导图社区 【第四章合同法律制度】第十二单元承揽、建设工程与物业服务合同
这是一篇关于第十二单元承揽、建设工程与物业服务合同的思维导图,梳理了民法典合同编第十二单元的核心考点,完整覆盖承揽合同、建设工程合同、物业服务合同三大模块,从合同定义、性质、双方权利义务、材料选用、工作成果交付,到建设工程合同的发包承包、分包转包、竣工验收、价款支付,再到物业服务合同的订立、服务内容、双方义务与责任,清晰标注了记忆与理解类考点,帮助考生快速构建完整的合同法律知识体系,精准把握 CPA 经济法备考重点与易错考点。模板逻辑清晰、层级分明,将复杂的合同法律条文拆解为可视化的知识框架,便于理解、记忆与高效复习,可直接用于 CPA 经济法考试复习、注册会计师备考笔记整理、期末备考、法律实务参考等多种场景,满足不同阶段学习者的备考与知识梳理需求。无需从零开始搭建知识框架,即可快速掌握承揽、建设工程与物业服务合同的核心知识点与逻辑脉络,大幅提升 CPA 经济法备考效率与考点掌握程度。本模板借助万兴脑图软件绘制,助力 CPA 考生高效梳理合同法律制度知识体系,轻松应对经济法考试。
编辑于2026-05-25 09:33:58这是一篇关于第一单元证券发行与交易的思维导图,梳理了注会经济法中证券发行与交易章节的核心考点,是 CPA 考生、法考备考者、金融从业者高效梳理考点、构建知识体系的专业工具。涵盖证券市场结构、公司债券发行、首次公开发行股票、股票上市、上市公司非公开发行新股、优先股发行、上市公司向特定对象发行股票七大模块,覆盖发行条件、交易规则、监管要求、对比辨析等高频考点,通过表格对比、标注记忆要点的方式,区分公开发行与非公开发行、普通股与优先股、可转债与普通公司债等易混概念,帮助使用者快速理清考点逻辑,突破备考难点。适配课前预习、课堂笔记、考点梳理、考前冲刺、实务工作参考等全场景需求:CPA 考生可借助模板构建证券发行与交易的完整知识框架,高效掌握考点细节;备考者能通过结构化梳理突破条件对比、程序规则等难点;金融从业者可将其作为实务参考工具,快速查阅发行与交易的合规要求;法考学员也能利用模板梳理经济法考点,提升备考效率。该模板借助万兴脑图软件绘制,助力 CPA 考生高效梳理证券发行与交易考点,轻松攻克经济法备考重难点。
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第十二单元 承揽、建设工程与物业服务合同
承揽合同 【记忆】
界定
承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作(包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等),交付工作成果,定作人支付报酬的合同
性质
双务、有偿、诺成的合同
共同承揽
除非当事人另有约定,共同承揽人对定作人承担连带责任
承揽工作的完成
原则上应亲自完成
承揽人应当以自己的设备、技术和劳力,完成主要工作,但当事人另有约定的除外
由第三人完成的要求
主要工作: 应经同意、仍需负责
承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责; 未经定作人同意的,定作人可以解除合同
辅助工作: 无须同意、仍需负责
承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成,并就该第三人完成的工作成果向定作人负责
定作人的任意变更、解除权
定作人中途变更承揽工作的要求,造成承揽人损失的,应当赔偿损失
任意变更,无须理由,但应赔偿损失
定作人在承揽人完成工作前可以随时解除承揽合同, 但定作人因此造成承揽人损失的,应当赔偿承揽人本应获得的报酬,从中减去承揽人节省的利益
材料的选用
承揽人供料
合同约定由承揽人提供材料的,承揽人应当按照约定选用材料,并接受定作人检验
定作人供料
合同约定由定作人提供材料的,定作人应当按照约定提供材料
承揽人对定作人提供的材料,应当及时检验, 发现不符合约定时,应当及时通知定作人更换、补齐或者采取其他补救措施
承揽人不得擅自更换定作人提供的材料,不得更换不需要修理的零部件
定作人的协助义务
承揽人发现定作人提供的图纸或者技术要求不合理的,应当及时通知定作人; 因定作人怠于答复等原因造成承揽人损失的,应当赔偿损失
承揽工作需要定作人协助的,定作人有协助的义务; 定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的,承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务,并可以顺延履行期限; 定作人逾期不履行的,承揽人可以解除合同
承揽人的保管义务
承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果, 因保管不善造成毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任
承揽人的保密义务
承揽人应当按照定作人的要求保守秘密, 未经定作人许可,不得留存复制品或者技术资料
工作成果的交付与验收、付酬
承揽人完成工作的,应当向定作人交付工作成果,并提交必要的技术资料和有关质量证明; 定作人应当验收该工作成果
承揽人交付的工作成果不符合质量要求的, 定作人可以合理选择请求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任
定作人应当按照约定的期限支付报酬; 对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充; 不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定; 仍不能确定的,定作人应当在承揽人交付工作成果时支付; 工作成果部分交付的,定作人应当作相应支付
建设工程合同 【理解+记忆】
概述
建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同
建设工程合同本质上属于承揽合同,故建设工程合同没有规定的部分,适用承揽合同的有关规定
建设工程合同应当采用书面形式(要式合同)
阴阳合同
采用招投标方式订立合同的, 招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容,与中标合同不一致, 一方当事人有权请求按照中标合同确定权利义务
阴合同:另行签订的建设工程施工合同 阳合同:中标合同
建设工程施工合同的无效
建设工程施工合同因违法而无效的, 一方当事人请求对方赔偿损失的,应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任
损失大小无法确定,一方当事人请求参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小的, 人民法院可以结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素作出裁判
分包、转包
发包人可以与总承包人订立建设工程合同,也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同; 发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人
合法分包
总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成; 建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成
承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人(变相转包)
禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位
禁止分包单位将其承包的工程再分包
承包人将建设工程转包、违法分包的,发包人可以解除合同
第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任
委托监理合同
监理人代表发包人对承包人的工程建设情况进行监督; 建设工程实行监理的,发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理合同(要式合同)
发包人与监理人的权利和义务以及法律责任,应当依照委托合同的规定以及其他有关法律、行政法规的规定执行
建设工程的竣工
及时验收并支付工程价款
建设工程竣工验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程
当事人约定,发包人收到竣工结算文件后,在约定期限内不予答复,视为认可竣工结算文件的,按照约定处理; 承包人可以请求按照竣工结算文件结算工程价款
竣工日期
当事人对建设工程实际竣工日期有争议的, 按照以下情形分别处理:
建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期
承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期
建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期
质量争议
建设工程竣工前,当事人对工程质量发生争议,工程质量经鉴定合格的,鉴定期间为顺延工期期间
擅自使用
建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,不得以使用部分质量不符合约定为由主张权利, 但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任
承包人垫资
要点
当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人可以请求按照约定返还垫资及其利息, 但是约定的利息计算标准高于垫资时的同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率的部分除外
当事人对垫资没有约定(更不可能约定垫资利息),按照工程欠款处理
当事人(约定了垫资)对垫资利息没有约定,承包人无权请求支付利息
上述规定的整体理解:
注意
“垫资时的同类贷款利率”(固定利率)与“同期贷款市场报价利率”(浮动利率)在同一份建设工程合同里不会并用, 因此,约定的垫资利息并非必须低于二者的孰低数,应试处理规则如下:
题目交代了“垫资时的同类贷款利率”的,约定的垫资利息高于该利率的部分无效
题目交代了“同期贷款市场报价利率”的,约定的垫资利息高于该利率的部分无效
建设工程价款
建设工程价款的计息规则
当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理; 没有约定的,按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息
利息从应付工程价款之日计付
应付工程款的时间
当事人对付款时间没有约定或者约定不明的, 下列时间视为应付款时间:
建设工程已实际交付的,为交付之日
建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日
建设工程未交付,工程价款也未结算,为当事人起诉之日
建设工程价款的优先受偿权
要点
建设工程竣工验收合格的,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款; 发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖; 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿
注意
承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过18个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算
发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益, 发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持
承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定; 承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持
商品房消费者权利保护
建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权; 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人
商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,有权主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权; 只支付了部分价款的商品房消费者,在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的,可以适用前述规定
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下, 商品房消费者有权主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权
物业服务合同 【理解+记忆】
概念
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同
要式合同
物业服务合同应当采用书面形式订立
服务承诺
在订立物业服务合同过程中,物业服务人公开作出的、有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分,不论这些承诺是否包含在书面合同中
前期物业服务合同
前期物业服务合同对后来的业主也具有法律拘束力
建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主可能与新物业服务人订立物业服务合同, 该合同一旦生效,前期物业服务合同即终止
物业服务人的选聘、解聘
业主委员会从全体业主处获得代理权,以全体业主的名义依法选聘物业服务人,其所订立的物业服务合同对全体业主具有法律约束力
物业服务人的选聘、解聘都应该由全体业主依照法定程序共同决定, 该法定程序包括:
应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决
应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意
物业服务人的解聘
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,不需要任何理由
除合同对通知期限另有约定的外,决定解聘应当提前60日书面通知物业服务人
服务期满未明示续聘或解聘的处理
物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定, 物业服务人继续提供物业服务的,属于以行为发出续约的要约,业主接受其物业服务的,属于以行为予以承诺, 原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期
当事人可以随时解除不定期物业服务合同(业主解除应由业主共同决定),但应当提前60日书面通知对方
物业服务合同终止
物业服务合同终止的, 原物业服务人负有以下义务:
应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域, 将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人, 配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况
在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前, 为避免丧失秩序,基于诚信原则,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费
物业服务人的主要义务
合理维护物业义务
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分
维护区域内基本秩序义务
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止
属于基于业主授权行使排除妨害请求权、消除危险请求权等物权请求权
信息公开和报告义务
物业服务人负有信息公开义务和报告义务, 应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等 以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告
亲自服务义务
物业服务人对主要服务事项应当亲自提供服务,物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人
物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责
业主的主要义务
依约向物业服务人支付物业费
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费
物业服务人未按照约定和有关规定提供服务的,业主有权拒绝在相应范围内支付物业费
属于业主的同时履行抗辩权,但应在业主依照法定程序共同决定时行使
对于逾期不支付物业费的业主,物业服务人应当先催告其在合理期限内支付; 合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁,然后就业主的责任财产申请强制执行,以清偿其所欠物业费
业主委员会、物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费
告知和容忍义务
业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人