评估方法及方法的选择

资产评估基础，评估方法的选择其应考虑的因素： 评估目的和价值类型 评估对象 评估方法的适用条件 评估方法应用所依据数据的数量和质量 影响评估方法选择的其他因素

评估方法及方法的选择

• 市场法
  • 前提条件
    • 活跃的市场
      • 评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易，参照物市场应当为有效市场
    • 信息可获得
      • 有关交易的必要信息可以获得
  • 基本步骤
    • 1、选择参照物
    • 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素
    • 3、指标对比和量化差异
    • 4、分析确定已经量化的对比指标之间的差异
    • 5、初步确定评估结果
  • 市场法的可比因素
    • 单项资产
      • 资产的功能
      • 资产的实体特征和质量
      • 市场条件
      • 交易条件
      • 具体可比因素
        • 房地产
          • 区位因素
        • 机器设备
          • 技术含量、制造厂家、规格型号、生产能力、生产效率
    • 企业价值
      • 行业标准
      • 财务标准
  • 常见的具体评估方法
    • 直接比较法
      • 现行市价法
        • 对象与参照物有现行价格
      • 市价折扣法
        • 以参照物价格为基础，考虑交易活跃程度、销售条件、销售方式等方面的差异对价格进行调整
      • 功能价值类比法
        • 以参照物成交价格为基础，考虑与评估对象之间功能上的差异进行调整
      • 价格指数法
        • 参照物成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响
      • 同样适用于成本法
      • 成新率价格调整法
        • 以参照物价格为基础，考虑评估对象与参照物之间新旧程度的差异，通过成新率进行调整
      • 市场售价类比法
        • 以参照物价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异通过对比分析和量化差异调整评估对象价格
      • 价值比率法
        • 利用参照物成交价格与某一经济参数嚯经济指标的比率座位乘数或倍数
          • 主要用于评估企业价值
            • 盈利类
              • EBITDA价值比率
              • 息税前收益价值比率
              • 税后现金流量价值比率
              • 每股收益价值比率
            • 收入类
              • 销售收入价值比率
              • 每股收入价值比率
            • 资产类
              • 净资产价值比率
              • 总资产价值比率
            • 其他类
              • 技术人员价值比率
              • 矿山可开采储量价值比率
              • 仓储容量价值比率等
        • 在企业价值评估中的应用
          • 上市公司比较法
          • 交易案例比较法
    • 间接比较法
  • 适用范围与局限
    • 适用范围
      • 具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产
      • 被用来评估企业价值
    • 市场法的优劣
      • 优点
        • 具有客观行的方法，比较容易被交易双方所理解和接受
        • 如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，通常是三种方法中较为有效、可理解、客观的方法
      • 存在不足和处理
        • 市场对企业整体资产价值等的认知和反应仍会收到非理性因素的影响
        • 关注可比案例和评估对象在风险、收益方面的差异，把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值
        • 在分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值
• 收益法
  • 货币时间价值
    • 货币资本在不同时点上的价值量差额
    • 来源于货币进入社会在生产过程后的价值增值
    • 复利终值与现值系数
      • 复利现值与复利终值系数互为倒数
    • 年金终值与年金现值系数
      • 普通年金终值与普通年金现值系数并非互为倒数
      • 预付年金终值=普通年金终值*(1+R)
      • 预付年金现值=普通年金现值*（1+R）
    • 普通年金终值与偿债基金系数互为倒数
  • 应用前提
    • 涉及的三个基本要素
      • 评估对象的预期收益
      • 折现率或资本化率
      • 评估对象取得预期收益的持续时间
    • 必备的前提条件
      • 未来收益可以合理预期并用货币计量
      • 预期收益所对应的风险可以度量
      • 收益期限能够确定或合理预期
  • 收益法的主要参数
    • 预测资产未来收益的方法
      • 时间序列法
      • 因素分析法
        • 一种间接预测收益的方法
    • 折现率
      • 本质是一种投资回报率
        • 无风险报酬率
        • 风险报酬率
      • 确定折现率的方法
        • 加和法
        • CAPM模型
          • Rf
            • 无风险报酬
          • Rm
            • 市场平均报酬率
          • Rm-Rf
            • 市场平均风险报酬率也叫市场风险溢价
          • β
            • 风险系数
          • 企业特定风险调整系数
            • Rs
              • 一般在计算非上市的被评估企业折现率时采用，是衡量被评估企业与可比上市公司风险差异的一个指标
        • 加权平均资本成本
    • 收益期限
      • 无限期
      • 有限期
  • 收益法的主要技术方法
    • 等差级数递增，收益年期无限
      • • A是第一年收益，B是每年的增量
    • 等差级数递减，收益年期无限
      • • A是第一年收益，B是每年的递减
    • 等差级数递增，收益年期有限的情况下
      • =A*年金现值系数+B/R*年金现值系数-N*B/R*复利现值系数
    • 等差级数递减，收益年期有限的情况下
      • =A*年金现值系数-B/R*年金现值系数+N*B/R*复利现值系数
    • 等比级数递增
    • 等比级数递增，收益年期有限
    • 等比级数递减
    • 等比级数递减，收益年期有限
  • 收益法的适用范围与局限
    • 适用范围
      • 单项资产评估
        • 无形资产
          • 专利及专有技术、著作权、商标、客户关系、特许经营权等
        • 房地产
          • 具有收益性的房产，如商铺、酒店、写字楼
        • 机器设备
          • 可出租或可独立产生现金流的生产线、成套设备
        • 其他
          • 非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产
      • 企业价值评估
        • 收益法更能体现企业存在和运营的本质特征
        • 轻资产类型的企业价值评估
        • 注意收益与折现率的口径一致
    • 局限
      • 适用于
        • 资产的成本费用与获利能力不对称
        • 成本费用无法或难以准确计量
        • 存在无形资源性资产以及具有收益能力的资产
      • 局限性
        • 没有收益或收益无法用货币计量及风险报酬率无法计算的资产，无法使用
        • 含有一定程度的主观性，评估结果较难把握
        • 需要一定市场条件，否则一些数据的选取会存在困难
• 成本法
  • 概念
    • 基本思路
      • 重建或重置评估对象
        • 全新=重新构建的全部支出+必要合理的利润
        • 非全新=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
    • 资产的损耗
      • 不等同于会计折旧
  • 应用前提
    • 能正常使用或在用
    • 能够通过重置途径获得
    • 重置成本以及相关贬值能够合理计算
  • 基本步骤和基本参数
    • 基本步骤
      • 1、确定评估对象、重置成本
      • 2、确定使用年限
      • 3、测算各项损耗或贬值额
      • 4、测算评估对象的价值
    • 主要参数
      • 重置成本
        • 复原重置成本
          • 完全复制全新评估资产
            • 相同：材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等
            • 不同：重置成本：现时价格、被估资产：建筑当时市价
        • 更新重置成本
          • 强调功能相同下的重置
            • 不完全相同：材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等
            • 不同：重置成本：现时价格、被估资产：建筑当时市价
      • 实体性贬值
        • 有形损耗
          • 使用或自然力作用导致物理性能损耗或下降
            • 实体性贬值率
      • 功能性贬值
        • 技术进步引起的资产功能相对落后而造成的损失
      • 经济性贬值
        • 外部条件变化引起的
          • 资产利用率下降、闲置
          • 资产的运营收益减少
  • 各个参数的估算方法
    • 重置成本
      • 重置核算法
        • 根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本
          • 购买性
          • 自建型
        • 合理收益的考虑
          • 应以开发者或制造者所在行业平均资产收益水平为依据确定
        • 既可以是复原重置成本、也可以是更新重置成本
        • 考虑了价格变动因素、生产技术因素、劳动生产率等
      • 价格指数法
        • 利用与资产有关的价格变动指数，将历史成本调整为重置成本
          • 适用条件
            • 无法获得处于全新状态的评估对象的现行市价
            • 也无法获得与评估对象相类似的参照物的现行市价
        • 计算结果为复原重置成本
        • 仅考虑价格变动因素
      • 功能价值类比法
        • 线性
          • 生产能力比例法
            • 找一个与评估对象相同或相似的参照物
            • 以该参照物的重置成本及参照物与评估对象生产能力的比例估算
        • 非线性
          • 规模经济效益指数法
            • 我国尚未有统一的数据
              • 谨慎使用
    • 资产实体性贬值的估算
      • 有形损耗
      • 计算公式
        • • 观察法
            • 专业知识和丰富经验的工程技术人员现场勘查，判断成新率，估算实体性贬值
          • 使用年限法
            • 实际已使用年限与总使用年限的壁纸来判断实体性贬值率，估算实体性贬值
            • 资产利用率
            • 时间以外的工作量度量
              • 设计的总工作量与实际完成工作量
              • 设计的行驶里程与实际已经行驶的里程
            • 更新改造过的设备
              • 先计算加权更新成本，在计算加权平均使用年限
          • 修复费用法
            • 利用恢复资产功能所需支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值额
              • 可修复
                • 直接支出的金额来算
              • 不可修复
                • 观察法、使用年限法确定
    • 资产功能性贬值的估算
      • 超额投资成本
        • 第1种功能性贬值
          • 复原重置成本-更新重置成本
            • 更新重置成本无需考虑功能性贬值
      • 运营性功能性贬值
        • 第2种功能性贬值
          • 1、超额运营成本=估价对象运营成本-比较案例运营陈本
          • 2、估计剩余寿命
          • 3、确定适当的折现率
          • 4、在剩余寿命内折现确定功能性贬值
    • 资产经济性贬值的估算
      • 间接计算法
        • 因资产利用率下降所导致的经济性贬值
          • 产能过剩导致的经济性贬值
      • 直接计算法
        • 因收益额减少所导致的经济性贬值
  • 成本法适用范围
    • 没有获利能力的无形资产
    • 正处于初期的无形资产
      • 新注册未用于任何商品的商标
    • 无法反映评估对象所能带来的潜在收益
    • 运用于企业价值评估，是将各项可以确认的资产、负债现实价值逐项评估，最终确定企业价值
    • 企业价值难以直接为投资者提供价值参考
    • 轻资产企业成本法估值与收益法、市场法得出的结果差异极大
    • 成本法在以企业并购帷幕低的评估中并非完全没有意义
• 评估方法的选择
  • 应考虑的因素
    • 评估目的和价值类型
    • 评估对象
    • 评估方法的适用条件
    • 评估方法应用所依据数据的数量和质量
    • 影响评估方法选择的其他因素
  • 可以采用一种评估方法的情形
    • 相关法律、行政法规、规章的要求或限制
    • 评估对象仅满足一种评估方法的适用条件
    • 因操作条件限制
    • 分析现有评估方法的适用性，只能选择一种评估方法
  • 评估方法选择的披露
    • 因适用性受限而选择一种评估方法的，应当在资产评估报告中披露其他基本评估方法不适用的原因
    • 因操作条件受限而选择一种评估方法的，应当在资产评估报告中对操作条件受限的分析、说明和披露。