导图社区 特定应税行为的增值税计征方法
纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，但是不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目
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特定应税行为的增值税计征方法
纳税人转让不动产（不含房地产开发企业销售自行开发房地产项目）
适用范围
具体办法
一般纳税人转让其取得的不动产
2016年4月30日前取得
除自建外（购买，接受捐赠，投资，抵债等）
选择简易办法计税：按差额（全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价）5%预缴（不动产所在地）和差额5%申报（机构所在地）
选择一般计税办法：按差额5%预缴（不动产所在地）和全额9%申报（机构所在地）
自建
选择简易办法计税：按全额（全部价款和价外费用）5%预缴（不动产所在地）和全额5%申报（机构所在地）
选择一般计税办法：按全额5%预缴（不动产所在地）和全额9%申报（机构所在地）
2016年5月1日后取的
除自建外（购买，接受捐赠，投资，抵债等）
适用一般计税办法：按差额5%预缴（不动产所在地）和全额9%申报（机构所在地）
适用一般计税办法：按全额5%预缴（不动产所在地）和全额9%申报（机构所在地）
小规模纳税人（除个人转让其购买的住房外）转让其取得的不动产
除自建外（购买，接受捐赠，投资，抵债等）
适用简易办法计税：按差额5%预缴（不动产所在地）和申报（机构所在地）
使用一般计税办法：按全额5%预缴（不动产所在地）和申报（机构所在地）
个人转让其购买的住房
北上广深之外地区政策
转让不足2年住房：按5%全额申报
转让2年及以上住房：免征增值税
北上广深地区政策
转让不足2年房产：按5%全额申报
转让2年及以上的普通住房：免征增值税
转让2年及以上的非普通住房：按5%差额申报
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务
一般纳税人
新项目适用一般计税方法：按差额（取得的全部价款和价外费用－支付的分包款）2%预缴（建筑服务发生地）和全额（取得的全部价款和价外费用）9%申报（机构所在地）
应预缴税款＝差额÷（1+9%）×2%
应纳税款＝全额÷（1+9%）×9%－预缴
老项目适用简易计税方法：按差额3%预缴（建筑服务发生地）和差额3%申报（机构所在地）
应预缴税款＝差额÷（1+3%）×3%
应纳税款＝差额÷（1+3%）×3%-预缴
小规模纳税人（除自然人外）
新/老项目简易计税方法：按差额3%预缴（建筑服务发生地）和差额3%申报（机构所在地）
应纳税款＝差额÷（1+3%）×3%-预缴
月销售额未超过10万元的，当期无须预缴税款
纳税人提供不动产经营租赁服务
一般纳税人
出租2016年4月30日前取得的不动产
选择适用简易计税方法：按含税销售额5%预缴
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），向不动产所在地预缴税款，向机构所在地申报
不动产所在地与机构所在地在同一县（市区），向机构所在地申报纳税
选择适用一般计税方法：按含税销售额3%预缴
出租2016年5月1日后取得的不动产
适用一般计税方法：按含税销售额3%预缴
小规模纳税人
单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）：按含税销售额5%预缴
个体工商户出租住房：按含税销售额5%减按1.5%预缴
其他个人出租不动产（不含住房）：按含税销售额5%预缴
向不动产所在地申报纳税
其他个人出租住房：按含税销售额5%减按1.5%预缴
房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发房地产项目
适用简易计税方法：按预收款3%预缴和含税全价5%申报
应预缴税款＝预收款÷（1+5%）×3%
应纳税款＝含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
适用一般计税方法：按预收款3%预缴和含税全价扣除土地价9%申报
应预缴税款＝预收款÷（1+9%）×3%
应纳税款＝（含税全价－土地价）÷（1+9%）×9%－预缴
金融机构开展个人实物黄金交易业务
预征税额＝销售额×预征率 应纳税额＝销项税额－进项税额 应补税额＝应纳税额－预征税额
