土地增值税 第五节 应纳税额的计算

这是一篇关于土地增值税 第五节 应纳税额的计算的思维导图，主要内容包括：一、应纳税额计算的一般规定，二、房地产开发企业土地增值税清算。

第一节 土地增值税概述

• 概念
  • 以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产) 所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税
    • 
• 特点
  • 1.以增值额为计税依据
  • 2.征税面比较广
  • 3.采用扣除法和评估法计算增值额
  • 4.实行超率累进税率
  • 5.实行按次征收
    • 
• 复习次数
  • 20250803
  • 20250804

土地增值税 第二节 纳税义务人、征税范围和税率

• 一、纳税义务人
  • 土地增值税的纳税人为 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
    • 
• 二、征税范围
  • （一）征税范围的一般规定
    • • 
  • （二）征税范围的具体规定 （哪些征；哪些不征；哪些免征）
    • • 除 公益赠与和赠与至亲 外的赠与 均应交纳土地增值税
• 三、税率——四级超率累进税率
  • • 

土地增值税 第三节 计税依据

• 土地增值税计税依据：增值额 增值额=转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额
• 一、收入额的确定
  • 1.纳税人转让房地产所取得的收入， 是指包括货币收入、实物收入和其他收入 在内的全部价款及有关的经济利益， 不允许从中减除任何成本费用。
    • 收支两条线
    • • 
  • 2.纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
    • • 差额计税时候只能用减法；全额计税减法，除法都可以
      • 例题补充1
        • 
• 二、扣除项目及其金额
  • 总框架
    • • 第5项 加计扣除 房企专有
    • • 存量房：旧房，二手房
      • 房开：12345；非房企：1234；旧房146 ；土地14
  • （一）新建房屋转让扣除项目
    • 注意可扣项目的配比原则
    • • 此例题还未弄清楚
      • 地价款+税费（含契税）
    • • 
      • 包含开发间接费用
    • • 
      • 计算扣除 不是据实扣除
      • 例题补充1
        • 
      • 例题补充2
        • 
      • 例题补充3
        • 
      • 例题补充4
        • 
      • 补充说明
        • 
    • • 能够据实扣的据实扣，不能的按照预缴扣
      • 税金及附加：印花税+附加税（不含增值税）+可能存量房转让提供购房发票可扣的契税
    • • 
      • 只有房地产开发企业加计扣除
  • （二）存量房地产转让项目的扣除
    • 旧房，二手房
    • • 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。 4.转让环节缴纳的税金（印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加）。 6.房屋及建筑物的评估价格（不是原值，不是净值）。
      • 例题补充1
        • 
      • 例题补充2
        •  
    • 6.评估价格分为三种情况：
      • （1）（评估价格）
        • 转让旧房及建筑物能够取得评估价格的
        • 
          • 1中要把契税计入
        • ①评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
          • 
        • ②评估价格须经当地税务机关确认。
        • ③因纳税需要，支付的评估费用允许扣除，但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。
      • （2）（购房发票）
        • 转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的
        • 契税计入税金
        • 购房发票所载金额×（1+5%×购买年限）
          • 
          • 房产增值
          • 例题补充
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        • 购房发票所载金额
          • 
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          • 举例：8个月不能算1年（不满1年不加计扣除）；1年8个月算2年
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        • 扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额（计成本）。
      • （3）（核定征收）
        • 转让旧房及建筑物不能取得评估价格， 也不能提供购房发票的
        • 税务机关核定征收
    • 补充：契税（1.4.6）在计算土地增值税时的扣除的不同情形
      • 可能在“取得土地使用权所支付的金额”中扣除， 可能在“房屋及建筑物的评估价格”中扣除， 可能在“与转让房地产有关的税金”中扣除。
      • • 

第四节 税收优惠

• 一、转让普通标准住宅， 转让旧房作为改造安置住房、 公租房的税收优惠-20%
  • • 卖旧房：3.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。（2022 年新增）
    • 用起征点来理解，未超过不征，超过，全额征
• 二、国家征收、收回的房地产 的税收优惠-国家建设
  • 因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害）而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； 因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
  • 1.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税；
    • 
  • 2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税。
• 三、企业改制重组的 税收优惠
  • 1.暂不征土地增值税情形（换汤不换药）：
    • 以下改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
      • 涉及房地产企业的该征的还是得征
    • （1）（整体改制）改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业。
      • 整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 
    • （2）（企业合并）两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。
    • （3）（企业分立）企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。
    • （4）（重组投资）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。
      • 
  • 2.改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时， 对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权 所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定。 （2022 年调整）
    • 转让旧房1.4.6
    • （1）购置成本：出让或转让方式取得： 为取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的 有关费用。（当时购置成本）（项目1）
    • （2）评估价格：国家作价出资入股：该宗土地入股时，为该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格。
    • （3）购房发票：按购房发票确定扣除项目金额的：按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计 5%计算扣除项目金额。购买年度是指购房发票所载日期的当年。
• 四、其他税收优惠
  • 1.个人销售住房暂免征收土地增值税。
  • 2..为支持筹办哈尔滨2025年第九届亚洲冬季运动会，自2024年1月1日起，对第九届亚洲冬季运动会组织委员会赛后出让资产取得的收入，免征增值税和土地增值税。
  • 3.自2024年1月1日起，村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。

土地增值税 第五节 应纳税额的计算

• 一、应纳税额计算的一般规定
  • 
  • （一）计算土地增值税的步骤和公式
    • 
    • 第一步，增值额
      • 增值额=不含税收入额-扣除项目金额
    • 第二步，增值率
      • 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
        • 出售新房、旧房，出售土地与房屋，扣除项目不同。
    • 第三步，确定适用税率的档次和速算扣除系数
      • • 
    • 第四步，套用公式计算税额。
      • 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
    • • 1.4.6 
  • （二）按照房地产评估价格计算征收的几种情形
    • 
    • 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
    • 2.提供扣除项目金额不实的；
    • 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
      • 
• 二、房地产开发企业土地增值税清算
  • 注意收入 成本乘以清算比例
  • （一）清算单位
    • 特例：其中与房地产有关的税金不用乘以清算比例
    • 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
      • 
    • 2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。
  • （二）清算条件
    • 【主动清算】1.纳税人应当进行土地增值税清算的情形：（3项）
      • 上述三种情形，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。
      • （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
      • （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
      • （3）直接转让土地使用权的。
      • 90 日内到主管税务机关办理清算手续。
    • 【被动清算】2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形
      • 符合上述条件的，由主管税务机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机 关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知书之日起 90 日内办理清算手续。
      • （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；
        • 
      • （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
      • （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
        • 上述情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
      • （4）省税务机关规定的其他情况。
      • 收到清算通知书之日起 90 日内
    • 清 算 比 例 = 已 转 让 的 房 地 产 建 筑 面 积 ÷ 整 个 项 目 可 售 建 筑 面 积
      • 补充bt原题
        • 
  • （三）收入确认
    • 1.已销售的房地产项目收入的确认
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        • 收入或合同
      • （3）面积差：销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致 并在清算前已补或退房款的，在计算土地增值税时应予调整。
        • 
      • （4）营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算
        • 土地增值税应税收入＝ 营改增前转让房地产取得的收入（含营业税）+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
          • 
    • 2.非直接销售和自用房地产的收入确定
      • 视同销售
      • （1）房地产开发企业将开发产品用于 职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取 其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
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      • （2）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
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      • 收入按下列方法和顺序确认
        • ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
        • ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
    • 3.企业自用或用于出租
      • 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
  • （四）扣除项目
    • 1.扣除项目包括（1-5项） 取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关税金以及加计扣除 20%。 除另有规定外，扣除的前 4 项须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
      • 
    • 2.开发成本：办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照相关因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
      • 
    • 3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施
      • 公共设施
    • 4.房地产开发企业销售已装修的房屋
      • 精装房
      • 装修费用可以计入房地产开发成本
    • 5.预提费用
      • 除另有规定外，不得扣除
    • 6.多个项目共同的成本费用
      • 按可售建筑面积比例或其他合理方法确定扣除金额
    • 7.房地产开发企业未支付的质量保证金
      • 质保金看发票
      • 扣留的质保金，建筑安装施工企业开具发票
        • 按发票所载金额予以扣除【1000】
      • 扣留的质保金，未开具发票的
        • 扣留的质保金不得计算扣除【 970】
    • 8.房地产开发费用的扣除
      • （1）关键是财务费用中的利息支出，两种处理 （2）已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计 算扣除
        • 
    • 9.房地产企业逾期开发缴 纳的土地闲置费
      • 不得扣除
    • 10.房地产开发企业取得 土地使用权时支付的契税
      • 计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
        • 项目1
    • 11.拆迁安置费的扣除
      • 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销 售处理，依次按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的 平均价格，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确定收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补 偿费（属于开发成本-项目2） 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿 费 即：补差价款调整拆迁补偿费
  • （五）其他规定
    • 1.主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
    • 2.清算审核包括案头审核、实地审核。
      • 案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
    • 3.税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。 对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
      • 
    • 4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，各期清算的方式应保持一致
  • （六）核定征收（5项+5%）
    • （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
    • （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
    • （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
    • （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
    • （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
    • 照核定征收率不低于 5%对房地产项目进行清算
  • （七）清算后再转让房地产的处理
    • 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报， 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用*销售或转让面积计算。
      • 
    • 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
      • 
  • （八）土地增值税清算后 应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
    • 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

土地增值税 第六节 征收管理

• 一、纳税义务 发生时间和纳税期限
  • 1.纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7 日内， 向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
  • 2.纳税人在项目全部竣工决算前转让房地产取得的收入 可以预征土地增值税。
  • 3.预征率：除保障性住房外
    • 东部地区省份不得低于 1.5%，
    • 中部和东北地区省份不得低于 1%
    • 西部地区省份不得低于 0.5%
• 二、纳税地点
  • 1.基本规定
    • 由房地产所在地的税务机关负责征收。
    • 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税
      • 
  • 2.具体规定
    • • 
• 7天+预征率+房地产所在地