理财-最好的一种收益工具REITs

理财-最好的一种收益工具REITs的思维导图，什么是REITs?是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。

第八天

• REITs
  • 什么是REITs?
    • 是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。
    • 具体的来剖析一下它的内涵
      • 以美国REITs为例，他诞生是最早的，有代表性，美国对于REITs的主要法律要求有
        • ⭕1、REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人（也就是购买它的投资者
        • ⭕2、REITs必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券
        • ⭕3、REITs至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%
        • ⭕4、REITs必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构
        • ⭕5、REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%
        • ️另外REITs每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。测试不合格的轻则罚款，重则取消REITs资格。
        • REITs是面临着系统的、严格的监管!！这样更能保障我们【投资者的利益】
          • 子主题
          • 2020年4月之后，发改委、证监会、上交所、深交所等部门和机构相继出台了多个基础设施REITs试点项目的相关纲领性文件。
  • REITs的6大优势
    • 1、定期强制高分红
      • 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流
        • 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。
        • 由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投 资工具[强]
    • 2、投资门槛低，
      • 一般几千几百就可以投
    • 3、交易成本低
      • 一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他税费
    • 4、流动性强。
      • 买卖REITs像买卖股 票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉
    • 5、专业化管理。
      • REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多
    • 6、REITs的收益率大约可达15-20%
      • 优质的生钱资产类型的REITS 历史年化收益率可达15%-20%[强]
        • 比如，你在北京买了一套价值500万的房子，出租出去每月收取租金1W，那一年收益就是12W。但如果，你把这500W买进上图这只美国REITs，美国REITs每季度分红一次，也就是3个月分派一次。按照19%的利率计算的话就是一个季度23.75W，一年就是95W啊
      • 【风险】来源于你的【理 财技能】，并不是名称只要叫REITs，就没风险
        • REITs和股 票是一样，也是需要通过分析他的财报来识别优劣、计算好的买入和卖出价格的，然后才能获得好收益
      • 万一选到的REITs价格跌了怎么办？
        • 价格跌了该收的租金照收不误，还是每个季度分红
        • 租房子的人不可能说房价跌了就不住了对吧?[吃瓜]
        • 北京王府井，国贸CBD的商业街不能不开了吧
        • 只要他开，租金就得照付，Reits就有盈利，那就得分红
        • 为什么REITs是三大核心工具之一！！
          • 每3个月就往自己兜里装钱，现金流极其充足，买房子出租出去都还需要自己去收租呢，REITs完完全全是可以在家呆着就能赚钱的风险低收益高的理 财工具 而且这还只是单纯的股息率，还不包括资产价格上涨的收益
          • 这就是【生钱资产】，你带来的正向现金流，就是一只会下蛋的鹅
      • • 这是咱们的中国reits，从发行到半年多时间，收益最高的为98%
  • 如何投资REITs?
    • 在【证券账户】开通reits购买权限后就能购买
      • 通俗点讲，REITs就是指有人想买房投资，但是他没钱于是正规的基金公司就让买不起的人一起凑钱众筹，去投资数亿、数十亿才能参与的房地产市场，这样一来投资门槛就降低了，参与的人都可以享受投资收益。
        • 但是咱们国内由于房住不炒的政策，所以这几次新发的REITs基 金就不是房子了之类的，而是【基础设施建设项目】
        • 【基础设施】包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高科技园区和产业园区等等…并明确排除了住宅和商业地产
    • 简单来说，reits和股 票、基 金一样是理 财产品，只是名字不同而已，就像超市里卖水果，有的叫苹果，有的叫香蕉，有的叫梨
      • 比如你投资了华安张江光大园reits，就相当于承包了这个工业园，你就是包租公、包租婆，收益就来自于租金、物业费等
        • 该项目的现金流主要源于租赁及物业管理费收入，本质属于【产业园区类项目】。【张江光大园】地处上海自由贸易试验区盛夏路500 弄，园区总建筑面积 50947 平方米。
      • 比如你投资了浙商证券沪杭甬杭徽高速reits，就相当于承包了一小段高速公路，收益就主要是过路费。
        • 该项目资产范围为杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组的收费权，其中杭徽高速公路（浙江段）包含三段，分别为杭徽高速公路昌化至昱岭关段、杭徽高速公路汪家埠至昌化段和杭徽高速公路留下至汪家埠段。
    • REITs基金的收益除了上面提到的分红部分，还有一个部分就是价格涨跌[呲牙]
    • 基础设施reits共备案64只，规模超1300多亿，还有资金缺口还有很大
      • 首批的是9个，上市就纷纷被抢完了，而且收获颇丰
• 富人思维
  • 为什么要自己掌握理财技能才是最可靠的？
    • 最重要的本事需要掌握在自己的手中，就像企业要把核心竞争力掌握在自己的手中一样，理 财——事关自己和家庭的财富之命，只有自己掌握了，才是对自己负责
  • 聪明的父母】会选择在孩子很小的时候就开始正确的财商教育，让孩子从小就养成正确的金钱观，从很小的时候就享受理 财技能带来的复利，而【这都取决于父母的理 财能力】，如果父母对理财一无所知，或者学个半瓶水，看似明白实则跑偏，那么不仅教不好孩子，还会把孩子带到错误的方向。
    • 我们最应该留给孩子的财富是可贵的品格和可靠的理 财能力，身教重于言教，用我们的行为带动孩子品格的养成，用我们的理 财能力让孩子的财商有一个好基础。