注会会计投资性房地产2022东奥

持有以备经营出租的空置或在建建筑物，只有管理当局做出正式书面协议、明确表示用于经营出租、持有意图短期内不变的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。

投资性房地产

• 概述
  • 定义：为赚取租金、资本增值、或两兼有的房地产
  • 特征
    • 经营性活动
    • 有别于
      • 用于生产经营的房地产
      • 持有以备出售的房地产
  • 范围 (3种)
    • 已出租的土地使用权
      • 赚取租金
      • 计划出租尚未出租的土地使用权不属于
    • 持有并准备增之后转让的土地使用权
    • 已出租的建筑物
      • 赚取租金
      • 指拥有产权、以经营租赁方式出租的建筑物
      • 经营方式租入的再租出不属于
      • 持有以备经营出租的空置或在建建筑物，只有管理当局做出正式书面协议、明确表示用于经营出租、持有意图短期内不变的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产
        • 实质重于形式
    • 注意
      • 建筑物出租时一并向承租人提供相关服务在整个协议中不重大的 (保安、维修辅助服务)应一并确认为投资性房地产
      • 不属于投资性房地产的
        • 自用房地产
          • 出租给本企业职工居住、自有生产厂房等
          • 一部分自用，一部分用于出租可单独计量区分的
            • 自用部分不属于投资性房地产
            • 用于出租的属于投资性房地产
        • 作为存货的房地产
          • 房地产开发企业持有以备出售的商品房和土地
      • 没有持有以备增之后转让的建筑物
        • 要么是固定资产
        • 要么是空置建筑物
  • 确认条件
    • 相关经济利益很可能流入企业
    • 成本能够可靠地计量
    • 确认时点 (不等于合同签订日)
      • 已出租的土地使用权、建筑物
        • 租赁开始日
      • 持有并准备增之后转让的土地使用权
        • 将自用土地使用权停止自用、准备增之后转让日
      • 持有以备经营出租的空置/在建建筑物
        • 董事会或类似机构 (管理当局) 做出书面决议日
• 初始计量
  • 原则：按成本初始计量
  • 外购
    • 确认条件：外购的同时就立刻开始出租或用于资本增值
      • 期间自用的应先计入资产，后转入此科目
    • 成本包括：价款、税费、直接相关支出
  • 自行建造
    • 等价于固定资产
  • 非投资性房地产转换而来的
    • 见投资性房地产的转换
    • 出租部分自建建筑物
      • 将建筑物按面积转入投资性房地产成本
      • 所占土地账面价值份额，一并与建筑物转入投资性房地产成本
• 后续支出
  • 资本化支出
    • 改建、扩建时依然作为投资性房地产
    • 期间如果是成本法计量的：不计提折旧摊销
    • 处理
      • 成本模式
        • 按账面价值转入投资性房地产-在建
        • 投资性房地产累计折旧
        • 投资性房地产减值准备
      • 公允价值模式
        • 按公允价值转入投资性房地产-在建
        • 投资性房地产-公允价值变动
        • 投资性房地产-成本
  • 费用化支出
    • 计入当期损益：其他业务成本
    • 因为目的是用于出租或资本增值
• 后续计量
  • 方法
    • 一般采用成本模式计量
      • 科目设置
        • 投资性房地产累计折旧
        • 投资性房地产
        • 投资性房地产减值准备
      • 后续处理
        • 进行折旧摊销的时间范围
          • 题目假定：高于一切
          • 建筑物：参照固定资产
          • 土地：参照无形资产
        • 折旧摊销计提：计入其他业务成本
          • 投资性房地产 (建筑物)
            • 当月增下月提，当月减当月提
          • 投资性房地产 (土地使用权)
            • 当月增当月摊，当月减当月不摊
        • 计提减值准备：计入资产减值损失
        • 取得租金收入：其他业务收入、税
    • 满足特定条件、有确凿证据的采用公允价值模式计量
      • 科目设置
        • 投资性房地产-成本
        • 投资性房地产-公允价值变动
      • 后续处理
        • 公允价值变动：计入公允价值变动损益
        • 取得租金收入：其他业务收入、税
        • 不提折旧、摊销、减值准备
    • 只能以一种模式对所有投房计量，不得同时使用两种模式
  • 变更
    • 成本模式转变为公允价值模式 (“成功”)
      • 成本模式的账面价值转出
      • 差额调整期初留存收益
        • 盈余公积
        • 利润分配-未分配利润
    • 视为会计政策变更处理追溯调整
    • 公允模式不得转变为成本模式
• 转换
  • 转换种类 (4种)
    • 自用房地产or存货转换为投房
      • 转换日：租赁期开始日或用于资本增值日；控制建筑物或在建建筑物是董事会或类似机构作出书面决议的日期
      • 租赁开始日：出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期
    • 投房转换为自用房地产
      • 转换日：房地产达到自用状态日期
    • 投房转换为存货
      • 转换日：租赁期届满，董事会或类似机构作出书面决议表明将其重新开发用于对外出售日期
  • 非投资性房地产
    • 存货
    • 自用房地产
    • 开发产品：房地产开发企业用于重新开发
  • 会计处理
    • 成本模式计量的投房与非投资性房地产之间
      • 采用账面价值
      • 不出现任何公允价值
      • 平移一一对应
    • 公允价值模式计量与非投资性房地产之间
      • 公允转非投房
        • 新资产按公允价值确认成本
        • 差额计入：公允价值变动损益
      • 非投房转公允
        • 新资产按公允价值计量
        • 借方差额计入：公允价值变动损益
        • 贷方差额计入：其他综合收益
          • 防止造作利润动机
• 处置
  • 成本模式
    • 确认收入：其他业务收入
    • 结转成本折旧减值 (账面价值)：其他业务成本
  • 公允价值模式
    • 确认其他业务收入：其他业务收入
    • 结转其他业务成本
      • -公允价值变动
      • -成本
      • 其他综合收益结转：其他业务成本
      • 公允价值变动损益结转至：其他业务成本
      • 反应真实成本
• 其他知识点
  • 产品成本的形成计入不同科目
    • 房地产开发业开发房屋or重新开发：开发成本
      • 后用于出租：转入投资性房地产
      • 后用于出售：转入开发产品(房开企业存货)
    • 一般制造业产品：生产成本
    • 固定资产建造：在建工程
    • 研发形成无形资产：研发支出-资本化支出
  • 主动层面更改会计政策：审计重视
  • 出租投资性房地产执行准则
    • 出租方执行投资性房地产准则
    • 承租人执行租赁准则