2023CPA会计005 第五章-投资性房地产

2023CPA会计--第五章-投资性房地产，投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地。

第五章 投资性房地产

• 第一节 投资性房地产概述
  • 一、 定义
    • 为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地
  • 二、 范围
    • 属于
      • 已出租的土地使用权
      • 持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产
        • 空置建筑物
          • 企业新购入、自行建造或开发完工，但尚未使用的建筑物
          • 不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物
      • 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的， 如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务
    • 不属于
      • 计划出租但尚未出租的土地使用权
      • 企业租入再租出的建筑物
      • 房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，应当作为存货处理
      • 企业自用的房地产
• 第二节 投资性房地产的初始计量
  • 一、 外购
    • 企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用； 用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的， 应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比将成本在不同部分之间进行分配
  • 二、 自行建造
    • 其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等
      • 其成本由建造该项资产达到预定可使用状 态前发生的必要支出构成，包括土地开发 费、建筑成本、安装成本、应予以资本化 的借款费用、支付的其他费用和分摊的间 接费用等
• 第三节 投资性房地产的后续计量
  • 一、 原则
    • 可以选择成本模式或者公允价值模式
    • 通常：成本模式； 满足特定条件：公允价值模式
    • 同一企业只能采用一种模式，对所有的投资性房地产进行后续计量
  • 二、 成本模式 【3计提】
    • 科目
      • 投资性房地产
      • 投资性房地产累计折旧
      • 投资性房地产累计摊销
      • 投资性房地产减值准备
    • 会计处理
      • 按期计提折旧或摊销
        • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 确认租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 计提减值准备
        • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
          • 一经计提，不得转回
  • 三、 公允价值模式 【3不计提】
    • 科目
      • 投资性房地产——成本
      • 投资性房地产——公允价值变动
      • 公允价值变动损益
    • 会计处理
      • 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值
        • 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
      • 确认租金收入
        • 借：银行存款 货：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额)
  • 四、 后续计量模式的变更
    • 与投资性房地产的转换区分
    • 原则
      • 计量模式一经确定，不得随意变更
      • 成本模式→公允价值模式：√； 公允价值模式→成本模式：×
      • 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理， 按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）
    • 会计处理
      • 借：投资性房地产——成本【变更日公允价值】 投资性房地产累计折旧（摊销）【原房地产已计提的折旧或摊销】 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【原价】 盈余公积【可借可贷】 利润分配——未分配利润【可借可贷】
• 第四节 投资性房地产的后续支出
  • 一、 资本化后续支出
    • 成本模式
      • 转入改扩建时
        • 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
      • 发生改扩建支出时
        • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等
      • 完工时
        • 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建
    • 公允价值模式
      • 转入改扩建时
        • 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动
      • 发生改扩建支出时
        • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等
      • 完工时
        • 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建
  • 二、 费用化后续支出
    • 借：其他业务成本 贷：银行存款
• 第五节 投资性房地产的转换
  • 一、 房地产转换是房地产用途发生改变，不是后续计量模式的改变
  • 二、 转换日的确定
    • 投房→非投房
      • 达到自用状态+开始自用
      • 租赁期届满+书面决议
    • 非投房→投房
      • 存货：租赁开始日
      • 空置建筑物：董事会或类似机构书面决议日
      • 自用建筑物：租赁开始日
  • 三、 成本模式
    • 投房→非投房
      • 自用
        • 借：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧、累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备
      • 存货
        • 借：开发产品【按转换日的账面价值】 投资性房地产累计折旧（摊销）【按已计提的折旧或摊销】 投资性房地产减值准备【按已计提减值准备】 贷：投资性房地产【按转换日的账面余额】
    • 非投房→投房
      • 自用
        • 借：投资性房地产 累计折旧、累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备 贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
      • 存货
        • 借：投资性房地产【按转换日的账面价值】 存货跌价准备【按已计提减值准备】 贷：开发产品等【按转换日的账面余额】
  • 四、 公允价值模式
    • 投房→非投房
      • 自用
        • 借：固定资产、无形资产【公允价值】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动【可借可贷】 公允价值变动损益【差额可借可贷】
      • 存货
        • 借：开发产品【转换日的公允价值】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动【可借可贷】 公允价值变动损益【差额可借可贷】
    • 非投房→投房
      • 自用
        • 借：投资性房地产——成本【转换日的公允价值】 累计折旧、累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备 公允价值变动损益【借差】 贷：固定资产、无形资产 其他综合收益【贷差】
      • 存货
        • 借：投资性房地产——成本【转换日的公允价值】 存货跌价准备 公允价值变动损益【借差】 贷：开发产品 其他综合收益【贷差】
• 第六节 投资性房地产的处置
  • 一、 成本模式
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 借：其他业务成本(倒挤) 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 二、 公允价值模式
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动【可借可贷】 借：公允价值变动损益【可借可贷】 贷：其他业务成本 借：其他综合收益 贷：其他业务成本