房地产经纪人：交易制度及职业导论

已经把房地产经纪人的书退了，省点钱买了中大网校做的pdf，这里是根据中大网校的pdf版本课件进行的二次整理。包含房地产经纪人的前两门，选择大纲模式可以更好的打印出来。

房地产业及相关法规政策

房地产业及相关法规政策

房地产业

概念和性质

概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。

房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要产业。

性质

房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业，业务对象均为房地产、甲乙方合作关系

行业细分

房地产开发经营

常（长）大胆（单）带四高

周期长、投资大、单件性、带动力强、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高等特点

房地产服务业

房地产租赁经营

房地产租赁经营业是指各类单位和居民住房的营利性房地产租赁的活动，以及房地产管理部门、企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务，包括住宅、非住宅、保证性住宅、土地使用权租赁服务等。

发展方向

1、提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小型住房租赁企业协同发展的格局， 满足不断增长的住房租赁需求； 2、要鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或 新建住房开展租赁业务 3、要鼓励房地产开发企业出租库存商品住房 4.要引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁房地产； 5、要支持和规范个人出租住房，落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房； 6、要规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和经纪机构出租住房等。

总结：提升规模，应对需求，鼓励开发企业开展租赁业务，规范个人出租行为

物业管理

劳动密集和知识密集的行业

房地产中介服务

房地产中介服务

房地产咨询

是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的咨询服务， 现实中的具体业务主要有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等

房地产估价

房地产估价通常要求独立、客观、公正。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪

房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂。是知识密集和劳动密集的行业。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。

其他房地产活动

地位和作用

（1）可以为国民经济的发展提供重要的物质条件 （2）房地产业关联度高、带动力强 （3）可以改善居民的住房条件和生活环境 （4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌 （5）有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。 （6）可以扩大就业。 （7）可以增加政府财政收入。

房地产经纪相关法规和政策体系

房地产法律的调整对象

房地产开关关系

指在房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系。

包括两方面的内容： 第一，获得建设用地使用权； 第二，在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。

房地产交易关系

房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系。

主要包括：房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系、开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系，以及在交易中产生的中介服务关系

总结：所有权关系、转让关系、出租或抵押关系、中介服务关系

物业管理关系

指物业所有者（业主）委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。

房地产行政管理关系

房地产行政管理关系是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位不平等，是管理与被管理的关系。

住房保障法律关系

住房保障法律关系是指在政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。

涉及重点问题

保障对象。保障对象为住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员

保障方式。包括配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式。

房源筹集。保障性住房通过建设、收购、租赁、受赠等多种方式筹集，可以由政府投资，也可 以由政府提供政策支持，社会力量投资。其中新建的保障性住房可以在商品房项目中配建，也可以采取集 中建设的方式

租赁型保障房运作模式：公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定

产权型保障房运作模式：产权型保障房在满足相关规定条件的前提下可以上市交易

准入、退出

房地产法规政策体系

法律

《宪法》是国家的根本大法

《宪法》第十条明确了土地的所有权权属关系，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”；

规定了土地使用权转让，“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让” “国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿““一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”

《民法典》自2021年1月1日起施行

《民法典》是新中国第一部以法典命名的法律，在法律体系中居于基础性地位，是规范财产关系的基本法律。 调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。

目的：“为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观。

《城市房地产管理法》

目的：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”

该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的法律，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。

《土地管理法》

目的“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。

《城乡规划法》

目的：“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。

行政法规

行政法规是以国务院令形式颁布的，涉及房地产的行政法规主要有《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。

记忆技巧：条例结尾=行政法规

部门规章

房地产部门规章主要有《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《房地产经纪管理办法》《商品房屋租赁管理办法》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《城市房地产抵押管理办法》《房产测绘管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《公共租赁住房管理办法》《不动产登记暂行条例实施细则》《房地产广告发布规定》等。

记忆技巧：办法 or 规定 or 细则=部门规章

规范性文件

近几年国务院、国务院办公厅发布的房地产规范性文件主要有《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《国务院办公厅关于加强个人诚信体系建设的指导意见》等。

记忆技巧：意见 or 通知 or 决定=规范性文件

最高人民法院的司法解释

《关于适用（中华人民共和国民法典）婚姻家庭编的解释（一）》《关于适用（中华人民共和国民法典）继承编的解释（一）》《关于适用（中华人民共和国民法典）物权编的解释（一）》《关于适用（中华人民共和国民法典）有关担保制度的解释》等.

解释结尾=最高人民法院的司法解释

相关法规的有关主要规定 《城市房地产管理法》

国有土地有偿、有限使用制度

《城市房地产管理法》规定，国家除了依法划拨国有土地使用权外，依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

房地产成交价格申报制度

加强房地产成交价格管理的意义

1.保护当事人合法权益 2.保障国家的税费收益 3.促进房地产市场健康有序的发展

房地产成交价格申报管理的作用

1.防止房地产交易价格失真 2.有效防止交易双方为偷逃税费 3.对交易价格做真实的申报保证国家的税费不流失

《城市房地产管理法》第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”《城市房地产转让管理规定》中规定，“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。

房地产价格评估制度和评估人员资格认证制度

应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

土地使用权和房屋所有权登记发证制度

根据国务院建立不动产统一登记的要求，自 2015 年 3 月 1 日起由自然资源部（原国土资源部），负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

房地产行政管理体制

市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是： （1）执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法； （2）整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益； （3）办理房地产交易合同网签备案手续； （4）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款； （5）为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务； （6）建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

房地产基本制度与房地产权利

我国土地基本制度

土地所有制

《宪法》《民法典》和《土地管理法》规定了我国现行土地所有制的性质、形式和不同形式土地所有制的范围。

性质和形式

社会主义公有制

土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础

全民所有制

国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使

劳动群众集体所有制

集体范围

村农民集体

村内两个以上农民集体

乡镇农民集体，农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有

记忆技巧：“归谁所有谁行使所有权”

土地管理基本制度

占用耕地补偿制度和永久基本农田保护制度

土地登记制度

指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为

如：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和土地他项权利（抵押权、承租权等

土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；跨区的分别办理、不能分别的协商、不能协商的找上一级人民政府。

国有土地有偿有限期使用制度

土地用途管制制度

根据土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是严格限制农用地转为建设用地。农用地转用须经有批准权的人民政府批准。

耕地保护制度

珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。耕地是指种植农作物的土地。

我国土地使用制度

国有建设用地的使用制度

城镇国有土地使用制度改革

改革开放前：行政划拨、无偿、无期限、无流动的土地使用制度。 改革开放后：土地使用权有偿出让和转让制度

国有土地有偿使用制度

我国国有土地供给实行有偿使用和无偿使用两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地的使用均应以有偿方式取得。国有土地有偿使用方式包括：国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营。

国有建设用地使用权的设立

国有建设用地使用权划拨

概念

《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”

国有建设用地使用权划拨的范围

①国家机关用地和军事用地； ②城市基础设施用地和公益事业用地； ③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。 记忆技巧：国家的 公益的 法律

国有建设用地使用权划拨的特征

①以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

②划拨国有建设用地使用权取得包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用取得（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。

③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的国有建设用地使用权，未经批准不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

④取得划拨国有建设用地使用权，必须经过县级以上人民政府批准并按法定的程序办理手续

⑤未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变

国有建设用地使用权出让

概念

《城市房地产管理法》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

方式

招标、拍卖、挂牌和协议

《民法典》第三百四十七条第二款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”

出让最高年限

①居住用地 70 年； ②工业用地 50 年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； ④商业、旅游、娱乐用地 40 年； ⑤综合或其他用地 50 年。

《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

出让金

出让合同

通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使 用权出让合同。出让合同一般包括下列条款

①当事人的名称和住所； ②土地界址、面积等； ③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； ④土地用途、规划条件； ⑤建设用地使用权期限； ⑥出让金等费用及其支付方式； ⑦争议解决的方法。

国有建设用地租赁

概念

国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

方式

可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式

期限

短期租赁，年限一般不超过 5 年 长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期

国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营

主要在现有国有企业使用的划拨建设用地使用权需要改制时适用

国有建设用地使用权的流转和出租

流转

概念

流转方式：国有建设用地使用权出售、互换、出资、赠与、抵押

有关规定

1.当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限

2.应当向登记机构申请变更登记。

3.附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资、赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分

出租

概念

基本政策

1）国有建设用地使用权出租，出租人和承租人应签订书面租赁合同 2）未按出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的，国有建设用地使用权不得出租。 3）以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金 中所含土地收益上缴国家。 4）国有建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记

集体土地使用制度

集体土地使用权的概念

指民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利

表现形式

第一种为农地使用权 第二种为农村建设用地使用权 农村建设用地包括宅基地、集体企业用地、集体经营性建设用地和公益用地等

使用权流转

集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意

《土地管理法实施条例》对集体经营性建设用地的出让、出租管理作了如下规定

(1)土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、 出租等方案，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府审批。 市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。 (2)土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方 式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价 款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土 地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。 (3)集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。 (4)通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

房屋基本制度

房屋所有制

城镇房屋所有制

按所有制结构划分

全民所有制房产 国家财产的重要组成部分

授权给国家机关、人民团体、企事业单位和军队行使占有、使用、收益和处分的权利

集体所有制房产

社会主义劳动群众集体组织所有

私人所有房产

公民个人所有

外资及中外合资房产

其他房产

宗教房产、私营股份公司房产等

按产权占有形式划分

单独所有房产

共有房产：建筑物区分所有权

对专有部分的所有权 占主导地位，是业主对公共部分享有共有权和共有部分享有共同管理权的基础

例：房屋所有人可以将房屋内部空间出租给他人

对建筑区划分的共有部分享有共有权

例：对居住区公共设施享有通行权、使用权

对共有部分享有共同管理的权利

农村房屋所有制

未经依法征地、规划、审批等程序，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权利行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。弊端：依法不能交易、办理房屋登记、抵押、继承

房屋征收

概念

《民法典》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋及其他不动产。” 因此，征收可分为征收集体所有的土地和征收组织、个人房屋及其他不动产两类。 房屋征收是物权变动的一种特殊情况。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。 在实践中，国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权也同时收回。

限制条件

征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：

①只能为了公共利益的需要；

②必须严格依照法定的权限和程序

③征收的主体只能是政府，并由政府按照被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿

前提条件

核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权

“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定

《房屋征收条例》界定了公共利益的范围： ①国防和外交的需要； ②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； ③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； ④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 ⑤由政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； ⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

国有土地上房屋征收的管理

《房屋征收条例》规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则； 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见；征求意见期限不得少于 30 日； 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布；房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

城镇住房制度改革和住房供应体系

制度改革

1.试点探索阶段 2.全面推进阶段 3.深化改革阶段

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡；坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期；建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。

供应体系

我国已基本建立保障性住房和商品住房并存、租售并举，覆盖全社会各阶层的多层次住房供应体系。

保障性住房

廉租住房制度

是解决城市低收人家庭住房困难的主要途径

《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，要求向城镇最低收入家庭中原则上不超过当地人均住房面积 60%的家庭提供租金低廉的廉租住房。 住廉租房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。

经济适用住房

是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分

是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房

我国目前以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系

公共租赁住房

将成为我国住房保障的主要形式之一

指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房

保障性租赁住房

主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过 70㎡的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

共有产权住房

即政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的保障性住房。

商品住房

市场价商品住房

可分为普通商品住房和中、高档商品住房，满足中高收入者多样化的住房需求。 普通商品住房供应对象是有改善住房需求的普通中等收入家庭。中、高档商品住房包括中、高档公寓和别墅，是享受型住房。

限购政策：当地户籍居民家庭最多拥有 2 套住房，能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，最多购买 1 套住房。限购住房类型包括所有新建商品住房和二手住房。

限价商品住房

也称为两限房，即限套型、限房价的住房

限价土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90m 2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。两限房满足中低收入普通居民的住房需求。

市场租赁住房

将企业或其他组织对外出租的住房和个人依法出租的自有住房，统称为市场租赁住房

房地产权利

房地产权利是权利人依法对自己的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。

房地产权利的种类

除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权；同时有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。

房地产所有权

指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利 ： 收益（使用房地产并获得收益是拥有房地产的目的之一） 处分（事实上的处分是指对房地产的物质形态进行变更或消灭，如拆除等。法律上的处分是指改 变房地产的权利归属状态，如出租、出卖、赠与、抵押等）

特性：完全性、整体性或单一性、恒久性、绝对性、弹力性 记忆：一个完整恒久绝对存在的弹力球

种类：单独所有、共有、建筑物区分所有权

ps：土地所有权只有国家所有权、集体所有权两种 房屋所有权分为国家所有权、集体所有权、私人所有权和其他经济组织所有权四种

房屋所有权的取得

原始取得 ①合法建造房屋； ②依法没收房屋； ③收归国有的无主房屋； ④合法添附的房屋（如翻建、加层）。

继受取得： ①因法律行为继受取得房屋所有权，是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋交换。 根据《民法典》的有关规定，受遗赠人应在知道受遗赠后 60 日内，作出接受或者放弃遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

房屋所有权的消灭

(1)主体、客体的消灭 (2)房产转让、受赠等引起原房屋所有权人对该房屋所有权权利的消灭。 (3)因国家行政命令或法院判决、仲裁裁决而丧失。 (4)房屋所有权人放弃所有权。

房屋所有权的特点

(1)房屋所有权的主体有多种，房屋的国家所有权、集体所有权、个人所有权和其他经济组织所有权，同等地受到宪法和法律的保护。 (2)房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。 (3)房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。 (4)国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。 (5)房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。 (6)房屋所有权的设立与转移，需办理不动产首次登记和转移登记手续。

房地产他项权利

建设用地使用权

建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。可以在地表、地上、地下 分别设立

宅基地使用权

特征：其主体只能是农村集体经济组织的成员；其用途仅限于村民建造个人住宅；宅基地使用权实行严格的“一户一宅制”宅基地的初始取得是无偿的；出卖、出租赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准；

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

土地承包经营权

根据《民法典》和《农村土地承包法》规定， 耕地的承包期为 30 年； 草地的承包期为 30～50 年； 林地的承包期为 30～70 年； 承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。

地役权

地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 最典型的地役权：通行地役权 其他：取水地役权、导水地役权、排水地役权、眺望地役权、采光地役权等

抵押权

如甲向乙借款，丙将自己的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保。在这种情况下，甲为债务人，乙为抵押权人，丙为抵押人。

租赁权

承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随意处置可承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违约行为。承租人不依约定行使承租权造成租赁房屋损坏、灭失的，出租人有权请求赔偿损失或恢复原状。

居住权

《民法典》规定用益物权，是指居住权人为了满足生活居住的需要，有权按照合同约定或者遗嘱规定，对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利。 居住权合同一般包括以下内容：当事人的姓名或者名称和住所，住宅的位置，居住的条件和要求，居住权的期限，解决争议的方法等。 设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承，除 非当事人另有约定。设立居住权的住宅不得出租。居住权人有权为居住的目的对房屋进行维护和修缮。 因此，虽然居住权人对住宅不享有所有权，但可以长时间乃至终生居住。设立居住权的房屋出售后，新的业主即使获得不动产权证，可以依法享有房屋所有权，但无法单方改变居住权已存在的事实，也没有 权利要求居住权人搬离房屋。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭

房子出租后再卖出，新的房主无权要求租客搬出

房地产转让相关制度政策

房地产转让概述

房地产转让概述

房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

其他合法方式： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人或其他组织，房地产权属发生变更的； (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)因企业被收购，兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)以房地产抵债的； (5)法律、法规规定的其他情形。

特征是房地产权属发生转移

可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产划拨等行为。 房地产买卖属于双务法律行为 房地产赠与属于单务法律行为

房地产转让条件

转让的条件

以出让方式取得土地使用权的房地产转让： ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让： 有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

不得转让的情形

(1)未达到上述条件的房地产不得转让 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 (3)依法收回土地使用权的。 (4)共有房地产。 《民法典》：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。” (5)权属有争议的。 (6)未依法登记领取权属证书的。 (7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情形

房地产转让程序

(1）签订书面转让合同； (2)在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 7 日内作出是否受理申请的书面答复，7 日内未作书面答复的，视为同意受理； (4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书

房地产转让合同的主要内容

(1)双方当事人的姓名或者名称、住所； (2)不动产（房地产权属）证书的名称和编号； (3)房地产坐落位置、面积、四至界限； (4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； (5)房地产的用途或使用性质； (6)成交价格及支付方式； (7)房地产交付使用的时间； (8)违约责任； (9)双方约定的其他事项。

存量房买卖制度政策

存量房买卖市场概述

指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场

买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等

房地产商品具有独一无二、不可移动、价值量大等特性，不同于普通商品市场。

房地产买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间存量房市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大。同时由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，存量房市场也极容易出现投机。

住房买卖的调控政策和“房主不炒”的定位

调控政策

“930 新政”其中购买首套普通住房的首付款比例不低于 35%，购买首套非普通住房的首付款比例不低于 40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。北京“930 新政”拉开“限购、限贷、限价”大幕，取消限购的城市相继重启限购限贷，其他房价上涨过快的城市也开始实施限购限贷政策。

“房住不炒”的定位

党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。坚持“房住不炒”，将成为我国相当长时间内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。

存量房买卖相关合同

存量房买卖合同

买卖双方选择抵押贷款作为付款方式的，买受人应当提交全面、真实、准确的申请材料。双方当事人在履行合同中发生争议的，可以通过调解、诉讼、仲裁等方式解决。

房地产经纪服务合同

中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房地产经纪服务合同是一种典型的中介合同。

包括 11 条内容和 6 个附件

签订该合同前，房地产经纪机构应向房屋出售委托人说明该合同内容，并书面告知以下事项： (1)应由房屋出售委托人协助的事宜、提供的资料； (2)委托出售房屋的市场参考价格； (3)房屋买卖的一般程序及房屋出售可能存在的风险； (4)房屋买卖涉及的税费； (5)经纪服务内容和完成标准； (6)经纪服务收费标准、支付方式； (7)房屋出售委托人和房地产经纪机构认为需要告知的其他事项

合同双方应遵循自愿、公平、诚信原则订立该合同，就房屋基本状况、委托挂牌价格、经纪服务内容、服务期限和完成标准、委托权限、经纪服务费用、资料提供和退还、违约责任、合同变更和解除、争议处理、合同生效等达成合意。 合同的附件内容主要有： (1)房屋所有权人及其代理人（有代理人的）的有效身份证明复印件； (2)房屋的不动产权证书或房屋所有权证或其他房屋来源证明复印件； (3)房屋所有权人出具的合法的授权委托书（代理人办理房屋出售事宜的）； (4)公司章程、公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件（房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的）； (5)房屋共有权人同意出售房屋的书面证明（房屋属于共有的）； (6)房屋承租人放弃房屋优先购买权的书面声明、房屋租赁合同（房屋已出租的）。

存量房销售违规行为的处罚

《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以 1 万元罚款；对房地产经纪机构处以 1万元以上 3 万元以下罚款： (1)房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的； (2)房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的； (3)房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的； (4)房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的； (5)房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。

房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务质量未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。房地产经纪机构违反规定，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。

房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。 房地产经纪机构违反规定擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。房地产经纪机构违反规定，擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以 3 万元罚款。

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易； 不得泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益； 不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利； 不得改变房屋内部结构分割出租； 不得侵占、挪用房地产交易资金； 不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋； 不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务等。 违反以上规定的，由县级以上地方人民政府住房城乡建设管理部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以 1 万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以 3 万元罚款。 记忆：惩罚钱数 单人：1 万 机构：3 万 其他：限期改正、计入信用档案、取消网上签约资格

其他类型房地产转让管理

房地产项目转让

出让方式取得国有建设用地使用权的房地产项目转让管理

转让的条件

出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。 (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 (2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设工程的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

转让的程序

转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

转让的规定

转让后的年限需减去已使用的年限

改变土地用途，需取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划主管部门的统一，签订合同，调整出让金

划拔方式取得国有建设用地使用权的房地产项目转让管理

划拨土地使用权的取得方式，包括有批准权的人民政府无偿给土地使用者使用的国有土地使用权，土地使用者经有批准权的人民政府批准同意缴纳补偿、安置费用后获得的国有土地使用权，以及既非前述方式获得也非出让方式获得的合法国有土地使用权。

集体经营性建设用地入市

农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：①为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；②不按照批准的用途使用土地的；③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地，收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

已购公有住房、经济适用住房和限价商品住房的转让管理

已购公有住房：为鼓励住房消费，对各项税费均给予政策优惠

经济适用房

购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满 5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价 款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购； 购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营

(1)经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。 (2)住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。

限价商品房

以房价定地价的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式

共有产权住房

年限和经济适用房一致

夫妻财产关系中的房地产转让管理

核心是夫妻婚前财产和婚后所得财产的所有权归属问题

法定财产制和约定财产制

法定财产制是指夫妻婚前或者婚后均未就夫妻财产关系作出约定，或者所作约定无效时，依照法律规 定当然适用的夫妻财产制

约定财产制是相对于法定财产制而言，指法律允许的由夫妻双方以约定的形式，确定适用夫妻双方的 财产制形式的法律制度 具有优先于法定财产制适用的效力，只有在没有约定或者约定无效时才适用法定财产制。

夫妻共同财产

（一）工资、奖金、劳务报酬； （二）生产、经营、投资的收 益； （三）知识产权的收益； （四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权

财产的分割： 有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用

夫妻个人财产

（一）一方的婚前财产； （二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿； （三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。

夫妻共同债务

(1)基于共同意思表示所负的夫妻共同债务。即俗称的“共债共签”或“共签共债”。 (2)为家庭日常生活需要所负的夫妻共同债务。 (3)债权人能够证明的夫妻共同债务。

个人无偿赠予的房地产转让管理

共有房屋的转让管理

房屋共有是指两个或两个以上的组织、个人对同一房屋享有所有权。“共有”分为“按份共有”和“共同共有”。 除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。

对查封登记的房地产转让限制

以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： 一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； 二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； 三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

对失信被执行人的房地产转让限制

惩戒对象：失信被执行人、房地产领域相关失信责任主体

惩罚措施：分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产 ，禁止新建、扩建、高端装修，禁止租赁写字楼、宾馆、公寓

交易合同网签备案

交易合同网签备案概述

是交易双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订交易合同并进行备案，是房屋交易的重要环节 ，是落实房地产成交价格申报制度的具体举措

1.让房地产交易更加透明化,有效避免一房多卖。 2.房地产开发企业资质更加可信 3.有利于政府对存量房市场进行监控

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起 30 日内，到商品房所在地的县级以上人民政府住房城乡建设管理部门和自然资源管理部门备案

规范和加强房屋网签备案工作的要求

全面采集楼盘信息 1．建立健全楼盘数据。 2．优化流程精简材料。 3．统一数据标准规范。 4．动态更新楼盘表信息

提供自动核验服务 1．自动核验交易主体。 2．自动核验房源信息。 市、县住房城乡建设管理部门应当通过比对楼盘表实现房源信息真实性核验。通过信息共享等方式，逐步实现房屋网签备案系统自动核验新建商品房是否取得预售许可或者现售备案，房屋是否存在查封、抵押、按政策未满足上市交易条件等限制交易或者权利负担的情形

优化网签备案服务 1．推进“互联网十网签”。 2．延伸端口就近办理。 市、县住房城乡建设管理部门应当将房屋网签备案端口延伸至房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构，方便房屋交易主体就近办理、当场办结。 3．实现网签即时备案。 4．保障交易便捷安全

提高数据使用效能 1．强化信息对接共享。 2．拓宽数据应用范围。

推进全国一张网建设 1．落实城市主体责任。 各地应当落实城市主体责任，建立以房屋网签备案数据为基础的房地产市场监测体系，为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据，促进房地产市场平稳健康发展。 2. 构建房屋管理平台。 3. 强化信息安全防护。 4. 加快市县系统联网。 推进房屋网签备案系统全国联网，实现部门间数据共享，建立跨地区、跨部门、跨层级的全国房地产市场数据库。

楼盘表业务规范

是住房城乡建设管理部门基于房产测绘成果建立，记载各类房屋基础信息和应用信息的数据库，是实施房屋网签备案业务操作、开展房屋交易、使用和安全管理的基础，在不同业务应用场景中可表现为表格、数据集等形式

楼盘表包括的内容。 ①物理状况信息。包括丘数据、项目基本信息、幢数据、房屋基本单元、房屋编码、房屋坐落、建筑面积、建成年份、建筑结构、户型结构、房屋朝向、房屋楼层等。 ②权利状况信息。包括土地使用权利人、土地性质、土地用途、土地使用期限、宗地编号等土地权利状况信息，以及房屋所有权人、房屋性质、房屋用途等房屋权利状况信息。 ③交易状况信息。房屋买卖信息包括买卖当事人、成交价格、成交时间、付款类型等。房屋抵押信息包括抵押当事人、评估价格、贷款金额、贷款方式等。房屋租赁信息包括租赁当事人、租赁价格、租赁套间、租金支付方式、押金、租赁期限等。房屋查封限制信息包括查封限制人、被查封限制人、查封期限等。 ④其他应记载的信息。包括物业管理、交易资金监管、住宅专项维修资金管理、房屋征收等。

房屋买卖合同网签备案业务规范

通过房地产经纪机构成交的，由房地产经纪机构办理。 通过买卖双方当事人自行成交的，由双方当事人办理。 金融机构提供贷款的，宜由金融机构办理。

买卖双方当事人自行成交存量房的，双方当事人可通过互联网或手机应用软件(APP)登录网签备案系统，也可通过房地产交易中心等政务服务大厅窗口办理网签备案。

房屋网签备案信息共享

住房城乡建设管理部门通过城市政府“一体化”政务服务平台，共享楼盘表、网签备案等相关数据，加强部门间数据交换和使用管理，落实便民利企政策，提升服务水平。

住房城乡建设部等《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》提出八要求。 （一）加快推进系统对接信息共享 （二）优化住房商业贷款办理服务 （三）完善住房公积金贷款和提取服务 （四）优化房屋交易纳税申报服务 （五）提升流动人口管理服务水平 （六）提高司法案件执行效率 （七）全面提高房屋交易网签数据质量 （八）抓好信息共享组织落实

交易资金监管

必要性

1.房地产交易资金监管要求交易时所有的房款存到资金监管账户，可规避卖房人恶意骗取房款，切实保护购房人的权益。 2.交易资金提前划入监管账户，保证购房资金足额到位，也保护了卖房人的正当利益。 3.资金监管可有效保障交易安全，打消交易双方的顾虑，促进交易的顺利进行。

交易资金监管概述

是房屋交易网签备案过程中，由住房城乡建设管理部门、政府授权的银行业金融机构或具有相应资质的第三方机构对商品房预售资金、存量房交易资金等实施监管，是确保房屋交易资金安全的重要环节。

商品房预售资金监管

商品房预售资金应全部纳入监管，由住房城乡建设管理部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

实践中，各地积极探索对商品房预售资金监管的有效方式，如设立商品房预售款专项账户，由房地产开发企业、商业银行和住房城乡建设管理部门三方签订统一格式的商品房预售款监管协议，明确三方的权利、义务，并公告。 预售所得款项应当存入监管账户，接受资金监管，用于本项目工程建设。监管账户内的资金专款专用，根据项目进行分批扣划。

存量房交易资金监管

存量房自行成交的，由当事人选择是否进行交易资金监管

交易保证机构不得从事经纪业务

交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户支付，根据合同约定条件，划转交易资金

客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。

存量房交易资金监管的流程各地不尽相同，但一般包括以下环节： ①交易双方签订买卖合同及资金监管协议； ②买方首付款资金存入资金监管账户； ③交易双方到交易中心办理交易； ④办理房屋转移登记； ⑤银行凭收件收据将贷款或剩余的购房资金划转至资金监管账户； ⑥领取不动产权证书； ⑦监管资金划付至卖房人账户。

新建商品房销售相关制度政策

商品房预售管理

条件

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

预售许可

许可申请

申请资料： (1)商品房预售许可申请表； (2)开发企业的营业执照和资质证书； (3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； (4)投入开发建设的资金占工程建设总投资 25%以上的证明； (5)工程施工合同及关于施工进度的说明； (6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图； (7)其他有关资料。

不需要土地所有权证

许可程序

(1)受理 材料齐全的，住房城乡建设管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者 5 日内一次性书面告知需要补充的材料。 (2)审核 (3)许可 经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，住房城乡建设管理部门应当在受理之日起 10 日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起 10 日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房 源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 (4)公示 房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。

合同登记备案

开发企业应当自商品房预售合同签订之日起 30 日内，向商品房所在地的直辖市、市、县级以上人民政府住房城乡建设管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。

禁止的行为

禁止转让未竣工、未取得房屋所有权属证书，相关部门不得办理转让手续； 姓名不一致不得办理权属登记，实名制购房，合同即时备案，防范私下交易

监管

(1)严格商品住房预售许可管理。 预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 (2)强化商品住房预售方案管理。 预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。 (3)完善预售资金监管机制。 (4)严格预售商品住房退房管理。 预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续。 由于房地产开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起 90 日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。

违规处罚

违反法律法规规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款 1%以下的罚款。 房地产开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由住房城乡建设管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款。 房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由住房城乡建设管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处 3 万元罚款。

商品房现售管理

具体规定

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。

销售代理

委托一家房地产经纪机构独家代理和委托多家房地产经纪机构联合代理两种模式，其中独家代理最为常见。

(1)实行销售代理必须签订委托合同。 受托房地产经纪机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 (2)受托房地产经纪机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 (3)房地产经纪机构的收费。受托房地产经纪机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 (4)房地产销售人员的专业培训。

禁止的行为

一房二卖、收取预订款、分割销售 返本销售或者返租销售、包租、变相包租的形式销售未竣工的商品房

违规处罚

(1)未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府市场监督管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。 (2)未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处 5 万元以上 10 万元以下的罚款。 (3)在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处 2 万元以上 3 万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (4)房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 (5)房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以 2 万元以上 3 万元以下罚款。 (6)房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款： ①未按照规定的现售条件现售商品房的； ②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的； ③返本销售或者变相返本销售商品房的； ④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的； ⑤分割拆零销售商品住宅的； ⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的； ⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的； ⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的。 (7)房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以 2 万元以上 3 万元以下罚款

商品房买卖合同

概述

合同主要内容：略

商品房预售与现售的交易过程和合同约定内容大体一致，不同之处主要体现在： ①现售合同针对商品房可能已经出租的情形，就承租人是否放弃优先购买权进行约定； ②现售合同不包含面积确认及面积差异处理，规划、设计变更，预售合同登记备案等内容。

商品房买卖合同修订强调的内容 (1)强化了交付的具体条件，并增加查验房屋环节，既有针对法定要件的格式条款，也鼓励双方当事人针对功能性事项进行细致约定。 (2)对商品房质量问题进行了归纳分类，并将“表面瑕疵类质量问题是否修复完好”作为商品房交付的一项要件。 (3)引入质量担保条款，通过第三方兜底，保证买受人对于商品房保修权利的享有。 (4)增加抵押条款，以实现转让抵押财产后各相关方合法权益的有效保护。 (5)规范了销售、使用行为。特别增加一条提示性约定，即出卖人无权处分“依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施”。 (6)统一和明确了合同解除情况下的违约金计算方式。 (7)为提示买受人关注预售资金监管相关信息，增加了预售资金监管机构、账户名称及账号等提示性约定。 (8)合同中明确有关信息保护条款，增加了出卖人（包括出卖人的代理人）对买受人及其代理人负有信息安全的义务。

计价方式： 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图

面积误差的处理方式 ： (1)面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，据实结算房价款。 (2)面积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

中途变更规划、设计： 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内作出是否退房的书面答复。 买受人在通知到达之日起 15 日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

保修责任： 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。

纠纷案件的司法解释

(2)出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 (3)商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。 (6)当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 (7)买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 (9)因房屋主体结构质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 (10)因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 (11)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在 3 个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为 3 个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起 1 年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 (12)当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 (13)未约定违约金的： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算； 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产估价机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 (14)由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外， 出卖人应当承担违约责任： ①商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； ②商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90 日； ③商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。 (15)办理不动产登记的期限届满后超过 1 年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

新建商品房售后质量管理

质量保修管理

房屋建筑工程的最低保修期限（即施工单位对建设单位的最低保修期限）为： (1)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年； (3)供热与供冷系统，为 2 个供暖期、供冷期； (4)电气系统、给水排水管道、设备安装为 2 年； (5)装修工程为 2 年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

保修责任 (1)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。 (2)发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 (3)保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 (4)施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 (5)保修费用由质量缺陷的责任方承担。 (6)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位在赔偿后可以向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

工程竣工验收的程序

工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组

建设单位应当在工程竣工验收 7 个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

建设单位组织工程竣工验收。 ①建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况； ②审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料； ③实地查验工程质量； ④对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成由验收组人员签署的工程竣工验收意见

工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。

房地产开发项目的质量责任制度

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任

对质量不合格的房地产开发项目的处理方式

商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

一、合理年限内，主体结构问题均可申请退房 二、一般质量问题主要通过维修解决 三、必须向工程质量监督部门申请重新核验，以核验的结论为依据。 四、损失的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

住宅质量保证制度

《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。

保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期； 当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对买受人的保修期不得低于下列最低保修期限： (1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； (2)屋面防水 3 年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足 3 年的，适用此款）； (3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年； (4)墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年； (5)地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年； (6)门窗翘裂、五金件损坏 1 年； (7)管道堵塞 2 个月； (8)供热、供冷系统和设备 1 个供暖期或供冷期； (9)卫生洁具 1 年； (10)灯具、电器开关 6 个月； (11)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 保修期自商品住宅交付之日起计算。

住宅使用说明制度

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： (1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； (2)结构类型； (3)装修装饰注意事项； (4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明； (5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； (6)门、窗类型，使用注意事项； (7)配电负荷； (8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； (9)其他需说明的问题。 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

商品房交付使用管理

未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，买受人还有权解除合同。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

房地产开发企业向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

房地产开发企业应当在商品房交付使用前将项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于不动产权属登记。

房地产开发企业协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理不动产权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

物业管理

物业管理概述

内涵

物业：是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地

物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

物业管理的内涵包括如下几点： ①物业管理的管理对象是物业； ②物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和物业使用人； ③物业管理的属性是经营。物业管理通常被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形商品——劳务与服务。

物业服务企业:是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业。

基本内容

常规性的公共服务 包括：①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；②房屋设备、设施的管理；③环境卫生的管理； ④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好居住区内公共秩序维护和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务。

针对性的专项服务 包括：①日常生活类；②商业服务类；③文化、教育、卫生、体育类；④金融服务类；⑤经纪代理中介服务；⑥社会服务类。

委托性的特约服务 根据自身能力和业主要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，做好物业管理的各项管理与服务工作。

目的

保障和发挥物业的使用功能，维护业主合法权益，为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活、工作环境和秩序，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度，创建和谐社会。

《物业管理条例》确立的基本法律关系

1.业主相互之间的关系 2.业主与物业服务人之间的关系 3.房地产开发企业与业主、物业服务人之间的关系 4.供水、供电等单位与业主、物业服务人之间的关系 5.居民委员会与业主大会、业主委员会的关系

物业管理的相关制度

业主大会制度

业主 权利： (1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； (2)就物业管理的有关事项提出建议； (3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （4-7）提议召开、参加业主大会并投票，参与业主委员会选举与被选举，并监督业委会与物业履行物业服务合同 (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 义务： (1)遵守管理规约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (5)按时交纳物业服务费用、专项维修基金；

业主大会 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定： (1)制定和修改业主大会议事规则； (2)制定和修改管理规约； (3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； (5)使用建筑物及其附属设施的维修资金； (6)筹集建筑物及其附属设施的维修资金； (7)改建、重建建筑物及其附属设施； (8)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； (9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比 2/3 以上的业主且人数占比 2/3 以上的业主参与表决。 决定上述第(6)项至第(8)项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积 3/4 以上的业主且参与表决人数 3/4以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数 的业主同意。 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般一年召开一次。经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上的业主提议的，或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，或业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况时，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。 业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为 5～11 人的单数。 业主委员会执行业主大会的决定，履行以下职责： (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； (4)监督管理规约的实施； (5)业主大会赋予的其他职责

管理规约制度

内容

(1)有关物业的使用、维护、管理。 (2)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 (3)业主的共同利益。 (4)业主应当履行的义务。 (5)违反规约应当承担的责任。

临时管理规约略

物业承接验收制度

含义

是指物业服务企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单位、业主委员会委托管理的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，在完成承接验收后，物业就移交物业服务企业管理。

原则

诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产

应移交的材料

建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (4)物业管理所必需的其他资料。

承接验收的一般程序

(1)确定物业承接查验方案。 (2)移交有关图纸资料。 (3)查验共用部位、共用设施设备。 (4)解决验收发生的问题。 (5)确认现场验收结果。 (6)签订物业承接验收协议。 (7)办理物业交接手续。

住宅专项维修资金制度

概念

指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资 金。

性质

住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

用途

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

交存范围

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金的范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当交存住宅专项维修资金。

交存标准

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%～8%。

管理

账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府住房城乡建设管理部门会同同级财政部门制定。

一般要求

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支： (1)应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； (2)应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； (3)人为损坏； (4)应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

在老旧居住区和电梯更新改造中的要求

在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的居住区，改造重点包括以下内容。 (1)房屋本体。屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等。 (2)配套设施。道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。

在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过 15 年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。

过户和返还

(1)房屋所有权转让时，业主应向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有效证明。 该房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。 (2)房屋灭失的。房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

房屋租赁相关制度政策

房屋租赁概述

概念及分类

房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为

根据房屋用途不同：住宅房屋租赁、非住宅房屋租赁

根据房屋产权性质不同：市场化的商品房租赁、政府支持的保障性住房租赁

按房屋所在土地性质：国有土地房屋租赁、集体土地房屋租赁

按照提供者的不同：个人房屋租赁、企业房屋租赁

根据时间长短：长期租赁、短期租赁

根据成交方式：经纪成交租赁、自行成交租赁

市场发展历程

房屋租赁合同

概念和法律特征

房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

特征： 1．转移的是房屋使用权而非所有权 2．诺成、双务、有偿、要式合同 房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，并不以房屋的交付为合同的成立要件，故为诺成合同而非实践合同。 房屋租赁合同为书面合同，因此是要式合同。 3．实行网签和登记备案制度

主要内容

(1)当事人的姓名或者名称及住所。 (2)房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。 (3)租金和押金数额及支付方式。 (4)租赁用途和房屋使用要求。 (5)房屋和室内设施的安全性能。 (6)租赁期限。 《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 以下几种情形视为不定期租赁：①当事人之间未签订书面租赁合同，无法确定租赁期限的；②当事人未对租赁期限进行约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的；③房屋租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的。 (7)租金支付期限。 租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。” (8)房屋维修责任。 (9)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。 (10)争议解决办法和违约责任。 (11)其他约定。

当事人的权利义务

出租人的权利 （1）享有租金收益权是出租人最基本的权利， （2）租赁期限届满或租赁合同解除，出租人有收回房屋的权利。 （3）承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除合同收回房屋。 （4）承租人未经出租人同意，对租赁房屋进行改造或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状 或者赔偿损失。 （5）承租人未按照约定的方法或者未根据租赁房屋的性质使用租赁房屋致使房屋受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

出租人的义务 (1)提供符合要求的房屋及其附属设施 (2)对房屋进行维修 出租人未及时修复损坏的房屋和室内设施，影响承租人正常使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。但合同明确房屋维修责任由承租人承担的，维修及产生的费用则由承租人承担或者因承租人的过错致使租赁房屋需要维修的，出租人不承担维修义务。

承租人的权利 对出租房屋享有居住、使用权，是承租人最基本的权利。同时，在租赁期限内因占有、使用租赁房屋获得的收益，归承租人所有，优先购买权、买卖不破租赁，具体内容见本章第三节。另外，租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

承租人的义务 (1)支付租金 (2)合理使用、善意保管房屋 经出租人同意，承租人也可以对房屋进行扩建，如果双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 (3)租赁关系终止时返还房屋

合同的解除

出租人单方解除： (1)承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的； (2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的； (3)承租人未按照约定的方法或者未根据房屋性质使用房屋，致使房屋受到损失的； (4)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的； (5)不定期租赁（即未在租赁合同中明确约定租赁期限），出租人在合理期限之前通知承租人的； (6)法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。

承租人单方解除 (1)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押的； (2)租赁房屋权属有争议的； (3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形的； (4)因房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的； (5)不定期租赁，承租人在合理期限之前通知出租人的； (6)租赁房屋危及承租人的安全或者健康的； (7)法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的

商品房屋租赁管理规定

房屋租赁基本要求

（一）房屋依法可以出租 租赁当事人应当具备完全民事行为能力，承租房屋的用途须合法，不得利用租赁房屋进行违法违规活动。 （二）租住面积符合规定 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 （三）签订书面租赁合同 “租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，如果租赁未采用书面形式，则视为不定期租赁，不定期租赁可随时解除。 根据《民法典》第四百六十九条第二款、第三款规定：“书面形式是合同书、信件、电报、电信、传真等可以有形地表现出所载内容的形式。 （四）合理确定各方权利义务 房屋租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金、租金；承租人应当按照合同约定使用房屋和室内设施，并按时交纳租金。

房屋转租基本要求

转租要求

1．须经出租人书面同意 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 6 个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 2．转租期限不得超过原合同规定的期限 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。 除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。

转租效力

承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。

房屋租赁禁止情形

（一）禁止将不符合条件的房屋出租 1．属于违法建筑的房屋 2．不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋 3．违反规定改变使用性质的房屋 4．法律、法规规定禁止出租的其他房屋

（二）禁止提供“群租房” 《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。” 北京市规定，出租房屋人均居住面积不得低于 5 平方米，单个房间不得超 2 人，以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单元，不得分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。

（三）不得随意提高租金

（四）禁止违法违规改建房屋

稳定商品房屋租赁关系的特殊规定

（一）买卖不破租赁

（二）优先购买权 出租人出卖租赁房屋、在与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务及委托拍卖人拍卖租赁房屋时，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 承租人不享有优先购买权的情形包括： (1)房屋按份共有人行使优先购买权的； (2)出租人将房屋出卖给近亲属的； (3)出租人履行出卖房屋通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权； (4)出租人委托拍卖租赁房屋的，应当在拍卖 5 日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

（三）优先承租权 优先承租权的行使应当包括以下几个要件。 (1)存在合法有效的租赁关系。 对于转租而言，基于合同的相对性，次承租人仅与承租人存在租赁关系，因此只能向承租人而非出租人主张优先承租权。 (2)出租人继续出租房屋。若出租人主观或客观上不继续出租房屋，如出租人收回房屋自用等，优先承租权则无从谈起。 (3)满足同等条件。 (4)在合理期限内主张。

（四）其他稳定租赁关系的规定 (1)承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋； (2)租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋受让人继续履行原租赁合同。

商品房租赁登记备案制度

备案材料

(1)房屋租赁合同； (2)房屋租赁当事人身份证明； (3)房屋所有权证书或者其他合法权属证明； (4)直辖市、市、县人民政府住房城乡建设管理部门规定的其他材料

办理

符合条件的相关部门应当在 3 个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明

证明

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在 30 日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续

信息系统

房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括： (1)出租人的姓名（名称）、住所； (2)承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码； (3)出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限； (4)其他需要记载的内容。

效力

不备案合同仍有效，但备案的合同优先于未备案的，除非承租人已合法占有租赁房屋

网签备案

房地产经纪机构、住房租赁企业应先进行房屋网签备案系统用户注册，取得系统操作资格，再按照提示，提交资料、核验交易条件、录入合同信息，最后再由主管部门备案赋码，完成网签备案

其他房屋租赁管理

已购公房租赁管理

已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。

公共租赁住房管理

（一）公共租赁住房供应对象 公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。申请公共租赁住房，应当符合以下条件： (1)在本地无住房或者住房面积低于规定标准； (2)收入、财产低于规定标准； (3)申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。 （二）公共租赁住房租金水平 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。 政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。

（三）公共租赁住房租赁合同 公共租赁住房租赁合同期限一般不超过 5 年。 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容： (1)合同当事人的名称或姓名； (2)房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求； (3)租赁期限、租金数额和支付方式； (4)房屋维修责任； (5)物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任； (6)退回公共租赁住房的情形； (7)违约责任及争议解决办法； (8)其他应当约定的事项。 合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在 30 日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案

公共租赁住房合同终止

1．违法使用公共租赁住房 《公共租赁住房管理办法》规定，有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房： (1)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的； (2)改变所承租公共租赁住房用途的； (3)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的； (4)在公共租赁住房内从事违法活动的； (5)无正当理由连续 6 个月以上闲置公共租赁住房的。

2．拖欠租金 承租人累计 6 个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房。

3．期满未申请续期 租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满 3 个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。

4．其他情形 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房： (1)提出续租申请但经审核不符合续租条件的； (2)租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的； (3)租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。

搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

个人住房贷款相关制度政策

个人住房贷款政策

概述

包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款

政策调整

有一套贷款未结清的，最低首付不低于40%: 公积金首套房，最低首付不低于20%； 一套已结清，再次公积金购买最低首付不低于30%。

有一套住房并已结清，再次申请公积金贷款比例为20%

在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；有1 套未结清再次购买，最低首付款比例调整为不低于 30%。

明确自 2019 年 10 月 8 日起新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。定价基准转换后，全国范围内新发放首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点。

中国人民银行规定，对存量的商业性个人住房贷款，自 2020 年 3 月 1 日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，也可转换为固定利率；不选择转化的，仍维持之前的贷款利率定价规则。

LPR执行前的贷款可以选择转换也可以不转换

相关规定

1．个人贷款申请应具备的条件 (1)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人； (2)贷款用途明确合法； (3)贷款申请数额、期限和币种合理； (4)借款人具备还款意愿和还款能力； (5)借款人信用状况良好，无重大不良信用记录； (6)贷款人要求的其他条件。

2．个人住房贷款申请需提供的资料 (1)借款人基本情况。 (2)借款人收支情况。 如主要经济来源、其他经济来源、供养人数、申请人月收入、家庭月收入、家庭支出等。 (3)借款人资产表。 如个人资产的房产、汽车、债券资产的金额与所欠贷款、股票金额与其他负债、银行存款等。 (4)借款人现住房情况。 如现住房或租房情况，租房包括租住时间、地址及月租金等。 (5)借款人购房贷款资料。 (6)担保方式。 如担保人名称、抵押物所有人名称、抵押物价值、质押物名称、质押所有人姓名、质押物价值等。 (7)借款人声明。 (8)以上申请资料的相关证件，证明、批准文件、协议、合同等。

个人住房贷款风险防范 为防范金融风险，中国银监会规定，个人住房贷款不得违反贷款年限与房产价值比率和抵押物价值确定等方面的规定。 (1)各地应根据市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，住房贷款的贷款成数不超过 80%。 (2)应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50%以下(含 50%)，月所有债务支出与收入比控制在 55%以下（含 55%）。 （收入比需计算物业管理费） (3)贷款人对于非国内长期居住借款人，应调查其在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。 (4)应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。 (5)贷款人在发放个人住房贷款前应对新建房屋进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘评估要重点关注。 (6)在申请个人贷款过程中，借款人应积极配合贷款人对个人贷款内容和相关情况的调查，并遵守贷款人建立的面谈制度。 (7)贷款人在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。 (8)贷款人应向不动产登记机构查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产部门办理房地产抵押登记。

房地产抵押制度

概念

指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为

特征

不转移占有，这与质押有显著的区别

与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合，是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为。

主要类型

（一）一般房地产抵押 一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。 （二）在建工程抵押 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 （三）预购商品房贷款抵押 预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

（四）最高额抵押 最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。 最高额抵押担保的是在未来一段时间内可能连续发生的债权，债权的数量是不确定的，可能是一个债 权，也可能是多个债权；每次担保的金额也是不确定的，只要在最高债权额限度内即可。 《民法典》规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外；最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但是，变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 抵押权人债权确定的情形： ①约定的债权确定期间届满； ②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满 2 年后请求确定债权； ③新的债权不可能发生； ④抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押； ⑤债务人、抵押人被宣告破产或者解散； ⑥法律规定债权确定的其他情形。

设定

（一）可以抵押的房地产 依据《民法典》规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： (1)建筑物和其他土地附着物； (2)建设用地使用权； (3)海域使用权； (4)生产设备、原材料、半成品、产品； (5)正在建造的建筑物、船舶、航空器； (6)交通运输工具； (7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将上述所列财产一并抵押。

（二）不得抵押的房地产 依据《民法典》和《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得抵押： (1)土地所有权； (2)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； (3)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产； (5)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； (6)已依法公告列入拆迁范围的房地产； (7)依法被查封、扣押、监管以及其他形式限制的房地产；

（三）房地产抵押的其他规定 (1)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 (2)乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。 (3)所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 (4)建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。 (5)以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 (6)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 (7)抵押权设立前，抵押房地产出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 (8)以享受国家优惠政策购买的房地产设定抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 (9)抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。 (10)抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。 (11)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担，抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 (12)抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。 (13)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。 (14)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。 (15)抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。 (16)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 （17)依据《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。 《民法典》规定，以正在建造的建筑物抵押的，应办理抵押登记。抵押权自登记时设立。房地产抵押 未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。 （18）同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，按照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押权已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

合同

性质和效力

房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。必须共同签订书面抵押合同。

应载明的内容

房地产抵押合同

(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； (2)被担保债权的种类、数额； (3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； (4)抵押房地产的价值； (5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； (6)债务人履行债务的期限； (7)抵押权灭失的条件； (8)违约责任； (9)争议解决的方式； (10)抵押合同订立的时间与地点； (11)双方约定的其他事项。 以预购商品房贷款抵押的，需提交生效的商品房预购合同。 抵押权人要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

在建工程抵押合同

(1)国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号； (2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； (3)已投入在建工程的工程款； (4)施工进度及工程竣工日期； (5)已完成的工作量和工程量。

估价

对房地产管理部门的要求

要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务；不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值；定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。

对商业银行的规定

房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。 商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

对房地产估价机构的规定

独立、客观、公正的，房地产估价机构出具的房地产抵押估价报告应用有效期，从估价报告出具之日起计，不得超过 1 年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

住房公积金制度

概述

机关、企业、单位及职工缴存的长期住房储金

性质

本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式

特点

(1)义务性。亦称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。 (2)互助性。是指住房公积金具有储备和融通的特性，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应。 (3)保障性。是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值。

作用

(1)住房公积金制度作为法定的住房货币分配方式是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币分配的重要手段之一，增加了职工工资中的住房消费含量，实现了分配体制的转换。 (2)建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的能力，调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房有效需求。 (3)住房公积金制度为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金贷款，促进了政策性住房信贷体系的建立。

基本原则

住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，维护住房公积金所有人的合法权益。 住房公积金管理委员会的成员中，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人及有关专家占 1／3，工会代表和职工代表占 1／3，单位代表占 1／3。

缴存

缴存： (2)缴存比例。缴存比例是指职工个人按月缴存（或职工单位按月为职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于 5%，有条件的城市可以适当提高缴存比例。 (3)住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和。 新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，单位新调入职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。

提取

(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的； (2)离休、退休的； (3)完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的； (4)出境定居的； (5)偿还购房贷款本息的； (6)房租超出家庭工资收入规定比例的。 职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金以支付房租。 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

使用

职工对住房公积金的使用具体表现为申请个人住房贷款。缴存住房公积金的职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的主要形式。

贷款

特征

(1)贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为 6 个月以上，且处于正常缴存状态。没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。 (2)贷款流程不同。 住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。《住房公积金管理条例》规定住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 15 日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。 （3）贷款额度、利率不同。

政策

缴存异地互认和转移接续。 降低贷款中间费用。住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。 房屋产权登记机构应在受理抵押登记申请之日起 10 个工作日内完成抵押权登记手续；住房公积金管理中心应在抵押登记后 5 个工作日内完成贷款发放。 要全面开通 12329 服务热线和短信平台，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。 为维护住房公积金缴存职工合法权益，有效发挥住房公积金制度作用，房地产开发企业不得拒绝缴存 职工使用住房公积金贷款购房，有关规定如下。 (1)压缩贷款审批时限。自受理贷款申请之日起 10 个工作日内完成审批工作。 (2)严格委贷业务考核。 (3)加强销售行为管理。 (4)提高抵押登记效率。 (5)公开业务办理流程。 (6)促进部门信息共享。 (7)加大联合惩戒力度。

相关规定

所需材料

(1)身份证明：包括居民身份证、户口簿等有效身份证件； (2)婚姻状况证明：包括结婚证、离婚证等； (3)首付款证明：购买新建自住住房的，提供售房单位出具的发票或收据；购买再交易自住住房的，提供售房人或符合规定的第三方出具的收据或已支付凭证；建造、翻建、大修自住住房的，提供施工单位出具的收款凭证； (4)贷款用途证明：贷款用于购买自住住房的，提供经房地产行政主管部门备案的购房合同（协议）或其他证明文件；贷款用于建造、翻建自住住房的，提供工程概预算以及规划、建设等有关部门的批准文件； 贷款用于大修自住住房的，提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算等； (5)贷款担保资料：贷款采取抵押或质押担保方式的，提供抵押或质押权利清单、权属证明文件，及有处分权人出具的同意抵押或质押的证明；贷款采取保证担保的，由保证人提供相关担保资料； (6)住房公积金个人住房贷款收款人银行开户情况证明等贷款收款账户资料； (7)贷款还款账户资料； (8)异地贷款的、提供异地贷款职工住房公积金缴存使用证明； (9)其他需要的资料。

期限和额度

(1)申请的住房公积金个人住房贷款的期限不得超过 30 年，且贷款到期日不超过借款申请人（含共同申请人）法定退休时间后 5 年。 (2)申请的住房公积金个人住房贷款金额、期限及适用利率，应按等额本息还款法计算的月均还款额，不应超过借款申请人（含共同申请人）月收入的规定比例。所申请贷款额度不应高于借款申请人（含共同申请人）公积金账户缴存余额的一定倍数

房地产交易税费相关制度政策

税费制度概述

税收的概念及特征

税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律规定程序和标准，参与社会产品的分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式

具有强制性、无偿性（是税收的关键特征）和固定性（也称确定性）的特征。

税收法律、法规及规章是税收制度的主体。

构成要素

纳税义务人

征税对象

征税对象决定税收的征税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

根据征税对象性质的不同，税种可分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

计税依据

也称“课税依据”“课税基数”，是计算应纳税额的依据

依据计量单位划分

从价计征

市场经济条件下，绝大多数税种都是从价计征

从量计征

税率或税额标准

税率形式有比例税率、累进税率、定额税率

附加、加成和减税免税

附加：通常都有税法指明的特定目的，如城市维护建设税、教育费附加等

加成：加成只对特定的纳税人加征，而附加是对所有纳税人加征。加成一般在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。

减税、免税、免征额、起征点：一次性减税免税、一定期限的减税免税、困难照顾型减税免税和扶持发展型减税免税等。

违章处理

违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况

偷税、逃税、抗税属于违法犯罪行为。漏税、欠税属于一般违章行为，不构成犯罪。

我国现行 房地产税种

开发环节

取得建设用地使用权

契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税

建筑施工企业

增值税及城市维护建设税、教育费附加

交易环节

新建

卖方

增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税

买方

契税、印花税

二手

卖方

增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税

买方

契税、印花税

出租

卖方

增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、、个人所得税、印花税、房产税

持有环节

房产税、城镇土地使用税

房地产收费

开发环节的收费

行政性收费

房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为土地一级开发收费和土地二级开发收费两类

经营服务性收费

交易环节的收费

政府规费

不动产登记费、利用房地产档案费

经营服务性收费

房地产评估费、房地产经纪服务费

目前，有全国性收费标准的房地产交易环节收费主要是不动产登记费。

契税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 《契税法》自 2021 年 9 月 1 日起施行

纳税人

在中华人民共和国国境内转移土地使用权、房屋所有权，承受的单位和个人

土地使用权转让不包括土地承包经营权、土地经营权的转移。

征收对象

下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税： (1)因共有不动产份额变化的； (2)因共有人增加或减少的； (3)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

计税依据

字太多、略

税率

契税采用比例税率，税率为 3%～5%

纳税环节和纳税期限

契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 纳税环节是在纳税义务发生以后，办理不动产权证之前。按照<契税法》，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税

减税、免税规定

有下列行为之一的，免征契税

①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施； ②非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助； ③承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产； ④婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属； ⑤法定继承人通过继承承受土地、房屋权属； ⑥依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

有下列情形之一的，由省、自治区、直辖市决定是否免征或者减征契税

①因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属； ②因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

其他有关规定

(1)夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。 (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。 (3)外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。 (4)对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 (5)企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间的土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转、免征契税。 (6)自 2016 年 2 月 22 日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1. 5%的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 (7)个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。 (8)经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税；个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 (9)公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。 (10)契税纳税义务发生时间的具体情形如下： ①因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日； ②因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日； ③因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。 发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起 90 日内申报缴纳契税。 (11)“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发时间

增值税

纳税人

增值税小规模纳税人标准为应税销售额 500 万元及以下，超过该标准的为一般纳税人。

征收对象

(1)销售服务，是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务； (2)销售无形资产，是指有偿转让无形资产所有权或使用权的业务活动； (3)销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的业务活动。

计税依据

(1)纳税人按照销售额和规定的增值税率计算收取的增值税额，为销项税额。销售额是纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产以及进口货物收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。 (2)计征契税的成交价格不含增值税。 (3)房产出租的，计征房地产税的租金收入不含增值税。 (4)土地增值税纳税人转让房地产取得的收人为不含增值税收入。 (5)个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付的价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。 (6)个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。 (7)免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

税率与征收率

（一）税率

增值税采用比例税率，税目、税率的调整，由国务院决定

自 2019 年 4 月 1 日起，将增值税税率分别调整为 13%、9%、6%和零税率。其中，纳税人销售基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权等，税率为 9%。

下列情况适用 5%征收率： (1)一般纳税人选择简易计税方法计税的不动产销售； (2)小规模纳税人销售、出租——自建、开发或者取得的不动产； (4)个人销售其取得的不动产； (5)一般纳税人选择简易计税方法计税的不动产经营租赁； (7)其他个人出租（经营租赁）其取得的不动产（不含住房）； (8)个人出租住房，应按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额； (9)一般纳税人和小规模纳税人提供劳务派遣服务选择差额纳税的； (10)一般纳税人 2016 年 4 月 30 日前签订的不动产融资租赁合同，或以 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产提供的融资租赁服务，选择适用简易计税方法的； (11)纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法的。 除上述适用 5%征收率以外的纳税人选择简易计税方法发生的应税销售行为，征收率均为 3%。此外，根据规定，适用 3%征收率的某些一般纳税人和小规模纳税人还可以减按 2%计征增值税，如一般纳税人销售使用过的且在 2009 年 1 月 1 日前购买的固定资产以及小规模纳税人销售自己使用过的固定资产。

计税方法

一般计税方法

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法。 一般计税方法的应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额，是指增值税纳税人发生应税销售行为时，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税额。 销项税额=销售额×适用税率 进项税额，是指纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产或者不动产支付或者负担的增值税额。 进项税额=买价×扣除率

简易计税方法

一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法，但一经选择，36 个月内不得变更。 简易计税方法的应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率

增值税起征点幅度

增值税起征点的适用范围限于个人。 增值税起征点的幅度如下： (1)按期纳税的，为月销售额 5000～20000 元（含本数）； (2)按次纳税的，为每次（日）销售额 300～500 元（含本数）。 个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。财政部、税务总局公告 2021 年第 11 号规定，自 2021 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对月销售额 15 万元以下（含本数）的小规模纳税人，免征增值税

纳税环节和纳税期限

增值税纳税义务发生时间

(1)发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 (2)进口货物，为报关进口的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

增值税纳税地点

本地销售的或外地销售但报备的，本地主管税务机关申报纳税； 外地销售的，外地报税，未交税的，外地机关补征收； 进口货物在报关地海关申报。

增值税纳税期限

增值税的纳税期限分别为 1 日、3 日、5 日、10 日、15 日、1 个月或者 1 个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。 纳税人以 1 个月或者 1 个季度为 1 个纳税期的，自期满之日起 15 日内申报纳税；以 1 日、3 日、5 日、10 日或者 15 日为 1 个纳税期的，自期满之日起 5 日内预缴税款，于次月 1 日起 15 日内申报纳税并结清上月应纳税款。

增值税其他相关规定

对不动产经营租赁服务的主要规定

(1) 一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。 (2)一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 (3)小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照 5%的征收率计算应纳税额。 (4)个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照 5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照 5%的征收率减按 1. 5%计算应纳税额。

转让不动产的增值税规定

(1)个人销售自建自用住房，免征增值税。 (2) 一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 (3)一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款后，向机构所在地主管税务机关申报纳税。 (4) 一般纳税人销售其 2016 年 5 月 1 日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 (5) 一般纳税人销售其 2016 年 5 月 1 日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 (6)小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。 (7)小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。 (8)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 (9)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照 5%的征收率计税。 (10)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 (11)个体工商户销售购买的住房，应按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。 (12)其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。

转让不动产缴纳增值税差额扣除

(1)纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。 (2)纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额： ①2016 年 4 月 30 日及以前缴纳契税的增值税应纳金额=[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷(1+5%)×5% ②201 6 年 5 月 1 日及以后缴纳契税的增值税应纳金额=[全部交易价格（含增值税）÷(1+5%)-契税计税金额（不含增值税）]×5% (3)纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

减税、免税规定

增值税免征项目

(1)农业生产者销售的自产农产品； (2)避孕药品和用具； (3)古旧图书； (4)直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备； (5)外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备； (6)由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品； (7)销售的自己使用过的物品。 除前款规定外，增值税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

销售及出租不动产时增值税的减税、免税规定

(1)个人自建自用住房销售时免征增值税； (2)企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收增值税； (3)公共租赁住房经营管理单位经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征增值税； (4)个人出租住房，减按 1.5%的征收率计算缴纳增值税。其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过 10 万元的，免征增值税； (5)北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区自 2016 年 5 月 1 日起，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

增值税减免的其他事项

(1)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权的，免征增值税； (2)被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务的，免征增值税； (3)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的，免征增值税。

个人所得税

纳税人

居民个人是指在中国境内有住所，或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满 183 天的个人。居民个人从中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。

非居民个人是指在中国境内无住所又不居住，或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计不满183 天的个人。非居民个人从中国境内取得的所得，依法缴纳个人所得税。

征收对象

综合所得

按纳税年度合并计算个人所得税

(1)工资、薪金所得； (2)劳务报酬所得； (3)稿酬所得； (4)特许权使用费所得；

非综合所得

按月或者按次分项计算个人所得税 ，依照规定分别计算个人所得税

(5)经营所得； (6)利息、股息、红利所得； (7)财产租赁所得； (8)财产转让所得； (9)偶然所得。

计税依据

综合所得

以每一纳税年度的收入额减除费用 60000 元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额

劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，以每次收入额为应纳税所得额；

劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除 20%的费用后的余额为收入额。稿酬所得的收入额减按 70%计算。

非综合所得

(3)经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额；

(4)财产租赁所得，每次收入不超过 4000 元的，减除费用 800 元；4000 元以上的，减除 20%的费用，其余额为应纳税所得额；

(5)财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额；

(6)利息、股息、红利所得和偶然所得，以每次收入额为应纳税所得额。

个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠，捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额 30%的部分，可以从其应纳税所得额中扣除；国务院规定对公益慈善事业捐赠实行全额税前扣除的，从其规定

税率

财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为 20%。

纳税环节和纳税期限

个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。 (1)居民个人取得综合所得，按年计算个人所得税；有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款；需要办理汇算清缴的，应当在取得所得的次年 3 月 1 日至 6 月 30 日内办理汇算清缴。居民个人从中国境外取得所得的，应当在取得所得的次年 3 月 1 日至 6 月 30 日内申报纳税。 (2)纳税人取得经营所得，按年计算个人所得税，由纳税人在月度或者季度终了后 15 日内向税务机关报送纳税申报表，并预缴税款；在取得所得的次年 3 月 31 日前办理汇算清缴。 (3)纳税人取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款的，纳税人应当在取得所得的次年 6 月 30 日前，缴纳税款；税务机关通知限期缴纳的，纳税人应当按照期限缴纳税款。纳税人取得应税所得没有扣缴义务人的，应当在取得所得的次月 15 日内向税务机关报送纳税申报表，并缴纳税款。 纳税人因移居境外注销中国户籍的，应当在注销中国户籍前办理税款清算。

个人转让住房征收个人所得税具体规定

(1)对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价为转让收入，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

(2)对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程缴纳的税金和有关合理费用。 ①房屋原值具体为：商品房为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。 自建住房为实际发生的建造费及建造和取得产权时交纳的相关税费。 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。 ②转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 ③合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 支付的住房贷款利息。纳税人出售以抵押贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

(3)纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明扣除

(4)各级税务机关要严格执行《关于进一步加强房地产税收管理的通知》和《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》的规定

减税、免税规定

(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、直系亲属、赡养、抚养人，对受赠人免征个人所得税。 (3)原主死亡，继承或受赠的，对其免征个人所得税。 (4)除上述(1)～(3)情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税。 (5)因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。 (6)满五唯一，免征个人所得税。 (7)根据《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94 号），自 2010年 9 月 29 日起，对出售自有住房并在 1 年内重新购置房屋的纳税人不再减免个人所得税。 (8)自 2008 年 3 月 1 日起，对个人出租住房取得的所得减按 10%征收个人所得税。

企业所得税

纳税人

在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用《企业所得税法》。

居民企业

指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。

非居民企业

指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。

征收对象

和国内有关的计算全部所得，无关的计算国内所得 企业所得税的计税依据为应纳税所得额。 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括： (1)销售货物收入； (2)提供劳务收入； (3)转让财产收入； (4)股息、红利等权益性投资收益； (5)利息收入； (6)租金收入； (7)特许权使用费收入； (8)接受捐赠收入； (9)其他收入。 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

应纳税额

企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除根据《企业所得税法》关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。 企业取得下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照《企业所得税法》规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后 5 个年度内，用每年的抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补： (1)居民企业来源于中国境外的应税所得； (2)非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得

税率

企业所得税实行比例税率，税率为 25%。 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得纳税，适用税率为 20%。2019 年 4 月 23 日，新修订的《企业所得税法实施条例》规定，非居民企业取得的该项所得减按 10%的税率征收企业所得税

纳税环节和纳税期限

居民企业以企业登记注册地为纳税地点；但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。 企业所得税按年计算，分月或者分季预缴。纳税年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足 12 个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。企业应当自月份或者季度终了之日起 15 日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款；自年度终了之日起 5 个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。

房地产开发企业所得税预缴税款的处理

(1)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 (2)根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，预计计税毛利率暂按以下规定的标准确定。 ①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不低于 15%;位于地及地级市城区及郊区的，不低于 10%;位于其他地区的，不低于 5 %。 ②属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。

房产税

纳税人

在中国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。自 2009 年 1 月 1 日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

征收对象

房产税是以房产为征税对象（不包括农村），向产权所有人征收的一种财产税

计税依据

非出租房产 对于非出租的房产，以房产原值一次减除 10%～30%后的余值为房产税计税依据。

出租房产 对于出租的房产，以房产租金收入为房产税计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金收入水平，确定一个租金额按租计征。

税率

房产税采用比例税率。 按房产余值计征的，税率为 1.2%； 按房产租金收入计征的，税率为 12%

纳税环节和纳税期限

房产税在房产所在地缴纳。 房产税按年计征，分期缴纳。

房产税纳税义务发生的时间按下列方式确定： (1)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。 (2)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 (3)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税

具备房屋功能的地下建筑的房产税计征

(1)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 (2)自用的地下建筑，按以下方式计税。 ①工业用途房产，以房屋原价的 50%～60%作为应税房产原值。 ②商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%～80%作为应税房产原值。 ③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房地产税。 (3)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

减税、免税规定

房产税属地方税，为了利于地方因地制宜地处理问题，国家给予地方一定的减免权限。 目前，下列房产免征房产税。 1、国家、宗教、公园、个人非盈利的机构 (5)开发企业未出租、出售的房屋 (6)股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产暂免征收房产税。 (7)经财政部批准免税的其他房产。 ①非营利性医疗、教育、养老、体育、家政服务，免征房产税。 ②自 2001 年 1 月 1 日起，对按政府规定价格出租的公有住房和公租房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 ③经营公租房的租金收入，免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。 ④损坏不堪停止使用的，可免征房产税。 ⑤房产大修期间可免征房产税。 ⑥在基建工地为基建工地服务的临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。 ⑨自 2019 年 1 月 1 日起至 2023 年供暖期结束。继续向居民供热而收取供暖费的供热企业，为居民供热使用的厂房及土地免征房产税。 ⑪个人出租住房取得的收入，减按 4%的税率征收房产税；企事业单位、社会团体以及其他组织，按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按 4%的税率征收房产税。

土地增值税

纳税人

有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

征收对象

土地增值税的课税对象是指有偿转让房地产所取得的土地增值额。

计税依据

计算土地增值额的扣除项目

(1)取得土地使用权所支付的金额； (2)开发土地的成本、费用； (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)财政部规定的其他扣除项目

土地增值税扣除项目的具体内容

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 ①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置拆迁用房支出等； ②前期工程费用，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出； ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费； ④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出； ⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出； ⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 (4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度扣除率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的增值税、城市维护建设税、印花税。 (6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计 20%的扣除。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： (1)隐瞒、虚报房地产价格的； (2)提供扣除项目金额不实的； (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，无正当理由的。

税率

税率划分

四级超率累进税率： (1)增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%，速算扣除率为 0； (2)增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%，速算扣除率为 5%； (3)增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%，速算扣除率为 15%; (4)增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%，速算扣除率为 35%。 每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数

简化计算

土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 土地增值税四级超率累进税率具体计算公式如下： 土地增值额未超过扣除项目金额 50%的，应纳税额=土地增值额×30%; 土地增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的，应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目金额×5%； 土地增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15%; 土地增值额超过扣除项目金额超过 200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%

纳税环节和纳税期限

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，在核定的期限内缴纳土地增值税。

减税、免税规定

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。 (2)因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。 “普通住宅”的认定：“中小套型、中低价位普通住房” (3)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

其他相关规定

(2)土地增值税的预征和清算，各地根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。 (3)对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金；对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算

印花税

纳税人

印花税是对商事活动、产权转移、权利许可证授受等行为书立、领受的应税凭证征收的一种税。

在中华人民共和国境内的书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人、在中华人民共和国国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人

征收对象

应税书面合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。

应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。

(1)土地使用权出让书据； (2)土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）； (3)股权转让书据（不包括应交纳证券交易印花税的）； (4)商标专用权、著作权、专有技术使用权转让书据。

应税营业账簿的计税依据，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额

证券交易的计税依据，为成交金额。

未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定

同一应税凭证载有两个以上税目事项并分别列明金额的，按照各自适用的税目税率分别计算应纳税额；未分别列明金额的，从高适用税率。 同一应税凭证由两方以上当事人书立的，按照各自涉及的金额分别计算应纳税额。

税目、税率

印花税共有四类 17 个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。

合同

借款、融资租赁合同，十万分之五

买卖、承揽、建设工程、运输、技术合同，万分之三

租赁、保管、仓储、财产保险合同，千分之一

产权转移书据

土地、建筑、股权转让，万分之五

非实体的权利转让，万分之三

营业账簿，万分之二点五

证券交易，千分之一

免税规定

经济适用房相关免征

公租房相关免征

安置房改造相关免征

个人出租、承租免征

个人出售购买，暂时免征

其他相关规定

(1)对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税； (2)对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税； (3)对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税

其他相关税费

城镇土地使用税

（一）纳税人 城镇土地使用税的纳税人是拥有城镇土地使用权的单位和个人。

（二）征税对象 城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。征税对象是上述范围的土地。

（三）计税依据 城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

（四）税率 城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年税额按城市大小分 4 个档次： (1)大城市 1.5～30 元； (2)中等城市 1.2～24 元； (3)小城市 0.9～18 元； (4)县城、建制镇、工矿区 0.6～12 元

（五）纳税环节和纳税期限 城镇土地使用税由土地所在地的税务机关征收，按年计算、分期缴纳

（六）减税、免税规定

1．政策性免税

国家、宗教、市政、绿化、农业相关的免征

废弃土地改造、开山填海的土地，免征5-10年

经济适用房、出租房免征

2．地方性免税

个人住宅

免税单位职工家属宿舍用地

残疾人福利工厂用地

教育用地

耕地占用税

征税对象 耕地占用税的征税对象是占用耕地建设建筑物、构筑物的或从事非农业建设的行为。

计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

耕地占用税实行定额税率，具体规定为： (1)人均耕地不超过 1 亩的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同），每平方米为 10～50 元； (2)人均耕地超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8～40 元； (3)人均耕地超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6～30 元； (4)人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5～25 元。

耕地占用税的纳税义务发生时间为收通知的当日。 纳税人应当自纳税义务发生之日起三十日内申报缴纳耕地占用税。

免征：军事、学校、医疗、道路、烈士家属、残疾军人、低保户用地

农民在规定内占用的，减半；搬迁后不超过原宅基地面积的，免征

城市维护建设税

城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的纳税义务发生时间一致，是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 在中国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人。 城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。 城市维护建设税实行地区差别利率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为 7%、5%、1%三个档次， 具体是：纳税人所在地在市区的，税率为 7%;纳税人所在地在县城、镇的，税率为 5%;纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为 1%。

教育费附加

教育费附加和地方教育附加是承受增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。自 2010 年起，地方教育附加征收率统一为 2%。

不动产登记相关制度政策

不动产登记制度概述

概念和范围

不动产登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是一种不动产物权的公示方式。

范围

①土地； ②建筑物、构筑物以及特定空间； ④森林和林木； ⑤矿产资源、水资源； ⑥法律、行政法规规定的可以登记的其他不动产。 《民法典》规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，故国有土地所有权无须申请登记

类型

契据登记制（法国登记制）

理论基础是对抗要件主义。 其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。

产权登记制

理论基础是成立要件主义。在这种模式下，当事人订立的有关不动产权利转移或他项权利设定的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人或他项权利的权利人的不动产物权才告成立。将登记作为不动产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。

1.权利登记制（德国登记制） 其主要特点为：登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力，即登记簿上所载事项可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

2.托伦斯登记制 其主要特点是：不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。

目的

(一)保护合法权益 (二)维护交易安全 (三)利于管理、征税和宏观调控

原则

(一)申请登记原则 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外： (1)不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的； (2)不动产登记机构依据法律、行政法规或者《不动产登记暂行条例实施细则》的规定依职权直接登记的。 (二)一体登记原则 房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 (三)连续登记原则 未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外： (1)预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的； (2)在建建筑物抵押权登记的； (3)预查封登记的； (4)法律、行政法规规定的其他情形。 (四)属地登记原则

登记簿

（一)不动产单元 不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备明确的界址或界线、地理空间上的确定性与唯一性、独立的使用价值等三个特征。

(二)不动产登记簿 不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记载文件。 《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产物权生效时间

法定生效

根据法律规定物权生效。

事实行为成就时生效

《民法典》规定依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权；继承取得房地产；合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权，自事实行为成就时生效，不以登记为生效条件。

登记生效

登记是物权公示最主要的方法。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应依照法律规定申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。

合同成立生效

合同成立生效即合同生效时物权设立。

登记机构

不动产登记机构职责 1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料 2.就有关登记事项询问申请人 3.如实、及时登记有关事项 4.法律、行政法规规定的其他职责 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

不动产登记类型

按业务类型分类

首次登记

指不动产权利第一次记载于不动产登记簿的登记

变更登记

不动产权利人主体不变情况下，因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。

转移登记

转移登记，是指因不动产物权转移(权利人发生改变)时进行的登记

注销登记

因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时而进行的登记

申请注销登记

主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；抵押权实现的；法律、行政法规规定的其他情形。

嘱托注销登记

依法收回国有土地、海域等不动产权利的；不动产被依法征收、没收的；人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致原不动产权利消灭的；法律、行政法规规定的其他情形。

更正登记

是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。

异议登记

事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出异议，并向登记机构申请的登记。 登记机构予以异议登记的，申请人自异议登记 15 日内不提起诉讼的，异议登记失效

预告登记

预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 90 日内未申请登记的，预告登记失效。”

有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记： 一是商品房等不动产预售的； 二是不动产买卖、抵押的； 三是以预购商品房设定抵押权的； 四是法律、行政法规规定的其他情形

查封登记

是指不动产登记机构按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。

抵押权登记

是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为

一般抵押权登记包括：不动产抵押权首次登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记

最高额抵押权登记包括：最高额抵押权首次登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记

按登记物分类

(一)土地登记 (二)房屋登记 (三)林权登记 (四)海域登记

按登记物权分类

(一)不动产所有权登记

(二)不动产他项权利登记

不动产用益物权登记

土地承包经营权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记和地役 权登记等。

不动产担保物权即抵押权登记

抵押权又分为一般抵押权登记和最高额抵押权登记。此外，《民法典》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。

不动产登记程序

申请

双方共同申请

指不动产物权变动的双方当事人共同向不动产登记机构申请登记，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。

处分按份共有的不动产，可以由占份额 2/3 以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外。

单方申请

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： (1)尚未登记的不动产首次申请登记的； (2)继承、接受遗赠取得不动产权利的； (3)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； (4)不涉及不动产权利归属的变更登记，即不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；土地、海域使用权期限变更的； (5)不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的； (6)申请更正登记或者异议登记的； (7)预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的； (8)法律、行政法规规定的可以由当事人单方申请的其他情形。

受理

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

审核

《不动产登记暂行条例实施细则》规定，登记机构还应当对以下几项内容进行查验： 一是申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致； 二是权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致； 三是不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确； 四是法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全

除涉及国家秘密的情形外，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告： (1)政府组织的集体土地所有权登记； (2)宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记； (3)依职权更正登记； (4)依职权注销登记； (5)法律法规规定的其他情形

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于 15 个工作日。 公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿

登簿

发证

不动产权属证书和登记证明的区别在于，前者是权利人享有不动产物权的证明，一般是在作为本登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的；后者是登记机构完成其他登记后颁发给权利人，用以证明登记事项已经完成的法律凭证。

申请登记所需材料

申请国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记应提交下列材料： ①不动产登记申请书； ②申请人身份证明； ③不动产权属证书或者土地权属来源材料； ④建设工程符合规划的材料； ⑤房屋已经竣工的材料； ⑥房地产调查或者测绘报告； ⑦相关税费缴纳凭证； ⑧其他必要材料。

其余略

不动产登记收费

(一)登记收费标准

住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。 规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件 80 元； 非住宅类不动产登记收费标准为每件 550 元； 对申请办理车库、车位、储藏室不动产登记，单独核发不动产权属证书或登记证明的，不动产登记费减按住宅类不动产登记每件 80 元收取。 不动产登记机构按规定核发一本不动产权属证书免收证书工本费。 向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费 10 元。 廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。

(二)登记优惠收费标准

(1)减半收取登记费的情形有： 申请不动产更正登记、异议登记的； 不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的； 同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的； 国家法律、法规规定予以减半收取的。

(2)免收不动产登记费的情形有： 申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的； 因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的； 小微企业(含个体工商户)申请不动产登记的； 因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的； 国家法律、法规规定予以免收的。

(3)只收取不动产权属证书工本费的情形有： 单独申请宅基地使用权登记的； 申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；夫妻间不动产权利人变更，申请登记的； 因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的

(4)不收取登记费的情形有： 查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致更正登记的，不收取登记费。

不动产登记资料的查询

概述

是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料，包括不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。 《不动产登记暂行条例》规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制登记资料，不动产登记机构应当提供。

查询程序

(一)查询人提出查询申请 (二)查询机构提供查询 对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在 5 个工作日内向查询人提供。 (三)查询结果证明的出具 查询人要求复制提供复制。 查询人要求出具查询结果证明的，出具查询结果证明。注明出具的时间，并加盖不动产登记机构查询专用章。

对查询机构及查询人的要求

(一)对查询机构的要求

(1)应当建立管理制度以及保密制度。 (2)建设符合安全保护标准的资料存放场所。 (3)加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。 (4)应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。

(二)对查询人的要求

(1)按规定提交查询资料。 (2)在指定场所查询。 (3)不得毁坏登记资料。 (4)保守国家机密。

房地产广告相关制度政策

房地产广告概述

特点

(1)较强的区域性和针对性。 (2)独特性。 (3)较大的信息量。 (4)时效性。

房地产广告应当遵守的原则

(一)合法性原则 (二)真实性原则 (三)科学性原则

房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

对发布含有迷信内容房地产广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，并对广告主视情节轻重，进行吊销营业执照、没收广告费用、吊销广告发布登记证件等处罚

房地产广告发布规定

广告管理

应当执行《广告法》《房地产广告发布规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

发布广告应当提供的文件

(1)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明； (2)开发企业资质证书； (3)项目土地使用权证明； (4)工程竣工验收合格证明； (5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明； (6)房地产中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明； (7)确认广告内容真实性的其他证明文件

广告的内容

必须载明以下事项： (1)房地产开发企业名称； (2)房地产中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； (3)预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

发布广告的具体要求

(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。 (2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 (3)房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。 (4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 (5)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。 (6)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。 (7)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 (8)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。 (9)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 (10)房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 (11)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。 (12)房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。 (13)房地产广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。 (14)房地产广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。 (15)房地产广告中涉及专利产品或者专利方法的，应当标明专利号和专利种类。未取得专利权的，不得在广告中谎称取得专利权。禁止使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利作广告。 (16)房地产广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。 (17)房地产广告应当具有可识别性，能够使消费者辨明其为广告。 (18)大众传播媒介不得以新闻报道形式变相发布房地产广告。通过大众传播媒介发布的房地产广告应当显著标明“广告”，与其他非广告信息相区别，不得使消费者产生误解。 (19)广播电台、电视台发布房地产广告，应当遵守国务院有关部门关于时长、方式的规定，并应当对广告时长作出明显提示。

房地产互联网广告管理

主要类型

商业展示性广告

这种广告不同于法律、法规和规章规定的经营者应当向消费者提供信息的展示，前者是推销房地产商品及服务，后者是基于消费者有知情权，向消费者提供的这些商品或者服务的客观说明。

含有链接的文字、图片或者视频等形式的广告

电子邮件广告

付费搜索广告

其他通过互联网媒介推销的房地产广告

管理的一般规定

《互联网广告管理暂行办法》规定，互联网广告应当具有可识别性，显著标明“广告”，

付费搜索广告应当与自然搜索结果明显区分。

利用互联网发布、发送广告，不得影响用户正常使用网络。在互联网页面以弹出等形式发布的广告，应当显著标明关闭标志，确保一键关闭。不得以欺骗方式诱使用户点击广告内容。

未经允许，不得在用户发送的电子邮件中附加广告或者广告链接

房源信息发布管理

中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起 2 个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，中介机构要在 2 个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。 《“真房源”标识指引(试行)》规定，房源应当同时符合依法可售、真实委托、真实状况、真实价格、真实在售的要求

房地产广告发布的禁止行为

禁止发布房地产广告的情形

禁止发布房地产虚假广告

(1)商品或者服务不存在的； (2)商品的信息不符，对购买行为有实质性影响的； (3)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的； (4)虚构使用商品或者接受服务的效果的； (5)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

凡下列情况的房地产不得发布广告

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； (2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； (3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； (5)权属有争议的； (6)违反国家有关规定建设的； (7)不符合工程质量标准，经验收不合格的； (8)法律、行政法规规定禁止的其他情形

有下列情形之一的，不得设置户外广告

(1)利用交通安全设施、交通标志的； (2)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、消防设施、消防安全标志使用的； (3)妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的； (4)在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带，或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的。

房地产互联网广告活动中不得有下列行为

(1)提供或者利用应用程序、硬件等对他人正当经营的广告采取拦截、过滤、覆盖、快进等限制措施； (2)利用网络通路、网络设备、应用程序等破坏正常广告数据传输，篡改或者遮挡他人正当经营的广告，擅自加载广告； (3)利用虚假的统计数据、传播效果或者互联网媒介价值，诱导错误报价，谋取不正当利益或者损害他人利益。

其他不得发布广告的情形

(1)任何单位或者个人未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送广告，也不得以电子信息方式向其发送广告。 (2)以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接收者提供拒绝继续接收的方式。 (3)公共场所的管理者或者电信业务经营者、互联网信息服务提供者对其明知或者应知的利用其场所或者信息传输、发布平台发送、发布违法广告的，应当予以制止。

不得包含的内容

《广告法》规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

(1)升值或者投资回报的承诺； (2)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； (3)违反国家有关价格管理的规定； (4)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传； (6)使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象； (7)使用“国家级”“最高级”“最佳”等用语； (8)损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密； (9)妨碍社会安定，损害社会公共利益； (10)危害人身、财产安全，泄露个人隐私； (11)妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚； (12)含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容； (13)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容； (14)妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护； (15)法律、行政法规规定禁止的其他情形

违法违规行为的处罚

违反《广告法》规定，发布虚假广告的

一般行为 3 倍以上 5 倍以下 20 万元以上 100 万元以下

2 年内有 3 次 5 倍以上 10 倍以下 100 万元以上 200 万元以下

违反《房地产广告发布规定》发布广告，法律法规有规定处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款；没有违法所得的，处以 1 万元以下的罚款。

职业导论

房地产经济概述

房地产经纪的含义与分类

含义

经纪的含义

古代的经纪

【注意】引经据典较多，但时间线乱，适度关注即可。 “经纪”内涵的演变：天文进退迟速的度数→社会的纲常、法度、调理→经营管理→生意、买卖、交易→买卖人、经纪人（近现代）

现代的经纪

现代的经纪是指经纪人按照合同约定，通过中介，代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，委托人支付报酬的活动。

服务对象：经纪服务的对象是委托人，委托人可以是自然人、法人或者非法人组织。

方式（重大变化）：主要包括中介，代理、行纪等。

目的及性质：促成委托人与他人交易；具有有偿性，基本报酬形式是佣金

作用：经纪活动可以促进交易，活跃市场，具有提高交易效率、降低交易成本，促进交易安全，优化资源配置等作用，在市场经济中很常见。

狭义中介

概念

狭义的中介，曾称居间，是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为

核心任务：撮合交易

特点：可以向双方收取佣金

举例：媒婆

房地产代理

概念

即委托代理，是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律后果的经济行为。

特点

①权限受限； ②委托人的名义； ③佣金单向收取； ④委托人承担法律责任。

举例

曹操（挟天子以令诸侯）；丁义珍（达康书记的化身）

房地产行纪

指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为，赚取差价

特点

①以自己的名义与第三方交易； ②可以低买高卖，买空卖空（无商品所有权），赚取差价； ③经纪人可以自己买； ④未取得商品的所有权

微商；动产的代销

相关概念的辨析

广义中介

从经济含义上理解，中介主要是指众多直接或间接促进市场交易而进行的经济活动的总称。包括经纪、估价、咨询等其他

按经济含义划分

公正性中介

指提供土地、房产、物品、无形资产等价格评估和企业资信评估服务； 提供仲裁、检验、鉴定、认证、公证服务等机构。

代理性中介

指提供律师、会计、收养服务； 提供专利、商标、企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构

信息技术服务性中介

指提供咨询、招标、拍卖、职业介绍、婚姻介绍、广告设计服务等机构。

按目的划分

交易性中介

为促进委托人与第三人达成交易

金融中介、保险中介、房屋中介、婚姻中介

非交易性中介

为委托人完成所托事项

律师、会计

按其发挥作用的方向和途经划分

解决交易标的“识货”和“定价”问题

房地产经纪服务过程中包含价格评估、信息咨询

解决交易对象不易集中、不易被发现的问题、交易程序又相对复杂的问题

房地产经纪

教材中需要注意的几句话

①“经纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现……其服务收入的基本形式是佣金。佣金数额按成交额的某一比率来计算； ②经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金； ③佣金不同于其他单纯提供信息的中介服务机构所收取的信息费。 【注意】佣金支付“辛苦”，信息费购买商品（信息）

经纪与代理、中介（提法变了）

代理是西方国家经纪活动的主要方式

民法上的代理

涉及范围很广的民事行为 不一定涉及“钱

商法上的代理

代理人根据……合同关系……以被代理人的名义所从事的商务活 动。 商务活动、钱，例如房地产代理，收佣金了，属商法上的代理

目前在中国，居间仍是一种主要的经纪活动方式

经纪与行纪、经销、包销（区别）

房地产经纪的含义和分类

需要掌握区别

房地产经纪的含义

含义

房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪从业人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。 【注意】一般无“行纪”。“行纪”业务很少。

主体、客体、委托人、受托人

①主体（即谁操盘交易？）：经……登记……备案的房地产经纪机构以及取得……执业资格并登记的房地产经纪人员。 ②客体（即交易什么？）：房地产（各种类型的房，以及土地，主要是房）。 ③委托人：房地产经纪服务的需求者 ④受托人：房地产经纪服务的供给者（机构+经纪人）

基本服务

提供房地产交易相关信息、实地看房、代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同等

完成房地产经纪基本服务后收取佣金

延伸服务

供代办贷款、代办不动产登记等

完成延伸服务后另外收费

房地产经纪服务的基本报酬形式是佣金。（记住这句话）

带有行纪性质的包租、包销等方式要赚取差价，因此业内认为房地产经纪应该只包括房地产中介和房地产代理。 业内不允许经纪人赚差价

房地产中介

含义

业内习惯称为房地产居间，是指……机构和……人员按照……服务合同的约定，向委托人报告订立房地产订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务、撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。

分类

指示中介

是指……根据委托人的指示，搜集……交易信息并向委托人报告订立房地产交易合同的机会

媒介中介

在提供信息和报告交易机会的基础上……进行斡旋撮合的媒介服务

房地产中介通常是指示中介与媒介中介兼而有之……

可以同时接受交易双方委托，向双方收取佣金，也可以接受一方委托，向委托人收取佣金。房地产中介服务完成的标准一般是房地产交易合同的签订

只有完成房地产交易合同签署后，房地产经纪机构才算完成了中介服务，才有权请求委托人支付约定佣金，否则只能按照约定请求委托人支付在提供中介服务过程已支出的必要费用。 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

如果房地产经纪机构和委托人没有对佣金约定或者佣金约定不明确的，依据《民法典》第五百一十条的规定仍不能确定的，根据房地产经纪人员提供的劳务合理确定。 因房地产经纪机构提供订立合同的媒介服务而促成房地产交易合同成立的，由该合同的交易双方平均负担佣金报酬。 【解释】经过经纪人斡旋而成功的交易，应当收取佣金。

对于“跳单”

委托人应当向房地产经纪机构支付佣金报酬

房地产代理

含义

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，在代理权限内，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为

特点

只能接受交易一方的委托开展代理事务，同时也只能向一方收取佣金。（所以，没有“双向代理”这种提法）

分类

根据委托人在房地产交易中的角色

买房代理和卖方代理

根据代理产生的依据

民事代理

法定 代理

【例如】童星（孩子）的监护人替自己的孩子谈生意、 签合同、代理相关事项，孩子的监护人就是法定代理人。

委托 代理

【解释】陌生人，没有血缘关系，代理关系的产生是因为签了代理合同，因为一纸合同才使互不相识的陌生人之间有了代理关系。 房地产代理依据房地产经纪服务合同而产生，属委托代理

商事代理

（一定与钱有关）

注意事项

一般民事代理可采取书面合同或口头合同，但房地产代理必须签订书面合同。

合同未约定的内容，代理人无权处理

国际上 5 种主要的代理合同

（1）独售权合同 （2）独售权共享合同 （3）开放出售权合同 （4）净卖权合同 （5）联营制合同

房地产经纪的特性

房地产的特性

（一）不可移动性 （二）区位性 （三）唯一性 （四）耐久性 （五）价值量大 （六）难以变现

房地产经纪的特性

基本特性

活动主体的专业性

需要其具有丰富的专业知识和从业经验

活动地位的中介性

【解释】不存在第三方主体的委托事项，不属于经纪服务。 【注意】经纪机构把自己的房子卖掉就不属于经纪行为。

活动目的的交易性

（1）房地产经纪服务以促成委托人与第三人的房地产交易为目的。……结果都指向委托人与第三人的房地产交易。 （2）房地产租赁经营和房地产估价、房地产咨询等其他房地产中介服务，都不是以促成委托人与第三人的房地产交易为目的，因此不属于房地产经纪。

活动内容的服务性

……机构和……人员只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。 【解释】交易合同中需要经纪人签否？

投资经营、租赁经营及自营买卖等行为不属于经纪行为。 【解释】并未向客户提供促成交易的服务

活动收入的后验性

房地产经纪服务提供方所获得的收入是根据服务结果来最终确定的。 【举例】佣金数额到底是多少？不到交易成功的那一刻，无法确定

专有特性

活动范围的区域性

房地产是不动产，房地产市场是区域性市场。

活动后果的社会性

房地产价值高昂且交易复杂，房地产交易中潜伏着巨大的风险，并有可能引发相应的社会风险。因此，房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。

房地产经纪的作用

房地产经纪的必要性

房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少

首先，房地产是不可移动的商品。（不如买菜方便） 其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。（大多数房地产交易主体难以在短时间把握这些要素对地产价值的影响） 再次，房地产难以通过经销商流通。 【解释】房地产经纪活动的主体不需要（无法）像商品经销商那样囤货，然后卖出（成本太高）。主要通过专业人员的经纪服务售出，保证健康的流通。使房地产流通能够以经济的方式运行。

房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少

【解释】信息搜寻慢、交易谈判长、决策纠结、交易标的交割环节复杂（过户、房款交割、维修基金、户口迁移等等）。

房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少

【举例】一房两卖、欺诈、凶宅。

房地产经纪的具体作用

降低交易成本，提高交易效率

规范交易行为，保障交易安全

促进交易公平，维护合法权益

房地产经纪的发生与发展

历史沿革

（一）房地产经纪是商品经济发展到一定阶段的产物

（二）我国古代的房地产经纪

汉：驵侩（zǎng kuài） 唐：庄宅牙人 后周：关牙人、牙行 宋代 ：田宅等产业的买卖已离不开牙人 元：房牙 明清：牙行是世袭的 鸦片战争后：房地产掮客

行业发展的历史进程

复苏阶段：1978 年~1992 年 初步发展阶段：1992 年~2001 年 快速发展阶段：2001 年至今

记住几个大事记 1988 年 12 月，全国首家房地产经纪机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。 1993 年 2 月，第一家全国性的房地产中介机构——中外合资建银房地产咨询有限公司成立。 1996 年以后，各地方的房地产交易所和房地产交易市场开始转制、转型……房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与撮合成交的房地产中介服务。 2001 年 12 月 18 日，人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪从业人员职业资格制度暂行规定》（人发[2001]128 号），决定对房地产经纪从业人员实行职业资格制度。 2004 年 7 月 12 日，政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，中国房地产估价师与房地产经纪人学会成为主管部门认定的全国性房地产经纪行业组织。 2011 年 4 月 1 日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部共同发布《房地产经纪管理办法》（2016 年修订），行业管理有了专门规章。

发展展望

职业化

线上化

法制化

房地产经纪专业人员

职业资格概述

职业资格分为以下两种

专业技术人员 （专业性很强）

准入类

一级建造师、“一注”、“岩土”

水平评价类

房地产经纪人 资产评估师

技能人员 （熟练工种）

准入类

游泳救生员 轨道列车司机

水平评价类

不动产测绘员 工程测量员

3 个级别

①房地产经纪人协理

应当具备的职业能力包括： （1）了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定； （2）基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力； （3）独立完成房地产经纪业务的一般性工作； （4）在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务。

②房地产经纪人

（1）熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定； （2）熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作，处理解决房地产经纪业务的疑难问题； （3）能运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务； （4）能指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。

③高级房地产经纪人

职业资格的价值

1、房地产经纪专业人员职业资格是专业人员的独有标识 2、房地产经纪专业人员职业资格是合规经营的必要条件 3、房地产经纪专业人员职业资格是国家的权威认证 4、房地产经纪专业人员职业资格是获得更多机会的法宝 5、取得房地产经纪专业人员职业资格可以亨有各种补贴 6、房地产经纪专业人员申请居住证和积分落户可以加分

职业资格

考试组织管理

……协理、……经纪人，实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。 每年举行 1 次考试，2018 年上半年开始，在北京、上海等部分城市试点，每年举行 2 次考试。 “中房学”负责确定考试科目、考试大纲、考试试题、考试合格标准

考试科目、成绩管理

命题者

“中房学”

考试科目

①房地产经纪人协理

《房地产经纪综合能力》 《房地产经纪操作实务》

②房地产经纪人

《房地产交易制度政策》 《房地产经纪职业导论》 《房地产经纪专业基础》 《房地产经纪业务操作》

考试时间

每科目 2.5 小时

成绩管理

①房地产经纪人协理

滚动管理 2 年通过全部科目

②房地产经纪人

滚动管理 4 年通过全部科目

免试规定

房地产经纪人协理

已取得“房地产经济”专业初级资格 证书

《房地产经纪综合 能力》

已取得“房地产经纪人协理资格证书”

《房地产经纪操作 实务》

1 年通过剩余科目

房地产经纪人

已取得“房地产估价师” 已取得“房地产经济”专业中级资格证书 高级经济师

《房地产交易制度 政策》

3 年通过剩余科目

报考条件

房地产经纪人协理

中专、高中及以上

房地产经纪人

房地产经纪人协理

0、6

大专

6、3

本科

4、2

双学士学位或研究生班

3、1

硕士

2、1

职业资格证书

1、中房学颁发； 2、住建部、人社部监制； 3、中房学用印； 4、全国范围有效 格证书

职业资格登记

概述

1、……资格证书实行登记服务制度； 2、登记了什么？执业机构、从业年限、继续教育情况等； 3、登记服务“中房学”负责……登记服务系统上实行（网上登记）； P.S：登记完毕后会取得“登记证书”。 4、按照惯例，只有经登记的房地产经纪人员才能以房地产经纪专业人员的名义执业。（新增一句话）

登记条件

（1）取得房地产经纪专业人员职业资格证书； （2）受聘于在住房城乡建设（房地产）主管部门备案的房地产经纪机构（含分支机构，以下称受聘机构）； （3）达到中房学规定的继续教育合格标准； （4）最近 3 年内未被登记取消；（没犯事） （5）无法律法规或者相关规定不予登记的情形

登记程序

（1）申请人通过登记服务系统提交登记申请材料； （2）地方登记服务机构自申请人提交登记申请之日起 5 个工作日内提出受理意见，逾期未受理的，视为同意受理； （3）中房学自收到地方登记服务机构受理意见起 10 个工作日内公告登记结果

登记类别

初始登记

指申请人取得房地产经纪专业人员职业资格证书后首次申请登记。

登记注销、登记取消后重新申请登记的，也应当申请初始登记

延续登记

登记有效期届满继续从事房地产经纪活动的，按照延续登记办理，并应当于登记有效期届满前 90 日内申请延续登记。

变更登记

（1）变更受聘机构； （2）受聘机构名称变更； （3）申请人姓名或者身份证件号码变更

登记注销

（1）已与受聘机构解除劳动合同且无新受聘机构的； （2）受聘机构的备案证明过期且不备案的； （3）受聘机构依法终止且无新受聘机构的； （4）中房学规定的其他情形。

登记取消

由于违法违规造成不良影响的，取消登记；情节严重的，收回职业资格证书。 （1）以欺骗、贿赂等不正当手段获准登记的 （2）涂改、转让、出租、出借登记证书的; （3）受到刑事处罚的; （4）法律法规及中房学规定应当予以登记取消的其他情形。

登记有效期及登记证书的使用与管理

初始登记、延续登记的有效期为 3 年，有效期起始之日为登记结果公告之日。 在有效期间进行变更登记，不改变初始登记、延续登记的有效期。（有效期截止日不变） 未经登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。

房地产经纪专业人员继续教育

继续教育的组织管理

经中房学授权的……房地产经纪行业组织（地方继续教育实施单位）负责所在行政区域内的…… 经中房学授权的房地产经纪机构可负责本机构的……继续教育

继续教育学时

房地产经纪专业人员参加专业科目继续教育的时间，应每年累计不少于 60 学时，专业科目一般不少于总学时的三分之二。 其中： （1）中房学组织实施 20 学时（以下称全国学时）； （2）地方继续教育实施单位组织实施 20 学时（以下称地方学时）； （3）其余 20 学时由……其他方式取得（以下称自选学时）

继续教育方式

网络继续教育

继续教育面授培训

行业活动、学术活动

讲课

发表或参与文章、著作、材料

申报课题

建言

介入考试命题、大纲

出版文章、著作

高等院校房地产相关专业进修并取得证书

房地产经纪机构内部培训

其他中房学或继续教育实施单位认可的方式

简言之，从事业务工作不算继续教育，跳出单位做与专业有关的事才算

继续教育培训内容

学习与房地产经纪有关的知识，主要为提升自己。

权利和义务

权利

（1）依法发起设立房地产经纪机构的权利； （2）受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利； （3）执行房地产经纪业务的权利； 【注意一句教材原文】房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人不能以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。 （4）在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利； 只有专业的房地产经纪专业人员才能在房地产经纪服务合同等业务文书上签名。（经纪合同：1 个经纪/2 个协理） （5）要求委托人提供与交易有关资料的权利； 例如：权属证书、身份证明 （6）拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利； 隐瞒真实信息、阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租，违法指令，有权拒绝执行。 （7）获得合理报酬的权利； （8）其他权利； 有职业资格的……优先获得业务。

义务

（1）遵守法律、法规、规章、政策和职业规范，恪守职业道德的义务； （2）不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务； （3）依法维护当事人的合法权益的义务； （4）向委托人披露相关信息的义务； （5）为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务； （6）接受继续教育，不断提高业务水平的义务； （7）不进行不正当竞争的义务； 商业贿赂、虚假广告、盗取客户信息 （8）接受住房和城乡建设（房地产）行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务。 除以上各项义务外，房地产经纪人还有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。 同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。

职业素养和职业技能

职业素养

知识结构

心理素质

自知、自信

乐观、开朗

积极、主动

坚韧、奋进

职业技能

信息收集的技能

一般信息搜集技能

对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存、快速检索的能力。

渠道：日常读书看报、上网、看电视，与同事、客户、同行谈话得到的信息，保存下来，建立检索方便的分类系统。

特定信息搜集技能

根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息

产品分析技能

物质特征、权属特征、区位和市场吸引力……从而判断其可能的交易对象、交易难度乃至交易价格

物质特征需要分析什么？（关注多选题）

包括规模、房地产的功能用途、地块大小、地块形状、临街类型、临街深度、临街位置、地形地质条件、建筑结构、建筑类型与风格、内部装修及设备配置等。 对于存量房地产，还包括已使用年限、建筑质量、功能折旧和外部折旧状况等。

权属特征需要分析什么？（关注多选题）

包括权属类型、他项权利设置状况，其中土地还包括土地出让合同对土地使用的规定（年限、用途、容积率）。

区位需要分析什么？（关注多选题）

城市区位：圈层、区域、与城市空间发展轴的空间关系 微观位置：与周边重要设施或其他房地产的空间关系，如出入口、可视性、周边地产用途、交通流量、邻近地区供求状况、地区声誉。

市场吸引力需要分析什么？

特别吸引投资者或购买的特殊品质（如独特的建筑设计、优美的园区景观）；

对于存量收益性房地产……涉及……一些经济特征，例如租赁收入状况、经营费用、租客类型与结构、租赁状况等。

市场分析的技能

对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断

对信息的分析方法

（1）简单统计分析：根据已有数据计算某些数据指标，如平均单价、收益倍数等； （2）比较分析：不同地区或不同类别房源的比较、同类房源不同时间段上的比较； （3）因果分析

对市场的判断

定性的判断：不牵扯数据，如：我发现我胖了，怎么发现的？脸圆了。

定量的判断：牵扯到数据变化，如：我胖了 10 斤

人际沟通的技能

房地产经纪专业人员需要通过……沟通，将自己的想法传达给对方，并对对方产生一定的影响，使对方在思想上认同自己的想法，并在行动上予以支持。（P.S：会唠嗑。 ）

供需搭配的技能

概述：准确把握买方的具体需求，并据此选择匹配度高的房源供其参考。（把握客户痛点，你要什么我给你什么）

好处：工作效率高，成交量大，每笔业务的完成速度快

议价谈判的技能

概述

房地产经纪专业人员的日常过程中，议价谈判是一项重要的工作内容。 一方面，客户常常会就佣金金额与经纪人员讨价还价； 另一方面，房地产经纪专业人员要代表委托人与交易对家议价谈判

举例

房地产经纪专业人员在谈判过程中，还要时刻关注对方的情绪变化，对其产生的负面情绪给予照顾，比如通过和气的语言、态度安抚对方，时期负面情绪减弱，或及时基于对方宣泄负面情绪的机会，以免其累积，或通过一定的解释，化解对方由于误解而产生的一些不必要的负面情绪，从而影响谈判的顺利进行。

交易促成的技能

……人员应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑，从而使交易达成，这就是把握成交时机的技能。 P.S：就差临门一脚，但这一脚怎么踢！ 关键词：犹豫、疑虑

职业道德和职业责任

职业道德

职业道德的内涵、形成及作用

职业道德的内涵、形成及作用

1.内涵：人们在从事各种职业活动过程中应遵循的思想、行为准则和规范。 2.职业道德萌芽于人们维护自己从事行业的整体利益的基本意识。 教材举“敖傲尔”——古代猎手

房地产经纪专业人员职业道德的内涵

1、内涵：房地产经纪专业人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪专业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。 2、内容：主要涉及三个方面，职业良心、职业责任、执业理念。

房地产经纪专业人员职业道德的形成

教育训练、行业氛围的熏陶、社会公众的监督以及行业组织的约束

房地产经纪专业人员职业道德的作用

主要通过良心和舆论来约束房地产经纪专业人员

职业道德的主要内容

遵纪守法

规范执业

诚实守信

尽职尽责

……经纪活动许多环节……不能为图轻松而省略，不马马虎虎、敷衍了事； 提高自己的专业水平（我们是靠专业知识和技术吃饭的）； 隐私、机密； 忠于、维护自己的机构。

公平竞争

“公平竞争，注重合作”是制胜的前提。

职业责任

房地产经纪专业人员职业责任的内涵

主要包括行政责任、民事责任、刑事责任。

民事法律责任

侵权责任

侵权责任构成要件

一是有侵权行为，二是无免责事由（出警征用车辆，这不算抢）

侵权行为的构成要件

①行为违法。违法行为包括作为（盗版）和不作为（银行方面未核对身份信息导致存款被冒领）。 ②有损害事实。损害包括财产损害（积极损害：打砸；消极损害：妨碍取得财产，搅黄生意）和人身损害（如打你一巴掌）。 ③违法行为与损害事实之间有因果关系。 ④主观过错。过错包括故意和过失。 （如明知道…却放任不管，看热闹）

免责事由包括

①阻却违法性事由，包括正当防卫和紧急避险（地震来了，打晕带走）； ②不可抗力（地震，无法按时还款）； ③受害人过错（摸电门导致截肢，电业局赔偿？？？）。

承担侵权责任的方式

①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状； ⑥赔偿损失；⑦消除影响、恢复名誉；⑧赔礼道歉

行政责任

行政主管部门……可以……对违规房地产经纪专业人员处以合适的行政处罚

行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、暂扣或者吊销房地产经纪专业人员职业资格证书、登记证书、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。

刑事责任

房地产经纪专业人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关将追究有关责任人的刑事责任，包括：限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑，乃至死刑。

民事责任重在补偿性，刑事责任重在惩罚性。

房地产经济机构的设立与内部组织

设立与备案

界定、特点与类型

界定

《房地产经纪管理办法》：业务……统一承接，……统一收取，……不得以个人名义承接……。 房地产经纪机构是房地产经纪业运行的基本载体，是开展房地产经纪业务的基本法律主体，是将房地产市场中交易双方联系在一起的桥梁。 无经纪机构，散沙

特点

1、房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构 房地产经纪机构是依法设立的企业，其次是其所从事的是具有中介性质的房地产经纪活动。 房地产经纪活动的成果以房地产成交来体现，其服务收入的基本形式是佣金

2、房地产经纪机构是轻资产类型的企业 固定资产比例较少。（P.S：不用买机器设备、不用盖厂房、不用进生产线）

3、房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围 即：大企业与小微企业并存。

类型

按主营业务范围划分

存量房经纪业务为主

大多数设立门店

链家、我爱我家

新建商品房销售代理业务为主

新建商品房销售、租赁代

世联地产、新联康

房地产策划、顾问业务为主

①房地产市场分析、可行性研究、营销策划——咨询服务 ②也提供租售代理业务（办公楼、综合性商业物业、高端住宅） ③高水平的不动产资产运营管理和物业管理

戴德梁行、仲量联行

综合性

同时经营存量房、新房、咨询、顾问、策划等多种业务

易居（中国）、中原地产

房地产网络经纪企业

互联网+

房产电商、传统电商跨界等

其他

是一些边缘性的房地产经纪机构……其他行业渗入房地产经纪行 业

物业涉足

按企业组织形式划分

公司制房地产经纪机构

现实中，公司制房地产经纪机构数量最多，占主体地位。

共同点

① 都是企业法人 ② 都承担有限责任 皆以公司全部资产对债务承担责任（P.S：法人资格严格地将法人财产和个人财产区分开来，法人去承担债务，跟自然人隔离了）； ③ 出资形式 实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等

不同点

有限责任公司

不公开募集股份

股东人数：2~50 人

股东承担债务 ：以认缴出资额为限（赔光出资额）

股份有限公司

可公开发行股票

股东人数：≥5 即可，无上限

股东承担债务 ：以认购的股份为限 （赔光股本）

合伙制房地产经纪机构

特点

一般是普通合伙企业，合伙人订立合伙协议；

出资

货币、实物、土地使用权、知识产权、其他财产权利，劳务出资也可（需全体合伙人协商一致）；

债务承担

以个人财产合伙企业债务承担无限连带责任。

个人独资房地产经纪机构

特点

一个自然人投资；

债务承担

投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任。

房地产经纪机构设立的分支机构

特点

分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。如：分公司、分厂、分店、分行；

债务承担

（【注意】子债父还） 分支机构独立核算，分支机构→总机构； 分支机构解散→总机构清偿尚未偿还的债务

机构的设立

设立的条件

有关于经营条件

在我国从事房地产经纪活动必须设立房地产经纪机构。不设立房地产经纪机构开展房地产经纪活动，属于无照经营行为……

工商登记大致情况

在所在地的县级以上地方人民政府市场监督管理部门申请登记。 房地产经纪机构的登记包括设立登记、变更登记和注销登记。 【解释】为什么要工商登记？只有做完工商登记才能拿到营业执照

住建部门备案的大致情况

按照《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起 30 日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。 【注意】30 日≠1 个月 未经登记备案的，不得以房地产经纪机构的名义提供房地产经纪服务，从事房地产中介经营活动。

工商备案，备案了什么？

房地产经纪机构的章程或者合伙协议；经营期限或者合伙期限；有限责任公司股东或者股份有限公司发起人认缴的出资数额，合伙企业合伙人认缴或者实际缴付的出资数额、缴付期限和出资方式；公司董事、监事、高级管理人员；登记联络员、外商投资企业法律文件送达接受人；公司、合伙企业等市场主体受益所有人相关信息等事项等。 【注意】工商备案开始穿透式监管（扒底裤）

工商登记

登记了什么？

仅登记了机构的基本信息

名称，主体类型，经营范围，住所或者主要经营场所，注册资本或者出资额，法定代表人、执行事务合伙人或者负责人姓名、房地产经纪专业人员职业资格登记信息等

注意事项

（1）名称及经营范围 房地产经纪机构的名称和经营范围中应当包括“房地产经纪”，而且只能登记一个名称，经登记的名称受法律保护……

（2）机构的住所 房地产经纪机构只能登记一个住所或者主要经营场所

（3）注册资本 房地产经纪机构的注册资本或者出资额实行认缴登记制，以人民币表示。 “认缴”和“实缴”是不同的 公司股东、非公司企业法人出资人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保 的财产等作价出资

法定代表人

无民事或限制民事行为

被刑事处罚期满未满五年

对破产有责任且破产清算完结之日起未满3年

对被吊销营业执照有责任，且未满三年

老赖及其他法律约定

实名登记

房地产经纪机构实行实名登记，申请人应当配合登记机关核验身份信息。

房地产经纪机构的申请人可以委托其他自然人或者中介机构代其办理登记。

申请人应当对提交材料的真实性、合法性和有效性负责。受委托的自然人或者中介机构代为办理登记，不得提供虚假信息和材料。

领取营业执照

房地产经纪机构的营业执照分为正本和副本，具有同等法律效力。电子营业执照与纸质营业执照具有同等法律效力

房地产经纪机构设立分支机构，应当向分支机构所在地的登记机关申请登记。

变更登记

（1）房地产经纪机构变更登记事项，应当自作出变更决议、决定或者法定变更事项发生之日起 30 日内向登记机关申请变更登记。 （2）房地产经纪公司、非公司房地产经纪企业法人的法定代表人在任职期间发生不得担任法人列情形之一的，应当向登记机关申请变更登记。（教材原文）

经纪机构的歇业

（1）因自然灾害、事故灾难、公共卫生事件（如新冠肺炎疫情）、社会安全事件等原因造成经营困难的，房地产经纪机构可以自主决定在一定时期内歇业。 （2）房地产经纪机构应当在歇业前与职工依法协商劳动关系处理等有关事项。并应在歇业前向登记机关办理备案。 （3）房地产经纪机构歇业的期限最长不得超过 3 年。房地产经纪机构在歇业期间开展经营活动的，视为恢复营业。

经营困难，想注销登记怎么办

（1）房地产经纪机构因解散、被宣告破产或者其他法定事由需要终止的，应当依法向登记机关申请注 销登记。经登记机关注销登记，房地产经纪机构终止。 （2）房地产经纪机构注销登记前依法应当清算的，清算组应当自成立之日起 10 日内将清算组成员、 清算组负责人名单通过国家企业信用信息公示系统公告。 （3）清算组可以通过国家企业信用信息公示系统发布债权人公告。清算组应当自清算结束之日起 30 日内向登记机关申请注销登记。 （4）房地产经纪机构申请注销登记前，应当依法办理分支机构注销登记。

有关于住建部门的备案

房地产经纪机构向所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的备案信息包括房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等。 设立房地产经纪机构应当具备一定数量的注册资金和足够数量的房地产经纪专业人员，具体数量由各省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门制定

设立的程序

工商登记

（1）向市场监督管理部门申请办理工商登记； （2）企业名称应以“房地产经纪”作为其行业特征； （3）经营项目统一核定为“房地产经纪”； （4）提供一定数量的经登记房地产经纪专业人员信息。 房地产经纪机构申请工商登记时，由住房城乡建设部门向工商登记部门提出至少一名房地产经纪专业人员的职业资格登记证书的登记号。（想实现多证合一，2022 教材新增）

备案（指住建部门的备案）

备案过程？ 领取营业执照之日起→30 日内→备案→拿到网签资格

备案了什么？ 房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪从业人员等信息。

去哪备案？ 到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将进行备案。

有关于网签 经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。 网上签约资格通过网签系统的密钥实现，网签密钥归属房地产经纪机构，但要与登记在房地产经纪机构执业的房地产经纪专业人员绑定。（本句话教材新增）

变更与注销

备案信息发生变更后→30 日内→备案变更手续

1、注销，标志着其主体资格的终止。 2、注销时尚未完成业务： （1）转由他人完成； （2）终止合同并赔偿损失； （3）经委托人约定，其他方法处理。 3、房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的市场监管部门办理注销登记。 【注意】“撤销”暗示违规严重，备案证书废了，也不准在这个行业混了。 4、歇业或因其他原因终止经纪活动 市场监督管理部门注销登记后→30 日内→办理备案注销手续，逾期不办理视为自动撤销。 5、房地产经纪机构注销备案的，其下设的分支机构一并注销备案。

权利和义务

权利

（1）在市场主体登记的经营范围内经营，依法开展各项经营活动，并按约定标准收取佣金及其他服务费用。 （2）按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束本机构中房地产经纪从业人员的执业行为。 （3）在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务。 （4）当委托人给房地产经纪机构或房地产经纪从业人员所造成经济损失时，向委托人提出赔偿要求。 （5）向房地产管理部门提出专业培训的要求和建议。 （6）法律、法规和规章规定的其他权利。

义务

（1）依照法律、法规和政策开展经营活动。 （2）在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等义务。 （3）认真履行房地产经纪服务合同，督促房地产经纪从业人员认真开展经纪业务。 （4）维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。 （5）按照约定标准收取佣金及其他服务费用。 （6）依法缴纳各项税费。 （7）接受房地产管理部门的监督和检查。 （8）法律、法规和规章规定的其他义务

房地产经纪机构与房地产经纪从业人员的关系

房地产经纪人与客户无合同、执业、法律责任、经济关系，均通过房地产机构产生联系

执业关系

1、业务必须由房地产经纪机构统一承接； 2、合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订； 3、不能以个人的名义进行； 4、业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪专业人员去承办和完成； 5、合同应当由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名协理签名。

经营模式

含义和类型

含义

企业根据自己的经营宗旨，为实现企业所确认的价值定位所采取的某一类方式方法的总称

类型

无店铺经营模式

单店经营模式

连锁经营模式

……通过众多直接经营组织单元统一运营管理模式、统一品牌标志和宣传、统一人员培训，并通过机构内部的信息系统进行一定的信息共享，扩大企业的服务范围，从而获得规模效益的一种经营模式。

直营连锁经营

隶属关系。 各门店是其出资设立的分支机构（自营的，如海底捞）

特许加盟连锁经营

契约合作关系。 各门店授权使用品牌、标识、管理模式或其他知识产权的独立机构，如：罗森、蜜雪冰城。

混合连锁经营

两者并举 21 世纪（中国）不动产

联盟经营模式

平台+众机构，联盟经营，各机构独立运作。 抱团取暖

发起机构(大哥)只是提供平台和服务，不对入驻的机构(小弟)进行业务管控，加入联盟的机构不是发起机构的附属，而是独立存在和运营的主体，可使用平台方的品牌，也可以保留自己的品牌。

直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较

差异

直营

法律关系：隶属关系、上下级

资金：房地产经纪机构投资

经营权：非完全独立

管理：行政管理（上下级）

经济关系：收入支出统一核算

特许

法律关系：契约合作

资金：加盟者投资

经营权：完全独立

管理：合同约束与沟通督导（合作）

经济关系：独立核算、支付加盟费

直营模式的优缺点

优点

所有权与经营权统一，对旗下连锁店直接行政管理的管理制度，对旗下连锁店的可控程度高，有利于机构制度的贯彻执行；

信息搜集范围扩大，信息利用率高，在房源、客源不断增加的同时提高了双方的匹配速度，使得成交比例提高；

对员工实行统一的培训和管理，使业务水平提高，客户信任度增大，企业的竞争能力相应提高，同时，完善的培训体系和较大的发展空间可以留住很多优秀的员工。

缺点

不仅是经营模式的克隆（繁殖），还是资本的扩张，每一家连锁分店的扩充，都是由总店直接投资，在企业发展到一定阶段后，容易出现总店资金短缺、周转不开的情况；

在跨区域扩张的时候，还经常出现地域、地方法规、文化等方面的限制，对企业的发展产生了一定的制约；

由于各直营连锁店的自主权力较少， 连锁店的工作积极性不高，不利于企业的长期发展。

特许经营模式的优势

1、不受资金的限制迅速扩张，品牌影响可以迅速扩大； 2、在房地产经纪全球化的趋势下，可以加快国际发展战略； 3、可以降低经营费用，集中精力提高企业的管理水平； 4、由于特许加盟者财务上自负盈亏，在市场发生变化的情况下，加盟者承担主要风险，降低了特许授权人的风险

组织系统

直线-职能制

特点

职能机构或人员，充当管理者的参谋或助手； 职能机构或人员，对下级无指挥权。

总经理直接对接各行政部门和门店

优点

①弥补管理者专业能力的不足，减轻管理者负担； ②避免多头领导。

缺点

①高度集权，决策不及时，对环境变化适应能力差； ②只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理目标； ③……相互间的沟通协调性差，各自视野有局限性。

事业部制

在高层管理者之下按商品类型（如住宅、办公楼、商铺）、地区（北京区域、辽宁区域、江苏区域）或顾客群体设置若干分部或事业部；

优点

①各分部有较大的自主经营权，有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性，增强其适应环境变化的能力，由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂，这一点尤为重要； ②利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策；

缺点

①职能部门重叠，管理人员增多，费用开支较大； ②如果机构内部权利分配不恰当，容易导致各分部各行其是，无法保障组织机构整体目标和利益的实现； ③各分部之间的横向联系和协调比较困难。

矩阵制

按楼盘项目设置临时性的机构（如项目组），由有关职能部门派人员参加。

特点

由职能机构派出、参加横向机构的人员，既受所属职能机构领导，又接受横向机构的领导

优点

有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系。

缺点

双重领导，引发矛盾，导致职责不清、机构之间相互扯皮的问题

网络制

特点

①总部只保留精干的机构，而将原有的一些基本职能分包出去； ②从外部寻找各种资源实现各项职能。

优点

①高度的灵活性和适应性； ②可集中力量从事自己具有竞争优势的专业化活动。

缺点

控制外包单位有难度（外包质量），管理人员的大部分时间将会用于协调和控制外部关系上

部门设置

业务部门

根据物业类别不同进行设置。例如：住宅部、办公楼部、商铺部等。

根据业务类型不同进行设置。例如：可以划分为买卖业务部、租赁部等部门

根据业务区域范围进行设置。例如：东区业务部、西区业务部、南区业务部、北区业务部等

连锁店（办事处、分支机构）

业务支持部门

为经纪业务的开展提供必需的支持及保障的部门

（1）交易管理部：合同管理 （2）网络信息部：系统软硬件的管理和维护 （3）研究拓展部：市场调查分析，制定业务调整方案，研究开发新业务品种等。 （4）权证部：为客户合同备案登记、公积金贷款…… （5）法务部：草拟、审校一切对外合同，法律咨询服务。

业务服务部门

客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务，同时也包括对房地产经纪从业人员业务行为的监督。

基础部门

①行政部：主要负责机构的日常行政工作和事务性工作 ②人事部：考勤 ③培训部：组织培训 ④财务部：佣金、奖金

岗位设置

基本原则

“因事设岗、因岗设人”；保证每一个岗位都有明确清晰的功能，并且能够充分发挥员工的作用。

注意事项

岗位描述务必详细、准确，描述笼统容易造成工作内容重叠，从而导致推诿和扯皮，进而导致效率低下。

主要岗位

业务序列

总经理、销售副总精力、案场经理或门店经理、业务员

研发序列

项目开发岗位、市场调研岗位、信息管理岗位、专案研究岗位、市场研究岗位

管理序列

董事会或投资人、总经理、副总经理、部门经理

业务支持序列

办事员

代办产权登记、不动产登记查询等

咨询顾问

为客户提供信息、法律方面的咨询

直接上级是部门经理

辅助序列

主要包括会计、出纳，较大规模的房地产经纪机构内通常还有秘书、前台接应、保安、司机、保洁员等岗位以辅助机构的正常运行。

房地产经纪门店与售楼处管理

门店的开设与管理

门店的开设

开设程序

1、区域选择：确定在哪个（或哪些）区域设置门店； 2、店址选择：选择最佳位置的店铺 3、租赁谈判和签约：及时与门店业主商谈租赁事宜； 4、开业准备：取得营业执照...机构备案...办理网签入网申请、获得密钥...改造、装修。

区域选择

首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析

房源状况

（1）房屋存量情况：调查区域内存量房屋的总套数、套型、面积。（房源是否充足？） （2）业主情况：现业主的年龄、性别、职业…… （3）房屋转让率及出租率：区域内市场开拓的潜力

客源状况（客流量）

客源状况主要是指客流量，包括现有客流量和潜在客流量，客流量大小是门店经营成功的关键因素。

通常门店应尽量设置在潜在客流量最多、最集中的地点，以便最大限度吸纳客户

（1）客流类型。门店的客流通常分为三种类型，自身的客流，是指专门为购房或租房而寻求经纪服务的客流；分享客流，指从临近的竞争对手的客流中获得的客流；派生客流，指事先没有购买目标，无意中进店了解相关知识及信息等所形成的客流。 （2）客流的目的、速度和滞留时间。

竞争程度

避免与同业门店毗邻；经营差异化。

周边环境

门店周围是否有商业集中区域、居民社区、主要交通站点或人流旺地等因素，都对门店选址有较大的影响。

门店的选址

原则

保证充足的客源和房源

门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围。 以周围 1000 米距离为半径划定的范围作为该门店的可辐射市场。 门店应辐射到大量的房源和客源！

保证良好的展示性

保证良好的展示性

保证顺畅的交通和可达性

保证经营的可持续性

满足工商登记和机构备案的要求

竞争对手分析

了解对手的经营动向、服务手段及技巧、经营效益。 一般可以采取观察法、电话咨询法等。

周边环境研究

临路状况：门店设置在街道交接处，客流较为集中；

方位：指正门朝向……正门朝南为佳

地势：门店与道路基本同处一个水平面上为佳。

与客户的接近度：目标客户接近门店的难易程度，客户的接近度越高越好。

衡量接近度的因素：例如离社区主入口的距离

财务可行性研究

可行性研究中关键指标包括：经营成本、损益平衡、销售额和区域必要市场占有率等。

经营成本的估算

① 门店购买费用或门店租金，一般采用租赁的形式，租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式； ②门店装修费； ③门店登记注册费； ④办公用品购置费； ⑤员工工资福利； ⑥广告费； ⑦水电费、物业管理费； ⑧税费和管理费； ⑨办公用品费（纸、笔、宣传手册及单张等）； ⑩其他杂费。 门店租赁费用、员工工资福利费用、办公用品购置费用、广告费是主要费用。

损益平衡

损益平衡点的销售额=经营成本+门店应得的正常利润。

区域必要占有率= 损益平衡点的销售额/区域市场规模

门店开设的可行性研究是在对区域的市场存量、客户需求程度、周转率、交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上，通过盈亏分析，以确定是否投资、投资的方式、投资的数额及规模等的过程。

门店的租赁

1、确认出租人是否有权出租店铺

2、确认门店实际状况

3、协商租赁条件

4、租赁合同签署 签署由政府主管部门统一制定的房屋租赁合同，并在当地房屋租赁管理部门进行备案

门店的布置

门店的形象设计

门店形象设计的基本原则 ① 符合经纪机构的品牌形象：装修符合经营特征； ② 注重个性化：出众但不出位； ③ 注重人性化：亲切感

门店形象设计的要点

① 招牌的设计 必须符合易见、易读、易懂、易记的要求

② 门面与橱窗的设计 门面一般采用半封闭型设计。橱窗……塑造公司形象的窗口……设计时一定要便于客户观看

门店的内部设计

网络及电话的合理布线 工作服装配备 大型机构可使用统一的 VI

门店的人员配置

通常情况

管理人员 1+从业人员6-10

发达城市

管理人员1（兼店长）+1+从业人员5-20

应配置会计、出纳人员

日常管理

店长岗位职责

干除了业务的工作，主要是管理。

门店任务目标管理

衡量标准通常是每月业绩

业绩目标的内容不仅涵盖佣金收入金额，也包括委托数量、带看数量、成交单数、其他营业收入等其他项目（反映过程的目标）

门店目标的设定与参考因素

店长根据门店年度营业计划及月度利润目标设定当月营业收入目标，设定时需要参考上月营业实绩、人员现状等要素

门店目标的设定原则

数量化、细分化、挑战性、可行性、及时调整

营业目标包括

①营业收入目标（团队及个人） （如：上个月 300 万，这个月定 310 万） ； ②利润目标（成本控制目标）； ③租售签约单数（团队及个人）； ④需求／房源委托签约数量（团队及个人）

营业目标的分配方法

店长自行估计法

经纪人员自行预估法

历史实绩推估法

共同责任分担法

门店目标客户管理

目标客户的分类

等级划分、动态的

目标客户管理方式

经纪人员个人管理

①能整体掌握自己的目标客户； ②可迅速掌握目标客户动向； ③店长较易查核； ④个人易订立工作计划、创造优异业绩； ⑤能切实掌握每个目标客户

门店店内集中管理

①较易实施目标客户的分类管理； ②能准确把握目标客户的分类，易于整理； ③客户不易漏失。

分段式集中管理办法

第一个阶段：目标客户应由经纪人员自行管理（7～15 天）； 第二阶段：应由店长以多年的实务经验来考量，评估目标客户是否值得继续下功夫。

房地产经纪门店的功能演变

1.0 版是普通门脸房 2.0 版门脸改为全落地窗 3.0 版重点强调“对客户好”的建筑属性（温馨） 4.0 版进一步强调“对经纪人好”（白领） 5.0 版在以往的基础上，更强调“对社区好”（便民）

商品房售楼处设置与管理

售楼处的设置

设置程序

功能确定、选址、布置、制度的制定、工作流程、团队的组建

区域选择

可视性、通达性、空间容纳性、便捷性、安全性、避免浪费

布置

户外布置

包括广告功能、广场功能、停车场功能、通往样板房的道路功能等

人流动线设计

首次来访客户

停车→入／出口→接待台→休息区→影音展示区→模型展示区→样板房→建材展示区→开发商品牌展示区→洽谈区→休息区→入／出口。

二次来访客户

停车→入／出口→接待台→洽谈区→入／出口。

人员配置

配置销售人员 人员数量：应考虑销售单位的多寡、所处销售期、售楼处大小、销售人员数量对销售人员积极性的影响（过少过多均不可）；

配置售楼处的管理人员——案场经理

配置专门的会计和出纳人员

可相应配置其他人员

日常管理

物业管理

日常物业管理工作如下： 1、接待服务 2、工程技术服务 3、安保服务 4、保洁服务

人员管理岗位职责

销售人员：业务准则、客户接待要求、客户登记要求和客户接待确认要求。

物业管理人员

售楼处物业管理日常运作

工程技工

维修

保安员

迎宾、巡查（灭火器、停车场车辆等）

房地产经济机构的企业管理

战略管理

概念

根据战略目标，进行谋划，并付诸实施的一个动态管理过程。

企业战略管理不仅涉及战略的制定和规划，而且包含着将制定出的战略付诸实施的管理，因此是一个全过程的管理；

战略管理的内容

明确企业使命

是企业一切决策与活动应遵循的指南与基础

外部环境

宏观环境分析、微观行业环境分析（竞争对手、消费者需求）、市场分析

内部条件

侧重于对机构所拥有的资金、信息、人力等资源的数量以及资源运用能力的分析。

战略目标的制定

原则

设定目标应有一定难度，但仍在可执行范围之内 （1）远期目标包括：业务领先程度、市场占有目标……；（愿景） （2）近期目标包括：门店数量、业务数量、人员数量……（现在）

制定

SMART 原则：明确性（Specific）、可衡量性（Measurable）、可实现性（Attainable）、相关性（Relevant）和时限性（Time-based）。

业务领域选择

某些业务领域进入/退出、支持/限制，是企业活动的界限

经营模式选择

业务渠道

有店铺、无店铺、网店代替实体等

企业规模

考虑信息资源、人力资源、管理水平

规模化经营方式（的选择）

无店铺的房地产经纪机构进行规模化运作时，主要需要考虑企业内部机构的扩张、结构更新或设立更多的分支机构。 有店铺的机构通常会选择连锁经营的规模化运作方式

战略选择

经营战略

低成本战略

以较低的总成本提供产品或服务，从而吸引广大顾客的战略

教材中的例子：小型的房地产经纪机构，通常以几名房地产经纪人为业务骨干，以存量房市场为目标市场，以房屋租赁、买卖居间为主营业务。这类机构通常可以采用低成本战略，通过提高自身素质，面向消费者个体，利用成本小、灵活多变的优势，不断拓展业务范围。

聚焦战略

经营战略的重点集中在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。

教材举例：房地产经纪机构把目标客户定位在进入中国的大型知名跨国企业

一体化成长战略

使企业向深度和广度发展的一种战略

纵向一体化（深度）

深挖自身潜力；联合上游、兼并下游机构；

水平一体化（广度）

兼并或联合同类同层次机构，即通过收购等手段扩大企业规模

多样化战略

横向多样化（又称水平多样化或专业多样化）

以现有的市场为中心，向水平方向扩展服务领域……在原有的市场、产品（服务）基础上进行变革……

多向多样化

指虽然与现有产品、市场领域有关，但是通过开发完全异质的服务和市场来实现经营领域多样化。

复合多样化

在与现行经营业务没有明显关联的市场中寻求成长策略。

教材举例：资金关系多样化……随着融资或增资的发展，上升为协作单位（股东）；人才关系多样化……当发现企业内部具有专利或特殊人才时，就利用这种专利或技术向新的事业发展；信用关系多样化（重组破产企业）、资本联合多样化（资本联合进行多样化经营）。

扩张战略

跨地域市场扩张

跨专业市场扩张

跨行业市场扩张

综合性市场扩张

客户关系与品牌管理

客户关系管理

含义

客户关系管理（CRM）是一种以客户为中心的经营策略

作用

房地产电子商务的重要手段

为服务研发提供决策支持

为适时调整内部管理提供依据

为选择客户策略提供决策支持

能够提高经纪机构相关业务的效果

主要内容

留住老客户

（1）提供个性化服务（因材施教，对症下药）； （2）正确处理投诉（能树立良好形象）； （3）建立长久合作关系（如与开发企业建立合作伙伴）； （4）积极沟通客户（与客户建立友好关系）。

争取新客户

鼓励客户推荐

给新客户提供附加服务，专业建议等

主要方法

1、创建客户关系管理系统 客户资料数据库是客户关系管理的核心。

2、建立和维护客户资料数据库；

3、利用客户分析子系统进行客户信息分析和管理；

4、通过决策支持子系统发现问题并提出针对性的解决方案；

5、利用客户俱乐部等形式深化与客户的沟通。

品牌管理

含义

指房地产经纪机构以自身的特点及服务特色为核心，为树立企业形象和提升客户感知价值所进行的企业品牌建设、品牌维护等一系列活动和过程。

目标

提升客户感知价值，造就忠诚客户和良好口碑

内容

品牌建立

品牌规划是品牌战略的基础部分，对品牌愿景、品牌定位、品牌结构的研究、筹划……

品牌维护

①提高服务质量，以期提升客户感知价值，保持和扩大企业品牌的影响力； ②建立良好和持续的客户关系，强化客户的归属感和品牌忠诚。

人力资源管理

含义

…运用现代管理方法，对人力资源的获取（选人）、开发（育人）、保持（留人）和利用（用人）等 方面所进行的计划、组织、指挥、控制和协调等一系列活动，最终达到实现企业发展目标的一种管理行为。

特征

合法性、人本性、互惠性、战略性

内容

1、岗位分析与设计 2、人力资源规划 3、员工招聘与选拔 4、绩效考评 5、薪酬管理 6、员工激励 7、培训与开发 8、职业生涯规划 9、人力资源会计 10、劳动关系管理（工作氛围）

方法

薪酬制度

制定原则

①底薪与奖金分离；②简明扼要，易于执行；③管理方便，符合经济原则；④公平合理，有激励作用；⑤在同行业中有竞争力；⑥适时动态调整；⑦在机构内部各类、各级职务的奖酬基准上，适当地拉开差距。

支付方式

固定薪金制

混合制

激励制度

目标激励、情感激励、尊重激励、参与激励

加强自身企业文化建设和制度建设

通过企业文化增加员工的归属感，培养员工良好的职业行为习惯。 通过企业文化建设，凝心聚力；

建立教育培训机制

风险管理

含义

对房地产经纪活动中可能产生的各种风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的过程和方法

特性

风险是客观存在的，不可完全避免，只要房地产经纪机构、人员要开展房地产经纪业务，就必然伴随着风险。

态度

合理承担风险原则：不能过于保守（不可因噎废食）

风险与收益对等原则：高风险高收益，前提是能扛得住风险。

内容

风险识别

风险衡量

风险处理

主要类型

外部风险和内部风险。

行政处罚风险

未按政府部门要求公示相关信息引起的风险

不与交易当事人签订书面房地产经纪服务合同引起的风险

违规收取服务费引发的风险

经纪服务合同未由经纪人签字引起的风险

未尽告知义务引起的风险

书面告知下列事项：是否与委托房屋有利害关系；应当由委托人协助的事宜、提供的资料；委托房屋的市场参考价格；房屋交易的一般程序及可能存在的风险

违规对外发布房源信息引起的风险

违规划转客户交易结算资金引起的风险

未按规定如实记录业务情况或保存房地产经纪服务合同引起的风险

不正当行为引起的风险

机构和从业人员不得有下列行为：（罚则！！）

①捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；…… ③以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易； ……

民事赔偿风险

未尽严格审查义务引起的风险

协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险

虚报成交价

协助“高报”——争取更大金额的贷款； 协助“低报”——减少税费支出。 法律责任！

伪造签名

后果一：被有关部门或单位发现，文件被退回，重新递交，拖延交易的办理时间，影响工作效率，客户的不满； 后果二：客户出现违约时，如客户不支付服务费，非客户亲笔签名的文件，无法保障经纪机构的合理利益。

承诺不当引起的风险

房源保管风险

一旦接收钥匙，就要对房源履行保管责任

房地产经纪服务合同签订中的风险

，例如：半个月将房卖出

产权纠纷引起的风险

产权瑕疵风险

要求陪同房屋产权人……查询该房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等

产权转移风险

签订了房地产买卖合同后，应当立即协助...办理产权过户手续；

若双方发生房屋买卖纠纷，应尽快向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋转移。

一些特殊性质的房屋（如限价商品房）……交易限制……未达到相关条件则无法上市。

经纪业务对外合作的风险

代办房地产抵押贷款风险

同行合作风险

道德风险

房地产经纪从业人员道德风险

①房源或客户资料外泄； ②利用经纪机构的房源与客户资源，私底下促成双方交易，为自己赚取服务佣金； ③私自抬高房源的售价，赚取其中的“差价”； ④收到较大金额的服务佣金或订金后，携款潜逃等。

客户道德风险

①“跳单”风险； ②利用伪造证件诈骗； ③故意隐瞒房屋存在的瑕疵； ④对经纪人人身安全的威胁

风险识别

建立风险识别系统

投诉处理

投诉处理最能反映经纪机构在业务开展过程中存在的问题，这些问题往往就是引发风险事故的“隐患”。 经纪机构面临的投诉主要来自两方面： 来自客户：最常见、最值得重视； 来自从业的经纪人：比较少见，但也是识别风险的一个渠道

坏账处理

客户承诺支付而未取得的服务费用，当客户拒绝支付或款项严重逾期时，应收款则转化为坏账。

提高风险识别能力

对外承诺标准化

制定标准的对外承诺文本

展示标准化文本

规范档案与印章管理

权限的控制与分配

负责处理某项事务的工作人员必须具备相应的能力。

门店责任人培训

上岗前的系统培训

指上岗后的培训，包括定期或不定期的各类培训，例如公司新规。

建立监察稽核体系

风险转移

将某些工作环节交予其他专业公司处理，从而实现一定程度的风险转移。

房地产经纪机构的业务管理

房地产经纪基本业务的分类

新建商品房经纪业务

1、范围：新建商品房的销售代理、租赁代理； 2、服务对象：卖方（企业客户，开发公司）； 3、标的：一个楼盘或一个楼盘的某一部分的批量房地产； 4、全过程代理业务：逐渐增加服务内容……提供开发项目前期的市场调研、产品定位、项目投资分析……业务向房地产开发的全过程延伸。 5、特点： ① 委托方相对强势：雄厚的资金实力+较多的房地产专业人员，需具备更高的专业水平（如营销策划）； ② 房源批量化：销售（租赁）期长，佣金结算相对较为复杂； ③ 业务运作成本较高：需投入较大量的广告费，以及售楼处、样板房的搭建和装修等费用。

存量房经纪业务

分类

按交易类型：存量房买卖、存量房租赁； 按服务方式：中介、代理； 按代理方式：买方代理、卖方代理； 按客户类型：面向个体散户、面向企业客户。

标的：以单宗房地产为主

存量房经纪业务的增长空间更大，将成为房地产经纪的主要业务

一二手业务联动

新建商品房、存量房经纪业务融合。 本质是客户资源的相互转化。

租赁

房地产租赁经营

经营行为

经营的主体是房地产租赁企业

盈利模式

包租 二房东

代管 轻托管

托管 完全托管

房地产租赁经纪

经纪行为

主体是经纪机构

服务方式

中介

代理

代管

房地产经纪业务的流程和流程管理

新房销售代理业务流程

项目信息开发与整合

项目研究与拓展

由研究拓展部门组织、协调有关部门（如业务部、交易管理部等）对承接的项目进行营销策划，确定项目销售的目标客户群、销售价格策略和具体市场推广的方式与途径等，撰写书面营销策划报告。

项目签约

与项目开发商谈判→起草代理合同文本→有关部门……流转、签署意见→最高决策者签署与开发商达成一致的合同

项目执行企划

修改营销策划报告→初步制定项目的执行指标（销售期、费用预算等）、佣金分配方案→分管业务的高层管理者、有关部门（如交易管理部、研究拓展部、财务部等）合作会议→修改……→决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。

销售准备

销售执行

新的推广方式——联合销售：

持续时间较长。后期还要完成商品房交验（交房）的工作。（购房者与开发商产生矛盾的主要阶段）配合开发商，办理“交房”前的相关手续……积极化解矛盾。

项目结算

按月

（1）对外结算佣金（与开发商结算佣金） （2）对内结算佣金（与销售人员结算佣金）

按整个项目的最后阶段

存量住房买卖、租赁业务流程

客户开拓

强调通过商圈经营来开拓客户

客户接待与业务洽谈

平等化意识

珍惜常客

充分体察客户的期望

房屋查验

现场查验

所有影响房屋价格和委托人决策的情况都要查验！

产权调查

首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、不动产权证等）；

其次，到不动产登记机构查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息

签订房地产经纪服务合同

委托人可以是自然人或法人，但必须具有完全民事行为能力，否则必须由其合法的代理人代理其与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同。

信息收集与传播

收集标的房屋信息、房屋相关的市场信息、委托方信息

根据物业现场查验、产权调查和信息搜集所得到的情况，编制及填写出售人或出租人委托房屋的房屋状况说明书，并请委托人确认。

房地产经纪从业人员应对委托标的房地产的潜在交易对象、可能的成交价格做出分析和判断。（心理有谱） 经委托人同意后，房地产经纪机构及人员可以进行房源信息的传播，以吸引潜在交易对象。

引领买方（承租方）看房

并充分告知与该房屋有关的一切有利或不利因素

协助交易达成

协调交易价格 以客观市场价值为基准协调交易双方

促成交易 留意成交信号，例如反复询问相同问题

协助或代理客户签订交易合同 签订交易合同是成交的标志。房地产经纪专业人员要特别提醒客户许多容易忽视的细节。

合同备案与产权登记

代理：……应代理客户办理各类产权登记或合同备案手续

居间：……应协助客户办理各类产权登记或合同备案手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，并陪同客户前往办理。但这是房地产居间的后续服务。

房屋交接

迁出非转让、出租物品……结清有关物业费用……物业交接手续……迁移原有户口； 督促买房跟进资金监管方、银行及时放款

佣金结算

后续服务

1、扩展服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务； 2、改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救； 3、跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务

延伸业务

相关手续代办服务

不动产登记信息查询

不动产登记申请

谁可以去办理登记？

完全民事行为能力人 自行办理

①18 周岁以上成年人 ②16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人

限制行为能力人法定代理人办理

①8 周岁以上的未成年人 ②不能完全辨认自己行为的成年人

无民事行为能力人法定代理人办理

①不满 8 周岁的 ③8 周岁以上不能辨认自己行为的

注意事项

（1）居间业务中，代办不动产登记属于后续服务项目之一； （2）在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，房地产居间服务已经完成；（理解综合题的暗示） （3）应当将代办登记服务和居间服务区分开来。

房地产抵押贷款申请

贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务；

可对代办贷款服务收取一定的费用

贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任

房地产经纪机构为客户办理抵押贷款手续所提供的服务应根据经纪方式的不同而有所区别

居间仅为客户提供咨询、协助准备资料、代为提交资料 代理可代办大部分的事务

代办贷款时，需协助购房者制定合理的贷款方案

①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）； ②贷款成数（贷款金额占房地产价值的比率）； ③贷款金额； ④贷款期限； ⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）； ⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）

房地产咨询服务

投资咨询

最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析

房地产开发投资

可提供的服务：为房地产开发企业“拿地”提供专业意见；对特定区域或细分市场进行调研、提供特定房地产开发项目的市场定位与产品策划等。

房地产置业投资

是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益。……投资者也期望……未来能够增值（合适时可以出售）

服务的关键：把握供需关系的变化

价格咨询

基础性的：提供某一特定区域、特定类型房地产市场价格行情的资讯

更详细的：该房地产正常市场价值、可行性租金（使房地产投资者收回投资并获得正常利润的租金）、价格走势等

结合房地产估价：市场比较法、收益法、成本法；房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的。

法律咨询

主要是有关房地产购买资格、住房贷款政策、房地产交易程序与税费等的咨询

房地产交易保障服务

房屋质量保证

房地产交易履约保证

业务流程管理

含义

为达到促成房地产交易这一目标，进行的一些列逻辑相关活动的有序集合

活动：是指最小单位的不可分割的行为

业务流程管理中，信息传递是关键→信息传递失真→信息化。

主要内容

流程分析和再造

原则

执行改造流程时，参与的人越少越好；在流程服务对象（顾客）看来，越简单越好。

改造策略

① 将几个工序合并，由一个人完成

② 将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作，构造新流程。

辅助手段

1、建立有效的组织保障； 建立业务流程管理机构、配备强有力的领导…… 2、建立流程管理信息系统； 3、重塑企业文化； 4、培养复合型人才。

房地产经纪业务的信息管理

是指房源、客源信息、房地产市场信息、房地产经纪行业信息等与房地产经纪活动有关的信息的综合。

内容

经纪信息的搜集

经纪信息的加工整理

五个环节：鉴别、筛选、整序、编辑和研究

信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格是最常见的一种形式。如客户登记表

经纪信息的储存

纸质载体、计算机、计算机联机系统

原则

重视系统性、加强目的性、提高时效性、实现共享性

信息管理系统

设计原则

网络化原则、共享原则、协同原则

架构

数据管理系统、流程控制系统、辅助决策系统

房源信息管理

房屋状况信息

实物状况、权益状况、区位状况

交易条件

价格信息、付款要求、税费条件、其他条件

市场反馈信息

抢手程度、房主配合情况

原则

禁止将不能交易的房源录入系统

要对系统的房源进行分类管理

客源信息管理

客户成为客源的条件

有需求且有支付能力

委托经济机构找房，并出具了委托书或签订房地产经纪服务合同

客源的分类

b类客户经纪人应定期跟进，例如3天联系一次

c类客户重点在于长期培养，不急于推荐房源，可以定期沟通市场变化等内容

房地产经纪业务网络化与量化管理

房源管理网络化

通过专业的存量房业务运行管理软件建立房源数据库，对房源的自身信息、业务进展情况进行信息化管理。

经纪人：查询房源、添加房源、更新房源； 管理人员：掌握机构/门店的房源、业务跟进情况，进行房源分配、房源分类统计等管理操作。 互联网成为房地产经纪机构主要客流导入渠道； 老牌媒体渠道：搜房、新浪乐居、安居客 机构自建渠道：自建房源发布网站、手机客户端 新技术：三维地图直观展示、视频全景展现（小视频等）、房源发布系统与房源管理软件联动…

网上房地产经纪门店

1、房地产专业网站、APP 和重要门户网站房地产频道上……开设个性化的网上店铺……； 2、赋予某个特定的经纪人员某个特定区域的版主地位，由该经纪人员对该区域的房源、区域环境等信息进行维护，同时相应地授予该经纪人员优先在该区域的版面上重点推介自己的房源； 3、网上门店已成为房地产经纪从业人员获得客源的一个重要渠道。

网上 VR 看房

VR 带看可以解决经纪人作业中很多难题

①约好客户去看房，不料遇到坏天气；有 VR，在家看房真方便； ②带看时间不好约，客户时间排不开；有 VR，随时随地想看就看； ③全家多人要看房，总得多跑好几遍；有 VR，全家同时看，不用跑多遍； ④多个工具装满身，房里房外到处跑；有 VR，手机在手，轻松搞定。

VR 带看给客户买房租房提供的便利

①不受天气、空间、时间、环境等客观因素限制，随时随地查看意向优质房源，先人一步; ②全面了解房源信息，结构、尺寸、朝向、装修、配套，一览无余，随时复看回忆; ③足不出户完成初步房源筛选，过滤无效房源，提升看房效率; ④多人同时 VR 线上看房，解决一家人时间约不齐的困扰

VR 带看可以给业主卖房和出租房屋提供的便利

①一次拍摄，长期省心，免除多次协调时间; ②信息展示更全面，意向买家租户和房源更精准匹配，提升客户质量; ③提升异地售房租房效率，售房租房可选客户范围更广; ④一份 3D 版家的回忆、房屋出售出租后存档旧时光。

房地产经纪从业人员工作辅助系统

房地产经纪业务的量化管理

密切相关的常数

房屋存量

即：可交易房屋的保有量、或者叫房屋存世量 对于新建房屋：指可售房源数量 对于存量房：（所有）可以正常交易的存量 单位：套数/面积； 特点：数量相对稳定

房屋交易量

是指一定时期内房屋成交的数量。 单位：业内习惯用套数 特点：同一套房屋可能会重复多次交易，成交套数本质上是成交套次，对按房间出租的房屋租赁而言，成交量是成交间次。

房屋流通率

千人购房率=一年内购房人数/常住人口׉

换手率=房屋交易量/房屋保有量׉

房屋交易量、目标成交量和佣金收入

房地产经纪服务渗透率=通过房地产经纪促成的交易量/总交易量

房地产经纪公司的市占率=某一公司促成的交易量/通过房地产经纪促成的总交易量

房地产经纪公司的目标成交量=房屋存量×流通率×经纪渗透率×市占率

佣金规模

佣金规模=房屋成交套数×套均成交总额×经纪渗透率×佣金率

千人经纪人率

一般为 5‰左右

平均成交周期

平均周期为 2～3 个月

房地产经纪业务转化率

房地产经纪成交转化率=房客源匹配转化率×实地带看转化率×交易撮合转化率×签约转化率

目标成交量=房客源数量×房地产经纪成交转化率

单兵突击到团队作战

跟社区居民比较熟→侧重开发房源 熟悉房屋情况且沟通能力出众→可以安排带看 谈判能力比较强→侧重议价和撮合

房地产经纪业务文书

房地产经纪服务合同概述

含义

合同签订注意事项

委托方——必须是具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织；

受托方——必须是依法设立的房地产经纪机构，而不是房地产经纪专业人员，但房地产经纪服务合同必须由登记在该机构的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理在合同上签名

经纪活动的责任划分

房地产经纪机构和在房地产经纪服务合同上签名的房地产经纪专业人员承担不同的责任，一般情况下，房地产经纪机构在房地产经纪活动中对外承担责任后，可向在房地产经纪服务合同上签名的房地产经纪专业人员进行追偿。

合同规范的要件

（1）委托人的签名或者盖章； （2）受托房地产经纪机构的盖章； （3）承办该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。 这三个要件必须同时具备，缺一不可

合同生效的时间

如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效

特征

（一）房地产经纪服务合同是双务合同 双方当事人互相享有权利、承担义务。 （二）房地产经纪服务合同是有偿合同 当事人取得权利必须支付相应对价。 （三）房地产经纪服务合同是书面形式的合同 中外房地产经纪行业的惯例。

作用

（一）有效保障合同当事人的合法权益 （二）维护和保证市场交易的安全与秩序（合同能促使甲乙双方遵守规则） （三）明确房地产经纪服务内容和标准 ……设计丰富的服务项目，并制定相应的服务标准和收费标准

内容

基本内容

双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和执行业务的房地产经纪专业人员的情况，缔约双方是房地产经纪机构和委托人。

房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准

房地产经纪服务的项目通常包含三项，即提供房地产信息、实地看房和代拟合同。

房地产经纪服务一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）签订为完成标准。

服务费用及支付方式：

由佣金和代办服务费组成，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。

由委托人支付的税费，但由房地产经纪机构代缴的，不包含在房地产经纪服务费中。

服务过程中涉及支付给第三方的费用，如权属信息查询费、评估费等，也可以在房地产经纪服务合同中约定负担方式。

合同当事人的权利和义务

委托期限

合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成修订合同的补充协议。

合同履行期间，任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议，并结清相关费用，或追偿违约金。

违约责任和纠纷解决方式

可以采用违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等

补充内容

含义

房地产经纪服务合同还可以针对房地产经纪机构提供的其他延伸业务增加相关补充内容（如房屋保管服务、出租——代收租金服务），但双方协议认为需要另外签订服务合同的延伸服务除外。

需要注意的事项

（1）应将房地产经纪服务（也是房地产经纪机构的基本服务）与房地产经纪延伸业务区分清楚； （2）房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸业务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素； （3）延伸业务是否收费……协商决定； （4）代办的买方贷款不成功···不作为买方拒付佣金的理由； （5）产权纠纷···代办不动产登记（延伸业务）失败···与产权调查环节不尽职有关···拒付佣金

重要事项

书面告知义务

1、是否与委托房屋有利害关系 2、应当由委托人协助的事宜、提供的资料 3、委托房屋的市场参考价格 4、房屋交易的一般程序及可能存在的风险 5、房屋交易涉及的税费 6、经纪服务的内容及完成标准 7、经纪服务收费标准和支付时间 8、其他需要告知的事项

验证义务

查看委托人身份证明

委托人是自然人的，要查看其身份证或护照，证件上的照片与委托人应当相符，委托人应具有完全民事行为能力。 委托人是法人的，要查看其工商营业执照或组织机构证明及房地产交易授权委托书，委托书上办理房屋交易相关事项的人员与经办人的姓名及证件号一致。 复印留存。

查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书

应当认真查看委托交易房屋的房屋 所有权证、不动产权证书和证明房屋他项权利的证书（如房地产抵押证）等权属证书，并实地查看房屋

监督义务

房地产经纪服务合同签订后，房地产经纪机构要加强对合同履行的监督，及时了解房地产经纪专业人员在合同履行中的困难和问题，并接受委托人的合理意见和投诉，及时处理相关问题，保证合同的正常履行。 房地产经纪机构要加强客户交易结算资金专用存款账户开立和使用的管理，保证资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。

保存责任

建立业务记录制度，如实记录业务情况。 房地产经纪服务合同是业务记录资料中的关键内容，同时也是其他相关机构（如法院、房地产行政管理部门、房地产经纪行业组织等）开展调查研究的重要资料，应至少保存 5 年。

其他注意事项

委托人应当： （1）向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明； （2）……提供真实有效的房屋权属证书； （3）委托人未提供规定资料或者所提供的资料与实际不符的，房地产经纪机构有权拒绝接受委托； （4）委托人要仔细阅读合同条款，认真听取房地产经纪机构对合同条款的解释及针对委托人的相关提问所给予的回答； （5）……独家代理，就不应在该委托期限内再委托其他房地产经纪机构就该项房地产交易提供经纪服务。

房地产经纪机构应当： 也应当向委托人出示营业执照、备案证明及房地产经纪专业人员的职业资格登记证书等资料。

房地产经纪服务合同的主要类型

出售

主要内容

1、出售房地产的基本情况 2、房地产经纪基本服务及延伸服务的项目、内容、要求以及完成的标准 3、出售价格 合同标明委托人要求的房地产出售价格，如实际成交价高于上述价格，超过部分归委托人所有。

注意事项

认真查验交易房屋的权属状况

经委托人同意再对外公布房源信息

编制房屋状况说明书，办理房源核验； 委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息后

详尽告知委托人相关税费政策

委托方式选择

独家委托，或多家委托

延伸服务

可提供待售期间的房屋保管服务。 根据我国合同法的有关规定，保管合同至保管物交付时成立……保管不善……承担赔偿责任；只有是保管无偿的，且保管人证明自己无重大过失的，才不承担赔偿责任。 房地产经纪机构一旦接受了委托人所交付的房屋钥匙，就开始承担该房屋的保管责任。

购买

主要内容

1、购买房地产的基本要求 合同中标明承购房产需求信息，包括房屋区位、价格、面积、户型、其他要求等。 2、房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准 3、委托购买价格

注意事项

明确委托人的购房需求

购买人相关税费政策的说明

房屋购买经纪业务中的延伸服务

房屋质量保证、房屋交易履约保证等交易保障服务，在合同中对这些服务的具体内容、服务标准及收费标准进行约定。

出租

主要内容

1、出租房屋的基本情况 2、房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准 3、委托出租条件

标明委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。

注意事项

认真查验房屋物质状况，经委托人同意后对外公布房源信息

详细了解委托人租赁要求

房屋出租经纪业务中的延伸服务 对出租房屋及设备的使用监督、维修服务，以及代收租金服务。

承租

主要内容

1、承租房屋的基本要求 合同中标明承租房屋需求信息，包括房屋规划用途、区位、面积、户型…… 2、房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准 3、委托承租价格 标明委托人要求房产承租的价格和租金支付方式、押金数额及支付方式。

注意事项

1、明确委托人租赁要求 提醒租客不得在未取得出租人同意其转租的情况下进行转租（特别是群租）。 2、房屋承租经纪业务中的延伸服务 提供类似的房屋质量保证服务。还可以进一步拓展到维修服务。 还可以推出“包年限租赁”（被迫搬家）服务。

新房销售代理

新建商品房销售代理合同双方当事人的名称、地址等情况

合同中标明委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的注册地址、法人代表（或授权代表）、营业执照、联系电话等信息。 销售代理合同双方法人代表或授权人签字，单位盖章后，合同生效。

新建商品房的基本情况

房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准

（1）对于新建商品房销售代理商而言，目前已经有很多将服务内容向开发前期延伸，直至发展为从市场调研、产品定位、商品房预（现）售到代收售房款、代办商品房预告登记等的全过程营销服务。（一站式服务） （2）……针对不同服务内容分别签订合同可以减少经纪机构内部核算的麻烦…… （3）对服务项目、内容、要求、完成标准要有详细约定

委托期限与方式

约定一段时间作为服务时间，或者明确合同终止的标准；约定在委托期限内是否为独家委托

经纪服务费用及其支付方式

佣金和营销费用

委托方的权利义务

委托方按照约定的时间交付委托项目，并且达到交付标准

房地产经纪机构的权利义务

实施销售现场（售楼处）与样板房的日常维护

违约责任

合同履行期间，任何一方如出现严重违约行为、单方无故终止或解除本合同，致使本合同无法继续履行，给对方造成损失的，须赔偿对方因此遭受的相应损失。

合同变更

合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分，与（主）合同具有同等效力。

合同解除

合同履行期间，任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议，并结清相关费用，或追偿违约金

合同纠纷解决方式

合同发生争议，双方应协商解决。 协商不成的，可以向相关部门申请调解、仲裁、司法诉讼等。

房地产经纪其他业务文书

经纪服务告知书

是否与委托房屋有利害关系 应遵循回避原则

应当由委托人协助的事宜、提供的资料

委托房屋的市场参考价格

房屋交易的一般程序及可能存在的风险

房屋交易涉及的税费

经纪服务的内容及完成标准

经纪服务收费标准和支付时间

其他需要告知的事项

房屋状况说明书

房屋租赁不需说明产权情况，房屋买卖不需说明配置家电和房屋使用相关费用

新房销售委托书

构应当在销售现场明显位置明示

主要内容

（1）委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的名称、注册地址、法人代表（或授权代表）。 （2）新建商品房的基本情况 新建商品房的项目名称、位置、性质等。 （3）授权房地产经纪机构代理事务的项目名称、内容 （4）委托期限和具体的委托权限

房地产经纪职业规范

房地产经纪职业规范概述

规范执业

规范一词含有规格、标准、准则的意思，指人们在一定情况下应该遵守的各种规则，规范有约定俗成的，也有明文规定的。

执业规范的特点

行业性：执业规范只适用于特定行业或者特定的社会活动

广泛性：只要是某个行业的执业活动或者专业服务行为，就一定要符合该行业的执业规范。换言之，执业规范渗透到相应行业的方方面面

实用性：执业规范指向活动主体具体的行为，具有很强的针对性和可操作性。

时代性：随着时代的变化，执业规范具有时代的特征。执业规范要与时俱进，不断根据新问题和新情况进行修订。

概念

概念

由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪活动相关当事人之间关系的道德标准和行为规范总和。

主要调整三类关系

客户关系（外部关系）

社会关系（外部关系）

同行或同业关系（内部关系）

法律效力

就执业要求而言：执业规范的要求比现行法律法规的规定更具体、更细化

就法律效力而言：法律法规的法律效力高于执业规范

适用对象

房地产经纪机构和房地产经纪专业人员。 对机构：诚信经营； 对人员：行为约束。

分类

全国执业规范

地方执业规范

企业规范

下一级可以高于上一级

内容

职业道德解决思想认识问题 ，行业规范解决行为操守问题

作用

（1）规范执业行为，提高服务水平 （2）和谐同行关系，优化行业环境 行规，调节同行间竞争合作关系，防止或减少不正当竞争，化解行业内的矛纷。 （3）促进行业自律，助力行业健康持续发展 自律处分的依据。

制定

房地产经纪执业规范的形成是一个约定俗成的过程。 行业性的房地产经纪执业规范也是成功经验和做法逐级提炼上升的过程

地方性→全国性 企业内部→行业性 经济发达地区→经济落后地区

运行

1、经纪人员的自律 2、经纪机构的强制 3、行业组织的管理（告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等） 4、社会大众的监督

房地产经纪执业基本原则

合法

自愿

平等

公平

诚信

房地产经纪职业规范的主要内容

业务招揽规范

分类

可以分为存量房交易经纪业务的招揽和新建商品房销售代理业务的招揽

规定

注意业务招揽方式

不得虚假宣传，诽谤他人

不得向已经公开要求“免中介”或已由其他经纪机构独家代理其房地产交易的对象招揽房地产经纪业务，但可以招揽与其他经纪机构所提供服务不同的业务

出售（出租）业务——不得用能卖（租）高价等借口误导出售人、出租人

承购（承租）业务——不得发布虚构的低价房源信息诱骗潜在客户，不得捏造散布涨价信息或者可为客户省钱等借口误导承购人、承租人

公示

（1）营业执照和备案证明文件； （2）服务项目、服务内容和服务标准； （3）房地产经纪业务流程； （4）收费项目、收费依据和收费标准； （5）房地产交易资金监管方式； （6）房地产经纪信用档案查询方式、投诉电话及 12358 价格举报电话； （7）建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本； （8）法律、法规、规章规定应当公示的其他事项。

分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。 代理销售商品房项目的，还应当在销售现场醒目位置公示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

业务承接规范

重要信息告知

是否与标的房屋存在利害关系

应当由委托人协助的事宜、提供的资料

委托房屋的市场参考价格

（1）委托房屋所在社区或所处商圈范围内同类房屋当时的一般、平均成交价格水平（主要指单价）、一段时期内价格变动的情况； （2）在近一段时期内，委托房屋所在区域其他成交案例的买卖成交价格或者租赁成交价格情况（包含单价和总价）。同时，房地产经纪机构应当告知委托人以上信息的来源。

一般程序

买卖程序、租赁程序和抵押贷款程序

可能存在的风险

交易当事人违约风险、房屋价格变动风险、房屋产权瑕疵风险、政策调控风险、交易资金的安全风险、房屋的使用和保管风险等

涉及的税费

经纪服务的内容及完成标准

中介服务完成的标准是房地产交易合同的签订; 代理服务完成的标准是委托代理事项的完成；

务收费标准和支付时间

房地产经纪服务收费实行市场调节价； 告知委托人：服务项目、服务标准；还应当告知向交易相对人的收费情况，以及在不收取委托人服务报酬的情况下，仍可代表委托人的利益完成经纪服务（即先服务后收费，不给预付款也能服务，服务成功再收费）

与其他机构的合作完成经纪业务，明示客户：只按一宗业务收佣金……说明佣金分配情况

其他需要告知的事项

房地产经纪机构在提供经纪服务时，一并向委托人推荐其他产品或服务（如装饰装修……）时，应向委托人说明因推介其他产品或服务房地产经纪机构的受益及获利情况，如介绍费等。

房地产经纪服务合同签订

选用房地产经纪服务合同推荐文本

出示和查看有关证明文件 出示：机构的备案证明文件和相关经纪人员的职业资格登记证书。 查看：房屋及房屋权属证书、身份证明等，编制房屋状况说明书

安排房地产经纪专业人员为承办人

业务联合承接及转委托

经委托人书面同意，房地产经纪机构之间可以合作完成一项房地产经纪业务 房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任，禁止以转让业务为名规避对委托人应当承担的责任。 房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。但是经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让经纪业务，转让经纪业务不得增加佣金。 房地产经纪机构未与委托人签订独家房地产经纪服务合同的，不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。

业务办理规范

发布房源信息或者房地产广告

指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

房地产广告及房源信息、都必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导行为。

承办房屋出售、出租经纪业务的……经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息或广告。 房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。

“真房源”的标准？

依法可售、真实委托、真实状况、真实价格

发布房源信息的正确做法

对房源信息真实性、有效性负责

所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息、并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真房源的要求。

同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在 5 个工作日内从各种渠道上撤销

网络信息平台应该怎么做？

核验资格和信息

发布十套以上的，应核实主题经营资格

及时撤销30个工作日未维护的

删除并限制违规内容

应当出具有并向广告发布媒体提供证明文件

①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明； ②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书； ③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明； ④建筑工程竣工验收合格证明； ⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明； ⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明； ⑦确认广告内容真实性的其他证明文件

房地产广告中的房源信息应当真实

发布商品房预售、销售广告，必须载明以下事项

①开发企业名称； ②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； ③预售或者销售许可证书号，但广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项；

房地产广告不得含有下列内容

①升值或者投资回报的承诺； ②以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； ③违反国家有关价格管理的规定； ④对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传； ⑤不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚； ⑥不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果； ⑦不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

凡下列情况的房地产，不得发布广告

①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； ②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； ③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； ⑤权属有争议的； ⑥违反国家有关规定建设的； ⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的； ⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。

实事求是带领客户实地看房

及时报告订约机会等信息

1、经纪人做代理业务时需将此事告知对家，书面确认，取得双方当事人同意； 2、向出售（出租）委托人及时如实告知订约机会、市场行情变化；不隐瞒与交易有关的重要事项； 3、向承购（承租）委托人提供……标的房屋信息，如实告知房屋查验情况……协助委托人房屋查验； 4、及时向经纪机构报告业务进展。

撮合成交

执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益；（不可损人利己） 执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

协助签订房地产交易合同

交易合同文本的选用与禁忌

房地产经纪从业人员应当告知当事人优先选用政府部门或者行业组织推荐使用的房地产交易合同示范文本，并协助委托人逐条解读合同条款，办理房地产交易合同网上签约或者合同备案等手续。 房地产经纪机构和房地产经纪从业人员不得迎合委托人，为规避房屋交易税费等非法目的，协助当事人就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”。

注意交易双方派出的代理人

（1）代理人出具《授权委托书》，《授权委托书》应有委托人签名。 （2）委托书可以是手写的，也可以是经过公证的。 （3）要求代理人出具委托方（交易当事人一方）的身份证复印件以及代理人自己的身份证原件。

协助签约应注意什么？

不得伪造客户签字，不能协助客户伪造证件、票据、印章、法律协议文书； 不得暗示、建议、协助客户通过办理大额信用卡的方式获得购房资金； 不得暗示、建议、协助客户通过假离婚等手段来规避限购、限贷等监管政策； 不得暗示、建议、诱导客户可以找评估公司做高评估价（超过实际成交金额）的方式从银行获得更多贷款。

交易资金监管

不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。 由……机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户或者备付金账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章

费用服务收取规范

10 个“不得”！

（1）房地产经纪服务实行市场调节价格，收费标准由房地产经纪机构根据服务成本和市场竞争情况自行确定。房地产经纪机构在营业场所公示的收费标准不得再标注是政府制定的收费标准。 （2）不得收取任何未予标明的费用；（明码标价） （3）房地产经纪从业人员不得以个人名义收取任何费用。 （4）不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益； （5）不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用； （6）不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑；（代办贷款等） （7）不得收取佣金；（业务没做完或不达标） （8）...支出的必要费用…纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付； （9）不得向委托人增加收费；（合作业务收一次佣金） （10）住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。

2 个应当

（1）对于单边代理的房地产经纪业务，房地产经纪人员有义务向交易相对人或者交易相对人的代理人披露佣金的安排。（给对家的代理人披露佣金的安排） （2）房地产经纪机构收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。

《民法典》对于佣金报酬的其他规定（新增

（1）居间活动中，因经纪人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的。除合同另有约定或另有交易习惯外，原则上由该合同的当事人平均负担经纪人的佣金。 （2）由合同约定交易一方承担全部经纪佣金，这一做法也是合法有效的。 【总结】交易双方有约定从约定

资料签署和保存规范

重要文书签章 房地产经纪服务合同、房屋状况说明书和书面告知材料等重要业务文书应当由房地产经纪机构授权的登记房地产经纪从业人员签名，并在业务书上注明房地产经纪从业人员的登记号。

经济合同保存期不少于5年

信息保密规范

不得不当使用委托人的个人信息或商业秘密

处理与同行关系的行为规范

独家代理或者专任委托具有排他性，在联系“独家代理客户”时，应当遵守如下规范： 1、房地产经纪机构和专业人员只能与代理经纪机构联系，而不能与独家代理的委托人（被代理人）联系，除非后者主动联系； 2、当代理的经纪机构拒绝披露独家代理到期日或者代理性质时，其他的房地产经纪从业人员可以与房屋所权人取得联系，招揽业务； 3、若独家代理房地产经纪机构的委托人主动联系房地产经纪机构，讨论建立同样的独家服务关系，双方可就未来事项或现存独家代理的房地产经纪服务合同到期后，双方可合作事项进行讨论。

禁止同行间不正当竞争

禁止损害公司及同业、同行合法权益的行为

走私单、飞单、甩单、跑单、切户、私藏房源

处理与社会关系的行为规范

禁止误导社会公众、扰乱市场秩序

配合监督检查

承担社会责任

房地产经纪行业管理

房地产经纪行业管理概述

含义和作用

狭义的房地产经纪行业管理，是指房地产经纪行政管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪从业人员、房地产经纪活动和房地产经纪行为实施的监督管理。 广义的房地产经纪行业管理，是指为促进房地产经纪行业规范发展，实施的政府监管、行业自律和社会监督等活动。

目的 ：促进房地产经纪行业持续健康发展

手段：设定和实施房地产经纪行业的准入制度、规范房地产经纪行为、协调房地产经纪活动相关当事人责权、利关系、维护相关当事人合法权益

作用：基本作用就是维护社会整体利益

基本原则

科学定位行业，规范发展并重

遵循行业规律，实施专业管理

房地产商品特殊性、房地产交易复杂性→……经纪专业性极强 实施专业化管理是必要的，专业化的房地产经纪行业管理是一种惯例。

推进行业立法，严格依法管理

健全行业组织，加强行业自律

自律管理中最重要的手段就是制定行业规范。

顺应市场机制，维护有序竞争

市场机制正常运转以市场有序竞争为前提条件

基本模式

行政监管模式

政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政监管手段为主，如进行职业资格认证、制定示范合同、行政执法等。 这种模式下的房地产经纪行业组织管理职能相对薄弱，一般只在教育培训、合作交流、优秀评选等方面发挥作用。 我国内地和香港地区主要采取这种模式

行政自律模式

房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。 行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。 在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。 我国台湾地区就采取的是这种模式。

我国台湾地区房地产经纪业的“同业公会”有立法授权，并受政府行政主管部门委托，直接从事房地产经纪业的各项具体管理事务，而主管部门只是对其实行指导和间接管理。 例如，台湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业。”——业必归会

行政监管与行业自律结合模式

在这种模式中，政府行政主管部门和房地产经纪行业组织都是强有力的管理主体，但两者管理职能有所分工。 美国房地产经纪业的行业管理就是这种模式。

主要内容

专业性管理

对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理

对房地产经纪从业人员的职业风险进行管理

对房地产经纪活动实行属地管理

规范性管理

对房地产经纪的管理侧重于保证服务过程的规范性

执业行为规范

服务收费规范

明码标价制度和收费约定制度

公平性管理

行业竞争与合作的管理

房地产经纪信用管理

房地产经纪纠纷管理

我国房地产经纪行业行政监管

行政监管部门

住房城乡建设管理部门

执业行为监督

市场监督管理部门

扰乱市场行为监督

发改委

价格政策执行的监督

人力资源和社会保障主管部门

人才管理、劳动关系

监管方式

现场巡查

合同抽查

查看的内容：包括主合同条款、合同附件、合同对应发票存根、专用账户银行对账单及限购等政策要求所附资料。与网上机构备案信息、业务记录、人员资格进行比对。

投诉受理

行政监管内容

事前管理

房地产经纪活动发生之前的管理，主要包括房地产经纪专业人员职业资格制度和房地产经纪机构的登记备案制度。

事中管理

事后管理

主要是业务纠纷调处、投诉处理和对违法违规行为的处罚

非行政处罚手段：约谈、记入信用档案、媒体曝光等； 行政处罚手段：限期改正、记入信用档案、取消网上签约资格、罚款、没收违法所得、停业整顿等

纠纷管理

行业常见纠纷

1、房地产经纪机构向购房人做虚假宣传和虚假承诺。 2、房地产经纪机构在经纪服务过程中故意隐瞒房屋重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同。 3、房地产经纪机构为利益最大化，欺骗交易当事人。 如：一房两卖（赚 2 份佣金） 4、房地产经纪机构在经纪服务过程中，未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查，给交易人造成重大损失。 如：房屋权属状态未核实，就将房屋挂牌交易，导致许多不具备交易条件的房屋混入市场，诈骗？ 5、房地产经纪机构对明显影响双方权利义务关系和交易风险的格式合同条款未明示和特别提醒，或对合同条款进行不实解释或虚假保证。 6、房地产经纪机构部分从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作，人员流动性大，也容易造成纠纷。

防范规避经纪纠纷的措施

1、制定推行示范合同文本 2、制订服务流程和服务标准，明确服务要求和内容 3、加强房地产经纪服务收费管理 4、加强房地产经纪行业信用管理 5、加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪机构不规范操作的违规成本 6、增强房地产经纪从业人员的守法意识、法律法规培训等 7、定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质

我国房地产经纪行业自律管理

行业组织的性质

房地产经纪行业组织一般指房地产经纪行业学（协）会，是房地产经纪机构和房地产经纪从业人员的自律性组织，单位性质是社团法人。

分类

全国性行业组织：中国房地产估价师与房地产经纪人学会是目前中国唯一合法的全国性房地产经纪行业组织， 地方性行业组织：地方性行业组织可分为省、自治区、直辖市及设区市设立的房地产经纪行业组织。 中房学→和地方房地产经纪行业组织协作→全国自律管理

效力

取得“经纪人”或“协理”资格，即可申请成为行业组织会员。 房地产经纪人员一经加入房地产经纪组织即表示其自愿接受房地产经纪组织的约束，因此房地产经纪组织章程对参加组织的房地产经纪机构和房地产经纪人员具有强制约束力。

管理职责

最终目的在于促进行业发展和提升房地产经纪人的水平，并直接作用于经纪 人的业绩。

管理体系

以房地产经纪专业人员职业资格登记管理制度为核心 包括以下几个方面： 一是承担房地产经纪专业人员职业资格考试、登记、继续教育； 二是确立房地产经纪执业规则； 三是推广房地产经纪业务合同推荐文本； 四是发布房地产交易风险提示； 五是逐步建立房地产经纪学科理论体系； 六是建立并公示登记房地产经纪专业人员和房地产经纪机构信用档案；（守信褒奖、失信惩戒） 七是开展房地产经纪资信评价活动； 八是通报房地产经纪违法违规案件； 九是发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。