产）
变动规则
基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭无权的，自事实行为成就时发生效力
例：合法在宅基地上盖房，盖好之后所有权归王某
基于法律规定
因继承取得物权的，自继承开始时发生效力
老人立遗嘱，老人去世的时候发生效力，跟是否过户登记没关系，不适用诉讼时效问题
基于公法行为
因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或征收决定等生效时发生效力
甲乙有一套房，离婚了，判决给甲，但是没过户，仍以判决生效的时刻发生效力
动产所有权的特殊取得方式（只针对动产）
先占
已所有权人的意思占有无主动产，先占人基于先占行为取得无主动产的所有权
考点：先占对象一定是无主动产
拾得遗失物
通知权利人领取，或者交送公安等部门
自有关部门发出招领公告之日起1年内，无人认领的，遗失物归国家所有
必要费用偿还请求权，悬赏广告所允诺的报酬请求权
自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
聚焦点
拾得人返还遗失物
支付必要费用：可以请求
支付报酬：取决于悬赏广告的允诺
拾得人将遗失物转让
要求返还遗失物
能否请求受让人返还；看时间（知道或应当知道受让人+2年内）
是否需要向受让人支付费用：取决于受让人购得该遗失物的渠道
有损失：向无权处分人请求赔偿
添附
附合
不同所有人的物密切结合，构成不可分割的一物
甲未经乙同意，用乙的油漆刷墙
墙归甲，支付给乙油漆费用
价值大的取得所有权
价值差不多，双方共有，协商怎么分割
混合
所有权不属于同一人的动产，互相混杂，难以识别或分离
咖啡加牛奶，甲螃蟹池的螃蟹被冲到乙螃蟹池
共有所有权，进行实物分割
加工
在他人之动产上进行改造或劳作，并生成新物的法律事实
把他人的模板加工成板凳
基于法律行为的物权变动（买卖）
有权处分
第三单元 基于法律行为、有权处分情境下的不动产物权变动
考点9：不动产物权变动的基本规则
物权
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记、发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外
房屋过户的时候生效
合同
自合同成立时生效，；未办理物权登记的，不影响合同效力
例子：甲把房子卖给乙
合同：
双方签订合同，成立时生效
所有权
登记过户时生效
例外：不已登记为生效要件的不动产物权
土地承包经营权，自土地承包经营权合同生效时设立
地役权自地役权合同生效时设立
以土地经营权抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人（登记对抗）
不动产登记的无权推定效力
不动产登记簿上及在的权利人及其所享有的权利被推定为真实
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。记载不一致的，已登记处的为准
不动产登记的公信效力
登记是权利变动与享有的法律表征，第三人有理由对其表示信赖。
例子：甲把房屋转让给乙
购买前
乙因该房屋登记在甲名下而相信甲有权处分该房屋
享有
购买时
甲将房屋所有权转移登记至乙名下时，乙取得房屋所有权
变动
购买后
房屋所有权已登记在乙名下
享有
考点10：不动产物权登记制度
不动产统一登记制度
登记机关：国务院国土资源主管部门
登记范围
集体土地所有权
房屋等建筑物，构筑物所有权
森立、林木所有权
耕地、林地、草地等土地承包经营权
建设用地使用权
宅基地使用权
海域使用权
地役权
抵押权
法律规定需要登记的其他不动产权利
登记意义
登记效力各有不同，有的非经登记不得生效，有的非经登记不得对抗善意第三人
首次登记、变更登记、转移登记和注销登记
首次登记
不动产权利的第一次登记
变更登记
适用于不涉及权利转移的情形
权利人的姓名，名称，身份证明类型或者身份证号码发生变更
不动产的坐落、界址、用途、面积等变更
不动产权利期限、来源等状况发生变化
同一权利人分割或者合并不动产的
抵押担保的范围、主债权数额、债务旅行期限、抵押顺位发生变化
。。。
转移登记
适用于不动产权利在不同主体之间发生转移的情形
买卖、互换、赠予不动产
以不动产作价出资（入股）的
法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的
不动产分割、合并导致权利发生转移的
继承、受遗赠导致权利发生转移的
共有人增加、减少、份额发生变化
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移
因主债权转移引起不动产抵押权转移
法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形
注销登记
不动产权利消灭时，需要办理注销登记
更正登记与异议登记
更正登记
申请人
权利人、利害关系人
条件
权利人书面同意更正，或者有证据证明登记有错误
异议登记
条件
权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记
有效期
15天内不起诉，异议登记时效
登记不当
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿
预告登记
适用情形
预购商品房
已预购商品房设定抵押
房屋所有权转让、抵押
法律法规固定的其他情形
效力
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力
时效
债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记时效。
债权消灭
债权因清偿而消灭
被认定无效、撤销
放弃债权
第四单元 动产
考点11：动产物权变动的基本规则
权利变动的法律表征
动产物权的设立和转让，交付时发生效力，法律另有规定的除外
另有规定：留置
以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人
权利享有的法律表征
已动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人
**动产上不存在用益物权，所有的用益物权都在不动产上
**在普通动产和特殊动产上没有区别
考点12：动产交付的种类
现实交付
将物直接交给对方占有
交付替代
简易交付
物权设立前，权利 人已经占有该动产，物权自法律行为生效时发生效力
买卖合同成立前，标的物由买方占有
指示交付
动产物权设立和转让前，第三人占有该动产，负有交付义务的人可以通过转让请求第三方返回原物的权利代替交付
买卖合同成立前，标的物由第三方占有
买方取得请求第三人返还原物的权利时
占有改定
动产物权转让后，卖方继续占有
一动产多卖
合同
一物多卖不影响合同效力
同一标的物上成立数个买卖合同均可有效（债权的兼容性）
物权
普通动产
交付->付款->合同成立
先行受领交付的买受人有权请求确认所有权已经转移
先行支付价款的买受人有权请求出卖人旅行交付标的物等合同义务
先行签订合同的人有权要求履行交付标的物等合同义务
特殊动产
交付->登记->合同成立
第五单元 无权处分与善意取得
善意取得一定在无权处分的前提下
物权变动的形态
取得
原始取得
先占、建造房屋、善意取得
取得的时候和前面人没关系，不依赖于前人的意志
继受取得
继承房屋、受让汽车
又叫“传来取得“
变更
主体变更
客体变更
内容变更
消灭
绝对消灭：物权本身不复存在
吃掉苹果
相对消灭：物权转让对出让方而言，物权消灭
把汽车买个王某
物权变动的原因
基于法律行为的
买卖合同、租赁合同，等，签合同本身并不导致物权变动，而是交付、登记等物权行为引发的
非基于法律行为的
物权vs债权
法律效果不同
处分权对效力的额影响不同
兼容性不同
无权处分与善意取得
考点14：无权处分
债权行为：如无其他因素影响，有效
因卖方未取得所有权导致不能转移，买受人可以接触合同并要求承担违约责任
真正权利人不得以让与人在订立和同事对标的无没有所有权或者处分权为由主张合同无效
物权行为：效力待定
无权处分行为处于效力待定状态，在得到真权利人的追认或处分人取得处分权后变为有效，否则该无权处分行为将归于无效
受让方不能取得物权的处理
有权请求认定财产权利未发生变动或者请求返还财产
受让方善意取得物权的界定及处理
考点15：善意取得所有权
基本法条
受让人受让该不动产或者动产是是善意的
已合理的价格受让
转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人
适用环境
以法律行为转让所有权
转让人无权处分
转让人基于真权利人意思合法占有标的物（委托物使用善意取得，脱手物通常不适用）
构成要件
1、受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失
不动产：登记时
动产：通常是交付时
包括现实交付、简易交付
不包括占有改定
关于善意
受让动产时对象、场所或时机等不符合交易习惯，认为有重大过失
特殊动产
登记簿上有异议登记
未经预告登记的权利人同意
已经记载司法机关或行政机关裁定
知道登记簿上及在的权利主体错误
2、以合理价格转让
参考市场价格以及交易习惯等因素
作为谨慎的市场主体，理应对标的物来源的合法性表示怀疑，产生进一步了解之义务，若受让人未履行此义务，不构成善意
3、完成了法定的物权变动公示
动产已经交付
将杭波、航空器和机动车等交付给受让人
不动产已办理转移顶级
善意取得属于原始取得
法律效果
善意受让人取得标的物的所有权，原权利人失去所有权
所有权
考点16：所有权概述
四项权能
占有、使用、收益、处分
完全权益
法定分类
国家所有权
法律规定
考点17：共有
共有的形态
按份共有和共同共有
共有形态的推定
聚焦点
有约定按约定
无约定或约定不明确
共有人是否具有家庭关系
不具有
按份共有
份额的确定：约定份额-》出资额-》等额共有
具有
通常界定为共同共有，不区分份额
共有的内外部关系：共同共有vs按份共有
对外债权债务关系
共有人享有连带债权、承担连带债务
对内关系
管理义务
有约定按约定，没约定的各共有人都有管理的权利和义务
债权债务
共同共有：没约定时，共同共有人共同享有债权、共同承担债务
按份共有：没约定时，按份共有人按照份额享有债权、承担债务（负担管理费用）
处分份额
共同共有：不存在共有份额，亦无转让份额之问题
按份共有：自由，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利
处分共有物、对共有物做重大修缮、变更性质或用途
共同共有：无约定时，应当经过全体共同共有人一直同意
按份共有：无约定时，占份额2/3以上的按份共有人同意
分割
方式
共同共有、按份共有：协商-》实物分割-》折价或者拍卖、变卖取得的价款
事先约定不得分割，以维持共有关系
共同共有、按份共有：按约定，但有重大理由，仍可请求分割
事先没有约定不得分割或者分割不明确
共同共有：共有的基础丧失或有重大理由需要分割
按份共有：随时请求分割
因分割造成其他共有人损害
分割请求人应当给予赔偿
按份共有人的优先购买权
同等条件下享有优先购买权
不能只看价格
不适用的情况
继承、遗赠
按份共有人之间转让
行使期间
没有约定时
包含同等条件内容的通知
未通知同等条件：知道或应当知道15天内
多个人主张优先购买权
先协商，不行按份额比例行使优先购买权
优先购买权不具有排他的无权效力
仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，不予支持
第七单元：建设用地使用权（用益物权）
考点18：国有建设使用权取得
广义
国有
取得方式
一级市场
有偿出让
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向方的，需要招标、拍卖等
无偿划拨
用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权
二级市场
转让、受让
已出让方式取得的土地使用权
支付全部使用权出让金，并取得土地使用权证书
按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
以划拨方式取得
报有批准权的人民政府审批
应当由受让方办理土地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
不得转让的房地产
以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件
司法机关和行政机关
。。。
登记
建设用地使用权由登记时设立
转让、互换、出资或者赠予，登记生效
建设用地使用权消灭，出让人应当即使办理注销登记
集体
考点19：国有建设用地使用权期限
划拨取得，无期限限制
出让方式取得
居住用地70年
工业用地50年
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或者其他用地50年
转让、互换、出资、赠与或者抵押，使用期限由当事人约定，但不得超过剩余权限
居住用地期满自动续期
非建设用地，届满前1年申请续期
提前收回
考点20：集体土地的建设使用（没考过）
乡镇村公共设施、公益事业建设用地使用权
乡镇企业建设用地使用权
集体经营性建设用地使用权
可以入市流转
需要经过村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表统一
农田，基本农田专为建设用地的，国务院批准
第8单元，抵押权
抵押权的设立
考点21：抵押权的概念
债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人
聚焦点
1、抵押人是谁
2、三个法律关系
甲公司与以银行之间的借款合同关系
抵押人与乙银行之间的抵押合同关系（债权关系）
抵押人与乙银行之间的房屋抵押关系（物权关系）
3、抵押权一经设立，乙银行即可占有该房屋？
抵押不转移占有
合同生效设立抵押权，登记对抗善意第三人
担保物权（抵押权、质押权和留置权）的特性
从属性（从物权）
成立上的从属性
转让上的从属性
消灭上的从属性
附条件行
担保物权被有效设立后，不能马上行使
优先受偿性
折价或拍卖后优先受尝
流押条款
债务履行期限届满前，抵押财产归债权人所有，只能依法就抵押财产优先受偿
不可分性
债务人自己提供物的担保，债权人仍有权以担保物担保全部债务履行，但如果物的担保由第三人提供，担保人对未经其书面同意专一的债务不再承担担保责任
抵押财产
考点22：能否用于抵押
抵押财产：最常见的抵押财产
房：建筑物和其他土地附着物
地：
土地所有权（不论国有还是集体）不得用于抵押
国有建设用地使用权可以用于抵押
集体土地使用权可以用于抵押的情形十分有限
其他可用于抵押的财产
海域使用权
生产设备、原材料、半成品、产品
正在建造的建筑物、船舶、航空器
交通运输工具
其他
其他不得用于抵押的财产
学校幼儿园、医疗机构等以工艺为目的的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公议设施
所有权、使用权不明或有争议的彩站
依法被查封、扣压、监管的财产
其他
考点23：抵押财产的范围
以国有建设用地使用权抵押
房地一体原则
以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押
新增建筑物不属于抵押财产
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受尝
考点24：抵押权的设定