导图社区 税法-第9章、第10章-房地产相关税种
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第9章、第10章 房地产相关税种
契税
定义
在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向承受权属的单位和个人征收的一种财产税
纳税人
买方
征税范围
国有土地使用权
出让
转让
包括出售、赠与、互换 注:不包括土地承包经营权和土地经营权的转移
房屋买卖
以自有房产作股投入本人独自经营的企业,不征收契税
以作价投资、偿还债务等交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的,承受方应缴纳契税
以划转、奖励等没有价格的方式转移土地,房屋权属的,承受方应缴纳契税
房屋赠与
受赠人缴纳契税,法定继承免税
房屋互换
支付差价方缴纳契税
其他
(1)因共有不动产份额变化的 (2)因共有人增加或减少的 (3)因人民法院仲裁委员会的生效法律文书或者检察机关出具的监察文书等因素,发生土地房屋权属转移的
税率
3%-5%幅度比例税率
计税依据
不含增值税
注:(1)有合同按合同价 (2)互换价格相等,互换双方计税依据为零,互换价格不相等的以其差额为计税依据 (3)承受已装修房屋应交付的总价款,包括装修费用
税收优惠
一般减免优惠
企业、事业单位改制重组,契税政策
个人购买住房相关优惠
征收管理
纳税期限90日
耕地占用税
纳税人
经批准占用耕地的
标明建设用地人的
标明的建设用地人
未标明建设用地人的
用地申请人
未经批准占用耕地的
实际用地人
征税范围
占用园地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设
占用林地建设建筑物,构筑物或者从事非农业建设
占用草地建设建筑物,构筑物或者从事非农业建设
利用农田水利用地建设建筑物,构筑物或者从事非农业建设
占用养殖水面建设建筑物,构筑物或者从事非农业建设
占用渔业建设建筑物,构筑物或者从事非农业建设
(25新增)因挖损,采矿塌陷,压占污染等损毁耕地,属于税法所称的非农业建设
不征税范围
占用耕地建设农田水利设施
建设直接为农业生产服务的生产设施,占用上述农用地的
地区差别定额税率
每平方米5~50元
在人均耕地低于0.5亩的地区,省,自治区,直辖市可以根据当地经济发展情况,适当提高耕地占用税的适用税额,但提高的部分不得超过法规规定的适用税额的50%
占用基本农田的,应当按照当地适用税额加按150%征收
应纳税额计算=应税土地面积×适用税额 加按150%时,等于应税土地面积×适用税额×150%
税收优惠
免征
(1)军事设施占用耕地 (2)学校,幼儿园,社会福利机构,医疗机构占用耕地 PS:学校内经营性场所和教职工住房占用耕地,依法缴纳耕地占用税 (3)农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属,残疾军人,以及符合农村最低生活保障条件的农村居民,在规定用地标准内新建自用住宅
减征
(1)铁路线路,公路线路,飞机场,跑道,停机坪,港口航道,水利工程占用耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税 PS:不包括专用公路和城区内机动车道占用耕地 (2)农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅,按当地适用税额减半征收耕地占用税 PS:农村居民经批准搬迁的,新建自用住宅耕地不超过原宅基地面积的部分免征
全额退还
(1)纳税人因建设项目施工或者地质勘探临时占用耕地应当依照规定缴纳耕地占用税,纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦恢复种植条件的,全额退还。 (2)因挖损,采矿塌陷,压占污染等损毁耕地,属于税法所称的非农业建设,应依照税法规定缴纳耕地占用税。自自然资源,农业,农村等相关部门认定损毁耕地之日起三年内依法复垦或修复恢复种植条件的,比照第一条规定办理退税
征收优惠
耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日 纳税人应当自义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税 纳税人改变原占地用途,需要补缴耕地占用税的自纳税义务发生时间为改变用途当日
房产税
定义
房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税
纳税义务人
产权所有人
承典人
产权出典的
代管人或使用人
产权所有人,承典人不在房屋所在地的
产权未确定及租点纠纷未解决的
使用人
无租使用
征税对象
征
与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施
房企开发的商品房
出售前已使用或出租、出借的
不征
独立于房屋之外的建筑物
房企开发的商品房
待售
征税范围
城市,县城,建制镇和工矿区(统称城镇)的经营用房屋 PS:不涉及农村房屋
税率
从租
12%
4%
个人出租住房(不区分用途)
从价
1.2%
计税依据
从租
特殊情况
以劳务或其他形式报酬抵付租金
根据当地同类房产租金水平确定计税依据
免租期内由产权人按房产余值缴纳房产税
出租地下建筑
按照租金收入计征
从价
按余值
原值一次减除10~30%
原值包括与房屋不可分割的附属设施或不单独计价的配套设施
改扩建增加原值
原值包含地价
开发土地发生的成本费用
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的两倍计算土地面积,并据此确定计入房产原值的地价
宗地容积率=总建筑面积÷总占地面积
特殊情况
以房产投资联营
共担风险
从价计征
收取固定收入
从租计征
融资租赁
纳税人
承租人
计税依据
房产余值
纳税义务发生时间
融资租赁合同约定开始日的次月起
未约定开始日的,自合同签订的次月起
居民住宅区内业主共有的经营性房产
自营
代管人或使用人从价计征
出租
从租计征
地下建筑物
独立
工业用途
原价的50~60%计入房产原值
商业和其他用途
原价的70~80%计入房产原值
与地上房屋相连
视作整体
税收优惠
免征
记忆以下: 1、个人所有非营业用的房产 2、房屋因大修连续停用半年以上的,在大修期间免征 3、文化事业单位转制为企业的,5年内免征
减征
对增值税小规模纳税人可在50%税额幅度内减征
纳税义务发生时间
城镇土地使用税
是以城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地为征税对象,对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税
不含农村
纳税人
拥有土地使用权的单位和个人为纳税义务人
其不在土地所在地的,以实际使用人或代管人为纳税人
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,其实际使用人为纳税人
土地使用权共有的,共有各方都是纳税义务人
应纳税额
税率
定额税率
每平方米年税额
大城市50万人以上
1.5~30元
中等城市20~50万人
1.2~24元
小城市20万人以下
0.9~18元
县城,建制镇,工矿区
0.6~12元
经济落后地区适用税额标准可降低。但降低额不得超过规定的最低税额的30%
经济发达地区的适用税额标准可适当提高,但需报财政部批准
计税依据
以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据
面积确定方法
由省级政府组织测定土地面积的
以测定面积为准
尚未组织测量,但持有政府合法的土地使用证书的
以证书确认的土地面积为准
尚未核发土地使用证书的
由纳税人据实申报土地面积,核发后再做调整
单独建造的地下建筑用地
按上述方法确定,按应征税款的50%征收
应纳税额
基本公式
全年应纳税额=实际占用应税土地面积×适用税额
单独建造的地下建筑用地
全年应纳税额=证书确认的土地面积or垂直投影面积×使用税额×50%
法定税收优惠
基本政策
国家机关、人民团体、军队自用的土地
由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
附设的影剧院、茶社等经营用地不免
市政街道、广场、绿化地带等公共用地
直接用于农林牧渔的生产用地
经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地
从使用月份起免征5~10年
非营利性医疗机构,疾病控制机构,妇幼保健机构等卫生机构和非营利性科研机构自用的土地
国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的土地
特殊用地
对石油天然气生产建设中用于地质勘探,钻井等施工临时用地,厂区以外的铁路专用线,公路及管道用地,油气长输管线用地
施工临时用地、厂区以外暂免税
企业的铁路专用线,公路等用地在厂区以外、社会公用地段未加隔离的
企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地
盐城的盐滩、盐矿的矿井用地 免税
改造安置住房
开发项目中配套安置住房的,按其占建筑总面积比例免征
不同拥有主体和不同使用主体
无偿看使用,有偿找使用
农产品批发市场,农贸市场专门用于经营农产品土地
城市公交站场,道路客运站场,城市轨道交通系统经营用地
2027年12月31日前,物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施,用地和物流企业承担用于大宗商品仓储设施的土地
减按50%
免税
省级税务局减免
个人所有的居住房屋及院落用地
房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地
免税单位职工家属的宿舍用地
集体和个人办的各类学校,医院,托儿所,幼儿园用地
征收管理
纳税义务发生时间
购置新建商品房、购置存量房、出租出借房产
次月,与房产税相同
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的
合同约定的次月
新征用的耕地
批准征用之日起满一年
新征用的非耕地
批准征用的次月起
因土地权利状态变化而终止纳税
当月末
纳税期限
按年计算,分期缴纳
具体由省级政府决定
纳税地点
土地所在地
土地增值税
纳税人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
征税范围
基本
包括出售、交换、赠与
赠与直系亲属不交
转让国有土地使用权
存量房地产买卖
特殊
继承不征
赠与
公益性不征
非公益性征
出租不征
抵押
抵押期不征
期满以房地产抵债 征
房地产交换
单位之间 征
个人之间 免征
合作建房
建成后自用 免征
建成后转让 征
代建房不征
重新评估不征
税率
超率累进
30% ,增值率不超过50% ,速算扣除0 40%,增值率50~100%,速算扣除5% 50%,增值率100%~200%,速算扣除15% 60%,增值率超过200%,速算扣除35%
应税收入的确定
货币收入,实物收入,其他收入
简易计税的不含增值税应纳税款
扣除项目
新建
房企扣五项
取得土地使用权所支付的金额
地价
按国家统一规定缴纳的费用(含契税)
分期开发的配比扣除
逾期开发的土地闲置费 不得扣除
开发成本
拆迁补偿费(含耕地占用税)
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
开发费用
利息能够计算分摊,且提供金融机构贷款证明
利息+前两项之和×5%以内
利息不能计算分摊,或不能提供金融机构贷款证明
前两项之和×10%以内
利息
不超过商业银行同期同类贷款利率
不包括加息、罚息
与转让房地产有关的税金
城建税
教育附加、地方教育附加
加计扣除
前两项之和×20%
非房企扣四项
没有加计扣除
存量
房企扣三项
评估价格=重置成本价×成新率
按发票所载金额并从购买年度起至转让年度至每年加计5%计算扣除的金额=发票所在金额×(1+5%×年限)
取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用
转让环节缴纳的税金
不包括增值税
印花税
城建税
教育附加、地方教育附加
契税
非房企
应纳税额计算
应纳税额=增值税×税率-扣除额×速算扣除系数
先把增值额和增值率算出来,增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
下列情形的按估价征收
隐瞒,虚报房地产成交价格的
提供扣除项目金额不实的
转让房地产的成交价格低于评估价格又无正当理由的
清算
应当清算 满足其一
房地产开发项目全部竣工、完成销售的
整体转让竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
满足条件之日90日内
税务机关可要求清算 满足其一
以竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上或未超85%,但剩余可售面积已经出租或自用
取得的销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
接到通知之日起90日内
应税收入的确定
发票金额 未开票的销售合同所载售房金额及其他收益 调整补、退房款 视同销售
扣除项目
不能提供合法有效凭证的,不予扣除
开发成本资料不符合清算要求或不实的计算扣除
公共设施的成本可以扣除
产权归全体业主所有
无偿移交政府、公共事业单位用于非营利社会公共事业
建成后有偿转让
装修费用计入开发成本,但预提的不得扣除
共同成本费用,计算扣除
质保金:开票的可以扣除 未开票的不得扣除 扣留的不得扣除
土地闲置费不得扣除
契税计入地价扣除
拆迁补偿费
回迁安置户
安置用房视同销售,同时将此确认拆迁补偿费
支付的补差款计入拆迁补偿费
收到的补差款抵减拆迁补偿费
异地安置
自建房
房屋价值计入本项目的拆迁补偿费
外购房
购房支出计入本项目的拆迁补偿费
货币安置
凭合法有效凭证计入本项目的拆迁补偿费
清算后销售房地产
单位面积成本=清算时的扣除项目总金额÷清算面积
税收优惠
建造普通标准住宅,增值率未超过20%的项目免征
因国家建设的需要,而被政府征用收回的房地产免征
因城市规划、国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地地产的免征
对企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源,且增值率未超过20%免征
个人销售住房,暂免征收土增税
征收管理
东部地区省份不低于2%
中部和东北地区省份不低于1.5%
西部地区省份不低于1%