项目流程-方案设计

项目流程-方案设计，前期建筑方案设计阶段按照不同类型所需要的大概流程。满满干货~感兴趣的小伙伴可以下载收藏哦~

方案设计阶段

• 规划设计/前期策划
  • 总图-强排货值对比
    • 在不同容积率之下产品价值差异较大的货值计算
    • 在相同容积率之下产品布局优化
  • 总图-空间/城市结构
    • 控制效果图
    • 控制功能分区(大规模)(功能结构)
    • 控制景观结构(轴线)
      • 城市结构延伸
      • 城市新结构中心
    • 考虑场景塑造
      • 关注发展趋势(如年轻社区生活/智能化/郊区度假个人产品)
  • 产品
    • 业态选择
      • 结合上位规划与国家政策(战略定位)
        • 城市本身定位
        • 城市业态定位
      • 分析当地市场情况
        • 已建成项目的市场情况
        • 规划建设内容
      • 参考策划报告
      • 了解甲方公司极其合作单位可使用的资源
        • 促进政府与地产公司的合作
        • 其本身主打产品(如万科教育)
        • 旗下物业(社区生活)
        • 旗下子公司产业
        • 稳定合作单位产业
        • 意向合作单位产业
        • 为项目拿地创造唯一性的优势条件
      • 提出可选择及适合的业态
    • 业态规划
      • 结合功能分区
        • 在可能拿到批复的基础上便于地产拿地
      • 分析用地价值
        • 历史文化/商业价值/用地性质/建筑形式（已存与发展）-详方案深化分析图纸
      • 清晰各产业的特色
      • 了解产业招商
    • 产品意向
      • 产品的平面设计(住宅)
      • 产品之间的模式套用(商业+/文旅+)
      • 场景空间意向效果(与甲方高层多沟通)
      • 立面/效果意向
  • 经济效益
    • 带动周边发展，为后续拿地提供契机
      • 公益/半公益性质项目
    • 场地功能灵活使用
      • 分时段充分利用，主要用于出租
    • 大规模拿地，分期建设（旅/农）
      • 首期打造项目核心，附带部分住宅 以实现短期内资金回笼
      • 资金回笼后根据项目发展趋势，开发下一期用地
    • （小项目）结构、材料等方面
• 投标方案设计
  • 正经标
    • 国际大标，公共性质项目或地标建筑 商务先行，一般两到三轮方案 (公司资格预审，入围，定标) 新概念提出，表达形式精致
      • 背景分析
        • 政治指向
        • 产业定位
        • 社会民生
        • 项目定位
        • 多用于分析，文本中表现内容较少
      • 用地分析
        • 用地的优劣势
          • 主要提现在文本表达，设计中主要确定大分区
      • 难点
        • 在文本中侧重表达解决的方式，以及愿景
      • 解决方式
        • 对标案例
        • 解决方式
      • 头脑风暴
        • 多个角度或者完全相反的角度思维
      • 概念
        • 手绘
        • 方案亮点
      • 概念落实
        • 方案设计，围绕概念展开
        • 三围模型先行
        • 解决平面问题
        • 调整模型
      • 文本
        • 逻辑关系梳理
        • 文本形式与配色确定
        • 分析表达参考
        • 图纸绘制
          • 每一页的表达主题明确
      • (汇报文本ppt)
        • 汇报逻辑与汇报人多次商讨
        • 没有时直接用文本，随时调整逻辑关系
      • 模型
        • 场地模型(先行)
        • 设计方案模型
        • 模型形式/效果/材质
      • 多媒体
        • 与文本的逻辑可不一致，故事性更强
        • 写脚本，控制主题，逻辑，字数，时间
        • 选配音，多媒体公司提供
        • 在图纸完备的情况下预留一周时间
  • 不正经标
    • 小标，一般为3家以上单位竞标 除答疑时间外，可与地产单位甚至政府单位沟通 主要在解决甲方的痛点，表达形式可偏弱
      • 用地考察-与甲方多沟通需求
      • 项目启动会-分析甲方痛点
        • 与政府要求冲突
        • 为名(尽可能少亏/为利
        • 产权分割问题
        • 成本以及利润回收
        • 管理问题，可能多机构
        • 业态盘活
        • 招商条件
      • 策划先行，提出解决方式
      • 设计方案，多对比当地近期项目与甲方承接项目 考虑甲方接受度更高的形式
      • 文本表达与多媒体 多媒体与效果图主表达方案特色或场景
  • 围标
    • 内定设计院，但不得不走投标流程 一种为以内定单位为主，其他陪衬 一种为内定单位出多个文本，一个为主
      • 与小标类似
• 委托方案设计
  • 资料收集
    • 与甲方沟通需要准备资料
    • 网上搜索相关资料
  • 用地研究
    • 优劣势
    • 市场趋势（可结合策划/规划）
    • 土地价值
  • 该性质类型项目的模式
  • 概要
  • 判断当前项目的需求
  • 了解甲方对项目的要求/项目启动会
    • 同“不正竞标”中项目启动会
  • 初期方案设计，提供一个为主，2-3个方案为辅
    • 总图（基本符合规范）
    • 指标/经济效益
    • 甲方关心的平面（如户型）
    • 空间结构/功能分区/流线组织
    • 立面造型
    • 增值溢价点
    • 汇报文本（可模型辅助）
    • 判断后期设计走向 推进项目进程（可能多轮多方面比较）
  • 方案深化
    • 规范落实
    • 指标落实
    • 三维模型
    • 文本表达
      • 分析图纸
        • 背景分析
        • 用地现状分析
          • 自然人文历史产业资源
          • 车行人行流线
          • 项目周边业态城市风貌
          • 项目用地内存在的问题
      • 概念表达
        • 目标/愿景
        • 概念
        • 方案生成
          • 周边环境的影响与改造
          • 增值溢价点
          • 结构
        • 方案落实
          • 功能流线景观
          • 空间节点
      • 总平
        • 总平面图纸
        • 经济技术指标
        • （经济效益）
      • 技术图纸
        • 平面
        • 立面
        • 剖面
        • 详图（部分）如材料，构造等
        • 可平面与三维图形相结合
      • 其它专篇
        • 景观
        • 绿建节能
        • 海绵城市
        • 智慧城市
        • ... ...
      • 设计说明
    • 图纸提资
• 特殊项目与专业公司共同商定
  • 如博物馆/固定展览馆+展呈设计
• 复杂的方案与结构专业商讨
• 同时配合结构机电等专业
• 反复多次修改
• 收集资料与对标案例消耗时间长 甲方提供的资料很少，政府网站常年处于瘫痪状态 多数资料来源于各类新闻媒体与贴吧，信息筛选困难 对标案例多从同类文本中参考项目 或者搜索研究文献，论文等
• 效率最高——无需多方配合，无止境修改