土地增值税

土地增值税包括纳税义务人，征税范围，税率，税收优惠，计税依据，应纳税额等，详细的阐述了常考知识点以及重点。适合土地增值税征地的小伙伴。

土地增值税

• 纳税义务人、征税范围、税率
  • 纳税义务人：转让房地产的单位和个人
  • 征税范围
    • 应征
      • 国有土地使用权转让、房产转让、合作建房后转让、企业之间互换房产、抵押期满以房地产抵债、除公益赠与、赠与至亲之外其他赠与
    • 不征
      • 国有土地使用权出让、转让集体土地使用权、房地产出租、抵押期间的房地产抵押、代建房行为、房地产评估增值、房地产继承、公益赠与、赠与至亲的房地产
    • 免征
      • 个人之间互换自有住房，经税务机关核定；合作建房后按比例分房自用
  • 税率
    • 四级超率累进税率
• 税收优惠
  • 转让普通标准住宅；转让旧房作为改造安置住房、公租房
    • 增值率未超过20%（含20%）的，免税；超过20%的，按其全部销售额计税
  • 国家征收、收回的房地产
    • 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税
    • 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的免税
  • 企业改制重组
    • 整体改制、企业合并、企业分立、重组投资
      • 暂不征收（房地产转移任意一方为房企的除外）
    • 改制后再转让
      • 征税
• 计税依据
  • 收入额的确定
    • 实物收入：市场价格
    • 无形资产收入：专门评估确定
    • 外国货币：当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币
    • 代收的各项费用
      • 计入房价一并收取的，作计税收入
      • 在房价之外单独收取的，不作计税收入
  • 不含税收入
    • 简易计税
      • 自建：不含税收入=含税收入/（1+5%）
      • 非自建：不含税收入=含税收入-增值税
    • 一般计税
      • 房地产开发企业
        • 不含税收入=含税收入-增值税
      • 非房地产开发企业
        • 不含税收入=含税收入/（1+9%）
  • 扣除项目
    • 1、取得土地使用权所支付的金额
      • 支付的低价款（买地的钱）
        • 出让方式：为支付的土地出让金
        • 行政划拨方式：为转让土地使用权时补缴的土地出让金
        • 转让方式：为支付的地价款
      • 交纳的有关税费
        • 如：契税、登记、过户手续费（不含印花税）
    • 2、房地产开发成本
      • 土地征用及拆迁补偿费（耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套实施费、开发间接费用
    • 3、房地产开发费用
      • 能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的
        • 利息+（1+2）*5%以内
      • 不能按或不能提供证明的
        • （1+2）*10%以内
    • 4、与转让房地产有关的税金
      • 城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税
    • 5、加计扣除（仅限于房地产开发企业）
      • 加计扣除=（1+2）*20%
    • 6、旧房及建筑物的评估价格
      • 评估价格=重置成本*成新度折扣率
      • 不能取得评估价格，但能提供购房发票的
        • 购房发票价的确定：“之前抵过了，不计入成本；之前没抵过（普通发票、营改增之前的营业税发票），计入成本”
        • 扣除项目：1+6:购房发票价每年加计5%=购房发票所载金额*（1+5%*购买年限）
          • 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，视为一年
        • 扣除项目：4:城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税+契税
      • 不能取得评估价格也不能提供购房发票的，税务机关核定征收
  • 不同转让主体不同转让行为的扣除项目
    • 房地产开发企业转让新建房：12345
    • 非房地产企业转让新建房：1234
    • 各类企业转让存量房（旧房及建筑物）：146
    • 各类企业转让未开发土地：14
• 应纳税额
  • 一般方法
    • 第一步：确定收入额
    • 第二步：确定扣除项目金额
    • 第三步：计算增值额=收入额-扣除项目金额
    • 第四步：确定增值率=增值额/扣除项目金额*100%，根据增值率确定适用税率和速算扣除系数
    • 第五步：计算土地增值税应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
  • 房地产开发企业土地增值税清算
    • 清算条件、清算时间
      • 应进行清算
        • 全部竣工、完成销售的
        • 整体转让未竣工决算房地产开发项目的
        • 直接转让土地使用权的
        • 满足条件之日90日内办理清算手续
      • 主管税务机关可要求纳税人进行清算
        • 可售建筑面积的比例在85%以上的，或比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
        • 许可证满3年仍未销售完毕的
        • 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算
        • 纳税人应当自收到清算通知之日起90日内办理
    • 清算时收入确定
      • 看发票/合同
        • 全额开具发票，按发票金额；未开具发票或未全额开具，按合同所载的售房金额
      • 视同销售
        • 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或非货币性资产等（安置用房也属于）
    • 清算时扣除项目
      • 房地产企业开发建造的与清算项目配套的公共设施
        • 建成后产权属于所有业主所有；建成后无偿移交给政府；建成后有偿转让的
          • 其成本费用可以扣除
      • 装修费用可扣，预提费用不可扣
      • 扣留的质保金
        • 看发票是否开具，开具可扣，未开具不可扣
      • 房地产开发费用
        • 已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中扣除
      • 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除
      • 拆迁安置费的扣除
        • 符合规定的计入拆迁补偿费（属于开发成本）
    • 受理与审核方法
      • 税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销
      • 清算审核包括案头审核、实地审核
    • 核定征收
      • 5项（要么没账要么相当于没账+核定征收率不低于5%
    • 清算后再转让
      • 扣除项目金额=单位建筑面积成本费用*销售或转让面积
      • 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算时可售建筑面积
    • 清算后补缴税款
      • 规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
  • 征收管理
    • 自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关申报
    • 东部地区预征率不得低于2%；中部和东北地区预征率不得低于1.5%；西部地区预征率不得低于1%