投资性房地产

CPA会计之投资性房地产知识思维导图，包括：特征和范围、确认和初始计量和后续支出、后续计量、转换和处置。 还有什么遗漏的私聊我哦!

投资性房地产

• 特征和范围
  • 定义:为赚取租金或资本增值的，或者两者兼有而持有的房地产
  • 属于投资性房地产的项目
    • 1已出租的土地使用权 特点①通过出让或转让方式取得②以经营租赁方式出租
    • 2，持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 一定是土地使用权 持有并准备增值后转让的固定资产，不做投资性房地产，做固定资产 若是房地产开发企业的商品房持有并准备增值后转让 做存货 房地产开发企业的土地使用权，增值后转让的 若土地用于建商品房，做存货 若用于自用，做投资性房地产 若是一般企业的土地使用权，增值后转让的 做投资性房地产
    • 3，已出租的建筑物 特点①拥有产权②以经营租赁方式出租③包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物
      • ①作出书面决议拟出租但尚未签订租赁协议的空置建筑物或在建建筑物视为投资性房地产 ②已出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产 ③土地使用权连同地上建筑物整体出租的，应转为投资性房地产
  • 不属于投资性房地产的项目
    • 1 自用房地产 企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身的生产经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产 2 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产 3作为存货的房地产 房地产开发企业持有以备增值后出售的房屋，用于开发后出售的土地使用权及商品房，不属于投资性房地产 4企业已租入再转租给其它单位或个人的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产 5母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业的自用房地产
  • 范围的界定
    • 部分用于赚取租金或资本增值，部分自用的房地产
      • 能单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分应确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不能确认为投资性房地产，与自用部分一起确认为固定资产或无形资产
    • 出租且提供辅助服务的建筑物
      • 提供服务在整个协议中不重大的，按投资性房地产核算，重大的，视为企业的经营场所，确认为自用房地产
• 确认和初始计量和后续支出
  • 确认时点
    • 已出租的土地使用权，已出租电竞建筑物——租赁期开始日
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权——停止自用并且准备增值后转让的日期
    • 持有以备经营出租贷款空置建筑物或在建建筑物——董事会或类似机构做出书面决议日期
  • 初始计量
    • 外购
      • 买价和相关税费入账， 如果购入的资产部分出租，部分自用，按照公允价值分配
    • 自建
      • 达到预定可使用状态前所发生的必要支出入账， 在建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本
    • 转换
      • 账面价值或公允价值入账
  • 后续支出
    • 资本化支出
      • 符合资本化确认条件的，计入投资性房地产成本 转入“投资性房地产—在建”科目 改扩建或装修时的投资性房地产不计提折旧或摊销 不通过“在建工程”
    • 费用化支出
      • 计入当期损益，“其他业务成本”
• 后续计量
  • 后续计量模式
    • 一般原则
      • 1，有成本模式和公允价值模式两种 2，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式 3，同一企业只能采用一种模式 4，成本模式在满足条件下才可以变更为公允价值模式，公允价值模式不能变更为成本模式
    • 成本模式
      • ①计提折旧或摊销 ②取得租金收入并计算税金 ③存在减值迹象计提减值准备
    • 公允价值模式
      • ①获取租金收入并计算税金 ②不计提折旧或摊销，也不单独计提减值准备 ③期末公允价值变动，通过 公允价值变动损益 科目核算
  • 模式转换
    • 成本模式转换为公允价值模式的——作为会计政策变更（追溯调整），公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润） 若出现公允价值模式转换为成本模式的——作为会计差错更正处理
      • 若 计提减值准备，还得考虑所得税的影响，搞清楚 计税基础，是递延所得税资产还是递延所得税负债 在模式转换下，公允价值变动会使会计上和税法上产生差异，应确认递延所得税，之前计提减值准备的，确认过递延所得税的，也要相应的转回
• 转换和处置
  • 转换
    • 非投资性房地产转 投资性房地产
      • 成本模式下 （无差额）
        • 存货转为 投资性房地产
          • 借:投资性房地产 存货跌价准备 贷:开发产品
        • 自用房地产转 投资性房地产
          • 借:投资性房地产 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 累计折旧（累计摊销） 贷:固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备
      • 公允价值模式
        • 存货转为 投资性房地产
          • 借:投资性房地产—成本 存货跌价准备 公允价值变动损益 贷:开发产品 其他综合收益
            • 如果产生的是贷方差额，公允价值＞计税基础，形成的是应纳税暂时性 差异，需要确认递延所得税负债，对方科目是其他综合收益
        • 自用房地产转 投资性房地产
          • 借:投资性房地产—成本 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益 贷:固定资产（无形资产） 其他综合收益
    • 投资性房地产转 非投资性房地产
      • 成本模式下
        • 投资性房地产 转存货
          • 借:开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产
        • 投资性房地产 转自用房地产
          • 借:固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备）
      • 公允价值模式
        • 投资性房地产 转存货
          • 借:开发产品 公允价值变动损益 投资性房地产—公允价值变动（或贷记） 贷:投资性房地产—成本 公允价值变动损益
        • 投资性房地产 转自用房地产
          • 借:固定资产（无形资产） 公允价值变动损益 投资性房地产—公允价值变动（或贷记） 贷:投资性房地产—成本 公允价值变动损益
  • 处置
    • 成本模式
      • ①实际收到的金额，借:银行存款 贷:其他业务收入 ②结转相关成本
        • 借:银行存款 贷:其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 借:其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产
    • 公允价值模式
      • ①实际收到的金额，借:银行存款 贷:其他业务收入 ②结转相关的成本 ③转换日计入其他综合收益或公允价值变动损益的差额，转入“其他业务成本” ④持有期间产生的公允价值变动损益累计额，转入“其他业务成本”
        • ①借:银行存款 贷:其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额） ②借:其他业务成本 贷:投资性房地产—成本 —公允价值（或借记） ③借:其他综合收益（转换日计入其他综合收益的金额） 贷:其他业务成本 ④借:公允价值变动损益 贷:其他业务成本