导图社区 购物中心概论
购物中心的前世今生,从历史发展,到未来趋势。从筹建,到运营。多维度让你了解购物中心的经营之道。 此脑图为提纲,后面会持续更新。
编辑于2023-01-22 23:24:31 天津市详尽地介绍了商业租赁过程中的一系列关键术语、条件和约定、甲方乙方合同要点,购物中心租赁合同要点,内容覆盖了从租赁合同的起始日期(起租日、计租日)、工作日定义、专有名词解释,到具体的租赁条款如货币、商场位置、合同效力、商铺位置与面积、租期、税费负担等各个方面。同时,也涉及了租赁期间可能出现的特殊情况,如续租优先权、通知方式、品牌名约定、商铺用途等。
【中级经济师-建筑与房地产】项目策划与可行性研究,包含房地产前期策划、工程项目策划、工程项目可行性研究等。
【中级经济师-建筑与房地产】-BIM应用,包含BIM技术特征及应用价值、BIM技术在建设工程全寿命期的应用等。
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详尽地介绍了商业租赁过程中的一系列关键术语、条件和约定、甲方乙方合同要点,购物中心租赁合同要点,内容覆盖了从租赁合同的起始日期(起租日、计租日)、工作日定义、专有名词解释,到具体的租赁条款如货币、商场位置、合同效力、商铺位置与面积、租期、税费负担等各个方面。同时,也涉及了租赁期间可能出现的特殊情况,如续租优先权、通知方式、品牌名约定、商铺用途等。
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购物中心的基础知识
购物中心基本概况
购物中心的起源
购物中心的出现
1931年,真正意义上的第一家购物中心才开始出现了,位于德克萨斯州达拉斯的Highland Park Shopping Village(高街购物公园村)。
购物中心的定义
由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划,在一个相对固定的建筑空间或区域内,统一运营的商业集合体。——2021年《零售业态分类》
购物中心的分类
1都市型购物中心、2区域型购物中心、3社区型购物中心、4奥特莱斯型购物中心——2021年《零售业态分类》
国内购物中心发展
1996年,广州天河城,被业内定义为我国第一家真正按照现代商业业态布局并自营管理的购物中心,它的开业意味着中国购物中心时代的开启。
2003年到2012年国内购物中心进入到快速发展并且稳步成长的阶段。更多的国资和民营企业加入到开发国内购物中心的行列。
2003年,凯德——上海来福士广场建成。
2004年,北京世纪金源购物中心开业,总建筑规模68万平方米,成为全球规模最大的购物中心。
2004年,深圳万象城开业,为国内综合体购物中心树立了全新的标杆。由此开启了华润置地进入购物中心行业。
2005年,北京CBD万达广场开业,标志着万达第三代综合体开发模式开始萌生。
2005年,广州正佳广场开业。
2006年,全球最大的购物中心企业——美国西蒙携手摩根斯坦利和深国投成立合资公司,拟在国内开发购物中心。
2007年,北京西单大悦城开业,标志着中粮集团进入购物中心行业。
2008年,由西蒙和深国投联手打造的常熟印象城诞生,这是国内第一个县级城市的购物中心。
2008年,太古在国内的第一个项目北京太古里建成开业。
2010年,华润置地——杭州万象城开业。
2011年,广州太古汇开业,成为了继2004年开业的广州丽柏广场之后广州新的奢侈品时尚购物目标地。
经典购物中心案例
世界
Dubai Mall
位于阿拉伯联合酋长国的迪拜,占地55万平方米,1.6万个停车位。它有世界最大的水族馆,最大的黄金市场,奥运比赛规模冰场,6层楼高的巨幅屏幕影院,探险公园,沙漠喷泉等。
泰国暹罗天地ICONSIAM
位于泰国,包容泰国的传统与本质,完美地表达了传统的泰式印记以及现代文化的交融。项目斥资超过540亿泰铢(约合105亿元人民币),占地共75万平方米。
中国
香港K11 MUSEA
这座世界级体验式地标屹立于尖沙咀Victoria Dockside心脏地带,集零售、艺术、文化、娱乐及餐饮于一身。
购物中心生命周期
筹备
新建、改造
新建:一般指开发企业自行投资,按土地规划要求,建设购物中心。由于土地的稀缺性,使得近年来新建的购物中心,大都集中在非城市核心地带,且区域型、社区型的购物中心占比逐渐增大。
改造:一般指对存量项目进行“再加工”,使得经营存在问题的项目,甚至是空置的项目再次焕发生机。这就是“轻资产”模式:商管团队提供管理服务,获取相应佣金。从而大大降低了前期需要沉淀的资金,实现双赢的局面。
可行性研究
市场分析
要回答答我在哪,为谁服务的问题
城市概况
客群分析
项目定位
要回答我是谁,我如何为顾客服务的问题
城市级
社区型
财务分析
要回答什么时候可以盈利的问题
规划设计
硬
建筑风格
户外
亲子广场
运动广场
社交需求
花园式
精神堡垒
外立面
3D大屏/LED大屏
灯箱
内装
温馨
科技
主题街区
景观
功能分区
前瞻性预留
充电桩
新零售
快闪点位
电量、燃气
软
人文互动
打卡传播
社交属性
招商
租金体系
租金模式
固租
甲方每个月收取固定金额的租金,无论乙方经营情况如何
纯抽
甲方按乙方每月的销售额,按一定比例计算租金
取高
每个月分别计算固定租金及抽成租金,然后按高者进行计租
租金计划
主要是指对未来项目经营过程中,起到保障作用的租金策略
开业保证金
租金递增
物业费/推广费递增
品牌
新进品牌
新进品牌是一个购物中心经营能力的体现
首层品牌
首层品牌是一个购物中心的脸面,是顾客进入购物中心后,对购物中心最直接的认知
品牌
餐饮
最能体现购物中心与消费者的互动
娱乐
影院
Imax
服务
超市
超市的级次将直接决定了购物中心服务业态的水平
业态占比
业态组合
装修
基础装修
消防
空调
燃气
电量
店铺装修
形象管理
品牌最新形象
与项目风格
与周边店铺融合
进度管理
交叉施工
措施
明确各品牌节奏
每日进度跟踪
安全管理
人员安全
发声
线下露出
施工现场围挡
项目建设工地的围挡,持续时间长,展示面积大,制作成本也是较大的,但也是很好的宣传,也会建立起与潜在消费者的链接
交通广告
在日常的生活场景中,通过长时间的植入,让顾客建立认知,拉近距离。
小区广告
提前进行渗透,明确表达项目对于竞品的核心竞争优势
商业中心广告
在城市地标进行项目露出宣传,可以极大的反应项目的实力
线上互动
项目进度官宣
定期进行宣传,保持项目热度
公众号
KOL
媒体
广播/电视
主流媒体
消费者互动
社群搭建
会员积累
商品预售
开业
开业仪式
当地习俗
主题IP
明星到店
开业活动
商场活动
引爆人气
商户活动
拓新
运营
购物中心的运营周期
培育期
成长期
成熟期
衰退期
经营管理
招商
战略方向
调改节奏
品牌积累
头部品牌
汰换品牌
租金体系
横向比较
回报率倒推
业态推算
绝对单价
上涨幅度
合作模式
营运
现场管理
例会
每日晨会、月度店长会、季度业绩通报会、年度品牌总监大会
品质
店铺形象
服务质量
服务
施工
经营管理
经营分析
销售
租金
数据测算
租金收缴
活动
线下
商户端
折扣
品质活动
商场端
兑换
跨店合作
多经点位
线上
直播
社群
调改建议
推广
线上宣传
公众号
微博
小红书
广告位
灯箱
大屏
物业
安全
用电
危险作业
动火
高空
受限空间
消防
堵占
维护
车场
空调
消防
保洁
秩序
突发情况
分类
失火
儿童走失
盗窃
120
个人极端行为
预案
调改
品牌汰换
同等级次品牌替换
相同位置,不同业态的调整
品牌升级
品牌档次升级,带来客质提升,从而提升客单价
品牌端
选址
区域特性
城市营商氛围
宏观数据
人口流动
经济增速
人均收入消费能力
政策支持
商业氛围
传统商圈
新兴商圈
新开商场经营情况
区域商业氛围
客群画像
人口密度
家庭结构
可支配收入
购物中心店
商场定位
商场标签
网红打卡
潮流时尚
家庭亲子
品牌入驻
品牌级次
国际一线品牌
区域代理经营
加盟经营
个体工商户经营
品牌组合
楼层业态划分
区域业态组合
商场经营情况
客流
客质
店铺位置
垂直动线
客梯
扶梯
货梯
平面动线
主动线
动线末端
街边店
居民区
居民结构
年龄结构
家庭结构
收入情况
底商氛围
经营情况
空白
扰民
优势
靠近消费者
成本低
潜力大
写字楼
高校
景区店
景点相关
小吃
签约
装修
面积
平面布局
区域功能初定
开业