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物权
民法中关于物权的关系图。适用于法考复习，其他关于法律专业考试的复习。框架清晰，内容丰富，小伙伴们赶快学习起来吧~
编辑于2022-10-06 11:11:43 黑龙江省- 物权
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物权
基本原理
概念与分类
概念《民法典》114、115条
114条：民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 115条：物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
物的分类
动产与不动产
不动产的范围：包括土地及其定着物
主物与从物
特定于两物之间，无主物则无从物，反之亦然
认定主从物，须同时具备的条件
二者在物理上互相独立--区分整体与部分的关系
整体与部分的关系：房屋与窗户；轮胎与汽车；动物与用腹中胎儿
二者在经济用途上存在主、从关系--区分两个独立物
交易观念上视为有主、从关系。
区分的意义
第三百二十条 主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。
原物与孳息《民法典》321条
第三百二十一条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
天然孳息
定义
植物所结的果实
动物的出产物（仔、奶、鸟卵）
其他依物的使用方法所获得的出产物
注意问题
是独立物，与原物分离之前为其构成部分--不能称为孳息
对一物进行加工所产生的新物--不是孳息（木料做成椅子）
埋藏物--不是孳息
法定孳息
定义
利息、租金和其他因法律关系所得的利益
基于法律所承认的游戏规则所产生的概率性收益（彩票奖金--射幸孳息）
孳息归属
有约定从约定--意思自治
无约定
用益物权--归用益物权人
其他场合
天然孳息--归原物所有人
法定孳息--适用交易习惯
特定物与种类物
特种物的货币《民法典》514、579条
第五百一十四条 以支付金钱为内容的债，除法律另有规定或者当事人另有约定外，债权人可以请求债务人以实际履行地的法定货币履行。 第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
货币的特征
具有高度代替性的代替物
典型的消费物
货币的特殊效力
物权法上
货币的占有人推定为货币的所有人
借款合同--转移所有权的合同
借用（物品）合同--转移使用权的合同
货币丧失占有
不存在返还原物请求权--物权请求权
仅存在不当得利返还请求权--债权请求权
不适用关于时效取得的规定
债权法上
借款合同转移的是货币所有权
贷款人对借款人仅享有债权
贷款人对借款人不是返还原物请求权
货币之债是一种特殊的种类之债
不会发生履行不能的问题
只有财物之债与劳务之债才会发生履行不能的问题
物权的基本分类
自物权与他物权
自物权--对自己的财产享有权利
完整性
独立性
无期限性
他物权--对他人所有的财产享有权利
典型他物权
用益物权
担保物权
非完整性
附随性
期限性
动产物权与不动产物权
公示方式
动产--占有（交付）
不动产--登记
占有与本权
占有
源于人对物的控制--不论有无支配物的权利
保护一种秩序--非占有人的利益
与物权性质相近的权利--准物权
本权
权利人原本就应该享有的
要保护的是权利人的权益
物权法的基本原则
物权法定原则《民法典》116条
第一百一十六条 物权的种类和内容，由法律规定。
公示、公信原则《民法典》208、225、335、341、374、403、641、745条
208条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 225条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 335条 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 341条 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 374条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 403条 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 641条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。 出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。 745条 出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人 动产的占有人推定为该动产的权利人
物权不得滥用原则
财产所有权的主要内容
所有权的积极权能
占有
使用
收益
处分
基于所有制划分的所有权
国家所有权
集体所有权
私人所有权
各类法人所有权
建筑物区分所有权
共有权
专有权
成员权
共有
按份共有
共同共有
相邻关系
物权的民法保护
私力救济
自卫
正当防卫
紧急避险
自助
向相对人提出诉讼外的请求
公力救济
确认 之诉
形成之诉
给付之诉
基于物权请求权
返还原物
排除妨害
消除危险
基于占有请求权
返还占有
排除妨害
消除危险
基于债权请求权
修理、更换、排除妨碍
恢复原状
损害赔偿等
财产关系
物权关系《民法典》114条
114条 民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
静态财产关系
物权特征
客体特定--包括物、权利、网络虚拟财产
权利主体特定
义务主体不特定--对世权、绝对权
实现权利只需要义务人消极不作为--不侵害
排他效力
确认之诉、形成之诉的对象
我国物权体系
所有权
动产所有权
不动产所有权
共同所有权
建筑物区分所有权
他物权
用益物权
土地承包经营权
宅基地使用权
建设用地使用权
地役权
居住权
担保物权
抵押权
质押权
留置权
准物权
占有--类似物权，受物权立法规范
债权关系《民法典》118条
118条 民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。
动态财产关系
债权特征
本质--财产流转关系
主体双方--特定
客体--债务人的行为
通过债权人请求债务人履行才能实现目的
发生具有任意性，多样性
效力具有平等性、相容性
债的体系
债发生的原因
法定之债
意定之债
债权的理论分类体系
合同之债
侵权之债
不当得利之债
无因管理之债
缔约过失之债
单方允诺之债
其他法定之债
物权与债权的异同
区别
客体--物&行为
权利性质--支配性&请求性
效力范围--绝对性&相对性
效力强度--排他性&兼容性
同类权利的关系--优先性&平等性
权利期限--无期性&期限性
设立依据--法定性&任意性
公开性--公示性&隐秘性
保护方式--诉讼救济的多重性&单一性
联系
同属于财产权
财产流转之目的（物权）与手段（债权）的关系
物债区分《民法典》215条
215条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
不动产 物权变动合同自成立时生效
未办理物权登记的，不影响合同的生效
登记、交付不完成--不影响债权行为（合同）的效力
登记、交付不完成--不产生物权的效力
物权变动
基本分类
原始取得
继受取得
物权变动原因《民法典》129条
129条：民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。
物权变动公示方式
不动产--登记《民法典》214、216、217条
第214条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第216条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。 第217条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
动产--交付
特殊登记
异议登记《民法典》220条
220条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
预告登记《民法典》221条
第221条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
机动车等特殊动产登记《民法典》224、225条
224条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。 第225条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 《民法典物权编解释一》第六条 转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。 《民法典买卖合同解释》第七条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
物权变动模式
一般的物权变动
非基于法律行为的物权变动模式
继承、受遗赠（事件）
征收、裁决（公法行为）
合法建造、拆除等（事实行为）
基于法律行为的物权变动模式
基于合同的一般原则：登记/交付生效主义 1.房屋所有权：(买卖、赠与等)合同有效+登记=所有权移转 2.房屋抵押权：抵押合同有效+登记=抵押权 3.汽车(特殊动产)所有权：(买卖、赠与等)合同有效+交付=所有权移转+登记>第三人 4.汽车抵押权：抵押合同生效=抵押权+登记>第三人 5.汽车质押权：质押合同生效+交付=质权 6.玩具汽车(普通动产)所有权：(买卖、赠与等)合同有效+交付=所有权 7.玩具汽车抵押权：抵押合同有效=抵押权+登记>第三人 8.玩具汽车质押权：质押合同有效+交付=质权 9. 权利(有价证券/股权/知产/债权)质押权：质押合同有效+交付/登记=质权
作为原则的债权形式主义： 有效合同+登记/交付=物权变动
《民法典》209条、215条、224条、225条、349条、402条 209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 215条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 224条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。 225条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 349条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。 402条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
作为例外的债权意思主义：（登记对抗主义） 合同生效=物权变动/ ...+ 登记＞第三人
《民法典》333条、335条、374条、403条 第333条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 第335条 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第374条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第403条 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
土地承包经营权
地役权
动产抵押权
特殊的物权变动
善意取得《民法典》311条《婚姻家庭编解释一》28条
《民法典》311条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。 《民法典婚姻家庭编解释一》 第28条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
发生的前提--无权处分
不发生善意取得--有权处分
合法的有权处分
有瑕疵的有权处分《民法典》728条
728条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
出租人侵害承租人优先购买权而转让房屋--承租人可以追究违约责任
转让合同有效--出租人与受让人属有权处分--受让人继受取得所有权 --受让人非善意取得
绝不发生善意取得--无权代理
无权代理与无权处分区别
转让的名义与当事人不同
无权代理--以被代理人名义订合同
无权处分--以自己的名义订合同
目的 与动机不同
无权代理--为被代理人的利益服务
无权处分--以不法占有为目的--损害真实权利人利益
合同效力不同
无权代理--效力待定
无权处分--确定有效（不存在其他影响合同效力的因素）
是否适用善意取得不同
无权代理--绝对不会有善意取得
无权处分--会发生善意取得
无权的含义不同
无权代理--没有代理权
无权处分--没有处分权
善意取得过程中的物权与债权效力
合同（债权行为）--确定有效《民法典》597条、《民法典物权编解释一》20条
民法典597条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《民法典物权编解释一》 第二十条 具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持： （一）转让合同被认定无效； （二）转让合同被撤销。
物权（处分行为）--效力待定【有偿转让俣同有效--物权效力待定】
受让人善意
已经完成交付、登记的--受让人善意取得所有权
未完成交付、登记的，所有人取回，受让人追究无权处分人违约责任
受让人恶意
不发生善意取得，但所有人追认或无权处分人事后取得处分权的 ----受让人仍可以继受取得所有权
未取得所有权的 ----追究无权处分人的违约责任
善意取得属于原始取得
在债权形式主义立法模式下，虽然 无权处分合同有效，但受让人并不能据此继受取得标示 的物所有权--继受取得的定义是：依据真权利人的意愿或权利而取得所有权。由于无权处分合同当事人是无权处分人与受让人，与真权利人并无关系也即该合同不约束真实权利人，所以受让人无法主张继受取得；受让人要想取得所有权，只能善意取得。 善意取得的发生与否及其构成要件。来源于法律的直接规定。这句话可以从正反两方面说清楚。正面而言，如果受让人符合善意取得的法定要件，则借此可以取得所有权；否则，不得主张所有权。 反面而言，善意取得人并不是基于无权处分合同而取得所有权的；即使该合同是有效的，认定其有效也只是方便受让人在不能构成善意取得的场合下，追究处分人的违约责任而已。所谓继受取得，是指受让人基于合同或者继承而取得标的物所有权。这就进一步说明，善意取得不属于继受取得。
来源于法律的直接规定
不是基于无权处分合同而取得所有权
继受取得--基于合同或者继承而取得标的物所有权
构成要件--对受让人的三个要求
善意--不知情且无重大过失《民法典物权编解释一》14、16、17条
《民法典物权编解释一》 第十四条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 第十六条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 第十七条 民法典第三百一十一条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。 当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时；当事人以民法典第二百二十七条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
有偿--合理价格《民法典物权编解释一》18条
第十八条 民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
已经完成动产交付或不动产物权登记
交付可以是现实交付，也可以是观念交付
占有改定--不属于善意取得中的转让人交付只
占有改定场合下，转让合同双方当事人完成的交付仅存在于观念之中，旁观者很难用肉眼察觉占有转移这一客观事实。这样的交付方式如果可以构成善意取得的交付，则将对真实权利人的物权保护构成重大威胁。
特殊动产交付《物权编解释》19条
第十九条 转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。
只需完成交付即可
适用对象
物的对象《民法典》312条
第三百一十二条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
动产
处分人必须合法占有（委托占有）--基于真实权利人委托而占有
不适用善意取得--非法占有物（脱离物）
盗赃物
遗失物
漂流物
埋藏物
隐藏物
不动产
善意取得的经典场合--委托登记
夫妻共有财产登记在一方名下 --受让人可以善意取得
某人所有不动产委托登记在他人名下 --受让人可以善意取得
权利对象《民法典》311条
第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
所有权可以善意取得
他物权可以善意取得
抵押权
质押权
留置权
法律效果
第三人善意取得后，此后的再处分按照有权处分规则处理
物上的权利瑕疵消灭《民法典》313条
第三百一十三条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
先占、拾得遗失物、添附、孳息等
拾得遗失物
拾得遗失物的物权效果
《民法典》312、314、315、318条
第312条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 第314条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 第315条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。 第318条 遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。
拾得遗失物的债权规则
《民法典》316、317条
第316条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 第317条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
遗失物返还
要求拾得人返还原物，普通动产适用3年诉讼时效，登记动产无期限
要求受让人返还
2年内
选择拾得人赔偿（视为主动追认无权处分，受让人继受取得）
选择要求受让人返还原物
受让人善意--有偿回赎
受让人恶意--无偿取回
2年后，只能选择拾得人赔偿（推定被动追认无权处分，受让人继受取得）
拾得漂流物、发现埋藏物、隐藏物《民法典》319条
第319条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。
--准用遗失物规则
先占
属于事实行为--自主占有--不属于法律行为
属于瞬间行为，一经完成，即取得所有权
属于原始取得--无主动产所有权
构成要件
对象是无主物
标的物为动产
不适用先占的动产
尸体
国家所有的资源
他人享有独占性权利的物
须以所有的意思占有无主物（自主占有）
添附
分类
附合
混合
加工
物权效果《民法典》322条
第322条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
债权效果
不当得利请求权--支付补偿金（非赔偿金）
损害赔偿请求权
孳息
建筑物区分所有权《民法典》271条
第271条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
专有权《民法典》272条
第272条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
共有权《民法典》273、274、281条 《民法典区分所有权解释》4条
第273条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第274条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第281条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。 《民法典区分所有权解释》 第4条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
管理权《民法典》277、286、278、279、280条
第273条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第274条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第281条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。 第277条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第278条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 《民法典建筑物区分所有权解释》 第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十四条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
共有
共同共有
认定
以共有人具有家庭成员关系为前提
内部关系
共有物之分割
原则上不允许
两个例外《民法典》1066条
第一千零六十六条 婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产： （一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为； （二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。
共有物的管理
任何共有人都有权管理
共有物的重大修缮、变更性质或用途
一致同意
共有物处分
一致同意
外部关系
对外发生连带之债
按份共有
认定
凡共同共有之外，均为按份共有
内部关系
共有物分割
原则上自由
共同份额的处分
原则上可以随时处分，其他共有人享有优先权
共有物管理
任何共有人都有权管理
共有物的重大修缮、变更性质或用途
2/3以上份额的同意
共有物处分
2/3以上份额同意
外部关系
对外发生连带之债
用益物权
只能设立于不动产
对他人的物在一定范围内加以占有、使用、收益的限制物权
体系
民法典物权编的用益物权
土地承包经营权《民法典》333、335条
第三百三十三条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 第三百三十五条 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
宅基地使用权《民法典》362~365条
第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。 第三百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。 第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
取得：《土地管理法》--经乡（镇）人民政府审核批准
建设用地使用权《民法典》344~361条
第三百四十四条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第三百四十五条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。 第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 第三百四十八条 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途、规划条件； （五）建设用地使用权期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。 第三百四十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。 第三百五十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 第三百五十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。 第三百五十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。 第三百五十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。 第三百五十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 第三百五十八条 建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 第三百六十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。 第三百六十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。
地役权
概念《民法典》372条
第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
相邻关系《民法典》288、289、296条
第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第二百八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害
地役权与相邻关系的关系
法律关系的范畴
相邻关系--不是独立的物权形态 --处理不动产所有权与使用权时派生出来的法律关系
地役权--独立的用益物权
产生的依据
相邻关系--法律直接规定
地役权--当事人约定
是否有偿
相邻关系--无偿，法律直接规定
地役权--通常是有偿的
是否需要登记
相邻关系--无需登记
地役权--不登记不得对抗善意第三人
地役权设立《民法典》373、374、385条
第三百七十三条 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。 地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）地役权期限； （五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。 第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第三百八十五条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
地役权内容《民法典》375、376条
第三百七十五条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。 第三百七十六条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
地役权特征
从属性《民法典》377~380条
第三百七十七条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 第三百七十八条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。 第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 第三百八十条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
不可分性《民法典》382、383条
第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
居住权（民法典新增）《民法典》366~371条
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权期限； （五）解决争议的方法。 第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
与房屋租赁合同的区别
权利性质不同
居住权--用益物权--支配权
租赁合同--债权--请求权
要式与否
居住权--要式合同/通过遗嘱方式设立
租赁合同--不要式合同 --6个月以上的房屋租赁合同，未采书面形式时，为不定期租赁
是否有偿
居住权--原则上无偿--可以约定有偿
租赁合同--有偿 （如无偿为房屋借用合同）
转让、继承
居住权--不得转让、继承
租赁合同--可以转让、继承 适用买卖不破租赁
生效要件
居住权--登记生效主义 --消灭--需要注销登记
租赁合同--无需登记 登记备案是管理性的强制性规定
特别法中的用益物权
海域使用权
探矿权
采矿权
取水权
滩涂养殖、捕捞权
占有
概念《民法典》458条
第四百五十八条 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
事实状态--对物的实际控制--按照一般的社会观念加以确定
是一种事实状态而非权利
占有的客体为物--包括动产和不动产
占有的价值基础是法律对秩序法益的保护
分类
以占有人的主观意思
自主占用
他主占有
以占有人是否直接控制物
直接占有
间接占有
以占有人享有本权与否
有权占有
无权占有
善意占有
恶意占有
占有的推定
状态推定
无权占有与有权占有不明，除有相反证据证明--推定为有权占有
无权占有，除有相反证据证明--推定为善意占有
权利推定
占有人在占有物上行使权利--推定合法拥有此权利--占有人免举证责任
占有的权利推定原则上以动产为限--未登记的不动产物权准用
占有的权利推定只有消极的效力--如占有人不得仅依推定而请求为所有权登记
占有的保护《民法典》462条
第四百六十二条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
完整的占有保护救济体系
物权请求权
占有保护请求权
债权请求权
担保及担保物权《民法典》386~457条
担保制度
典型
狭义债的担保
物保
抵押权
非占有型担保物权
质押权
占有型担保物权
意定担保物权
留置权
占有型担保物权
法定担保物权
人保
保证合同
金钱保
定金合同
债的保全
债权人代位权（应增加而不增加）
债权人撤销权（不应减少而减少）
非典型
动产所有权保留买卖合同
让与担保合同
融资租赁合同
保理合同
物保
抵押权
不动产抵押权
动产抵押权
集合动产抵押权
最高额抵押权
抵押权当事人的权利体系
抵押人
占有、使用、收益
抵押物处分
动产抵押人的正常经营权
抵押权人
优先受偿权
优先于后顺位的担保物权
优先于普通债权
对抗执行权
先抵押后租赁的，买卖破租赁，优先于租赁权
保全抵押物价值权
特殊情形下的收取孳息权
质权
只能设立于动产
动产质权
基本原理《民法典》427、429条
第四百二十七条 设立质权，当事人应当采用书面形式订立质押合同。 质押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）质押财产的名称、数量等情况； （四）担保的范围； （五）质押财产交付的时间、方式。 第四百二十九条 质权自出质人交付质押财产时设立。
质押权合同为要式合同--一经成立并生效
合同生效后--债权效力
出质人交付--质权成立即生效 --交付要件主义
交付包括现实交付、简易交付、指示交付
不包括占有改定交付
约定与交付不一致--以交付为准
质权原则上及于从物 --从物未承受同质物转移占有的，质权不及于从物
第三人受托监管代替交付
《民法典担保解释》55条 第五十五条 债权人、出质人与监管人订立三方协议，出质人以通过一定数量、品种等概括描述能够确定范围的货物为债务的履行提供担保，当事人有证据证明监管人系受债权人的委托监管并实际控制该货物的，人民法院应当认定质权于监管人实际控制货物之日起设立。监管人违反约定向出质人或者其他人放货、因保管不善导致货物毁损灭失，债权人请求监管人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。 在前款规定情形下，当事人有证据证明监管人系受出质人委托监管该货物，或者虽然受债权人委托但是未实际履行监管职责，导致货物仍由出质人实际控制的，人民法院应当认定质权未设立。债权人可以基于质押合同的约定请求出质人承担违约责任，但是不得超过质权有效设立时出质人应当承担的责任范围。监管人未履行监管职责，债权人请求监管人承担责任的，人民法院依法予以支持。
质押当事人权利
出质人权利
收益权
依法处分权（与质权人协商）
要求质权人妥善保管质物权
质权人权利《民法典》430、433、434条
第四百三十条 质权人有权收取质押财产的孳息，但是合同另有约定的除外。 前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 第四百三十三条 因不可归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权请求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。 第四百三十四条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
优先受偿权
孳息收取权
保全（质物价值）权
转质权
质权人义务《民法典》431、432、436、437条
第四百三十一条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，造成出质人损害的，应当承担赔偿责任。 第四百三十二条 质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以请求质权人将质押财产提存，或者请求提前清偿债务并返还质押财产。 第四百三十六条 债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。 质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第四百三十七条 出质人可以请求质权人在债务履行期限届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。 出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成出质人损害的，由质权人承担赔偿责任。
权利质权
知识产权质权
股权质权
有价证券质权
应收帐款质权
最高额质权
留置权
只能设立于动产
普通留置权
企业（商事）留置权
人保
保证
担保法上的特殊制度
共同担保
最高额担保
反担保