10-房产税法、契税法和土地增值税法

CPA会计注会税法第十章房产税法、契税法和土地增值税法：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第十章 房产税法、契税法和土地增值税法

• 第一节 房产税法
  • 一、纳税义务人与征税范围
    • 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
    • （一）纳税义务人
      • 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：
      • 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
      • 2.产权出典的，由承典人纳税。
      • 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
      • 4.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
    • （二）征税范围
      • 1.房产税以房产为征税对象。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
      • 2.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
      • 3.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，房产税的征税范围不包括农村。
      • 【提示】房产税征税对象注意房产的结构、用途和地域范围。
  • 二、税率、计税依据和应纳税额的计算
    • （一）税率和计税方法
      • 【提示 1】自 2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收房产税。
      • 【提示 2】对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。
    • （二）计税依据
      • 1.从价计征
        • 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：
        • 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
          • 扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
        • （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
        • （2）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
        • （3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
        • （4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
        • （5）纳税人对原有房屋进行改扩建的，要相应增加房屋的原值。
        • （6）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区別对待：
          • ①对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；（纳税人为被投资方）
          • ②对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。（纳税人为投资方）
        • 【总结】关于投资联营房产税的计税规则
        • （7）融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
          • 【提示】关注融资租赁房产的房产税纳税人（承租人）、计税方法（从价计征）、纳税义务发生时间（合同约定开始日的次月起或合同签订的次月起）。
        • （8）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税：
          • ①地下建筑物为工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产的原值；
          • ②地下建筑物为商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产的原值；
          • 应纳税额=应税房产原价×（50%~80%）×（1-扣除比例）×1.2%
          • ③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
      • 2.从租计征
        • 从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：
          • 应纳税额=不含税租金收入×12%（或4%）
        • （1）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
        • （2）出租的地下建筑物，按照出租地上房屋建筑物的有关规定计算征收房产税。
        • （3）如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
        • 【提示】房产税是按年计征，务必要注意房产在一个纳税年度中的从价计征和从租计征的组合，即“时间”和“原值”的分摊问题。
  • 三、税收优惠
    • 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
      • 【提示】上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
    • 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
    • 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
      • 【提示】宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
    • 4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
      • 【提示】对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
    • 5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
    • 6.从 2001 年 1 月 1 日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
    • 7.对经营公租房的租金收入，免征房产税。
    • 8.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
    • 9.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
    • 10.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
    • 11.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，无论是施工企业自行建造还是基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税。
    • 12.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征房产税。
    • 13.为推进国有经营性文化事业单位转企改制，对由财政部门拨付事业经费的文化事业单位转制为企业的，自转制注册之日起 5 年内对其自用房产免征房产税。2018年 12 月31 日之前已完成转制的企业，自 2019年 1月 1日起，对其自用房产可继续免征 5年房产税。
    • 14.房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
    • 15.自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产免征房产税。
    • 16.自 2018 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对纳税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡浆发动机研制项目自用的科研、生产、办公房产，免征房产税。
  • 四、征收管理
    • （一）纳税义务发生时间
      • 1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
      • 2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
      • 3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。
      • 4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
      • 5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
      • 6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
      • 7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
      • 【提示】只有将“原有的房产”用于“生产经营”，是从“当月”起缴纳房产税；其余房产都是从“次月”起缴纳房产税。
      • 8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
    • （二）纳税地点
      • 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。
    • （三）纳税期限
      • 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
      • 【提示】房产税纳税期限与城镇土地使用税相同。
• 第二节 契税法
  • 一、纳税义务人
    • 1.契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
    • 2.契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
    • 3.转移土地、房屋权属，是指下列行为：
      • （1）土地使用权出让；
      • （2）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移；
      • （3）房屋买卖、赠与、互换。
      • 【提示】契税的纳税义务人强调的是“谁获得产权谁纳税”，产权仅限土地使用权和房屋所有权。
    • 【总结】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况：
  • 二、征税范围
    • 征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。
    • 1.国有土地使用权的出让
      • 是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
    • 2.土地使用权的转让
      • 是指土地使用者以出售、赠与、互换方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
        • 【提示】土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
    • 3.房屋买卖
      • （1）即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。
      • （2）视同买卖房屋行为：
        • ①以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属。
        • ②以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属。
      • （3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
      • （4）以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
    • 4.房屋赠与
      • （1）房屋的受赠人原则上要按规定缴纳契税。
      • （2）对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
      • （3）以获奖方式取得房屋产权，实质上是接受赠与房产的行为，也应缴纳契税。
    • 5.房屋互换
      • 房屋所有者之间互换房屋的行为。互换价格相等时，免征契税。
    • 6.其他情形
      • 下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：
      • （1）因共有不动产份额变化的。
      • （2）因共有人增加或者减少的。
      • （3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
  • 三、税率、计税依据和应纳税额的计算
    • （一）税率
      • 1.契税实行 3%～5%的幅度比例税率。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在 3%～5%的幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。（调整）
      • 2.自 2010 年10 月 1日起，对个人购买 90 平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按 1%的税率征收契税。
    • （二）计税依据和应纳税额的计算
      • 1.计税公式
        • 应纳税额=计税依据×税率
      • 2.计税依据
        • （1）基本规定
          • 【提示】计征契税的计税依据不含增值税。
        • （2）具体规定
  • 四、税收优惠
    • （一）免征契税
      • 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。
      • 2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
      • 3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产。
      • 4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
      • 5.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更。
      • 6.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
      • 7.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
      • 8.城镇职工按规定第一次购买公有住房。
      • 9.外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属。
      • 10.军队离退休干部住房由国家投资建设，军队和地方共同承担建房任务，其中军队承建部分完工后应逐步移交地方政府管理，免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。
      • 11.对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息。
      • 12.财政部从中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行无偿划转了部分资产（包括现金、投资、固定资产及随投资实体划转的贷款）给中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，作为其组建时的资本金。上述金融资产管理公司按财政部核定的资本金数额，接收上述国有商业银行的资产，在办理过户手续时，免征契税。
      • 13.经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。
      • 14.廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源。
      • 15.金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
      • 16.棚户区改造中，经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源。
      • 17.进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属。
      • 18.易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房。
      • 19.2021 年1月1日至2023 年12月31日，公租房经营管理单位购买住房作为公租房。
      • 20.2021 年1月1日至2023 年12月31日，饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权。
      • 21.2019 年6月1日至2025 年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务。
    • （二）省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税
      • 1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
      • 2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
    • （三）个人购买住房契税优惠
      • 1.对个人购买家庭唯一住房（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
      • 2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
      • 【总结】
    • （四）企业、事业单位改制重组有关契税政策
      • 自 2021年1月1日起至2023 年12月31日，为支持企业、事业单位改制重组，优化市场环境，继续执行有关契税政策：
      • 1.企业改制
        • 企业按照公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过 75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
      • 2.事业单位改制
        • 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过 50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
      • 3.公司合并
        • 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
      • 4.公司分立
        • 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
      • 5.企业破产
        • 企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过 30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
      • 6.资产划转
        • 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
      • 7.债权转股权
        • 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
      • 8.划拨用地出让或作价出资
        • 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
      • 9.公司股权（股份）转让
        • 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
  • 五、征收管理
    • （一）纳税义务发生时间
      • 1.一般情况
        • 签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
      • 2.特殊情况
        • （1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
        • （2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
        • （3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。
        • 【提示】发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起 90日内申报缴纳契税。
    • （二）纳税期限
      • 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
    • （三）申报地点
      • 土地、房屋所在地。
    • （四）契税退税
      • 纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
      • （1）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。
      • （2）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的。
      • （3）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
• 第三节 土地增值税法
  • 一、纳税义务人与征税范围
    • （一）纳税义务人
      • 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。
      • 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
      • 个人包括个体经营者和其他个人。
    • （二）征税范围
      • 1.基本征税范围
        • 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。具体包括：
        • （1）转让国有土地使用权；
        • （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
        • （3）存量房地产的买卖。
        • 【提示】土地增值税包含了两个基本征税条件：第一，是有偿，没有收入就不存在增值这一说法；第二，是产权变更，我国实行的是不动产登记制度，只有产权发生变更，才会产生土地增值税的纳税义务。后续的具体情况判定，大部分也是基于是否满足这两条征税条件展开的。
      • 2.具体情况判定
        • 【提示】注意区分“不征税”和“免税”的区别：“不征税”是不属于征税范围，“免税”是属于征税范围，但在政策上予以免予纳税。
  • 二、税率
    • 【提示】土地增值税的四级超率累进税率需要考生记忆。
  • 三、应税收入（R）的确定
    • 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
    • 1.适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
    • 2.适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
  • 四、新建房扣除项目（ΣC）的确定
    • 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。
    • （一）取得土地使用权所支付的金额（C①）
      • 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：
        • （1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；
        • （2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补缴的土地出让金；
        • （3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
      • 2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（登记、过户手续费、契税）。
        • 【提示】审题时需要考生注意“取得土地使用权支付的金额”和“取得土地使用权支付的地价款”区别，前者包含了“地价款”和“有关税费”。
    • （二）房地产开发成本（C②）
      • 1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
      • 2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
      • 3.建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
      • 4.基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
      • 5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
      • 6.开发间接费用，指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
      • 【提示】土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
    • （三）房地产开发费用（C③）
      • 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。
      • 第 1种扣除方法
        • 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内，即：
        • 不超标的利息+（①+②）×5%以内
        • 【提示】第 1 种扣除方法中的利息：
          • ①最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
          • ②财政部、国家税务总局作了两点专门规定：
            • 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
      • 第 2种扣除方法
        • 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内，即：
        • （①+②）×10%以内
        • 【提示】全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第2种方法扣除。
        • 【提示】土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
    • （四）与转让房地产有关的税金（C④）
      • 1.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
      • 2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加扣除。
      • 3.房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的 0.5‰贴花）允许在此扣除。
      • 【提示】营改增后，印花税的会计处理已从原来计入“管理费用”调整至计入“税金及附加”，按税理来看已不存在重复扣除的可能。但财政部、国家税务总局至今未对该项扣除政策作出调整，实务中仍按原政策执行。
    • （五）其他扣除项目（C⑤）
      • 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计 20%的扣除。即：
      • （①+②）×20%
      • 【提示】此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人销售新建项目，除此之外的其他纳税人和其他项目不适用。
    • 【总结】转让新建房土地增值税允许扣除项目的确定：
  • 五、转让旧房及建筑物的扣除项目（ΣC）及有关规定
    • （一）情形一：可以取得评估价格
      • 1.纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格（⑥）、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用（①）和转让环节缴纳的税金（④）作为扣除项目金额计征土地增值税。
      • 2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
      • 【提示】注意区分土地使用权价款和存量房购入价款不是同一个金额。
      • 3.旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。即： 评估价格（C⑥）=重置成本×成新度折扣率
      • 4.纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。
    • （二）情形二：无法取得评估价格，但能提供原购房发票
      • 1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计 1 年；超过 1年，未满 12个月但超过6个月的，可以视同为1年。即： 发票金额×（1+5%·n）
      • 【提示 1】提供的购房发票为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
      • 【提示 2】提供的购房发票为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。
      • 【提示 3】提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。
      • 2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5%的基数。
      • 【总结】销售旧房及建筑物没有评估价格时，土地增值税允许扣除的金额为：
        • 原购房发票所载的金额×（1+5%·n）+契税+C④
    • 【总结】转让旧房土地增值税允许扣除项目的确定：
    • 【总结】土地增值税允许扣除项目的确定：
  • 六、应纳税额的计算
    • （一）增值额（Δ）的确定
      • 1.土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入（R）减除规定的扣除项目金额（ΣC）后的余额为增值额（Δ）。
      • 2.纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
        • （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
        • （2）提供扣除项目金额不实的；
        • （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
    • （二）应纳税额的计算方法
      • 【总结】土地增值税的计算过程
      • 第一步：确认转让房地产项目不含税收入 R：
      • 第二步：计算土地增值税允许扣除项目合计数∑C：
        • 【提示】上述6项不是同时扣除，具体扣除哪些，按新建房、旧房，房企、非房企等情形确定。
      • 第三步：计算土地增值税增值额△：
        • △=R-∑C
      • 第四步：计算增值率，确定适用税率和速算扣除系数：
        • 增值率=△/(∑C)→确定适用税率 A%，速算扣除系数a%
      • 第五步：计算土地增值税应纳税额：
        • 应纳税额=△×A%-∑C×a%
  • 七、房地产开发企业土地增值税清算
    • （一）清算单位
      • 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
      • 2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
    • （二）清算条件
      • 1.应进行土地增值税的清算（主动清算）
        • （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
        • （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
        • （3）直接转让土地使用权的。
      • 2.税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（被动清算）
        • （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
        • （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
        • （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
        • （4）省税务机关规定的其他情况。
    • （三）清算时间
      • 1.凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。
      • 2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90日内，到主管税务机关办理清算手续。
    • （四）视同销售和自用房地产的收入确定
      • 1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。收入按下列方法和顺序确认：
        • （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
      • 2.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
    • （五）扣除项目规定
      • 1.开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
        • （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
        • （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
        • （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
      • 2.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
      • 3.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
      • 4.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
      • 5.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
      • 6.土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
      • 7.拆迁安置费的扣除
        • （1）房产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按有关规定确认收入（按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
        • （2）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
        • （3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
    • （六）土地增值税的核定征收
      • 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
      • 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
      • 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
      • 3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
      • 4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
      • 5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
      • 为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于 5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
    • （七）清算后再转让房地产的处理
      • 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
      • 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
    • （八）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
      • 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
  • 八、税收优惠
    • 1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。
    • 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
    • 3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
    • 4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公共租赁住房房源的且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。
    • 5.对个人销售住房，暂免征收土地增值税。
    • 6.自2021年1月1日至2023 年12月31日，企业改制重组有关土地增值税政策如下：
  • 九、征收管理
    • （一）预征管理
      • 对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于 1.5%，西部地区省份不得低于 1%。
    • （二）纳税地点
      • 1.基本规定
        • 纳税人应在合同签订后 7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供合同等有关资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
      • 2.具体规定