投资性房地产

投资性房地产思维导图：包含投资性房地产的特征与范围，投资性房地产的确认和初始计量，投资性房地产的后续计量，投资性房地产的转换和处置等等

第五章 投资性房地产

• 投资性房地产的特征与范围
  • 定义：指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，投资性房地产应能够单独计量和出售。
  • 特征：是一种经营性活动、在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
  • 范围
    • 已出租的土地使用权
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 已出租的建筑物
      • 企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物
      • 以经营租赁方式租入再转租的不属于
      • 企业做出正式书面决议，明确空置或在建建筑物属于、用于经营出租且短期内持有意图不发生变化的，及时未签订租赁协议，也视为投资性房地产。
• 投资性房地产的确认和初始计量
  • 确认条件
    • 与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业
    • 该投资性房地产的成本能够可靠计量
  • 确认时点
    • 已出租的土地使用权、建筑物：租赁期开始日
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权：将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。
    • 持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物：董事会做出书面决议的日期
  • 应按照成本进行初始计量
    • 外购投资性房地产
    • 自行建造投资性房地产
    • 非投资性房地产转换为投资性房地产
  • 与投资性房地产有关的后续支出
    • 资本化的后续支出
      • 成本模式
      • 公允价值模式
    • 费用化的后续支出
      • 计入当期损益 （其他业务成本）
• 投资性房地产的后续计量
  • 同一企业只能采用一种模式对所有投房进行后续计量
    • 成本模式
      • 计提折旧或摊销
      • 计提减值准备
      • 取得租金收入
    • 公允价值模式
      • 公允价值上升
      • 公允价值下降
      • 取得租金收入
  • 模式变更
    • 不得随意变更，从成本模式计量转换为公允价值模式计量，作为会计政策变更，进行追溯调整处理，将变更日公允价值与账面价值差额，调整期初留存收益。
    • 以公允价值模式计量的，不得转换为成本模式
• 投资性房地产的转换和处置
  • 转换
    • 转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换
    • 转换日
      • “自用”变“投资”：租赁期开始入或用于资本增值的日期；“空置建筑物或在建建筑物”用于出租，租赁开始入为董事会做出书面决议的日期。
      • “投资”变“自用”：房地产达到自用状态
      • “投资”变“存货”：租赁期满，董事会做出书面决议明确重新开发用于对外出售的日期。
    • 房地产转换的会计处理
      • 成本模式
      • 公允价值模式
  • 处置
    • 成本模式计量
    • 公允价值模式计量
• 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本
• 借：其他综合收益 贷：其他业务成本
• 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方）
• 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
• 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性丰地产减值准备 贷：投资性房地产
• 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
• 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
• 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
• 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
• 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
• 借：投资性房地产——在建 ——公允价值变动（或贷方） 贷：投资性房地产——成本
• 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产