导图社区 项目前策会框架
项目策划书框架 项目策划的五个阶段 1.市场的定位 2.行业背景 3.面向的客户群体及服务对象 4.产品展示 5.服务介绍 市场营销的阶段步骤。
编辑于2022-10-31 18:07:55 广东大家都有血常规检查的经历,在读书体检、职工体检、感冒发烧、出血、贫血等不同的情况下,查一个血常规总是必不可少的。可是,拿到血常规检查单子后,看着单子上朝上朝下的几个箭头,总是一头雾水。现在我们就来梳理一下怎么看懂血常规报告。其实血常规检查包括红细胞、白细胞及血小板参数测定,医生最主要看就是这三个指标,其次是分析中性粒细胞、淋巴细胞、单核细胞、嗜酸性粒细胞、嗜碱性粒细胞计数的变化,具体怎么每个指标是什么意思呢?来看图!
《小狗钱钱》读书笔记,总结小狗钱钱的核心思想和理念,如财富积累、投资理财、财富管理、心态与行为等方面。引导读者学会将这些思想融入自己的财富管理实践中。
地产的好日子一去不复返、2023年依旧充满了不确定性,地产人不管是被动还是主动,都需要提早做好B计划。
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大家都有血常规检查的经历,在读书体检、职工体检、感冒发烧、出血、贫血等不同的情况下,查一个血常规总是必不可少的。可是,拿到血常规检查单子后,看着单子上朝上朝下的几个箭头,总是一头雾水。现在我们就来梳理一下怎么看懂血常规报告。其实血常规检查包括红细胞、白细胞及血小板参数测定,医生最主要看就是这三个指标,其次是分析中性粒细胞、淋巴细胞、单核细胞、嗜酸性粒细胞、嗜碱性粒细胞计数的变化,具体怎么每个指标是什么意思呢?来看图!
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项目前策会框架
一、目标策划
1、策划要点
2、策划简述
3、城市简介及规划
4、区位及交通
5、地块基本信息
6、地块四至道路及现状
7、项目鸟瞰图
8、宏观市场分析(本市)
9、竞品分析
10、客户分析及访谈记录
11、项目客户定位
12、项目定位
13、项目定位思路(本地区的跟随者/挑战者/补缺者/领导者)
14、项目整体定位(SWOT)
15、项目产品定位
16、竞品对标1-配套
17、竞品对标2-园林
18、竞品对标3-户型
19、项目规划方案(示范区方案)
21、项目开发分区及货量组织
22、开盘前工作节点铺排(设计、招采、工程、营销)
二、报建策划
1、策划要点
2、政策分析:规划报建、消防、施工图审批、规划检验、公示、人才房、装配式建筑、海绵城市
3、报建关键时间节点:五证获取时间节点
4、开发报建流程计划:土地摘牌-签订土地合同(原合同)-完成公司注册-获取《建设用地规划许可证》-规划方案预审-获取《建设用地批准书》-获取正式规划方案-获取《国有土地使用权》-获取《建设工程规划许可证》-施工图设计文件审查-获取《建设工程施工许可证》-获取《预售许可证》
5、规划设计方案审批:预审版方案册-方案册预审核-规划局方案预审核意见-正式版方案-市局规划上会-公示10天-获取盖章版方案
资料清单: 1、方案内容:设计方案图纸文件2套/电子文件 2、现状地形图 3、提交3个不同风格的规划设计方案 4、编制修建性详细规划 5、日照分析资料 6、景观分析资料 7、交通影响分析资料
6、国有土地使用证:土地挂牌-缴纳竞买保证金-土地摘牌-签订成交确认书-签订土地出让合同-注册公司-签订土地出让合同(变更合同)-建设用地规划许可证-缴纳出让金/利息-勘测定界测量-建设用地批准书-;缴纳契税-国有土地施工权证
7、工程规划许可证:报建施工图出图-图示审核-电子报批-公示10天-规划局审批-获取工程规划许可证
资料清单: 1、经批准的建筑设计方案图建一套 2、《建设用地批准书》或《国有土地使用权证》 3、建筑施工图2套及电子文件、1/500总平面图及经济指标 4、电子报批光盘资料
8、施工图设计文件审查:申请-受理-承办-审核-15个工作日办结
资料清单: 1、《建设工程规划许可证》 2、规划部门批准的方案 3、立项批复 4、消防、人防、防雷审批意见 5、绿色建筑报告书 6、审查合格的工程地质详勘报告 7、签章齐全的施工图设计文件 8、签章齐全的各类计算书及设计院盖章的节能附表各一份 9、房建施工图设计文件审查送审表
9、施工许可证:申请-受理-承办-审核-批准-10个工作日办结
资料清单: 1、《施工许可申请表》 2、《建设工程项目安全生产文明施工目标管理责任承诺书》 3、发改委基本建设投资资格项目备案证 4、《建设用地批准书》 5、《建设工程规划许可证》 6、施工图设计文件审查合格书 7、建设单位/施工单位已办预储金监督协议及资金到账证明 8、施工合同 9、监理合同 10、建设工程预算 11、项目五方主体责任人的“法人代表人授权书”、“工程质量终身责任承诺书” 12、项目工伤保险缴费凭证 13、白蚁防治合同
10、预售许可证:申请-受理-现场勘察-审核-批准-10个工作日办结
资料清单: 1、预售许可申请核准表 2、房地产开发企业资质证书 3、建设用地规划许可证及附件 4、建设用地批准书及计费情况记录卡 5、房地产权证 6、建设工程规划许可证、规划总平面图及底层平面图 7、建设工程施工许可证及建设工程施工合同 8、预售款专用账户监督监督管理协议及预售款专用账户开户证明 9、工程形象进度符合规定的现场照片 10、房屋建筑面积测绘成果报告 11、建设项目规划检验记录册(主体2/3) 12、项目施工进度和竣工交付施工时间说明 13、物业管理用房及其他属于全体业主共有的房屋的房号、面积、装修标准说明 14、房地产项目命名文件 15、门牌编号确认意见 16、前期物业服务合同备案回执、物业资质证书 17、遵守商品房预售管理规定的承诺、遵守商品房预售合同网上备案管理规定承诺书
11、出图策划:规划方案册(平、立、剖、效果图)、报建施工图(公规证附图)、全套施工图
12、招标策划
咨询服务类
1、节能评估
2、环境评估
3、水土保持
4、报以防止
5、施工图审查
6、绿色建设
7、委托监理
非实体类合同/招标方式:文件请示
设计类
1、人防设计
工程类
1、总承包
2、消防合同
三、前置策划
1、策划要点
2、合作项目管理
合作项目管理标准动作: 1、成立合作公司董事会:股东、法定代表人及董事长、董事、总经理、监事; 2、召开工作交接会议:投资策划中心向运营中心做工作交接、做投资交底会; 3、召开合作公司董事会: 4、四项资料上传: 《董事会会议纪要》董事会召开7天内 《合作公司章程》 《项目月报》 《公司年报》
3、前置工作:
1、场地清理
2、临时围挡工程
3、地勘、详勘
4、红线外改造工程
5、前期后勤准备
项目办公室、项目宿舍、项目食堂、项目办公水电网路。
4、组织策划:
1、甲方项目人员配置及分工,后台支援及帮扶人员
2、总包单位人员配置及分工
3、监理单位人员配置及分工
4、区域/集团对接分工
5、会议制度:
目标明确:开工、开放、开盘、封顶
1、每日现场例会
2、每周计划会
3、周报、月报
5、设计策划
1、总平面解读
1、设计难点
2、设计优化方案
2、户型优化+户型调整+人才房+外里面优化+装配式建筑方案+
3、出图计划
方案图纸
单体方案图
户型、商铺、综合楼方案图纸
单体报建图
报建图
五图一书
总图、景观、道路、竖向、管线系统、说明书、车库方案
施工图纸
基础图
综合楼基础图、主楼及商业、地下室
正负零以下施工图
建筑、结构、水电暖、消防、防雷
正负零以上施工图
建筑、结构、水电暖、消防、防雷
装配式方案深化
铝窗深化图
示范区装修图
样板房、销售中心、工区、外里面、看楼通报
示范区机电图
水电、空调
园林图纸
园林方案
园建施工图
水电施工图
绿化施工图
亮化方案
4、设计提资表
概念性规划方案阶段
修建性详细规划方案阶段
输入条件
5、地下车库
车库概况+停车效率(非人防32.62、人防34.38)
6、商业设计
商业布置(面积段、商铺纵深)
前期商业用于销售中心平面布置方案
商业外立面方案
7、地勘和桩基选型
各地层撞击设计值参数建议值
基础桩点平面图
桩型、桩长、持力层
8、装修设计
板房装修标准+软装风格
交付装修标准
园林标准
四、商管策划
商业街外立面、外街风格、商业街出入口及动线打造
五年商业市场分析、项目商业综合情况
商业初步研判
机会点+风险点=定位结论
业态规划及设计建议
商业规划建议:临街商铺
业态建议:社区配套+小型商业街
潜在目标客户:社区超市、生活配套、小型餐饮
招商需求:总面积1000左右
产品规划:小面积段为主、商业进深12米
招商业态:社区超市、便利店、餐饮、药房、美容美发
商业街布局:根据人/车流动向、设置出入口;前置做销售用途、后期恢复商业用途
商业规划设计建议
层高:4.8米
面积及开间进深:单间商铺面积段60平以下、根据柱网布置、进深8-12米、开间4-5米,面宽/进深不宜超过1/3
商铺功能方面:需提供餐饮功能(排烟/排污)、卫生间水电点位、商用大功率空调机位。
五、工程策划(示范区)
策划要点
工程策划要点
1、目标工期
2、地下室工程
3、场地平面布置
4、总承包工程策划
5、示范区策划
6、工程策划重难点
工期目标
1、示范区工期目标
摘牌 开工 桩基施工 地下室施工 正负零 综合楼 样板房 软装 外架/外立面 室外工程
2、货量区工期目标
开工 桩基础施工/桩检测 主体结构施工 屋面/爬架/涂料 市政/园林/绿化 室内装修工程 竣工验收及备案
3、项目总工期
地下阶段+主体阶段+装修/外墙阶段+室外阶段+验收阶段
地下工程
土方开挖及基坑支护
支护方案
开挖顺序
土方平衡
桩基础施工
土方换填
桩型号、桩检测方式、单桩长度、总工程量、桩机打桩效率、桩机数量、
桩质量管控措施
桩基检测后桩间土方开挖
大钩机、小钩机、土方车配比方案
出土动线
电梯井支护/开挖方案
地下室地板浇筑
后浇带设置
底板浇筑顺序
场地平面布置
道路布置
土方开挖阶段道路布置
正负零以下道路布置
正负零以上道路布置
塔吊布置
考虑臂长、附墙杆位置、覆盖范围、运力、日后拆卸方便、对示范区的影响
人货笼布置
各塔楼一台
尽可能设置在阳台部位、减少对装修的影响
位置及货物进场临时通报要有组织围闭
地下室回定方案
人货梯与爬架衔接
穿插施工的要求
材料加工场地布置
塔吊旋转半径
车辆道路的通行
临时水电的配合
示范区布置专项
示范区围挡
示范区动线
前期场地移交
总承包工程策划
总承办范围及管理、总承包管理服务内容
项目临时设施搭建
项目部办公区及生活区
满足峰值施工人员办公需求
临建平面布置、搭建形式
临水/电接驳、临水/电管敷设
总承包管理服务内容
示范区策划
综合楼实施要点
室外外立面交场
室内装修交场
园林工程实施重点
土方回填、场地移交
市政管网预埋
土方回填、标高控制、种植土要求
外架拆除
泳池、景墙、水景
园路铺装
绿化种植
苗木选苗
远苗、大乔木的进场时间、种植吊装
子主题
样板房实施要点
场地移交
门窗安装
墙地面
水电预埋
厨卫阳台防水
品质管控
参观动线设计
主体工程施工
样板房场地移交
主体拆模
砌筑抹灰穿插施工
塔楼预售条件赶工
地基处理
装修式建筑
爬模/爬架
楼层截水系统
重难点专项方案
临水施工方案
临电施工方案
基坑支护施工方案
桩基施工方案
土方开挖施工方案
铝模施工方案
爬架施工方案
塔吊、施工电梯安装方案
装修式建筑施工方案
截水方案
穿插施工进度控制
标准层工序分解
引点、测量放线
墙、柱钢筋绑扎
墙、柱水电预埋
墙、柱铝模运输及安装
承插式钢支撑
梁铝模安装
预制叠合板吊装
预制凸窗、阳台吊装
预制楼梯下一层吊装
连接节点铝模
梁钢筋、短板钢筋绑扎
梁板水电预埋
板面钢筋绑扎
防雷安装
混凝土浇筑
模板拆除
管控思路及赶工措施
赶工方法
夜间照明
固定照明+移动照明
高压钠灯灯+碘钨灯
专人负责、安全第一
雨天保障措施
早强剂、早凝剂
多套模板周转
施工面穿插
管控思路
前置图纸会审、工法优化
交底彻底、培训充分、过程管控、奖罚分明、责任到人
明确重点、专项措施、分析工量、措施优化
道路策划严谨、材料堆放科学、确保畅通
货量区策划要点
计划管控
里程碑计划
一二三级计划
其他专项计划
设计专项
报建专项
采购专项
招标专项
示范区专项
装修专项
场地移交专项
财务专项
劳动力策划
钢筋工
模板工
混凝土工
水电工
劳动力峰值、单班组人员峰值
货量统计
建设进度满足营销需求
以销定产、减少投入
工期策划
前紧后松、早穿插、小流水
关键线路工作面满铺
地下室阶段:管桩施工、基坑支护、土方开挖、地下室结构
主体工程:首层、铝模拼装层、标准层、屋面机房层
六、质量策划
质量控制目标
质量月度考核得分
4A评分
质量评优
标杆工程
质量管控依据
《碧桂园工程质量管理手册》
《碧桂园工程质量通病防治手册》
《碧桂园精装工程质量管理手册》
《碧桂园园林工程质量通报防治手册》
《防渗漏、防开裂重点控制(2015修订版)》
质量管控原则
明确分工、责任到人
图纸会审、培训交底
材料严控、样板先行
过程验收、成品保护
质量管控四步走
样板引路:严格执行样板先行的原则、并组织有效的交底和学习
工法样板
施工样板
交付样板
保障两防:严格执行集团相关规定、落实两防责任
材料源头控制
楼板开裂控制
卫生间沉箱控制
外墙螺杆洞渗漏
门、窗边渗漏
屋面防水卷材空鼓脱落
檐口渗漏、泛碱
地库顶板渗漏
场地移交:提升装修工质量奠定良好基础、确保完美交付
策划
制定移交计划
成了移交小组
明确移交标准
制定移交流程
移交样板施工
争议解决方案
总包配合条件
实施
按计划逐户排查
形成问题排查记录表
落实整改至合格
形成相关移交记录
按要求报区域验收
争议
施工场地争议
质量责任界定
提升品质:注重细部观观体验、提升品质
底线管理
工程质量十条红线
精装修六条红线
5+5+3
七、成本策划
项目整体经营指标
1、项目基本情况
项目规划平面图
2、项目经营指标
项目经营指标投资版/方案版目标成本对比、可售单方差异对比
权重及货值分析
业态
可售面积
可售单方成本
售价
产品净利润
货值
特殊业态货值占利润比
项目成本策划内容
项目产品成本策划
规划指标出让条件/实际方案对比
容积率
陆地率
建筑密度
车位配比
地面车位配比
停车效率优化
人防车位36平/个
非人防车位33平/个
商业配比
人防车位可售
前期工程成本策划
行政事业性收费
基础设施配套费:105元/平米
定额专项检测费
其他报建报批费用
前期工程费
三通工程
临时施工道路费用
临时施工供排水设施
临时施工供电设施
场地平整与土石方
场地平整
土方外运、换填
临时设施
临时办公、宿舍
临时围挡
勘测丈量
初勘、详勘
沉降观测、基坑监测
验线、复线、定线、放线、面积测量
规划设计
施工图设计
园林景观设计
门窗幕墙设计
示范区设计
人防设计费
基坑支护设计
制图/晒图费用
基础设施及配套
是否存在跨期分摊
红线内
物业管理用房
垃圾收集点
社区体育活动场所
人才保障房
变配电房
公厕
红线外
市政道路
市政水电煤接管
销售展示成本策划
示范区盈亏分析表
综合楼-硬装
综合楼-软装
样板房-硬装
样板房-软装
室外泳池
室外园建
室外绿化
建筑面积/占地面积
单方建造成本
配置标准
总成本
总收入
建造成本适配策划
建安成本
基础土石方
基础工程费
地下建筑单体结构及粗装修工程
地上建筑单体结构及粗装修工程
地上建筑单体安装工程
外立面装饰工程
公共部位装修工程
门窗工程
栏杆工程
室内精装修
计算依据
建筑面积单方成本
景观环境工程
小市政工程
园建工程
绿化工程
小市政/园建小品
计算依据
建筑面积单方成本
结构性成本策划
结构成本指标
非人防地下室
人防地下室
中高层洋房
高层人防
人次公寓
商业街
钢筋含量KG/立方
砼含量立方/平方
砌体含量立方/平方
层高
窗地比
八大敏感性成本指标
景观园林
园建
绿化
公共部位装修
楼梯间
电梯间
入户大堂
电梯桥箱
外立面装修
干挂石材
外墙幕墙
外墙快料
外墙涂料
门窗工程
外墙门窗
入户门
防火门/防火卷帘
单元门
装饰百叶
栏杆工程
阳台栏杆
护窗栏杆
楼梯栏杆
电梯
智能化
室内精装修标准
车位敏感性分析
去化率分析
售价分析
车位去化方案
入市时间
错位销售
金融手段
专题方案成本策划
桩基选型
静压桩
锤击桩
优缺点分析:进退场线路、费用、工期
降水方案
场地平整及土石方工程
基坑支护优化
红线外大市政(供水)
红线外大市政(供电)
红线外大市政(燃气)
临时围挡
公建配套
物业用房
电房
公厕
消防控制室
人防控制室
营销费用构成
销售管理板块
人力资源
日常支出类
佣金类
推广费用板块
线上类
线下类
活动类
包装类
拓展类
其他类
管理费用
项目管理费
区域平台管理费
集团平台管理费
费用=费用计算基数(可售面积)*单方费率(50元/平方米)
物业前期介入费用
房租费用
工衣费用
招投标费用
行政费用
固定资产费用
各类物料费用
人工成本
管理费
项目成本管控策略
成本风险预防
合约规划管控
示范区合约规划
示范区招标情况
总包
示范区装修
示范区园建
示范区绿化
桩基础
基坑支护
铝合金门窗
消防
人防
临水
临电
责任成本分解
科目一:土地成本
科目二:行政事业性收费及前期工程费
科目三:主体建筑工程及安装费
科目四:景观环境工程
科目五:社区管网工程
科目六:公共配套设施
科目七:工程建其他费
科目八:开发间接费
科目九:管理费用
科目十:财务费用
科目十一:营销费用
成本管控规划
项目前期
投资版目标成本评审会
地下室及车位经济效益分析
人防车位经济效益分析
结构性成本策划
基坑支护方案
基础选型方案
成本策划会
方案版目标成本报批
项目中期
合约规划
地下室停车效率复合并优化
地上结构指标复核并优化
主体建安经济技术指标分析
精装修成本测算与指标分析
门窗工程选型优化分析
外立面装饰优化分析
室内装修优化分析
智能化选型优化分析
园林绿化工程优化分析
开盘后成本评估会
项目后期
结算后评估会
八、交楼策划
过程管理
交付率管理
首月交付目标
三个月交付目标
维修管理
标准时限维修条关闭率
标准时限月度维修户关闭率
客诉管理
投诉响应及时率
投诉关闭率
满意度目标
营销满意度
交楼工作满意度
管控措施
明确交付目标
联合验收前置
承接查验销项率
公区查验销项率
货版一致排查
重视交楼策划会
快速维修保障
责任单位快修队
第三方维修单位
维修管理措施
分管责任制
交付工程师
客户接待专席
业主一对一进行维修过程反馈
合理调配资源
配备维修材料
配足维修人员
合理催收楼
营销手段
法务手段
物业渠道
联合验收管控(十条红线)
工程未施工完成
项目交楼产品明细与合同交楼标准不符
前期销售承诺在交楼前落实情况存在重大风险
存在严重渗漏风险
存在重大质量和产品安全隐患
存在严重使用功能缺陷
消防系统存在重大安全隐患
共用设备存在重大缺陷
园建及公共设施无法使用
因设计、质量、价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险
联合验收管控(节点介入)
客服介入节点
联合验收前90天
承接查验整改完成节点
联合验收前20天承接查验问题整改关闭率90%
联合验收前承接查验问题整改关闭率100%
预验收开始和结束节点
交付前20天完成预验收全部工作
交付前完成预验收业主提出问题100%销项
引进第三方维修单位
联合验收前必须引进第三方维修单位
九、物业策划
收费标准
物业管理费
参考政府指导价
别墅、洋房、商业、办公不同业态、不同标准
车位管理费
产权车位:50元/月
非产权车位:以租代售
停车收费
室内车位月租
室外车位月租
外来车辆临停
案场人力成本
主管
礼宾
客户助理
物管
清洁
工程
开放/开盘前安排
市场调研/拟定各项收费标准
物业管理招投标
对项目在审图纸提出合理建议
签订前期物业服务合同
物业接管登记备案
制定案场服务方案
人员招聘培训
制定具体开放、开盘方案
需要物料申购
制定各类突发事件应急预案
配合做好开放、开盘前开荒清洁
签订前期顾问服务协议
交楼前准备
联同客户关系部拟定承接查验物业交付方案
签订承接查验协议
成立承接查验工作小组
资料移交
会同客户关系部、项目部进行现场查验
定期提交承接查验报告
跟进问题整改并再次查验
工程、设备、货量移交
十、存在问题
装配式建筑设计
BIM技术
总包单位合同签订
装配式建筑专项基金支持