导图社区 CPA税法-土地增值税
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土地增值税
特点
以转让房地产取得的增值额为征税依据
征税面比较广
采用扣除法和评估法计算增值额
扣除法
一般情况下，采用扣除法计算增值额，即以纳税人转让房地产取得的收入减法定扣除项目后的余额(增值额)作为计税依据
评估法
对旧房及建筑物的转让，以及税法规定的特殊情形，如隐瞒、虚报房地产成交价格，提供扣除项目金额不实，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税
实行超率累进税率
实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定
纳税义务人
转让土地使用权、地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人
征税范围
转让国有土地使用权
地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让
存量房地产买卖
归纳
应征
前述3项
除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠与
抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）
单位之间交换房地产（有实物形态收入）
合作建房建成后转让
房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化
不征或暂不征收
房地产继承（无收入）
房地产赠与
赠与直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人
公益性赠予
房地产出租（无收入）
抵押期内的房地产（权属未变化）
房地产的代建行为（权属未变）
房地产评估增值（权属未变）
与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化
免征或暂免征收
个人之间互换自有居住房地产，经当地税务机关核实
个人销售住房
合作建房建成后按比例分房自用
因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产，免税
因国家建设需要依法征用、收回的房地产
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含）的
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%
税收优惠
财税[2018] 57 号文件
企业整体改制， 对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业
整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为
企业合并， 且原企业投资主体存续， 对原企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到合并后的企业
按照法律规定或者合同约定， 两个或两个以上企业合并为一个企业
不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形
辨析
“国有”
只有国有土地使用权转让，才征土地增值税。转让集体土地使用权尚未纳入土地增值税的征税范围
“转让”
"土地使用权出让"是指土地使用者在政府垄断的土地一级市场，通过支付土地出让金而获得一定年限的土地使用权的行为
出让方为政府，不缴纳土地增值税
"土地使用权转让"是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，在土地二级市场上将土地使用权再转让的行为
转让方为企业，缴纳土地增值税
链接
国有土地使用权出让
不缴纳土地增值税；不缴纳增值税，受让方缴纳契税
土地使用权转让
缴纳土地增值税；缴纳增值税（转让给农业生产者用于农业生产、家庭财产分割免税）；受让方缴纳契税
房屋买卖（ 含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为）
缴纳土地增值税；缴纳增值税，受让方缴纳契税
房屋赠与（含获奖、继承方式）
赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不缴纳土地增值税，除此之外全部缴纳；无偿用于公益事业或者以社会公众为对象不征，赠与直系亲属、承担直接抚养义务人或赡养义务人以及继承、受遗赠免税，上述以外均纳增值税；法定继承免征契税，除此之外均纳税
房屋交换
缴纳土地增值税（个人交换居住用房，经核实可免税）；缴纳增值税；付出差价方缴纳契税（等价交换除外）
“有偿”
土地增值税只对有偿转让的房地产征税， 对以直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人继承，以及公益性赠予等方式无偿转让的房地产， 则不予征税
税率
四级超率累进税率
1级
不超过50%的部分
增值额与扣除项目金额的比率
30%
0
速算扣除数
2级
超过50%-100%的部分
40%
5%
3级
超过100%-200%的部分
50%
15%
4级
超过200%的部分
60%
35%
计税依据
应税收入
转让房地产的全部价款及有关的经济收益
取得的实物收入
按取得收入时的市场价格折算成货币收入
取得的无形资产收入
要进行专门评估，在确定其价值后折算成货币收入
取得的收入为外国货币
按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用
如采代收费用是计入房价中向购买方一并收取的
可作为转让房地产所取得的收入计税
如采代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的
可不作为转让房地产所取得的收入计税
不包括增值税额
一般计税情况下
不含销项税
简易计税情况下
不含增值税应纳税额
扣除项目
一般情况
1、取得土地使用权所支付的金额
适用于新建房转让及存量房地产转让
包括地价款和取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（新建房或未经开发土地使用权，原取得土地使用权支付的契税）
其中：地价款
以出让方式取得的
为支付的土地出让金
以行政划拨方式取得的
为补缴的出让金
以转让方式取得的
为支付的地价款
2、房地产开发成本
适用于新建房转让
包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、装修费用等
营改增后， 土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额
3、房地产开发费用
与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，该项不采用据实扣除的办法，按以下方法计算扣除
（1）能够（或部分能够）按房地产项目计算分摊利息支出并能够提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=能够提供证明的利息+（1+2）×5%以内
财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:
一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行， 超过上浮幅度的部分不允许扣除
二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（2）不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能够提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=（1+2）×10%以内
（3）既有银行借款，又有其他借款的，不能同时适用（1）、（2）两种方法
4、与转让房地产有关的税金
适用新建房转让和存量房地产转让
房地产开发企业销售自行开发的新建房
城建税、教育费附加
能够按项目准确计算的，据实扣除，不能按项目准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实缴城建税和教育费附加扣除
营改增后，印花税计入“税金及附加”不再计入管理费用，法理上可以单独扣除，但税法中没有允许扣除的相关规定，出现政策矛盾
非房地产开发企业、房地产开发企业销售非自行开发的新建房
印花税、城建税、教育费附加
印花税税率0.5‰（产权转移书据）
非房地产开发企业的印花税在营改增前一般在”固定资产清理“科目核算，营改增后计入“税金及附加”，即均未计入”管理费用“，因此可以单独扣除
5、财政部规定的其他扣除项目
适用于房地产开发企业转让新建房
从事房地产开发的纳税人加计扣除=（1+2）×20%
非房地产企业不享受
取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除
代县及以上政府收取的费用，均不得加计扣除
计入收入的也可以进行扣除，但不得计入加计扣除
未计入收入的不进行扣除，更不能计入加计扣除
6、旧房及建筑物的评估价格
适用于存量房转让
按房屋及建筑物评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额
计算公式
扣除项目金额合计=评估价格+1+4
评估价格确定
能取得评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
原购入环节契税已纳入评估价格，不再作为4项扣除
所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费，不允许在计算土地增值税时扣除
不能取得评估价格，但能提供购房发票
经当地税务机关确认，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除
自购房发票日期至售房发票日期，每12个月为一年，超过1年，超6个月未满12个月的视同为1年
原购入环节契税作为第4项扣除，不作为此项5%的基数
允许扣除金额=旧房金额（含不能抵扣的增值税额）+加计扣除金额+与转让房地产有关的税金（含契税） =旧房金额×（1+5%×N年)+与转让房地产有关的税金
既无评估价格，又无发票
税务机关根据《税收征管法》第三十五条规定，核定征收
取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额
扣除总结归纳
转让新建房
房地产开发企业
4、与房地产开发有关的税金
非房地产开发企业
转让存量房
各类企业
2、房屋及建筑物的评估价格
原取得房地产时支付的金额仅为土地使用权的金额，不含购买房屋建筑物支付的金额，房屋建筑物的金额依据评估价格计入扣除
3、转让环节缴纳的税金
印花税、城建税、教育费附加、购房时缴纳的契税（仅适用于不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况，即按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除的情况）
转让未经开发的土地
2、转让环节缴纳的税金
其他
扣除项目1、2、4项，按照实际销售比例计算扣除
企业制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，视原取得方式的不同， 作为该企业“ 取得土地使用权所支付的金额" 的扣除规则也有差异
原通过出让或转让方式取得的
按照改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用扣除
原由国家作价出资入股的
按该宗土地作价入股时省级及以上国土管理部门批准的评估价格扣除
不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除
契税处理归纳
纳税人转让新建房或直接转让未经开发的土地使用权，取得土地使用权时支付的契税
视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入扣除项目第1项 中扣除
纳税人转让存量房，其原购入环节缴纳的契税
转让有评估价格的存量房
已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，不再予以扣除
转让无评估价格的存量房(但能提供购房发票的)
凡能提供契税完税凭证的，准予作为扣除项目第4项予以扣除，但不作为扣除项目第6项加计5%的基数
扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额
土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目
计人房价的代收费用计收入，支付给政府时准予扣除，但不能作为加计20%扣除的基数
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20% 扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的， 在计算增值额时不允许扣除代收费用
增值额
转让收入减除扣除项目
评估价格的使用，有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收
1、隐瞒、虚报房地产成交价格
2、提供扣除项目金额不实的
3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
该情况下发生的评估费用不允许计入扣除项目
应纳税额的计算
第一步，计算收入总额
第二步，计算扣除项目金额
第三步，增值额=不含税收入总额-扣除项目金额
第四步，计算增值率=增值额÷扣除项目金额
第五步，应纳税额=增值额 × 税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数
房地产开发企业土地增值税清算
清算单位
以审批备案的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的以分期项目为单位清算
开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，分别计算增值额
清算条件
纳税人应进行清算的三种情况
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的
2、整体转让未竣工决算房地产项目的
3、直接转让土地使用权的
主管税务机关可要求清算的四种情况
1、已竣工验收的项目，已转让面积占项目总面积85%以上，或未超85%，但剩余可售面积已出租或自用
2、取得销售（预售）许可证满三年仍为销售完毕的
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土增税清算手续的
4、省税务机关规定的其他情况
清算时间
符合清算条件的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内办理清算手续
属税务机关要求清算的，纳税人应当在接到税务机关清算通知之日起90日内办理清算手续
销售收入的确认
不含税销售收入，房地产开发企业一般纳税人计算增值税销项税额时，可以从销售额中扣除支付给政府的土地价款
清算项目销售行为跨越营改增前后的，应税收入=营改增前收入+营改增后不含税收入
扣除项目的规定
可据实扣除
房地产开发企业开发建造的与清算项目相关的配套公共设施
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可扣除
建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可扣除
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本费用
房地产开发企业销售已装修的房屋，装修费用可以计入房地产开发成本
工程竣工验收后，扣留施工企业质保金，施工企业已开票的，按发票金额扣除
取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，抵减拆迁补偿费
货币安置拆迁的，凭合法票据计入拆迁补偿费
可核定扣除
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的
不可扣除
除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产相关的税金，需提供合法有效凭证，不能提供的，不予扣除
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
工程竣工验收后，扣留施工企业质保金，施工企业未开票的，不得扣除
逾期开发缴纳的土地闲置费，不予扣除
核定征收
税务机关参照与房地产开发企业开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收的五种情况
应设置为设置账簿的
擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的
虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
符合清算条件，未按对定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算
申报计税依据明显偏低无正当理由的
核定征收率
原则上不低于5%，由各省税务机关核定，区分不同房地产类型制定核定征收率
清算后再转让
清算时未转让，清算后销售或有偿转让的，按规定进行纳税申报
扣除项目金额=清算时单位建筑面积成本费用×销售或转让面积
单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
清算后应补税与滞纳金
按规定预缴土增税后，清算补缴的，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目金额20%的，免征
2005年起，普通标准指应同时满足以下条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
2、单套建筑面积在120平方米以下
3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
各省、自治区、直辖市要根据实际情况制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过前述标准的20%
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税
征收管理
预征率的确定
东部地区预征率不低于2%
中部地区和东北地区省份不低于1.5%
西部地区不低于1%
纳税申报时间和纳税地点
纳税人应在转让房地产合同签订7日内，向房地产所在地主管税务机关申报，纳税人转让的房地产坐落地在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税
纳税人经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的（指房地产开发企业），可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报纳税。纳税人选择定期纳税的，影响纳税所在地税务机关备案，定期申报方式确定后，一年内不得变更
