5-投资性房地产

2023年中级会计，投资性房地产是持有以备出租或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产（能够单独计量和出售）

投资性房地产

• 概述
  • 定义
    • 持有以备出租或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产（能够单独计量和出售）
    • 某项房产因用途不同且能单独计量和出售的，应分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产
    • 租金收入计入“营业收入”
  • 范围
    • 已出租的土地使用权
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 已出租的建筑物
  • 不属于投资性房地产的
    • 自用的房地产：房为“固定资产”地为你“无形资产”；无法分开时统一作为固定资产。
    • 作为存货的房地产：房地产企业开发销售的商品房
    • 地：用于建造自用的房产为“无形资产”
• 确认和初始计量
  • 确认
    • 相关的经济利益很可能流入企业
    • 其成本可以可靠的计量
  • 初始计量
    • 外购=买价+税费+可计入的其他价款（买来就出租或资本增值）
    • 发生的非正常损失计入“当期损益”：自建
  • 账务处理
    • 科目设置
      • 投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备
    • 成本模式
      • 外购
        • 借：投资性房地产 应交税费-应交增值税（进项税额） 贷：银行存款等
      • 自建
        • 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发成本（房企） 建造中的非常损失计入当期损益
    • 公允价值模式
      • 外购
        • 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款
      • 自建
        • 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程/开发成本（房企）
• 后续计量
  • 总体原则
    • 同一企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量（一般为成本法）
  • 后续计量
    • 成本模式
      • 租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额） 公允价值模式相同，无业务成本
        • VS：主营业务收入、营业外收入(非日常、捐赠、罚款、处置固资无资价款超过账面价值部分）
      • 计提折旧（摊销）
        • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销（折旧）
      • 计提减值
        • 借：资产处置损失 贷：投资性房地产减值准备： 1、【减值：账面价值（原值-折旧）高于资产可收回金额（预计未来现金流量现值VS公允价值-处置费用两者孰高）则减值，差额计提减值准备】 2、减值后的账面价值为减值后的金额，且每年的折旧额需重新计算（新账面价值/剩余折旧年限）。
    • 公允价值模式
      • 公允价值模式：不折旧、不摊销、不减值，其变动计入当期损益。
      • 1、期末公允价值大于账面价值时： 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益 小于分录相反
  • 后续计量模式的变更
    • 成本→公允（会计政策变更）：公允不得变为成本 后续计量模式一经确定，不得随意变更（体现可比性）。
    • 会计分录： 借：投资性房地产-成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧/摊销（原已计提的折旧/摊销) 投资性房地产减值准备 （原已计提的减值准备） 递延所得税资产（中级不考虑） 贷：投资性房地产（原值）成本模式的原值 递延所得税负债（一般这种情况较多） 差额：利润分配--未分配利润 盈余公积10%（留存收益）
  • 后续支出(改扩建）
    • 再开发期间不计提折旧或摊销
    • 费用化时
      • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
• 转换和处置
  • 转换形式和转换日
    • 投—自
      • 投—固/无形
        • 达到自用状态开始
    • 自—投
      • 固—投
        • 租赁期开始日
        • 董事会或类似机构做出书面决议
      • 无形—投
        • 停止自用，确定用于赚取租金或资本增值日期
    • 存—投
      • 租赁期开始日
      • 董事会或类似机构做出书面决议
    • 投—存
      • 租赁期满
      • 董事会或类似机构作出书面决议
  • 转换的会计处理
    • 成本模式
      • 自用的房地产
        • 非投→投
          • 借：投资性房地产 资产累计折旧（摊销） 固定（无形）减值准备
          • 贷：固定（无形）资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
        • 投→非投：相反分录 小结：对转
      • 存货的房地产
        • 非投→投
          • 借：投资性房地产（原存货的账面价值=原值-折旧/摊销-减值） 存货跌价准备 贷：开发产品（房企用的科目）
        • 投→非投
          • 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • 非投→投
        • 账面＞公允：公允价值变动损益（差额） 公允＞账面：其他综合收益（差额）所有者权益类的会计科目，不影响损益
      • 分录：借:投资性房地产（转换日的公允价值） 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 存货跌价准备 公允价值变动损益（公允＜账面） 防止调节利润 贷：固定资产、无形资产、开发产品 其他综合收益（公允＞账面）
      • 投→非投：公允价值变动损益（差额：当期损益） 借：固定资产、无形资产、开发产品（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产-成本（转换日投资性房地产的账面价值） 公允价值变动损益（或借方）
  • 处置
    • 一、成本/公允价值模式下的投资性房地产 确认处置收入：借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
    • 结转成本
      • 成本模式
        • 借：其他业务成本（账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
      • 公允价值模
        • ①借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动损益 ②借或贷：公允价值变动损益 贷或借：其他业务成本 ③借：其他综合收益 贷：其他业务成本{体现最原始的成本，能给报告使用者提供最直接的成本收益值}
  • 影响损益的： ①租金收入-其他业务收入-增加； ②成本模式后续计量-折旧/摊销-其他业务成本-减少；计提减值-资产减值损失-减少； ③公允价值后续计量：发生公允价值变动时-公允价值变动损益-借减贷增； ④P58 固资/无资的处置损益计入利润表“资产处置收益”，投资性房地产的处置损益计入利润表“营业收入”和“营业成本”。