资产评估方法

资产评估学第三章的资产评估方法之一知识整理，包括：市场途径、收益途径、成本途径。

资产评估途径与方法

• 市场途径
  • 基本含义
    • 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格或价值比率，经过直接比较或类比分析来估 测评估对象价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称
    • 根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程
    • 是资产评估中最为直接，最具说服力的评估方法
  • 基本前提
    • 要有一个活跃的公开市场
      • 充分竞争，进行平等理性的交易，排除偶然性
      • 以公开市场为假设条件，充分发育和活跃
    • 公开市场上要有可比的资产及其交易活动
      • 可比性
      • 参照物与评估标在功能上具有可比性
      • 参照物与被评估标的面临市场条件具有可比性
      • 参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长（一年内）
  • 基本程序
    • 明确评估对象
    • 选择参照物
      • 四个相近，三个以上：类别，功能，交易条件，交易时间
    • 在评估标的与参照物之间选择比较因素
      • 资产的功能
      • 资产的实体特征和质量
      • 市场条件
      • 交易条件
      • “重要性”原则的运用
    • 指标对比，量化差异
    • 在各参照物成交价格基础上调整已量化的对比指标差异
    • 综合分析确定评估结果
  • 涉及的相关因素
    • 参照物
      • 运用市场途径的必备条件，没有参照物就没有市场途径
    • 可比指标
      • 可比性通过可比指标提现，可比指标并非一成不变，会随评估标的的不同而不同
      • 资产功能-资产使用价值的y提现
      • 资产的实体特征-结构，规格，型号，外观，新旧
      • 资产的质量-制造水平，内在质量
      • 市场条件-供求关系
      • 交易条件-交易动机，交易批量，交易时间
  • 具体方法
    • 直接比较法
      • 被估资产与参照物资产基本相同，差异主要集中某一特征 评估对象价值=参照物成交价格
      • 现行市价法
        • 评估对象本身具有现行市价或与评估对象基本相同参照物具有市价
      • 市价折扣法
        • 资产评估价值=参照物成交价格＊（1-价格折扣率）
      • 成新率价格调整法
        • 资产评估价值=参照物成交价格＊（评估标的成新率÷参照物成新率）
        • 资产成新率=资产尚可使用年限÷（资产已使用年限＋资产的尚可使用年限）
      • 功能价值类比法
        • 线性关系
          • 资产评估价值=参照物成交价格＊（评估标的生产能力÷参照物生产能力）
        • 指数关系
          • 资产评估价值=参照物成交价格＊（评估标的生产能力÷参照物生产能力）
      • 价格指数调整法
        • 资产评估价值=参照物成交价格＊（1＋物价变动指数）
        • 资产评估价值=参照物成交价格＊价格指数
    • 类比调整法：市场售价类比法
      • 适用：被估资产与参照物资产在主要方面基本相同或相似 要求：信息资料数量，质量 评估人员经验，市场阅历，评估技巧 对参照物与评估对象进行分析，差异调整
      • 绝对值类比调整法
        • 资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……＋交易情况差异值
      • 相对值类比调整法
        • 资产评估价值=参照物售价＊功能差异修正系数＊……＊时间差异修正系数
      • 主要差异因素
        • 时间因素，区域因素，功能因素，交易情况，个别因素（外观，结构，型号）
    • 价值比率法
      • 市净率乘数法
        • 被评估企业价值=市净率＊被估企业同口径账面净资产价值
      • 市盈率乘数法
        • 资产评估价值=评估对象收益额＊参照物市盈率
  • 优点与缺点
    • 优点
      • 充分体现资产评估的市场性和公正性
      • 最能反映被估资产市场价值
      • 评估结果容易为交易方接受
      • 操作简便，易实现流程化，模板化
    • 缺点
      • 收集可比资料以及对资料进行量化困难
      • 使用范围本身局限性，如缺乏交易资料
      • 对市场信息鉴别，处理和加工的工作量加大
• 收益途径
  • 基本含义
    • 通过被估资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值
    • 以利（资产的预期收益）求本（资产的本金）
  • 基本前提
  • 基本程序
  • 基本参数
  • 具体方法
  • 优缺点
• 成本途径
• 已经完成交易的资产可形成参照物