项目合同与成本管理

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项目合同与成本管理

• 1. 施工合同管理 ★★★
  • 合同的组成
    • 合同三部分
      • 协议书、通用合同、专用合同
    • 三个附件
      • 《承包人承揽工程项目一览表》；《发包人供应材料设备一览表》；《工程质量保修书》。
  • 合同文件的优先顺序
    • 1. 合同协议书；
    • 2. 中标通知书（如果有）；
    • 3. 投标函及其附录（如果有）；
    • 4. 专用合同条款及其附件；
    • 5. 通用合同条款；
    • 6. 技术标准和要求；
    • 7. 图纸；
    • 8. 已标价工程量清单或预算书；
    • 9. 其他合同文件。
  • 总包合同管理
    • 总承包合同方式
      • 设计采购施工( EPC )/交钥匙
        • 承担设计、采购、施工和试运行工作，
      • 设计-施工总承包(D-B)
        • 承担工程项目的设计和施工
      • 施工总承包
        • 施工内容通常包括土建、电气、给排水、采暖等。
      • 设计采购总承包 (E-P )和采购一 施工总承包( P-C )等方式。
    • 内容
      • 合同订立、合同备案、合同交底、合同履行、合同变更、争议与诉讼、合同分析与总结。
    • 项目合同管理程序
      • 合同评审、合同订立、合同实施计划、合同实施控制、合同管理总结
    • 原则
      • 依法履约
        • 诚实信用
          • 全面履行
            • 协调合作
              • 维护权益
                • 动态管理
    • 组织层合同管理
      • 合同谈判的内容 提供依据和保障 （元芳违约风险无责）
        • 订立合同应遵循的原则问题、订立合同的方式问题、缔约过失责任问题、格式条款问题、免责问题、合同元效问题、合同效力待定问题、合同条款规定不明应遵循的原则问题、合同风险处理问题、违约责任处理问题。
      • 合同谈判特点
        • 涉及面广、条款多、标的物特殊、周期长、内容繁杂
      • 谈判过程遇到的问题
        • 发包人提出增减的工程项目或要求调整的工程量和工程内容
          • 以书面文件、工程量表或图纸予以确认，其价格亦应通过谈判确认并填入工程量清单
        • 如发包人在原招标文件中未明确工程量变更部分的限度
          • 应要求与发包人共同确定一个“增减量幅度”（FIDIC第四版建议为15%）
      • 合同签约
        • 保持待签合同与招标文件、投标文件的一致性。
        • 这种一致性要求包括
          • 合同内容、承包范围、工期、造价、计价方式、质量要求等实质性内容。
  • 项目层合同管理
    • 项目部合同程序
      • 1. 提出合同变更申请。
      • 2. 报项目经理审查、批准。必要时，经企业合同管理部门负责人签认，重大的合同变更须报企业负责人签认。
      • 3. 经业主签认，形成书面文件。
      • 4. 组织实施。
    • 合同文件管理要求
      • 1. 明确合同管理人员在合同文件管理中的职责
      • 2. 合同管理人员进行收集、整理和归档
      • 3. 制定并执行合同文件的管理规定，保证合同文件不丢失、不损坏
      • 4. 合同管理人员应做好合同文件的整理、分类、收尾、保管或移交工作，以满足合同相关方的要求
    • 分包合同管理
      • 从分包合同招标准备开始，直到分包合同结束。
      • 专业分包、设计分包、采购分包、劳务分包、试运行服务或其他咨询服务分包
      • 当业主指定分包商时，承包商应对分包商的资质及能力进行预审（必要时考查落实）和确认。当认为不符合要求时，应尽快报告业主并提出建议。否则，承包商应承担相应的连带责任。
    • 物资采购合同
      • 标的
        • 数量
          • 包装
            • 运输方式
              • 价格
                • 结算
                  • 违约责任
                    • 特殊条款
      • 标的
        • 名称、品种、型号、规格、等级、花色、技术标准或质量要求
    • 设备供应合同
      • 设备价格
        • 设备数量
          • 技术标准
            • 现场服务
              • 验收和保修
• 2. 工程量清单计价规范应用
  • 特点（法规竞强统完整）
    • 法定性：即量变价不变，新增项目除外。
    • 规范性：工程计价表格式等均做出了统一规定和标准。
    • 竞争性：自身实力报价 。
    • 强制性：使用范围、计价方式、工程量计算规则、工程量清单编制方法、竞争费用、风险处理、均做出了强制性规定，不得违反
      • 用计骗进风（编竞风）
    • 统一性：采用综合单价形式
    • 完整性：包括了工程项目招标、投标、过程计价以及结算的全过程管理。
• 3. 工程造价管理
  • 特点（一个大额太次）
    • 差异性
      • 个别性
        • 大额性
          • 动态性
            • 层次性
  • 投资估算；概算造价；预算造价；合同价；结算价；决算价。该中标造价属于合同价。
  • 审查方法 （面点纸巾分组选姐）
    • 1. 全面审查
      • 全面、细致、工作量大
    • 2. 重点审查
      • 重点项目，其他不审
    • 3. 指标审查
      • 优点简单易行、速度快、效果好
        • 特别适用于同一个地区的工程项目
    • 4. 经验审查
      • 内容
        • 面积、工程量、单价、分部分项费用、措施费、其他应计取费用、利润、总造价、单方指标
    • 5. 分组审查
      • 把预算中有关项目按类别划分若干组
    • 6. 筛选对比
      • 按照审查策略或目标进行选定，对这些选定的部分进行对比审查
    • 7. 分解对比
      • 把拟审定的同类工程预算进行直接费、间接费，对比已经审定的定型标准施工图预算的直接费、间接费等费用，查找费用出入比较大的项目
• 4. 施工商务管理
  • 1. 项目资金管理★★
    • 原则
      • 统一管理、分级负责；归口协调、流程管控；资金集中、预算控制；以收定支、集中调剂。
        • 同级规程，只算收集
    • 项目经理部负责
      • 项目资金的使用管理，负责编制年、季、月度资金收支计划。
    • 主要管理职责
      • 1. 制定本项目资金预算管理实施细则；
      • 2. 编制、上报和执行项目资金预算；
      • 3. 编制项目预算执行情况月报。
      • 4. 组织落实项目资金收支有序开展，确保项目资金及时回收和合理支出；
    • 项目资金预算表 （期出（初） 当入累计）
      • 1. 期初资金结余：指项目在开工前的自有资金。
      • 2. 现金支出合计
      • 3. 当月净现金流：差值为正：当月盈余；为负：则说明现金出现短缺，可能影响项目各项工作的开展。
      • 4. 现金收入合计
      • 5. 累计净现金流：当累计净现金流为正，说明项目资金充足，能够保证项目的顺利进行。否则，可能影响项目的顺利进行。
  • 2. 合同价款调整★★★
    • 合同价款确定
      • 1. 总价合同
        • 固定＜1年
          • 规模小
          • 难度小
          • 工期短
        • 可调＞1年
          • 规模大
          • 难度大
          • 设计不完整，变更多
        • 承担人工、材料设备涨价、天气的风险等
      • 2. 单价合同
        • 固定
          • 设计不完整，但按标准设计
        • 可调
          • 工期长、施工图不完整、影响因素多
      • 3. 成本加酬金合同
        • 紧急工程等
    • 合同价款调整
      • 1. 物价变化
        • 物价变化（价格指数、造价信息）
        • 暂估价
      • 2. 工程量变更
        • 1. 工程设计变更
        • 2. 项目特征不符
        • 3. 工程量清单缺项
        • 4. 工程量偏差（超过±15%调整）
        • 5. 计日工（24h内签认）
      • 3. 法律变化
        • 法律法规变化（开标前28天）
      • 4. 索赔事件
        • 1. 不可抗力
        • 2. 提前竣工
        • 3. 误期赔偿
        • 4. 施工索赔
        • 5. 现场签证
      • 5. 其他
        • 暂列金额
        • 发承包双发约定的其他调整事项
    • 浮动率L=（1－中标价/招标控制价）×100%
  • 3. 工程价款计算与调整★★
    • 1. 工程预付款的计算
      • 1. 预付款=（工程总价-暂列金额）×预付款比例
      • 2. 起扣点=（合同总价-暂列金额）-预付款/材料占比
    • 2. 工程进度款的计算
      • 1. 月度支付
        • 工程月度进度款=当月有效工作量×合同-相应的保修金 -应扣预付款-罚款
      • 2. 分段支付
        • 完成至正负零时，支付实际完成工作量的60%，完成至地上 四层时支付70%
      • 3. 竣工后一次支付
        • 建设项目规模小，工期较短（如在12月以内）的工程
      • 4. 约定的其他支付
        • 完成至正负零时，支付至合同额的6%
    • 3. 工程竣工结算款与保修金
      • 拖欠款的应付利息
        • 1. 从应付工程价款之日计付。
        • 2. 建设工程已实际交付的，为交付之日；
        • 3. 建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
        • 4. 建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日起。
      • 保修金 3%
        • 5年
          • 防水+保温
        • 2年
          • 电气管线、给排水管道、设备安装和装饰工程
    • 4. 竣工结算确定与调整
      • 常用的方法 （调值调价
        • 调值公式法
          • P=P0（a0+a1퐴/퐴0+a2퐵/퐵0+a3퐶/퐶0+a4퐷/퐷0）
        • 工程造价指数调整法
        • 调价系数法
        • 实际价格法
  • 4. 设计变更、签证、与索赔★★
    • 设计变更
      • 设计变更无论由哪方提出，均应由建设单位、设计单位、施工单位协商，经由设计部门确认后，发出相应图纸或说明，并办理签发手续后实施。
    • 工程签证
      • 设计不包含的事项或在工程承包范围以外发生的工作内容
    • 索赔
      • 向工程师和业主递交索赔意向通知。（应在最近一期进度支付中结算）
      • 索赔证据的种类 （文来要进现场 有照片有报告 有材料）
        • 招标文件、合同文本、各种工程图纸技术规范；来往信件；各种会谈纪要；施工进度计划和实际施工进度记录。 施工现场的工程文件，如施工记录；工程照片；气候报告。工程中的各种检查验收报告和各种技术鉴定报告；工地的交接记录 ；建筑材料和设备的采购、订货、运输、进场，使用方面的记录、凭证和报表、法律政策
      • 索赔的条件
        • 无责
          • 风险外
            • 有损
              • 及时
      • 可索赔内容
        • C+T+P
          • 发包人责任
        • C+T
          • 文物/不利条件
        • C
          • 不可抗力
        • 赔实损
          • 利润
            • 有过错方
          • 税
            • 有增量才有
      • 相关费用的索赔
        • 人工费
          • 增加工作
            • 按计日工费计算
          • 停工损失
            • 按窝工费计算
        • 设备费
          • 增加工作
            • 按机械台班费费计算
          • 停工损失
            • 折旧费/租赁
        • 措施项目费用
          • 方案先经审批后提索赔
        • 规费和税金
          • 除工程内容的变更或增加，承包人可以列入相应增加的规费与税金，其他情况一般不能索赔
• 5. 施工成本管理
  • 施工成本构成
    • 施工成本的种类按照成本控制的不同标准划分为
      • 目标成本、计划成本、标准成本、定额成本
      • 目标成本=（工程造价-税）*（1-目标利润率）
  • 施工成本目标编制
    • 依据 （ 分项 计量 定责 )
      • 1. 劳务分包合同及其他分包合同。
      • 2. 项目岗位责任成本控制指标。
      • 3. 施工设计及施工方案。
      • 4. 施工图计算出的工程量。
      • 5. 企业定额，包括人工、材料、机械等价格。
      • 6. 项目部与企业签订的项目目标责任书，包括各项管理指标。
  • 施工成本预测
    • 预测方法
      • 定性预测法
        • 专家会议法、德尔菲法（专家预测法）
      • 定量预测法 本音归平时
        • 量本利分析法、因素分析法、回归分析法(包括一元线性、多元线性、非线性回归法)、简单平均法、时间序列法
    • 程序 定集（几）择（则）测（厕）值（纸）报
      • 1. 确定目标
      • 2. 收集和分析历史数据
      • 3. 选择预测方法
      • 4. 预测计算
      • 5. 分析修正预测值
      • 6. 写出预测报告
  • 施工成本计划
    • 程序
      • 1. 搜集和整理各类有关资料
      • 2. 分解目标成本
      • 3. 编制成本计划草案
      • 4. 综合平衡，编制正式的成本计划
  • 施工成本控制
    • 方法
      • 价值工程
        • 公式V=F／C分析
      • 挣值法
  • 成本核算
    • 施工直接成本=工程费+措施费
    • 施工间接成本=规费+现场管理费
    • 施工成本=直接成本+间接成本
    • 施工成本=中标造价一期间费用（管理费+账务费）一利润一税金
    • 方法
      • 制造成本法，完全成本法
  • 施工成本分析
    • 成本分析的依据
      • 三算
        • 统计核算、业务核算、会计核算
    • 分析方法 两类八种
      • 基本分析方法
        • 比较法、比率法、因素分析法，差额分析法
      • 综合分析法
        • 分部分项成本分析，月（季）度成本分析，年度成本分析，竣工成本分析
  • 施工成本考核
    • 企业对项目部的考核内容 计（纪）检考核经理目标
      • 1. 成本计划的编制和落实情况。
      • 2. 对各部门、岗位的责任成本的检查和考核情况。
      • 3. 考核兑现。
      • 4. 施工成本核算的真实性、符合性。
      • 5. 建立以项目经理为核心的成本责任制落实情况。
      • 6. 项目施工目标成本和阶段性成本目标的完成情况。