第十一章 用益物权

根据杨烁老师2024一本通和考试分析编写，用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。

用益物权

• 概述
  • 概念
    • 用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。
  • 特征
    • 用益物权属于他物权、限制物权
    • 用益物权以占有为前提,以使用、收益为内容
    • 用益物权的客体包括动产和不动产,主要是不动产
  • 种类
    • 我国《民法典》对土地承包经营权，建设用地使用权、宅基地使用权，居住权，地役权五种用益物权作了较为具体的规定,对海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等特别法上的物权仅作了宣示性规定。有学者将这些物权称为准物权，特许物权。
• 土地承包经营权
  • 概念
    • 土地承包经营权是指自然人或社会组织依据承包合同对于农民集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地享有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权的特征:
  • 特征
    • 1.土地承包经营权是由土地所有权派生的一种以使用收益为内容的物权，属于他物权中的用益物权范畴。
    • 2.土地承包经营权的主体是承包人，包括自然人和社会组织。
    • 3．土地承包经营权的客体是农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。权利人必须将以上土地用于从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
    • 4．土地承包经营权是由发包人与承包人通过签订承包合同的方式设定的。
    • 5．土地承包经营权是一种有期限的物权。
      • 耕地的承包期为三十年。
      • 草地的承包期为三十年至五十年。
      • 林地的承包期为三十年至七十年。
      • 承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。
  • 设立
    • 原始取得
      • 是指承包人通过与发包人签订承包合同的方式取得土地承包经营权
      • 【补】家庭承包
        • 1．主体
          • 本集体经济组织成员。
        • 2．设立
          • ( 1)土地承包经营权的生效采债权意思主义，自土地承包经营合同生效时设立。即使未登记，也产生对抗效力。
          • (2）登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。该行为是行政管理手段，既非生效要件，也非对抗要件。
        • 3．互换、转让
          • (1）互换须向发包方备案。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换,并向发包方备案。
          • (2)转让须发包方同意。经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。
          • (3）登记对抗。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
    • 继受取得
      • 后者是指新承包人通过与原承包人签订转让互换合同等方式取得土地承包经营权。
      • 【补】其他方式承包(招标、拍卖、公开协商)
        • 1.权利性质
          • 以其他方式承包农村土地的，承包方取得土地经营权。
            • 注:《土地承包法》第49条规定:“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定;以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。”
        • 2.土地范围
          • 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。
        • 3.主体
          • 其它方式承包的主体包括本集体经济组织成员以及本集体以外的组织和个人。
        • 4．程序
          • 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包:
            • ( 1)应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;
            • (2)并报乡（镇)人民政府批准。
        • 5.流转
          • 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
        • 6.优先承包
          • 以其他方式承包（荒地承包）农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。
        • 继承
          • 原则上土地承包经营权不能作为遗产继承，但承包收益可以继承。承包人死亡时尚未取得承包收益的，可以将死者生前对承包所投入的资金和所付出的劳动及其增值和孳息，由发包单位或者接续承包合同的人合理折价、补偿。其价额作为遗产。
          • 1.通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承编的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。
          • 2.林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。
    • 生效时间
      • 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权。
  • 内容
    • (一）承包人的权利义务
      • 1．土地承包经营权人的权利
        • ( 1)对承包地进行占有、使用并获取相应的收益，自主组织生产经营和处置产品。
        • (2）通过家庭承包取得的土地承包经营权，土地承包经营权人有权将土地承包经营权互换、转让。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
        • (3）向他人流转土地经营权。
          • ①通过家庭承包取得的土地承包经营权，土地承包经营权人有权依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
          • ②通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
        • (4）承包地被依法征收、征用、占用的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。
      • 2．土地承包经营权人的义务
        • (1)土地承包经营权人必须依照法律规定和合同约定履行义务，维持土地的农业用途，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设；
        • (2）依法保护和合理利用土地，不得进行掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害；
        • (3）在生产过程中要保护环境；
        • (4）接受发包人的必要指导和管理。
    • 【补】(二）发包人的权利义务
      • 1．发包人在承包期内不得收回承包地、不得调整承包地。
      • 2．不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。
      • 3．承包期内，承包农户进城落户的，引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内:
        • (1)转让土地承包经营权
        • (2）或者将承包地交回发包方
        • ( 3)也可以鼓励其流转土地经营权。
  • 【补】土地经营权
    • 概念
      • 《民法典》第339条规定:“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”
    • 流转
      • 流转方式
        • 出租、人股或者其他方式。
        • 2．初次流转向发包方备案
          • 承包方可以自主决定依法向他人流转土地经营权，并向发包方备案。承包方流转土地经营权的，其与发包方的承包关系不变。
        • 3．再流转须承包方书面同意并向集体经济组织备案
          • 经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。
        • 4．工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的，本集体经济组织可以收取适量管理费用。
      • 流转原则
        • 1．依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转;
        • 2.不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境;
        • 3.流转期限不得超过承包期的剩余期限;
        • 4．受让方须有农业经营能力或者资质;
        • 5．在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
      • 流转合同
        • 1．合同形式
          • ( 1)土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。
          • (2）承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
        • 2．登记对抗
          • 土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
        • 3．价款确定。
          • 土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
    • 承包方单方解除土地经营权流转合同
      • 承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外
      • (1)擅自改变土地的农业用途;
      • (2)弃耕抛荒连续两年以上;
      • (3)给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境;
      • (4)其他严重违约行为。
      • 上述(1)一(3）三种情形，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。
    • 土地经营权担保
      • 1．承包方担保向发包方备案
        • 承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案
      • 2．土地经营权人担保须承包方书面同意并向发包方备案
        • 受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。
      • 3．担保物权设立采意思主义
        • 担保物权自融资担保合同生效时设立。
      • 4．登记对抗
        • 当事人可以向登记机构申请登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
      • 5．优先受偿权
        • 实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。
    • 土地经营权流转无效的情形
      • 任何组织和个人强迫进行土地承包经营权互换、转让或者土地经营权流转的，该互换、转让或者流转无效。
• 建设用地使用权
  • 概念
    • 建设用地使用权是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
  • 特征
    • 1．建设用地使用权属于用益物权。
    • 2．建设用地使用权的主体为一切符合法定条件的自然人和社会组织。
    • 3．建设用地使用权的内容为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分。
    • 4.建设用地使用权的客体包括国有土地和集体所有的土地，其范围包括土地表面及其上下的一定空间。
    • 5．建设用地使用权具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在。
  • 设立
    • 集体土地
      • 以集体土地为客体的建设用地使用权限于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业，其使用权的取得必须报请有关政府部门批准，且不得转让、出租或抵押。建设用地使用权自登记时设立。
    • 国有土地
      • 以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种:出让、转让和行政划拨
      • 出让
        • 出让是指从国家取得土地使用权，其方式包括招标、拍卖、协议等
      • 转让
        • 转让是指从土地使用权人取得土地使用权
      • 区别
        • 1.性质不同。
          • 前者属于民事方式，后者属于行政方式。
        • 2．是否支付对价不同。
          • 前者属于有偿方式，需要支付对价，交付土地出让金或转让金；后者属于无偿方式,不需要支付出让金。
        • 3．取得的权利的内容不同。
          • 通过前种方式取得的土地使用权可进人市场，属于民法上可交易的财产范畴，可以转让、出租、抵押和继承。而通过后一种方式取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能作如上处分。
        • 4．取得的土地使用权存续期限不同。
          • 通过前种方式取得的土地使用权存在一定期限，期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭；而通过后一种方式取得的土地使用权是长期的或无期限的。
        • 5．适用范围不同。
          • 后者仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地等。除此之外的情形只能采取出让方式取得国有土地使用权。
  • 内容
    • 建设用地使用权人的权利
      • 占有权
      • 使用权
      • 收益权
      • 处分权
    • 建设用地使用权人的义务
      • 1.对土地的开发、利用、经营应当遵守法律法规，合理有效地利用土地，不得随意改变土地的用途，更不得违法使用土地，不得损害社会公共利益。
      • 2．缴纳土地使用税。无论是无偿还是有偿取得土地使用权的主体，都应当按期缴纳土地使用税。有偿取得土地使用权者，还需支付土地出让金或转让金。
      • 3．变动国有土地使用权必须履行法定的登记手续。
      • 4．权利消灭时，应当将土地返还给所有人，并且原则上应当恢复土地的原状。
• 宅基地使用权
  • 概念
    • 宅基地使用权是指农村集体经济组织成员因建造自有房屋而依法对集体所有的土地享有的占有、使用的权利，是我国特有的一种用益物权。宅基地使用权的特征:
  • 特征
    • 1．宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织成员。
    • 2．宅基地使用权的内容限于建造、保有住宅及其附属设施。
    • 3．宅基地使用权的客体限于集体所有的土地，换言之，宅基地的所有权归集体。
    • 4．宅基地使用权的取得是无偿的且没有期限限制，故该权利具有福利性。
  • 设立
    • 宅基地使用权的设立即宅基地使用权的取得。
    • 1.原始取得的方式主要包括根据法律的直接规定或者权利人的依法申请和集体经济组织的审核同意而取得。
    • 2.继受取得是指通过赠与、买卖、继承宅基地上的住宅而取得宅基地使用权。(二)内容
  • 内容
    • 1．占有宅基地;
    • 2．使用宅基地建造房屋和附属设施并因此取得房屋及附属设施的所有权;
    • 3．取得因行使宅基地使用权而获得的收益。
      • 注:宅基地使用权不得抵押，不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。但权利人出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。
• 居住权
  • 概念
    • 居住权是指自然人为满足生活居住的需要，按照合同约定，对他人的住宅享有的占有、使用的用益物权。
  • 特征
    • 1.居住权的主体限于自然人。
    • 2．居住权的内容是占有、使用他人的住宅。
    • 3．居住权的客体是他人的住宅。
    • 4．居住权的设立目的是满足权利人生活居住的需要。
    • 5．居住权原则上是无偿的,当事人另有约定的除外。
    • 6．居住权具有专属性，依附于特定人的身份而存在，故不得转让、继承，并因居住权人死亡而消灭。
    • 7．居住权是有期限的物权。
  • 设立
    • 设立居住权应当采用书面形式
      • 居住权合同一般包括下列条款:①当事人的姓名或者名称和住所;②住宅的位置;③居住的条件和要求;④居住权期限;⑤解决争议的方法。
    • 居住权自登记时设立。设立居住权的，应当向登记机构申请进行登记
    • 以遗嘱方式设立居住权的，无须登记;未经登记，不能对抗善意第三人。
  • 限制
    • 居住权不得转让、继承;
    • 不得进行出租抵押
  • 消灭
    • 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记
  • 内容
    • 居住权人的权利
      • 1．按照合同的约定占有、使用他人的住宅。使用的目的应当限于自己生活居住的需要，故不得出租设立居住权的住宅，但是当事人另有约定的除外。
      • 2.在权利受到侵害时主张物权保护或者请求侵权人承担侵权责任,如请求排除妨害或者消除危险、赔偿损失等。
    • 居住权人的义务
      • 1.行使居住权时应当妥善使用他人住宅，避免对住宅造成损害。
      • 2．在双方约定有偿设立居住权的情形下，向对方支付使用费用。
  • 【补】居住权与租赁权的区别「《民法典》新增]
    • 1．权利性质不同
      • ( 1）居住权是物权，必须登记设立
      • (2）租赁权是债权，一般不需要登记。
    • 2．权利存续期间不同
      • ( 1)居住权是长期，甚至可能终身
      • (2）租赁权一般是短期的。
    • 3．是否有偿不同
      • ( 1）居住权有浓厚的帮助、扶助色彩，原则上无偿。通常居住权设立后，居住权人向所有权人支付的费用要大大低于租金的数额，否则居住权的设定就失去其意义。
      • (2）租赁权是有偿的。
• 地役权
  • 概念
    • 地役权是指不动产的权利人如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利，如通行权、取水权、采光权、眺望权。此处的他人不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
  • 特征
    • 对应居住权（别称人役权）
    • ( 1)地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人。
    • (2）地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制。
    • (3）地役权的客体是他人不动产。
    • (4）地役权的设立目的是为供自己使用不动产之便利或效益之提高。
    • (5)地役权是否有偿及存续期限依当事人约定。
    • (6)地役权具有从属性。地役权的从属性意味着地役权不得脱离需役地而存在，不得单独处分，必须与需役地的所有权或使用权一同转移。
  • 地役权与相邻关系的区别
    • 1．性质不同。
      • 地役权是一项独立的用益物权，相邻关系体现的则是所有权的延伸与限制。
    • 2．产生依据不同。
      • 地役权基于当事人之间的合同而产生，相邻关系基于法律的规定而产生。
    • 3．内容不同。
      • 地役权是当事人超出相邻关系限度而设定的权利，可以有偿，也可以无偿;相邻关系则是对相邻各方权利义务的最小限度的调节，通常是无偿的。
    • 4．前提条件不同。
      • 地役权不以不动产相邻为条件，相邻关系则以此为条件。三、地役权的设立和内容
  • 设立
    • 地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记;但未经登记，不得对抗善意第三人。
    • 地役权从属性及不可分性
      • 1．从属性
        • ( 1)地役权具有从属性，从属于需役地的所有权、用益物权。
        • (2)地役权不得单独转让，建设用地使用权、土地承包经营权等转让的，地役权一并转让。
        • (3)地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
        • (4）需役地权利主体变更，受让人继续享有地役权，供役地权利主体变更，未登记，地役权人不得向受让人主张地役权。
      • 2．不可分性
        • 地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割或部分转让而受影响。
  • 内容
    • 地役权人的权利
      • (1)按照合同约定的利用目的和方法利用供役地;
      • (2）在供役地内为必要的附属行为;
      • (3）在权利受到侵害时要求侵权人承担侵权的民事责任。
    • 地役权人的义务
      • ( 1)行使地役权时应尽量减少对供役地权利人物权的限制;
      • (2）维护为行使地役权而在供役地修建的设施，并在不妨碍地役权行使的限度内允许供役地权利人使用这些设施。
  • 消灭
    • 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭
      • (1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;
      • (2)有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。