导图社区 7.房地产评估
资产评估学习必备思维导图:可用于资产评估专业考研和资产评估师证书考试。 导图介绍了房地产评估概述、成本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价法、路线价法、在建工程评估几个方面的内容。
资产评估学习必备思维导图:可用于资产评估专业考研和资产评估师证书考试。导图从以下三个方面做了的介绍: 1.特点; 2.评估方法; 3.注意事项
资产评估学习必备思维导图:可用于资产评估专业考研和资产评估师证书考试。包括从以下两个方面作了介绍。 1.适用性:前提、适用性 2.三个基本问题:收益界定、收益预测、折现率
资产评估学习必备思维导图:可用于资产评估专业考研和资产评估师证书考试。从以下两个方面作了详细的介绍 一、市场法:两个难点、两个关键、评估方法、适用性、局限性 二、资产基础法:定义、原则、步骤、注意事项、适用性、局限性
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房地产评估
房地产评估概述
定义
土地
房屋建筑物
实体,权益,区位的结合
层高,楼高不是区位因素,是实体因素
特性
自然特性
数量有限(不可再生)
不可移动
效用差异
效用持久(耐用性)
经济特性
用途广泛
供给稀缺
可垄断
经济地理位置可变
不能脱离土地单独存在
使用寿命有限
可再生
房地产
位置固定
区域性
个别性
使用长期性(耐用性)
居住-70年
工业-50年
商业-40年
教育-50年
综合-50年
投资大量性
投资风险性
供求区域性
影响因素多,复杂
保值增值性
原则
合法原则
最高原则
最佳使用原则(法律上允许,经济上可行,给企业带来最大收益)
市场价值
替代原则(有限的)
供求原则
具有一定的价格独占性
房地合一原则
区域和地段原则
房地产价格
不是价值的货币表现,是地租的资本化价格
由使用价值(效用)决定,不是价值,不是生产成本
主要受需求影响,供给弹性较小
经济供给弹性大
价格上涨趋势
受区域因素影响
价格构成复杂
区域性,个别性
政策性
分类
实物形态
地价
基准地价
某一时点
一定区域内级别平均价格
按不同用途分别测定的平均价格
单位土地面积地价
不是实际成交价
覆盖整个城市建成区
标定地价
具体宗地在正常土地条件下某一时点土地使用权价格
出让底价
一级
转让价格
出租价格
其他
二级
房地合一
计价单位
总价
单位价格
楼面地价
权益
所有权
使用权
形成
评估价
成交价(交易价)
理论价格
影响价格因素
一般因素
社会因素
经济因素
行政因素
区域因素(外部因素)
个别因素
建筑物
几个重要概念
三通一平:通水,通电,通路,场地平整
五通一平:通水,通电,通路,通信,排水,场地平整
七通一平:通水,通电,通路,通信,排水,燃气,供热,场地平整
基础设施建设
容积率:建筑物面积/土地面积
楼面地价=单位地价/容积率
销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率
建筑密度:建筑基层面积/土地面积
生地:未进行三通一平或七通一平等基础设施建设的土地
熟地:可直接在上面进行房屋建设
毛地:尚未进行房屋拆迁安置
成本法
使用对象
新开发、计划建成、假设重新开发
没有收益又很少发生市场交易
过于老旧的房地产不适用
土地成本法应用范围受限制(原因:成本增加价值不一定就增加)
条件
继续使用状态或假定处于继续使用状态
有充足的历史资料
工程量可计量
具有一定的损耗特性
三大贬值
实体性贬值
功能性贬值
效用失效(姜楠P120)
经济性贬值
市场法
适用条件
有充分的活跃的交易
资料可获取
选择交易案例
参照物所处的区域、建筑结构、规模、权利性质、实体特征与评估对象接近
交易类型与评估目的吻合
参照物交易日与评估基准日接近
正常交易价格或可以修正
3个以上
比较基础
统一付款方式
统一采用单价
统一货币单位
统一面积计量单位
统一面积内涵
适用范围
有比较活跃的交易市场
不适用:很少发生交易或没有交易的房地产,古建筑,教堂,寺庙,学校,图书馆,风景区,体育馆等
收益法
收益
净收益
客观收益-客观费用
出租型:租赁收入-维修费-管理费-保险费-税费等(不包括折旧费、所得税,但是包括建筑物组成部分的折旧费)
直接经营型:销售收入-销售成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-经营利润
自用型:类似的
混合型:各算各的
风险
市场租价比法(市场提取法)
累加法
排序插入法
收益年限
土地寿命短于建筑物寿命
土地剩余寿命
国家对残值有补偿要考虑残值
土地寿命长于建筑物
建筑物寿命(加上土地寿命超过建筑物寿命期限土地价值,以及建筑物残值)
对象
有收益或潜在收益
不适用:政府办公楼,学校,公园,图书馆等公益性社会性房地产
假设开发法(剩余法)
前提
不动产开发有明确规划,且规划得到批准,并在有效期内
最高最佳使用方式
售价预测,成本测算合法,与实际吻合
待开发、计划、可重新开发(有开发潜能)
动态法
折现
利润
静态法
资金成本
地价,取得房地产应交税费-整个开发期
开发费用,管理费用-开发期的一半(假设均匀投入)
基准地价法
已公布基准地价
可以取得修正体系
基准地价和修正体系有效
大面积的,数量众多的土地
只是一种辅助方法
路线价法
同时对大量土地进行评估
土地课税,土地重划,征地拆迁
在建工程评估
特点
种类多,情况复杂
形象进度与功能差异大
会计核算投资额与实际完工程度差异大
建设工期差异大
评估方法
工程进度法(考虑折扣率)
在建工程完成后的市场价值-市场法、收益法
假设开发法
开发完成后房地产价值:市场法,收益法
资产基础法中在建工程评估
不是实际在建工程,是财务上的在建工程
要考虑与在建工程相关账面上没有反映的的应付未付款项和账面已反映预付账款、应付账款
在建工程为了出售,扣除其他不归属企业的税费