CPA注册会计师：投资性房地产笔记

CPA注册会计师：投资性房地产笔记的思维导图。 什么是已出租的建筑物？ ①企业拥有产权，以经营方式出租的建筑物 ②已作出书面协议，但尚未订租赁合同的：空置或在建的。也是投房 ③土地使用权连同地上家建筑物整体出租的：也是投房

特征与范围

• 定义
  • 赚取租金、资本增值
• 房地产开发企业：存货
• 属于投房
  • ①已出租的土地使用权
  • ②已出租的建筑物
  • 计划用于出租，但尚未出租：不属于投房
  • ③持有并准备增值后转让的土地使用权
• 不属于投房
  • 自用房地产：企业自用的办公楼、生产车间厂房等
  • 作为存货的房地产
    • 房地产开发企业开发完毕准备销售 为销售而正在开发的商品房和土地
• 大楼
  • 自用：固定资产 准备出售：存货（开发产品） 出租：投房
• 总结
• 什么是已出租的建筑物
  • ①企业拥有产权，以经营方式出租的建筑物
    • 自建
    • 开发后出租
    • 正在建设中，建成后出租
  • ②已作出书面协议，但尚未订租赁合同的：空置或在建的。也是投房
  • ③土地使用权连同地上家建筑物整体出租的：也是投房
• 部分用于赚取租金、资本增值
  • 分得清：单独计量为投房
  • 分不清：不确认为投房，确认为无形资产或固定资产
• 出租且提供辅助服务的建筑物：服务在协议中重大？
  • 重大：投房
  • 不重大：视为经营场所、自用房地产
• 第一节 特征与征税范围
• 第五章 投资性房地产

确认和初始计量

• 确认时点
  • 已出租的土地使用权、已出租的建筑物：租赁期开始日
  • 持有并准备增值后转让的土地使用权：停止自用并且准备增值后转让的日期
  • 持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物：董事会或类似机构做出书面决议日期
• 初始计量 后续支出
  • 初始计量：历史成本
  • 具体
    • 1.外购：买价+相关税费 2.自行建造：达到可使用前必要支出 3.转换（重分类）：账面价值或公允价值
  • 后续支出：开发期间作投房，不折旧，不摊销
• 第二节 确认和初始计量
• 第五章 投资性房地产

第三节 后续计量

• 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量
• 成本模式在满足条件时可以变更为公允价值模式，公允价值模式不能变更为成太模式
• 会计处理
• 模式变更
  • 成本→公允模式
    • 会计政策变更
    • 公账差：调留存收益
  • 会计分录
    • 借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧（累计摊销） 贷：投资性房地产 盈余公积（倒挤，可借可贷） 利润分配—未分配利润（倒挤，可借可贷）
• 第四节 转换与处置
  • 成本模式
    • 固无Û投房
      • 对应结转
    • 存货Û投房
      • 账价结转：因为存货五无折旧摊销
    • 会计处理
  • 公允模式
    • 存固无Û投房
      • 非转投：升值，差额计入“其他综合收益”（唯一一个） 其他：均走“公允价值变动损益”
    • 会计处理
  • 非转投，再出售，对“当期损益”的影响
    • 出售时点：收入-成本+其他综合收益
    • 所有期间：收入-成本+其他综合收益+租金
  • 处置