房产税

税务师之房产税知识总结，包括征税范围、纳税义务人、税收优惠三部分内容，希望对大家有所帮助～

• 征税范围
  • 1、城市、县城、建制镇和工控区房产（不包含农村
  • 2、房地产企业建造的商品房
    • 出售前：不征税
    • 出售前已经使用、出租、出借 ：征收
• 纳税义务人
  • 产权明确：产权所有人
  • 具体规定
    • 产权出典：承典人
    • 产权归集体和个人所有：集体和个人
    • 产权归国家：经营管理单位
    • 产权所有人、承典人不在房屋所在地：房屋代管人或使用人
    • 产权未确定及租典纠纷未解决的：房屋代管人或使用人
• 税收优惠
  • 1、非经营自用免税
    • 1、国家机关、人民团体、军队自用
    • 2、国家财政部门拨付事业经费单位自用房产
    • 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹（免税包含生活用房）
    • 免税单位出租或者非自身业务使用，照常纳税
    • 4、个人拥有的非营业用房产
  • 2、军教医疗相关
    • 1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产
    • 2、高校学生公寓取得的住宿费
    • 3、军队空余房产租赁收入
  • 3、各种房
    • 停用房
      • 大修：连续停用半年以上，免征
      • 毁损不堪居住、危险房屋：免征
    • 临时房
      • 施工期间，免征
    • 公租房、廉租房
  • 4、鼓励行业或特定用途
    • 农贸市场：专营农产品
    • 农村饮水安全、供热、商品储备
    • 老年服务机构，社区家政
    • 大飞机研制、铁路运输
  • 5、小规模纳税人——在50％的税额幅度内减征房产税。
• 房产税

房产税应纳税额计算

• 从价计征
  • 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
  • 计税依据
    • 1、房产原值（不扣除折旧）
    • 2、包含低价、为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本）
    • 3、容积率低于0.4、计入房产原值的地价款=房产建筑面积的2倍×（总地价款÷总用地积）
    • 4、房屋附属设备与房屋不可分割，算入房产原值，更换配套设施，可以扣减房产原值。附属设备易损坏的零配件，不计入房产原值
    • 5、房屋改扩建，相应增加房产原值
    • 6、具备房屋功能的地下建筑物
      • 与地上房屋相连
        • 与地上视为一个整体
      • 独立地下建筑物
        • 工业用途——原价50%~60%
        • 商业和其他用途——原价70%~80%
• 从租计征
  • 应纳税额=租金收入×12%
  • 包含货币收入、实物收入，以劳务或其他形式报酬抵付房租，应根据同类房屋租金水平，确定租金标准
  • 优惠税率4%
    • 个人出租住房
    • 单位个人出租用于居住的住房
  • 免收租金期间，产权所有人“从价计征”房产税
• 特殊用途及形式
  • 1、投资联营
    • 1、参与利润分红，共担风险——房产余值，从价计征
    • 2、收取固定收入，不承担风险——租金收入，从租计征
  • 2、融资租赁——承租人租赁合同约定日次月，按房产余值从价计征
  • 3、住宅区内业主共有的经营性房产
    • 自营：从价计征
    • 出租：从租计征
• 征税管理
  • 生产经营——当月、其余均为次月
  • 季度或半年征收