我国城市更新行业现状及市场分析

这是一篇关于我国城市更新行业现状及市场分析的思维导图，包括：研究成果概览、城市更新的背景及定义、 我国城市更新政策演进及现状、典型地区城市更新政策梳理、我国城市更新市场研判、城市更新领域优秀企业级项目实践、城市更新领域能力培育的建议。

我国城市更新行业现状及市场分析

• 研究成果概览
  • 市场层面
    • 城市更新行业调研报告
    • 城市层析市场决策地图
    • 城市更新商业研究报告
    • 城市更新实施决策与指引
    • 城市更新业务推进顶层设计方案
  • 项目层面
    • 城市更新项目操作流程指导手册
    • 老旧小区改造产品手册
    • 历史街区保护更新产品手册
    • 老旧厂房更新产品手册
    • 城市更新项目组织管理手册
    • 城市更新施工成本控制指南
  • 技术层面
    • CIM模型快速搭建技术
    • 地下管线高效探测技术
    • 海绵城市及河道治理技术
    • 土壤修复及景观提升技术
    • 既有建筑加固改造技术
    • 智慧社区运营管理平台
    • 老旧小区智能改造平台
• 城市更新的背景及定义
  • 城市化率与城市更新的关系
    • 2019年末城镇化率60.6%，地域差异明显，呈“东高西低”分布
    • 发达地区城镇化率已超80%
  • 城市更新的定义
    • 深圳：特定建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅去、城中村及旧屋村等）公共设施亟需完善，存在安全隐患等进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动
      • 2016年《深圳市城市更新办法》
    • 广州：按照“三旧”改造政策、棚户改造政策、危破旧厂房改造政策等对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动
      • 2016年《广州市城市更新办法》
    • 上海：已经市政府认定的旧区改造、工业用地转型、城中村改造的地区
      • 2015年《上海市城市更新实施办法》
    • 成都：对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化
      • 2020年《成都市城市有机更新实施办法》
    • 西安：对规划范围内的城市空间形态和功能进行整治、改善、优化
      • 2020年《西安市城市更新办法》
    • 济南：棚改项目以及旧住宅区、旧厂区、旧院区、旧市场等更新改造项目
      • 2018年《关于优化城市更新项目前期工作管理流程的实施意见》
    • 郑州：把城中村、老旧小区、老旧街区、老旧市场、老旧厂房作为城市更新的重要载体，围绕城市功能再造、空间重塑、公共产品提供、人居环境改善、城市文化复兴、生态环境修复以及经济结构优化等方面，全面系统地实施更新改造。
      • 2022年《郑州市城市更新办法》
  • 城市更新的分类
    • 按照改造对象分类
      • 既有建筑更新
        • 旧工业区、旧商业区、旧住宅区、历史街区等
      • 基础设施提升
        • 道桥改扩建、海绵城市、综合管廊、智慧城市、雨污分流等
      • 生态环境修复
        • 河道治理、土壤修复、景观绿化改造等
    • 按项目类型
      • 三旧改造
      • 棚户区改造
      • 老旧小区综合整治
    • 按改造目的
      • 旧改：市场主导，商业性住房
      • 棚改：政府主导，保障性住房
      • 综合整治：政府主导，城市功能提升
    • 按改造方式
      • 全面改造
      • 微改造
      • 整治和改善
• 我国城市更新政策演进及现状
  • 我国城市更新的发展历程
    • 第一阶段（1949-1978）政府主导 改善民生
    • 第二阶段（1978-1993） 朴素有机更新 注重文脉保护
    • 第三阶段（1993-2013） 市场主导 商品化
    • 第四阶段（2013-至今） 多方参与 有机更新
  • 我国城市更新的政策演进历程
    • 1、计划经济时代，政府主导，改善民生为主，缺少配套政策体系
    • 2、1984年《城市规划条例》，“旧城区的改建，应当遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐步改造”
    • 3、房地产市场化阶段，配套政策以增量建设为主，城市更新类政策欠缺
    • 4、2013年：《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》 2014年：国务院《政府工作报告》提出的“三个一亿人”的城镇化计划 2015年：《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 2016年：国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》 2017年：国土资源部《城镇低效用地再开发工作推进方案（2017-2018年）》，住建部《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》 2019年：国务院提出“全面部署推进城镇老旧小区改造试点” 2021年：《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出实施城市更新行动
• 典型地区城市更新政策梳理
  • 典型地区城市更新政策总览
    • 西部地区（昆明、重庆、成都、西安）
      • “增量开发”与“存量改造”并存；
      • 已率先开展城市更新实践，但制度体系处于起步阶段
    • 泛京津冀（北京、天津、济南、青岛、大连）
      • 以新旧动能转换推动产业省级与城市复兴未核心特征
      • 聚焦旧工业区改造市场，化解过剩产能、淘汰落后产能
      • 山东政策较多，其他城市政策较少
    • 长三角（上海、南京、苏州、杭州）
      • 以系统化、精细化的有机更新未核心特征
      • 上海、苏南、环杭州湾城市更新需求迫切
      • 上海有完善的制度体系，其他地区有相关行动计划，缺少政策
    • 珠三角（广州、深圳、东莞、珠海）
      • 特有的“三旧改造”更新模式和高度市场化的更新方式
      • 城市更新市场规模大，年均改造面积超4000万平方米，市场近万亿
      • 已建立完善的城市更新政策体系和操作流程指引
  • 思考
    • 1、转变思路，从传统的“接项目”转变为“造项目”，积极对接制度比较成熟区域的政府资源，抢占市场先机。
    • 2、城市更新项目对承接方的要求非常高，除建造技术外，应更加重视规划设计能力
    • 3、跨领域的优质资源整合能力非常重要，如商业策划顾问、营运管理公司、金融投资机构
• 我国城市更新市场研判
  • 旧改市场
    • 市场巨大：十四五期间旧改市场规模继续扩大，预计可达到40万亿
    • 利润率高：同类企业毛利润率40-50%，净利润率15-20%
  • 棚改市场
    • 市场规模预计进一步萎缩
  • 老旧小区综合整治市场
    • 风口盛
      • 2019年国务院常务会议提出“全面部署推进城镇老旧小区改造试点”
      • 十四五规划及2035远景规划纲要提出“改造提升老旧小区等存量片区功能”
    • 存量大
      • 十四五期间，全国需要改造的城镇老旧小区总计约有21.9万个
      • 需要进行改造的老旧小区总建筑面积约40亿平方米，市场总量约5万亿
• 城市更新领域优秀企业级项目实践
  • 优秀企业对标
    • 富力集团
      • 公司历程
        • 1994年成立于广州
          • 2005年香港上市
            • 2019年富力城市更新集团成立
              • 2021年富力产业研究院及创新投资公司成立
      • 市场规模
        • 已签约项目超过70个，土储面积超7000万平方米，一二线城市占比95%，城市更新项目年销售额500亿
      • 战略目标
        • 聚焦粤港澳大湾区（占比超50%），拓展至全国（海南、中南、西南、华北、华东、西北）
      • 经典项目
        • 猎德村
          • 联手合景、新鸿基，3年开发完成
        • 杨箕村
          • 独立完成，7年开发完成
        • 陈田村
          • 完全市场化，优先公配，产业升级
      • 经验借鉴
        • 广州地区一二级联动开发模式非常成熟
        • 购买旧村权属的费用可进行银行贷款
        • 通过股权投资降低企业杠杆率
        • 土地整理成为富力核心竞争力
        • 滚动谈判、滚动开发（双80%）
    • 华润置地
      • 公司历程
        • 1948年改组成立华润公司
          • 2002年组建城市更新专项团队
            • 2018年城市更新事业部成立
      • 市场规模
        • 2019年，总土储面积6868万平方米，总资产7621亿元，年销售额1477亿元
      • 战略目标
        • 城市更新聚焦大湾区（跟进项目70个），角色定位：“综合投资开发运营商”
      • 经典项目
        • 华润中心
          • 消费升级导向，自持物业为主，年销售额超100亿元
        • 大冲旧改
          • 产城融合发展（南山科技城），商业模式创新
        • 湖贝旧改
          • 文化保育，有机更新
      • 经验借鉴
        • 城市更新事业部仅开展一级开发，二级开发交由地产公司完成
        • 与村集体股份公司合作，开展土地整备
        • 构建大运营管理体系（3大功能、10大模块）
        • 央企背景融资成本（约4%）
    • 佳兆业集团
      • 公司历程
        • 1999年成立于深圳
          • 2011年成立佳兆业置业公司
            • 2015年更名为佳兆业城市更新集团
      • 市场规模
        • 2020年，总土储面积超4200万平方米，年土地供应量约80万平方米
      • 战略目标
        • 城市更新与综合开发、产业运营、配套运营、财富管理、文化旅游协调发展大格局
      • 经典项目
        • 深圳KPR佳兆业广场
          • 深圳市大鹏区域内机具海滨特色的最大的城市综合体
    • 卓越集团
      • 公司历程
        • 1996年公司成立于深圳
          • 2013年成立城市更新集团
            • 2013年成立战略性投资平台卓越投控
      • 业务类型
        • 地产开发
          • 深度构建“1+1+X”战略，即聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，同时开拓其他核心一二线及高成长城市
        • 城市更新
          • 涉及拆除重建、整村统筹等城市更新和土地整备各类型
        • 资产运营
          • 包括资产管理、商业管理、酒店管理、物业管理及产城融合等五部分
        • 金融投资
          • 卓越投资控股目前总资产超过80亿元，形成股权投资、地产基金、普惠金融三大板块布局
      • 经典项目
        • 深圳卓越·蔚蓝海岸
          • 引领中国大社区开发模式
    • 上海城投
      • 公司历程
        • 1992年成立于上海
          • 1994年组建上海城投集团
            • 2008年成立环境公司和职业公司
              • 2019年更名为上海城投城市更新建设发展公司
      • 经营范围
        • 旧区改造、房屋租赁、房地产开发经营、市政基础设施建设等
      • 战略布局
        • 布局临港新片区建设，继续推进泐马河项目、临港水厂项目等，河道整治构建最优生态，适应上海市新一轮的水功能区划
        • 继续加大与上海建工等大型国企的合作，推进上海市中心的如露香园等项目的旧城改造
        • 加快推进数字城投建设、一屏观城投，实现“智能+”应用场景，打造智慧多维示范区
    • 上海建工
      • 公司历程
        • 1953年上海市人民政府建筑工程局
          • 1998年组建上海建工
            • 2018年进入城市更新领域
      • 战略布局
        • 形成“1+7+X”国内市场布局，以长三角区域，以及雄安新区、海南自贸区、华南区域、华中区域、西南区域、京津冀区域、东北区域和其他若干重点城市组成
        • 与天津市政府签订战略合作框架协议，合并天津建工，设立天津城市更新改造专项基金，初期计划注入资金100亿元人民币
      • 经营模式
        • 锻造一体化能力：投建运一体、设计施工一体、研发应用一体
        • 业务类型多样化拓展，如历史保护建筑修缮与改造、老厂房改造、土壤改良修复、深层排水调蓄管道、古镇更新等。
        • 成立专项城市更新PPP基金
  • 优秀项目案例
    • 广州海珠区琶洲村全面改造项目
      • 释放800亩公共服务设施用地，广州的曼哈顿，产城融合
    • 广州TIT创意园
      • 坚持修旧如旧、尊重历史、创业园、市民公园、创税园区
    • 广州恩宁路永庆坊改造
      • 采用微更新的手法实现老城市文化名片和新活力都市生活的城市价值新组合
    • 上海徐汇滨江梦中心
      • 采用全拆后按照原工业遗产的外形进行重新设计建造，保留历史记忆的同时满足建筑功能、结构便利性和安全性等各方面的要求
    • 上海上生新所
      • 对历史保护建筑进行很好的保护性更新改造，重新定义了内部空间的功能，重新激发了老建筑的商业活力
    • 杭州之江文化创意产业园
      • 从高污染低效能经济成功转型绿色低碳的文化创意经济，成为了绿水青山就是金水银山的典型案例
    • 成都远洋太古里
      • 将本地历史文化和时代潮流相融合的改造与运营方式，实现了政府、社会、企业的三赢
• 城市更新领域能力培育的建议
  • 投资开发板块
    • 珠三角区域加强三旧改造类投资开发力度，尤其是城中村改造、既有商业建筑更新等项目
    • 长三角区域加强历史街区更新类投资开发力度，可结合容积率置换、激励等手段获取可开发面积
    • 京津冀区域加强旧工业区改造类投资开发力度，可采用合作开发模式
  • 建造板块
    • 加强城市片区规划、商业策划、结构加固、机电系统改造、风景园林等专项设计能力
    • 结合投资开发板块能力发展方向，承接相关建造业务
    • 建议各主业公司加大城市更新工程总承包承接力度的同时，开展差异化业务拓展（如历史建筑修缮、大型场馆改造、商业建筑更新、基础设施改造、工业建筑改造、老旧小区改造等）
  • 运营板块
    • 针对投资开发类项目，应加强资产证券化等资本运营能力（如金融业务部、投资公司）
    • 针对PPP项目，应融合物联网等技术，提升智慧运营能力（如城市运营公司）
    • 针对自持物业，应加强设施运维、物业服务能力（如东孚资管公司）