导图社区 项目操盘策划会
在做项目的时候,很多人在做项目策划的时候很难做到全面详尽,其实一般一个完整的项目策划会我们可以分8大板块逐一梳理项目的事项,前期专题会完成情况、项目概括、市场分析、产品定位、整体指标、运营计划、工程策划、特殊风险,经过各方面的梳理,基本上一个项目就可以完整的呈现了。
大家都有血常规检查的经历,在读书体检、职工体检、感冒发烧、出血、贫血等不同的情况下,查一个血常规总是必不可少的。可是,拿到血常规检查单子后,看着单子上朝上朝下的几个箭头,总是一头雾水。现在我们就来梳理一下怎么看懂血常规报告。其实血常规检查包括红细胞、白细胞及血小板参数测定,医生最主要看就是这三个指标,其次是分析中性粒细胞、淋巴细胞、单核细胞、嗜酸性粒细胞、嗜碱性粒细胞计数的变化,具体怎么每个指标是什么意思呢?来看图!
《小狗钱钱》读书笔记,总结小狗钱钱的核心思想和理念,如财富积累、投资理财、财富管理、心态与行为等方面。引导读者学会将这些思想融入自己的财富管理实践中。
地产的好日子一去不复返、2023年依旧充满了不确定性,地产人不管是被动还是主动,都需要提早做好B计划。
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项目时间管理6大步骤
项目管理的五个步骤
电商部人员工作结构
暮尚正常运转导图
产品经理如何做好项目管理
车队管理
创业者10条创业经
创业十大思维误区
管培生课程作业
商业模型
项目操盘策划会
前期专题会完成情况
概念定位会
方案初审会
定位精算会
专项会
三点一线
报批报建
招标采购
开工前策划会
操盘策划会
完成时间
摘牌至会议完成时间
完成时间与标准工期对比
1.项目概括
1.1核心配套
项目区位图
项目交通情况
项目周边商业配套、教育配套、医疗配套、政府机关
本地区控规情况
1.2项目指标
项目指标表
总用地面积:各类用地面积
容积率
总计容面积、限高条件、建筑退让要求
总地价、溢价率、建筑单方地价
土地款付款要求
土地出让条件要求备注:
自持要求
配建要求、代建要求
合同规定开工、竣工、开业时间、逾期罚则。
土拍时间轴
报名、保证金、拍卖、交地、首期土地款、土地款交清
1.3区位图
周边控规
周边小区情况
1.4项目三线图
用地红线
建筑控制线
道路红线
1.5地块航拍图、四至图、周边道路情况
1.6国家及当地房地产政策
土拍政策
预售条件
装配式、绿色建筑、海绵城市、新工艺要求
预售取证规定好
报建要求:毛坯、精装、后改造
客户政策
落户
限购政策
限甲政策
预售监管资金要求
监管资金标准:不同也太不同标准的要求
监管资金提取条件及比例
按揭放款要求
2.市场分析
2.1战略研判
项目位置
规模配套
项目定位
客群定位
板块分级
定位及推货结论
2.2市场数据
按季度5年供需数据
周边楼盘:供货去化、积存数据情况
按区域、按业态、按面积段的存货情况
周边详细市场数据
2.3配套分析
交通配套
商业配套
景观配套
教育配套
医疗配套
行政配套
不理因素
航拍图具体配套标注
2.4竞品分析及定位策略
政策及价格
对标竞品
竞争策略
精准客户、突出优势
2.5竞品户型
不同竞品各户型的优略势
2.6自持商业评估
【商业体量、商业评分】
区位等级
商业环境
人口及消费力
宗地因素
首年租金建议值xxx元/平/月
2.7车位定位
周边竞品定价
车位配比
车位销售政策
定价、推售策略/计划
2.8流量定位
供货节奏
涨价设置思路
3.产品定位
3.1产品定位
设计相关要求
全案产品配比
定位结果
住宅产品标准:宝龙世家
商业产品标准:宝龙城
3.2项目总图
项目彩平图
3.3项目效果图
3.4户型配置
全盘户型配比
各户型标准层平面图
类型
面积
户型
户数
户数占比
3.5规划指标
投拓版A、策划会版B、规划指标对比
差异B-A,原因分析
面积指标、车位指标
3.6产品标准
建筑标准
园林标准
公装定档及风格
精装标准
三点一线标准
4.整体指标
4.1项目整体指标
总收入
总成本
项目税收
项目净现金
总投资回报率
整体情况 销售物业 持有物业
4.2指标对比:货值
总货值
洋房
商业公寓
商业街
车位
投拓版/策划会版指标对比
面积变化
均价
货值变化
4.3指标对比:开发成本-按业态
住宅
别墅
购物中心
配套设施
地下车库
人防
非人防
4.4指标对比:开发成本-按科目
前期费用
主体建筑工程费
主体安装工程费
室内精装修
社区管网、园林景观、配套设置
开发间接费
4.5持有物业分析
持有物业成本假设
持有物业租金假设
结论
建面租金单价
回报率对比
4.6指标对比:现金流
含融资销售物业现金流
拿地版
操盘策划会版
不含融资销售物业现金流
对比
经营性现金流回正时间
IRR
自有资金年化回报率
4.7融资方案
开发贷方案
银行组团
额度
利息成本
期限
担保物
放款节奏
还款约定
立项准入——首信获批——签约核保——首笔放款
股权融资方案
平安不动产
如采用股权融资方案、普遍要求:开发贷上会前需清退还完
5.运营计划
5.1分期分证
国土证
影响融资
便于土地抵押
工规证
加快首期报规报建
有利于土地增值税税筹
施工证
开发节奏
单位招标
匹配
市场需求
溢价利润需求
交付规划
预售证
以销定产
各批次楼栋、套数、货值、预征时间、交付时间
5.2供货图
5.3供销匹配
按金额
按套数
内容
期初流入
当月新供
当月去化
按业态
期末存量
商业/酒店
商业投入与住宅供货节奏匹配
以销定投
指标对比
供货周期
去化周期
年销售目标
关键指标:存销比分析——(期初流入+新供)/月流量=【4~11】
5.4整体开发计划
商业Mall
住宅部分
报建专项
设计专项
招采专项
5.5整体交付验收策划
当地竣备流程梳理
验收板块
办理时限
前置条件
对接部门
6.工程策划
6.1总包标段划分
标段总建筑面
地下面积
地上面积
楼栋批次
6.2项目工艺选型
工艺体系
应用范围
外脚手架
外墙形式
外饰面
6.3桩基础工程策划
工期要求
桩型及工艺
工程量
机械配置
6.4土方工程策划
场地现状
土方开挖及回填方案
6.5基坑支护工程策划
工期
施工顺序
工艺
6.6地下室阶段施工平面布置
道路布置
水电布置
材料堆场
大型机械
6.7主体阶段施工平面布置
6.8施工临水、临电、施工道路、生活区布置
6.9正式供水、供电、排污
红线外
红线内
6.10三点一线策划
综合路
样板房
景观
7.特殊事项及风险说明
7.1交地风险
7.2施工难度
7.3合作沟通
7.4营销风险
7.5红线外不理因素