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网红城市购房指南思维导图,主要分为北京购房指南思维导图和深圳购房指南思维导图,希望对你有所帮助。
编辑于2022-11-06 21:33:46时间管理-读书笔记,通过学习和应用这些方法,读者可以更加高效地利用时间,重新掌控时间和工作量,实现更高效的工作和生活。
本书是法兰教授的最新作品之一,主要阐明了设计史的来源、设计史现在的状况以及设计史的未来发展可能等三个基本问题。通过对设计史学科理论与方法的讨论,本书旨在促进读者对什么是设计史以及如何写作一部好的设计史等问题的深入认识与反思。
《计算机组成原理》涵盖了计算机系统的基本组成、数据的表示与运算、存储系统、指令系统、中央处理器(CPU)、输入输出(I/O)系统以及外部设备等关键内容。通过这门课程的学习,学生可以深入了解计算机硬件系统的各个组成部分及其相互之间的连接方式,掌握计算机的基本工作原理。
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时间管理-读书笔记,通过学习和应用这些方法,读者可以更加高效地利用时间,重新掌控时间和工作量,实现更高效的工作和生活。
本书是法兰教授的最新作品之一,主要阐明了设计史的来源、设计史现在的状况以及设计史的未来发展可能等三个基本问题。通过对设计史学科理论与方法的讨论,本书旨在促进读者对什么是设计史以及如何写作一部好的设计史等问题的深入认识与反思。
《计算机组成原理》涵盖了计算机系统的基本组成、数据的表示与运算、存储系统、指令系统、中央处理器(CPU)、输入输出(I/O)系统以及外部设备等关键内容。通过这门课程的学习,学生可以深入了解计算机硬件系统的各个组成部分及其相互之间的连接方式,掌握计算机的基本工作原理。
网红城市购房指南
深圳购房指南
第一讲 深圳的基本面
深圳的地图
关内关外概念
罗湖,福田,南山属于关内,其它属于关外
04年确立福田成为新市中心
大运会带动龙岗中心城区 成立光明新区
2010扩大到宝安龙岗发展
2012龙华新区成立,被深圳称为宇宙中心
2012大鹏新区挂牌
2017坪山区成立
2018光明新区成立
多中心结构,无环概念
深圳自然条件限制,罗湖,福田,南山,宝安连在一起
龙华、龙岗、光明、盐田及宝安的沙井松岗片区一山之隔
市中心一路向西,从罗湖到福田到南山宝安
多中心是深圳最重要的特征之一,也是对房产未来价值预测的主要因素
城市规划-未来形成两个城市主中心和5个城市副中心
主中心是福田-罗湖中心,前海中心
副中心为宝安大空港、龙华深圳北,龙岗中心,坪山中心,光明中心
各城市副中心的辐射范围边缘或临近中心的价格洼地,应该是最应该关注的地方
看好那里?
一个城市长远发展一看看政策倾斜,二看市场经济程度
gdp发展增速
市场化程度高,政治敏感度不高
城市地产大趋势看人口
常住人口1138万,户籍人口占比少31% 户籍人口335万 非户籍人口783万
北京上海是60%左右
国家给北上广深限制人口红线:深圳1480万 北京2300万 上海2500万
户籍人口才是买房的主力人群
最近五年户籍人口增长率 深圳7.2%,北京1.2% 上海0.4%
年龄结构方面-深圳潜力一目了然
2第二讲 深圳板块具体分析
南山区
龙头 人均gdp最高购买力旺盛
撑起一半购房需求
前海,后海cbd 深圳湾总部基地,留仙洞总部基地 南山未来发展与福田、罗湖差距将会越来越大
最佳海域 最佳自然景观
白领金领购房偏好不同,独栋4-5万流动不佳,次新盘深圳湾13万+也有较好的流通性
重点板块
深圳湾14.5万 刚需户型+次新+品质+热点学区=金领首选 直击G点 堪忧
前海 7.5万 房子集中在规划边缘,最有潜力板块
华侨城 10万 维二豪宅区,交通不便,学区没有 堪忧
南山中心 6万 常年跑输大市
福田区
政府所在区 gdp高于南山 全国三大CBD之一
医疗教育深圳第一
重点板块
蜜香湖14万
豪宅第一 金融街规划
福田南 6万
包含上下沙 石厦 保税区等 最具性价比区域 淘笋好去处,就是潜力一般,非笋勿入
百花 均价10万
著名学区房
该区不值得长线投资
罗湖区
随着香港一起落寞,十年内的房子不足10%
跳过
宝安区
宝安是个潜力股,一是和关内连成一片,毗邻南山
拥有最长海岸线
地处大澳湾核心区
3-5年可以跑赢大势 潜力不输南山
宝中均价7.5万 是改善需求的不多选择之一
碧海6.5万 核心居住区 是深圳横盘三年里涨幅可观的片区
沙井 均价4.5万 旧改很快,大量配套在建 11号线路解决距离问题
未来3-5年会翻天覆地变化 是深圳最具潜力板块
目标是限价的新盘
龙华区
另一个福田
红山8万 深圳北CBD尚未建成,未来不太明朗
龙岗区
临近龙华的坂田区域
罗湖东莞之间的布吉,平湖区域
龙岗中心城区
龙岗中心与布吉中间的横岗区域
深圳东进的决心相比于西进,还需要时间来检验
盐田区
奉劝不要去投资了
坪山区
未来发展取决于东进决心,倚靠龙岗带动
大鹏新区
旅游地产几乎没有二手市场,不能碰
光明区
六线城市的基调
买房除了小老板就是小老板
光明中心
第三讲 深圳最具潜力的板块
光明中心可能是最有可能打出暴击的板块
光明中心商品房供应严重紧缺
租房与购房完全是割裂的两个市场,人才房与小产权对购房需求影响是很小的????-未解?
城市副中心 自身需求也大 潜力不输于龙华,强于龙岗
产业角度方面,光电子,生科为主,产业园带来充足购买力
购物教育医疗配套均会在三年内成型
发展速度看
全市,地少无法发展了
1.通勤时间
两条免费高速通南山,福田
地铁规划6号通往龙华罗湖
重点是13号,纵穿南山几个核心产业区,接东莞松山湖
高铁光明城站是深圳北站,福田站外第三个高铁站 半小时生活圈
2、购房偏好
白领是购买主力
习惯沿地铁线找目标
一号线宝安到南山路段不堪重负,地铁都挤不上去
13号线搞定,来深圳3-5年的白领就会后知后觉想到光明,是一波巨大的购买力
因此光明潜力巨大,是最大的洼地
寻找“供需错配”地区,抢在别人前面看到机会。
每次投资决策以此为蓝图,而不是简单的对比地段和价格
第四讲 深圳房产投资指南(上)
深圳购房刚需群体,她们的偏好直接决定了回报率
一、谁是接盘侠
二手房跟新房市场很多不同
大致为:白领,金领,工厂老板,香港人
白领
18-34岁户籍人口占比超过一半
家庭年收入在30-80万之间,置业需求旺盛占据购房需求的60-70%
高等教育短板,因此基本都是外来户,没有父辈房产赠与
购房刚需属性很强,总价范围在300-500万之间
追求品质,租住城中村只是忍辱负重,买房就买新房子
小区花园电梯片区有品质最好没有农民房,还有学区
三房首选,地铁就好,一小时通勤,沿地铁线发掘
金领
35-45岁 互联网浪潮 股票等,1000万以上身家,企业中层年薪百万,购房主要是改善居住环境,目标价位在1000-2000万
通勤短,学位好,氛围片区主要
深圳湾是南山金领最佳选择
后海,宝中,蛇口,红树湾,蜜香湖板块
工厂老板
远离市区的区域,如龙岗横岗松岗公明坂田观澜平湖等
大平层与别墅不差钱
房子不涨价,卖房救命也多
香港人
集中于福田,皇岗口岸与深圳湾口岸
大面积高品质楼房
按照香港萎靡的趋势,5年后就别指望接盘了
作为投资客,谨记白领金领才是主要受众,看房投资要谨记,他们喜不喜欢n年后的这套房子
二、购房资格
需要深户
或者连续缴纳5年社保
个人只能拥有一套住房
家庭最多两套
认贷,有就首付五成
家庭二套,首付七成
不管是个人还是家庭,有2笔未结清是禁止贷款的
因此外地人购房投资
落户
45岁本科学历基本没有其他门槛,3-6个月即可落户
根据学历还可以拿到至少1.5万补贴,摇号车牌
交五年社保
算了吧,熬五年变十年了怎么办
一不小心爱上深圳人并闪婚
毕竟是真爱,谁也不能阻止,只是他最好无房无贷
正好有老铁有购房资格又没钱买房你帮他买房,不过卖出去的时候得跟你分点钱
毕竟人家也是刚需
三、投资环境
1、投资杠杆
更低首付,更低利率,更长贷款年限
首贷上浮15%,二套20%
最多30年,最多70岁
7成贷没问题
对于5-7成首付,有一个合理合规降低杠杆的办法,全款再抵押,可以贷到房价7成,利率年限当然是不能比了
一刀流,零首付或者10倍杠杆买房,基本上没有了
2、后期融资
银行的优质客户,大额分期卡,装修贷都可以免费申请,额度30-100万,实际利率只有7%。税费分期卡可以缓解购房税费压力。
3、租金收益
深圳存在大量小产权房,且都在市区核心位置不远,导致深圳租金市场一直低于房价水平,因此租金抵月供就别想了
租金一般是月供30%左右,只有少量可以达到50%蛇口红树湾 南山科技园福田CBD
四、二手房的税费及其它中间费用
挂盘价就是到手价,费用买家承担
1、税费
契税
个税
增值税及附加税
首套90平方以下1%
以上1.5%
二套3%
不够2年最好核算成本
2、赎楼费
3、罚息
金额一般是1-3个月月供或者利息
最便宜费用最少就是首套住房,90平方以下,交易价不超豪宅线,满五唯一,房东认识你,红本在手
老片区老破小属于深圳刚需比较排斥的物业类型,如无区域、学位加持,或有拆迁概念,还是不考虑
第五讲 深圳房产投资指南(下)
5、深圳的二手房中介
链家,q房,中原
链家首选,找房神器,必须熟练使用。
后两个基本社会人,油腔滑调套路多。
中介一般都会倾向负责自己区域内的房子,而不会过多考虑客户的投资回报率问题。
因此外地投资收益客户应该找专业的咨询及管家公司比较稳妥
6、投资深圳需要准备多少钱?
建议资金在100万以上才考虑深圳,目标价位在350万以上才能选到相对比较有潜力的房子,五成首付的话,建议在160万以上
7、坑们
独栋大厦不要碰,越核心区域越垃圾
原因就是白领不喜欢
收租赚钱也别指望
深圳大量城中村,租房供应量很大,租金很低的。歪果仁基本在蛇口一带市场较小
民宿也只有口岸附近有生意
老破大流派在深圳空间也很小
年轻人多
8、新政解读,未来预判
1、新政解读
调控政策下,不可能暴涨
三价合一
限制投资客需求
限制刚需需求
制造舆论压力,持观望态度
731的打击短炒,公司炒房和离婚买房等一系列政策
2、关于调控
怎么调控都是有机会的,帮你赶走一些竞争对手,不见得是坏事
北京购房指南
一、北京的发展沿革
90年代开始的强调建设cbd开始
很多老公房就是房改房 都是比较紧凑的 遍布4=3-6环
北京一半房子都是老公房
二、北京市城八区图
东西城 二环内,基本上没有发展的潜力
学区房暴涨
15-20万 金融街 德胜等地方
双井,望京等商业繁荣地段没有学区的普通刚需次新房也要7万左右
纯粹投资者通常回避
评分:
当前价格5
发展潜力2
推荐力度2
结论:除非优势明显房源,战略上不做投资选择
朝阳区--集中北京绝大部分商业产业
国贸、大望路、三里屯、三元桥、望京等板块都是成熟产业区
白领聚集
东三环附近集中唯一的顶级建筑群,高端商场,顶级酒店,全球一流的金融商业公司
是目前发展最成熟地区,也是房产价格合理区域
核心地段cbd、东三环、望京等二手房在5-8万
豪宅商品大多不过10万
北京高峰期路况,东三环最拥堵
痛点在缺乏城市规划及道路交通割裂,大片老公房社区,机关大院占据大片核心地段
北京国贸与上海徐家汇路网对比比较稀疏,断头路多
当前价格3
发展潜力5
推荐力度4
结论:投资核心区,投资核心,北京90%优质房源皆在此
海淀区-教育高地,教育方面可以鄙视东西城,潮阳丰台就是学渣般存在
教育产业已经是海淀重要支柱
老公房和老塔楼占据主要市场
评分
当前价格5
发展潜力4
推荐力度2
结论:不是自主或者一定名校,不建议
丰台区
是落后外地人口迁移地
大量大棚市场,城中村大量存在
随着地铁开通,市场整顿,2016年连续两轮行情后,开始向朝阳看齐
抢占先机机会不在,只能发掘笋盘为主
评分:
当前价格3
发展潜力4
推荐力度3
结论:高低不齐,非本地有精力淘笋房忽略
石景山区
接近一个通勤卫星城
天通苑常住人口50万,三个地铁站,小区有公交车,倚靠1号线,一小时到东单,王府井,国贸
商业场所只有万达
西面北面属于山区
官方人口不到70万,天通苑或者回龙观任意一个社区人口都超过这个数
评分
当前价格3
发展潜力3
推荐力度2
结论:除非强烈自主需求,不建议选择
通州区
卫星城
集中大量东三环工作群体
市政府搬迁到通州,打造运河CBD规划出台,房价迅速上涨
运河旁新盘涨幅明显
限制了外区人口与非通州居民不能买房政策,进一步抬高了溢价
区域太大,除了一号线、六号线与亦庄线,其它地方无人口流入
结论:捡漏为主,不推荐
昌平区
面积很大,城市边缘,注意回避昌平县城等远郊区高价房源
回龙观与通天苑是注明睡城,是产住分离形成的居住格局
回龙观承接海淀中关村,昌平上地,西二旗产业人群
通天苑承接东三环工作人群,或者望京人群
通天苑未来价值潜力略高于回龙观
结论:关注通天苑,回龙观为主及地铁周边低价居住组团
大兴区
产住一体方向发展
有轻微溢价
结论:笋盘为主
亦庄
大兴区分离出来的经济开发区
自成一体,长期驻扎人口可以关注,其它不推荐
三、北京房产政策分析
限制购买住宅,降低贷款成数,限制金融信贷发展,预防系统性风险。
1、最严限购
当大部分人被限购,限贷所限制的时候,就会有一部分人赚取更多利润
北京户口
5年连续社保
工作居住证是北京绿卡,在有办理资质的公司缴纳半年社保后即可办理
2、限贷
限贷加上评估不足,按照当前情况贷足房价65成的交易量不足10%,因此首付成数经常达到房价5-6成
房产最有价值的部分是房贷
同样的房产一个贷7成一个贷3成,涨幅收益就有1倍差距
如果选择错误,贷款越多,亏损就越多
所以作为房地产投资来说,要摈弃自住,学区,品质,朝向,户型等限制条件或者溢价因素,只对比房产的售价与合理价值
3、选筹
2017317调控后,许多物业有15%跌幅
老破大却有30%涨幅
2018.3-5月,500万以下上车盘有15%涨幅,成交量翻番
北京有“耐药性”,超越深圳上海。
作为全国第一级的货币蓄水池,人为政策在经济规律面前作用越来越渺小
涨价压力大,4-5年房价翻番是目前可见速度
专业选筹技术是第一位,选择性价比越高,获取利润更多
四、北京楼市六大陷阱与四大洼地
1、处处是陷阱
市场有无数陷阱,中介有无数谎言
2、购房陷阱有那些
学区
学区的价值是在回归的,传统教学与教学技术的日新月异
多花500万提升一倍上清华北大的概率值得吗
无学期6万评估6万,有学区楼房10万评估7万,不足贷,很浪费,导致最终收益率下降太多
对于两三套的新手来说,相比专业投资者,雪球小,滚动慢,四五年就产生23倍的财富差距
选择:选择无学区属性的住宅,当被规划了成为学区房,才是最大收益
环线-产住分离
1-4、10号线占据70%人流量
地段
距离CBD更近的十里堡不如青年路
青年路新楼盘多,有购物集群
十里堡被铁路环线,无配套施设
空地
全国的大部分城市,如果有大片空地,政府基本会打造开发区顺便卖地,北京除外--目的是认为疏散人口,让人口迁移郊区
郊区风险
昌平县城 密云怀柔多少钱值得买?密云不是北京
北京的远郊区脱离城市范围,跟河北县城没有太大区别,受制于限购政策,贸然购置也浪费房票
规划
政府包装后地价立马飞升
通州笑傲cbd。科技城对标通天苑,西北旺看齐五道口
北京人口增长停滞,郊区人口负增长
一个新的产业区,填50万人口可以生存,100万人口可以发展,200万人才能兴旺
从主城疏散的人口,大约只有300万人,所以经历短期兴奋后,会陷入长期的平寂
宣传需要成本,炒作地皮的花费,自然为了更高回报,消费者买单
判断一个地段有没有价值,不是根据政策规划,而是观察与思考地段本身
3、北京四大价值洼地
区域溢价越高,找到笋盘的概率越低
房价合理地区:朝阳区
团结湖
特别适合上车人群,团结湖,甜水园,金台路,石佛营,甘露园-团结湖已经坚挺可以考虑后续几种
双井-是北京目前首选的主流投资板块
望京
北京6成二手交易总价在500万以下,其中300-400万是血海容易产生溢价
远郊区300万上车盘,本身价值可能就200万,100万是上车门票
对于首套房上车的人,最重要是能够贷足,涨幅稳妥,收益确定
这一片普通住宅,首套贷款可以贷款评估5、6成,加上公房只有契税,廉价交易成本,贷足优势,可以充分利用有限资金买到好房子
双井弥补东三环最优质住宅区
首城、乐成、珠江、富力城、富力广场、合生汇、苹果社区
次新7-8 老破大5-8,适合手持400-800万,采用全款抵押方式购买800-1600万左右的房子
望京
次新7万,老破大4-6
通天苑和回龙观
都是北京最大的居住板块
通天苑承接东二环三环,望京等cbd从业者
回龙观承接中关村,西二旗,上地等互联网从业者
地铁通勤为主
通天苑普通二三房4万,200平方大面积均价2.5万,折价6折
回龙观普通面积4、5万,大面积3万左右,目前回龙观房源大部分被链家垄断控盘
五、在京买房不可不知的两件事
1、什么时候买
市场开始出现价格筑基,低价去化,业主调价频繁等现象就是新一轮行情的开始
市场的分层
老破小
老破大
刚需23房
改善房
大面积
2、提前多久准备
在北京6个月
办理工作居住证大概10个月
新手头疼购房资格,多军头疼贷款资质
在专业的投资人眼中,房产真正值钱的部分是贷款
要让每一套房子都满贷,让每一个房票都贷到尽可能多的款
选筹的时间筹备